文／陳兆良 江西有色地質(zhì)測(cè)繪有限公司 江西新余 338000

引言：

隨著我國(guó)社會(huì)快速發(fā)展，各個(gè)地區(qū)為保證農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的順利進(jìn)行，展開(kāi)了大規(guī)模的農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查與登記，但是在這一過(guò)程存在諸多困難，無(wú)法保證工作的效率及質(zhì)量，需要對(duì)先進(jìn)的測(cè)繪調(diào)查技術(shù)進(jìn)行有效運(yùn)用，使農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查工作得以順利完成。通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)進(jìn)行分析，有利于提出一些可靠的參考依據(jù)，促進(jìn)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作的高效進(jìn)行。

1、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪技術(shù)分析

1.1 確權(quán)內(nèi)容

在農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪中，需要考慮到確權(quán)的內(nèi)容比較復(fù)雜，整個(gè)過(guò)程容易遇到各種問(wèn)題，進(jìn)而影響到各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。首先，需要詳細(xì)調(diào)查各類農(nóng)村宅基地宗地的數(shù)據(jù)信息，比如實(shí)際的面積、具體的位置、界址、權(quán)屬、用途等等，還需要按照具體的要求，將采集獲得的信息制作成各種形式的測(cè)繪報(bào)告，比如圖件、數(shù)據(jù)表、表冊(cè)等等。其次，應(yīng)通過(guò)實(shí)地調(diào)查對(duì)宗地內(nèi)的構(gòu)筑物及建筑物產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了解，其中包括了權(quán)屬來(lái)源、具體的用途、實(shí)際的面積、建成的日期等等，以及房屋權(quán)利人、批準(zhǔn)用途、批準(zhǔn)面積、建筑機(jī)構(gòu)等等。最后，需要與地籍測(cè)量緊密聯(lián)系，做好房屋的全面測(cè)量，保證房地合一權(quán)籍調(diào)查的準(zhǔn)確性，以便提供可靠的調(diào)查數(shù)據(jù)[1]。

1.2 測(cè)繪調(diào)查技術(shù)手段

在農(nóng)村宅基地的測(cè)繪調(diào)查中，需要充分考慮到宅基地的面積大、宗地?cái)?shù)量多等特點(diǎn)，選擇全數(shù)字化測(cè)繪、航空攝影測(cè)量等辦法完成基礎(chǔ)圖件的采集。第一，應(yīng)采用航測(cè)完成繪圖工作，利用數(shù)字疊加形成的正射影像，將行政界線勾勒出來(lái)，將其作為工作地圖，滿足后續(xù)工作的信息需求，促進(jìn)農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查的有效進(jìn)行。第二，需要利用底圖對(duì)宗地指界進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)實(shí)地調(diào)查的方法對(duì)宗地權(quán)利人、土地用途、權(quán)屬界址范圍進(jìn)行了解，詳細(xì)填寫(xiě)調(diào)查表格。在完成地基調(diào)查的同時(shí)，將宗地作為基礎(chǔ)，仔細(xì)調(diào)查房屋的邊長(zhǎng)測(cè)距和產(chǎn)權(quán)、宗地內(nèi)部的構(gòu)筑物，以分層分戶的方法完成房屋草圖的繪制。在航拍工作完成的情況下，可以選擇全野外數(shù)字測(cè)繪的方法對(duì)某些隱藏區(qū)域和新增的宗地進(jìn)行調(diào)查，對(duì)房屋的附屬設(shè)施、界址點(diǎn)、房屋建筑進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)繪[2]。在完成外業(yè)調(diào)查的情況下，做好房屋分層分戶圖、地籍圖和宗地圖的設(shè)計(jì)，對(duì)房產(chǎn)與宗地的面積進(jìn)行測(cè)量，完成權(quán)籍調(diào)查表的繪制。第三，將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，完成數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)，以便得到可靠的權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，滿足宅基地確權(quán)登記工作的信息需要。由于航空攝影具有高分辨率的數(shù)碼影像，可以將航空攝影應(yīng)用到測(cè)繪調(diào)查中，實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的有效測(cè)繪。獲得更多立體化、大比例的地形圖，借助GIS 技術(shù)完成地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)。如下圖1所示，為基于GIS 技術(shù)的農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪成果圖：

圖1 基于GIS 技術(shù)的農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪成果圖

2、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

2.1 傾斜攝影測(cè)量

根據(jù)以往農(nóng)村宅基地建房整體情況來(lái)看，普遍存在房檐遮蓋明顯、遮擋物多等情況，使得航空攝影測(cè)量工作的難度顯著提升，且房屋基角的采集難度大，無(wú)法保證采集的精度，這就必須做好房檐改正、房屋邊長(zhǎng)丈量等工作。在房檐遮蓋嚴(yán)重、遮擋物多的情況下，航測(cè)法的成圖存在各種問(wèn)題，其主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房屋變形明顯，比如房屋位置錯(cuò)誤、邊長(zhǎng)測(cè)量誤差等等；第二，在折角和拐角處的測(cè)量中，存在遺漏或多余的情況，進(jìn)而影響到界址點(diǎn)的設(shè)置和宗地范圍的調(diào)查，加大了測(cè)量錯(cuò)誤的發(fā)生率；第三，房屋前后的某些信息存在錯(cuò)誤或信息被遺漏，比如植被、坎、溝、地形等，這就必須選擇人工丈量的方式完成測(cè)繪，還可以與傾斜攝影測(cè)量的方法相結(jié)合，做好某些區(qū)域的詳細(xì)測(cè)量。一般在應(yīng)用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)的時(shí)候，都是將傾斜攝影機(jī)安裝到無(wú)人機(jī)上，之后從不同的角度完成測(cè)量，獲取航空影像數(shù)據(jù)，并做好信息數(shù)據(jù)的處理與糾正，形成正射影像。可以對(duì)正射影像進(jìn)行調(diào)用，通過(guò)重構(gòu)三維獲得三維模擬數(shù)據(jù)，將其作為基礎(chǔ)，完成農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)的矢量化采集，既能夠保證測(cè)量的精度，也能夠解決測(cè)量中的遮擋問(wèn)題[3]。

圖2 傾斜攝影測(cè)量技術(shù)在農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)采集的基本流程框架圖

2.2 全站儀加RTK 測(cè)距儀測(cè)量

由于受到遮擋物及房檐遮蓋面積較大等因素的影響，航測(cè)成圖發(fā)生諸多問(wèn)題，比如房屋變形嚴(yán)重，尤其是拐角測(cè)量存在多余或遺漏，邊長(zhǎng)測(cè)量存在誤差，房屋位置不準(zhǔn)確等等。比如房前屋后的植被、坎、溝等位置的測(cè)量不到位，以及數(shù)據(jù)測(cè)量存在錯(cuò)誤等等。比如房屋測(cè)量中存在多余或遺漏的情況，無(wú)法保證宗地范圍的準(zhǔn)確，無(wú)法保證界址點(diǎn)的設(shè)置正確。為解決這些問(wèn)題，可以在影像不能完全覆蓋待測(cè)宅基地的時(shí)候，或是測(cè)量區(qū)域中出現(xiàn)了新建的房屋，可以選擇全站儀加RTK 測(cè)距儀測(cè)量的方法，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的修補(bǔ)測(cè)量[4]。同時(shí)，在考慮到航測(cè)需要的情況下，有些屋檐經(jīng)過(guò)調(diào)整，可以利用測(cè)距儀對(duì)其進(jìn)行測(cè)量，之后在工作圖中改正房檐的寬度標(biāo)注。

2.3 移動(dòng)GIS 調(diào)查系統(tǒng)及指紋采集

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，農(nóng)村人口快速流向城市，使得農(nóng)村地區(qū)的青壯年人數(shù)不斷減少，所剩人口以留守兒童和老人為主，導(dǎo)致入戶調(diào)查面臨著較大難度，對(duì)農(nóng)場(chǎng)宅基地權(quán)屬來(lái)源、房屋建設(shè)手續(xù)、宅基地權(quán)利信息、確權(quán)指界、簽字蓋章等工作的開(kāi)展產(chǎn)生不利影響。為保證測(cè)量工作的效果，需要重視對(duì)電子平板的有效運(yùn)用，發(fā)揮電子平板的優(yōu)勢(shì)，做到合理設(shè)置GIS 農(nóng)村房產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)，開(kāi)發(fā)簽字指紋采集軟件，以便逐房進(jìn)行調(diào)查。與傳統(tǒng)的方式相比，這一方式能夠更加順利地完成調(diào)查表格的填寫(xiě)、簽字蓋章等工作，通過(guò)拍照的方式將農(nóng)村宅基地確權(quán)中的所需權(quán)屬材料記錄起來(lái)。其次，入戶調(diào)查的時(shí)候存在戶主長(zhǎng)期在外的情況，可以讓代理人參與手續(xù)辦理，通過(guò)視頻、拍照、錄音將委托指界證據(jù)保存下來(lái)，將其存儲(chǔ)到調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)[5]。

2.4 集中簽字蓋章

在農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查中，有些戶主對(duì)宅基地登記的重視性不足，存在不愿配合宅基地確權(quán)工作的情況，使得入戶調(diào)查的工作難度顯著提升[6]。為解決這一問(wèn)題，可以發(fā)揮村組干部的領(lǐng)導(dǎo)作用，由工作人員代理指界，將宗地圖和權(quán)籍調(diào)查表輸出，之后由村組干部及當(dāng)?shù)卣M(jìn)行動(dòng)員，引導(dǎo)村民完成相關(guān)信息的確認(rèn)和簽字蓋章，可以在村組辦公地點(diǎn)集中完成這些工作。通過(guò)這一方法能夠有效提高工作的效率，及時(shí)處理確權(quán)工作中的問(wèn)題，也能夠保證確權(quán)信息的準(zhǔn)確性。

3、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作的策略分析

3.1 完善確權(quán)登記管理制度

在農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作中，要求相關(guān)的土地管理部門(mén)、地方政府對(duì)相關(guān)的規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行充分利用，對(duì)房地一體化確權(quán)登記管理制度進(jìn)行完善，以便對(duì)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記工作進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)，促進(jìn)各項(xiàng)工作的有效進(jìn)行。其次，需要對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行充分了解，結(jié)合確權(quán)登記的工作情況，完成規(guī)章制度的建設(shè)，將各部門(mén)的行政責(zé)任完全落實(shí)，利用工作監(jiān)督管理辦法來(lái)保證確權(quán)登記工作的順利進(jìn)行，使其能夠保持公平、公正、公開(kāi)。同時(shí)，需要對(duì)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的相關(guān)法律法規(guī)及政策進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)群眾的法律意識(shí)，使其能夠利用法律維護(hù)自身的合法權(quán)益[7]。

3.2 加強(qiáng)權(quán)屬材料統(tǒng)一管理

在農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作中，容易出現(xiàn)權(quán)屬材料丟失、權(quán)屬材料不全等問(wèn)題，使得確權(quán)工作很難進(jìn)行，這就必須根據(jù)管理要求、法律法規(guī)和具體的工作情況，重新梳理已有的權(quán)屬材料，使其形成統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，防止發(fā)生確權(quán)登記遺漏、確權(quán)登記錯(cuò)誤等狀況。同時(shí)，需要充分考慮到某些歷史遺留問(wèn)題，特別是有些土地符合審批條件和確權(quán)登記的條件，選擇查閱歷史資源、實(shí)地走訪的方法對(duì)土地的歸屬、土地的歷史使用情況進(jìn)行調(diào)查，由相關(guān)的部門(mén)對(duì)收集得到的材料進(jìn)行審批，完成后續(xù)的確權(quán)登記與公示。在農(nóng)村宅基地房地一體化的確權(quán)登記中，需要將國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)作為依據(jù)，對(duì)土地權(quán)屬材料的管理方式進(jìn)行規(guī)范，確保材料收集的規(guī)范，避免發(fā)生權(quán)屬糾紛。

3.3 規(guī)范確權(quán)登記工作流程

一戶多宅、占用耕地、面積超標(biāo)是目前農(nóng)村宅基地一體化確權(quán)工作中的常見(jiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致確權(quán)登記工作的難度較大。為保證確權(quán)登記工作的有效進(jìn)行，必須積累經(jīng)驗(yàn)，了解問(wèn)題產(chǎn)生的原因，對(duì)工作流程進(jìn)行不斷規(guī)范，按照尊重歷史、實(shí)事求是、標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)的原則開(kāi)展工作，保證確權(quán)登記工作的合法性及合理性，使群眾的合法權(quán)益得到維護(hù)。部分村民已有一宗宅基地，則需要拒絕宅基地的二次申請(qǐng)，若是發(fā)現(xiàn)宅基地的面積超標(biāo)，應(yīng)重新對(duì)宅基地的位置及面積進(jìn)行測(cè)量，保證農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記的整體效果。比如在確權(quán)登記的辦理中，某村民的房屋占用過(guò)多的面積，則需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)中做出注明，以便在房屋翻建或重建的時(shí)候，將超出的部分拆除。為解決耕地被占的問(wèn)題，要求相關(guān)人員在期限內(nèi)拆除地面建筑，將耕地原貌還原[8]。此外，還可以借助不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)做好確權(quán)登記工作（如圖3），在做好外業(yè)工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)內(nèi)外業(yè)一體化工作，從而確保農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查工作效率及質(zhì)量的提高。

圖3 不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)作業(yè)流程圖

3.4 建立房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查管理平臺(tái)

為促進(jìn)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作的高效進(jìn)行，需要重視對(duì)各種現(xiàn)代化技術(shù)手段的有效運(yùn)用，構(gòu)建功能完善的房地一體權(quán)籍調(diào)查管理平臺(tái)，該平臺(tái)功能包括了地圖管理、權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)在線編輯管理、權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計(jì)管理、移動(dòng)端APP 權(quán)屬數(shù)據(jù)采集管理等，具體如下：

（1）地圖管理。通過(guò)地圖管理能夠通過(guò)“一張圖”將權(quán)屬空間數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)直接展示出來(lái)，且平臺(tái)具有GIS相關(guān)的功能，比如地圖的操作、多屏對(duì)比、量算、屬性信息查詢等。

（2）權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)在線編輯管理。通過(guò)這一功能可以對(duì)權(quán)屬信息進(jìn)行更新、修改、刪除、增加等操作。通過(guò)移動(dòng)端APP 將權(quán)屬信息上傳后，審核上傳的信息，將通過(guò)審核的信息更新到平臺(tái)的數(shù)據(jù)庫(kù)中。

（3）權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計(jì)管理?？梢詫?duì)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行全面查詢，包括房屋查詢、權(quán)利人查詢、農(nóng)村行政區(qū)域查詢、綜合查詢等。可以對(duì)權(quán)屬數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，比如匯總統(tǒng)計(jì)、農(nóng)村行政區(qū)域統(tǒng)計(jì)、自定義統(tǒng)計(jì)等。

（4）移動(dòng)端APP 權(quán)屬數(shù)據(jù)采集管理。通過(guò)這一功能可以完成電子簽名、拍照及文字信息的錄入，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化的辦公模式[9-10]。在權(quán)屬信息的采集中，對(duì)房屋所處位置進(jìn)行點(diǎn)擊，系統(tǒng)將房屋的基本信息、人員信息、房屋信息、相關(guān)附件等內(nèi)容展示出來(lái)。對(duì)相應(yīng)部分進(jìn)行點(diǎn)擊，可以完成信息的采集，之后做好信息的保存。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，為促進(jìn)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作的有效進(jìn)行，需要提高對(duì)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪技術(shù)的了解，分析農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)工作存在的問(wèn)題，采取合理有效的改進(jìn)對(duì)策，進(jìn)一步提高確權(quán)登記工作的質(zhì)量。同時(shí)，應(yīng)積極完善確權(quán)登記管理制度、加強(qiáng)權(quán)屬材料統(tǒng)一管理、規(guī)范確權(quán)登記工作流程、建立農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查管理平臺(tái)，從而提高確權(quán)調(diào)查與登記工作的整體水平，使其能夠適應(yīng)我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展。