孫桂花

（新疆億峰鴻瑞翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，新疆 烏魯木齊 830000）

近年來，隨著國(guó)家對(duì)于控制房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)及相關(guān)政策的不斷落實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，在減少運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)效益，仍然是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理者所要考慮的重點(diǎn)問題。特別是在營(yíng)改增以來，一系列的政策逐步落實(shí)使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作也會(huì)存在一系列的問題亟待調(diào)整和完善。根據(jù)自身的屬性，稅款支出多少也會(huì)影響甚至決定著企業(yè)最終的盈利效果，而土地增值稅也是各項(xiàng)稅收支出中的關(guān)鍵項(xiàng)目[1]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在保證合理合法的情況下進(jìn)行稅務(wù)籌劃，盡量減緩房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，預(yù)留出更多的資金，方便企業(yè)未來的發(fā)展和成長(zhǎng)，仍然是需要考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概述及籌劃方法

（一）概述

土地增值稅是指對(duì)于有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及土地，建筑物和其他附著產(chǎn)權(quán)，從而取得增值收入的單位以及個(gè)人所征收的一種稅務(wù)。所涉及的單位會(huì)包括各類企業(yè)、事業(yè)單位，甚至是國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)群體的組織，而個(gè)人會(huì)包括個(gè)體的經(jīng)營(yíng)者。土地增值稅特點(diǎn)是通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值稅額作為征稅的對(duì)象，因此土地增值稅的征稅范圍相對(duì)較廣，需要采取扣除和評(píng)估等方式來計(jì)算增值額，對(duì)于實(shí)施超濾累計(jì)稅率進(jìn)行按次征收，而具體的納稅時(shí)間和方法，會(huì)根據(jù)不同情況而定[2]。土地增值稅立法的原則是滿足當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需求，也能夠有效地加強(qiáng)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、交易方面的宏觀調(diào)控，更能夠保障國(guó)家土地的權(quán)益[3]。

（二）籌劃方法

目前，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方面的稅務(wù)籌劃有著以下幾種方法。

首先，關(guān)于土地增值稅利息支出的籌劃方法。在目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋開發(fā)銷售過程中，有許多房地產(chǎn)都會(huì)采取前期借款的方法進(jìn)行工程的改造，也正是因?yàn)榻杩铑~度較大以及還款周期較長(zhǎng)，會(huì)產(chǎn)生較多的借款利息[4]。因此，在內(nèi)部計(jì)算土地增值稅費(fèi)過程中繳納的稅費(fèi)很容易會(huì)因?yàn)槔①M(fèi)用扣除方法而受到一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部借款利息，在計(jì)算土地增值稅方面有兩種扣除方法，分別為5%和10%。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開發(fā)時(shí)使用的土地支付的費(fèi)用及整體項(xiàng)目所需的開發(fā)成本合計(jì)為基數(shù)。借款產(chǎn)生的利息總支出為另一個(gè)數(shù)額[5]。因此，若是可以按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來計(jì)算利息支出費(fèi)用，并且提供證據(jù)得到相關(guān)機(jī)構(gòu)證明，可以按照5%進(jìn)行稅費(fèi)抵扣，否則要進(jìn)行百分之百的增值稅費(fèi)用抵扣。這兩種稅費(fèi)相等的時(shí)候，則說明房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的過程中，若是單純的依靠借款，并且利息超過50%，仍然需要對(duì)于利息費(fèi)用進(jìn)行支出的記錄，便于房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)來更好地計(jì)算分?jǐn)偟睦6]。除此之外，也要格外注重銀行提供的貸款、結(jié)算等一系列證明資料，并且將利息作為一種單獨(dú)扣除的支出費(fèi)用。落實(shí)捐款數(shù)額不多且利率的費(fèi)用較低時(shí)，可以選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行扣除[7]。

其次，土地增值稅費(fèi)用的轉(zhuǎn)移籌劃方法。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是支出的費(fèi)用從正常的利息基礎(chǔ)上，不按照實(shí)際費(fèi)用進(jìn)行扣除，而實(shí)際扣除的費(fèi)用也需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需的土地及實(shí)際的開發(fā)項(xiàng)目成本，按照比例來扣除。根據(jù)我國(guó)相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定，歸屬于內(nèi)部支出的費(fèi)用、落實(shí)管理人員工作以及企業(yè)內(nèi)部發(fā)送福利等等，都并非是歸屬于扣除項(xiàng)目。主要是因?yàn)檫@些項(xiàng)目更不會(huì)對(duì)于土地增值稅的稅收費(fèi)用產(chǎn)生一定的影響，而一旦內(nèi)部采用適當(dāng)人員分配的方法是將這些費(fèi)用作為扣除費(fèi)用的影響，一部分會(huì)明顯減少土地增值稅的納稅費(fèi)用。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)管理者也是該項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，因此只要在不會(huì)影響領(lǐng)導(dǎo)正常工作的同時(shí)，參與到項(xiàng)目地建設(shè)管理中，則個(gè)人支出的一部分費(fèi)用可以歸納到房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本中，這樣能夠增加開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，也能夠明顯降低繳納增值稅的稅額，也能夠達(dá)到合理避稅的效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，會(huì)面臨著以下幾點(diǎn)問題。

首先，全面系統(tǒng)的稅收籌劃體系仍然缺失。主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的工作人員，特別是財(cái)務(wù)和稅務(wù)部門的人員更加側(cè)重于理財(cái)角度的工作內(nèi)容。例如，在會(huì)計(jì)領(lǐng)域中，會(huì)通過使用會(huì)計(jì)技巧或者會(huì)計(jì)分?jǐn)偟确椒ǎ瑢?duì)于稅收的籌劃起到一定的節(jié)稅作用，但是若想更好地發(fā)揮出稅收籌劃的價(jià)值，或者是幫助企業(yè)節(jié)約更多成本，則更是需要積極上升到未來發(fā)展戰(zhàn)略的高度上進(jìn)行稅收籌劃的改革。但目前企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃缺乏系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，很難貼合企業(yè)的實(shí)際情況，稅收籌劃也不再是一個(gè)部門或個(gè)人的事，而是需要做到自上而下，號(hào)召各個(gè)部門積極參與其中。否則，當(dāng)稅收籌劃體系難以建設(shè)全面時(shí)，會(huì)影響稅收籌劃的效果。再加上仍然有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏專門的稅務(wù)籌劃人才。這種情況在中小型開發(fā)商而言更是十分常見。財(cái)稅不分家，財(cái)務(wù)部門的工作人員需要擔(dān)任稅務(wù)部的工作，甚至?xí)嬖诔黾{比財(cái)務(wù)總監(jiān)權(quán)力還要大這一形象。綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)從事稅收籌劃工作人員綜合素質(zhì)參差不齊，仍然有著較大的學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的空間，在稅收籌劃人才、技術(shù)力量層面上講，許多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)而言仍然相對(duì)薄弱。缺乏復(fù)合型、技能型人才，為企業(yè)的稅收籌劃保駕護(hù)航，也無形中會(huì)加大稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，更不利于企業(yè)的合理節(jié)稅和避稅。

其次，外部環(huán)境的改變?cè)斐闪诵袠I(yè)管理的轉(zhuǎn)型，也無形中加劇了籌劃的難度，導(dǎo)致錯(cuò)過最佳的稅收籌劃時(shí)期。在以往的幾十年里，正是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期，毛利潤(rùn)空間巨大。正是因?yàn)槿绱耍性S多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者仍然停留在上個(gè)時(shí)期，并非注重稅收籌劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在面臨相對(duì)惡劣的外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)下，若是仍然無法改變自身認(rèn)知時(shí)，會(huì)造成企業(yè)轉(zhuǎn)型難度加大，資金壓力較大，利潤(rùn)空間縮小也會(huì)造成銷售不暢等情況。再加上資金和銷售雙重壓力的背景下，土地增值稅的清算和征收壓力也明顯增加，迫使房地產(chǎn)企業(yè)管理者務(wù)必要促使企業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)向精細(xì)化的方向發(fā)展，否則會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃的效果。還有許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開發(fā)后期才開始對(duì)于土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，但是在這一階段是可籌劃的，空間卻十分有限，也會(huì)影響企業(yè)節(jié)稅的效果。當(dāng)籌劃的效果大打折扣時(shí)，會(huì)造成后期的稅收籌劃也不夠理想。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在某塊地上面進(jìn)行公益性質(zhì)項(xiàng)目和住宅性質(zhì)兩部分的開發(fā)，因此在這一時(shí)間段，土地價(jià)格籌劃則顯得至關(guān)重要。為了避免出現(xiàn)一刀切，則需要在取得土地的最初時(shí)期與政府部門取得聯(lián)系，將價(jià)格合理分配，這樣也有利于后續(xù)稅收籌劃的效果。否則，在項(xiàng)目中后期才開始進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，則錯(cuò)失了扣除項(xiàng)目最大的籌劃空間。

最后，工作人員沒能了解最新的稅務(wù)政策和各個(gè)地區(qū)稅務(wù)政策的差異，無形中加劇了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。目前國(guó)家的稅收法律政策正處于不斷的改進(jìn)和完善中。若是財(cái)稅人員很難，及時(shí)了解當(dāng)前最新的稅務(wù)政策動(dòng)向時(shí)，會(huì)造成稅收籌劃價(jià)值大打折扣，甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)遭受更多高額的稅負(fù)和稅收的處罰。也正是因?yàn)椴涣私庀嚓P(guān)行業(yè)政策的要求，若是仍然憑借著以往的稅收籌劃政策進(jìn)行納稅和避稅時(shí)，會(huì)很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)，或?yàn)槠髽I(yè)的合理避稅帶來困擾。例如，土地增值稅在清算中無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這種模式勢(shì)必會(huì)為企業(yè)帶來不可挽回的損失，也勢(shì)必會(huì)承擔(dān)高額的稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃優(yōu)化策略

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)若想更好地通過利用土地增值稅的籌劃來做到合理的避稅，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，則需要從以下幾方面入手。

首先，要適當(dāng)合理推遲土地增值稅方面的清算時(shí)間，做到搶占先機(jī)。若是在營(yíng)改增的政策背景下，企業(yè)管理者想獲得更為理想的利潤(rùn)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，則更是需要前期做好稅務(wù)籌劃的工作，做到稅務(wù)籌劃列入企業(yè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的始終，做到全周期的管控，提前進(jìn)行稅收籌劃。例如，要做到具體問題具體分析，靈活采用籌劃手段，并且對(duì)于清算時(shí)點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐七t，從而在時(shí)間方面去搶占優(yōu)勢(shì)，減少企業(yè)的稅負(fù)壓力。否則，若是前期忽視了稅務(wù)籌劃的工作，關(guān)注度不足時(shí)，往往會(huì)加劇稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)，造成后續(xù)的難度加大，甚至?xí)U(kuò)大到土地增值稅清算負(fù)擔(dān)的持續(xù)性上升，也會(huì)為企業(yè)帶來不可估量的損失。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)和銷售房產(chǎn)項(xiàng)目，是需要前期積極與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門展開溝通和聯(lián)系，努力通過稅務(wù)機(jī)關(guān)延緩申請(qǐng)清算的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并且在繳納多個(gè)模塊土地增值稅之前，提前對(duì)于各個(gè)模塊的稅務(wù)繳納進(jìn)行橫向和縱向的對(duì)比，先盡量選擇可以采用土地增值稅增值額的項(xiàng)目，推遲增值稅負(fù)較重的項(xiàng)目，在完成納稅工作合理合法的同時(shí)，也能夠緩解稅負(fù)重的負(fù)擔(dān)。

其次，要選擇符合企業(yè)實(shí)際情況的貸款模式。為了減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，許多房地產(chǎn)企業(yè)若僅僅推遲清算時(shí)間，仍然不足夠，還需要適當(dāng)增多可抵扣項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，利用創(chuàng)新思維和多元解決問題的方式。例如，可以采用不同利息之間的差異節(jié)點(diǎn)進(jìn)行貸款的申請(qǐng)，也能夠達(dá)到科學(xué)合理的避稅。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，針對(duì)共同就土地增值稅納稅問題展開緊密的配合，并制定出一種彼此之間互利共贏的措施方案。這樣能夠在土地增值稅納稅方面達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上，以最低的稅額去實(shí)現(xiàn)更為理想的高回報(bào)。例如，在商業(yè)銀行貸款利息抵扣限額規(guī)定范圍內(nèi)，可以結(jié)合金融機(jī)構(gòu)在捆綁貸款方面的要求，根據(jù)實(shí)際情況積極開展一系列的稅務(wù)籌劃工作，提高企業(yè)最終的盈利能力。

最后，要深入分析土地增值稅方面的納稅范圍，并從中找到突破點(diǎn)。為了更好地了解全新政策背景下土地增值稅的范圍，并找到突破點(diǎn)來幫助企業(yè)做到合理的避稅，需要靈活結(jié)合自身的實(shí)際情況以及最佳合作對(duì)象進(jìn)行前期的考核與審查，減少企業(yè)的稅收壓力，提高資本的盈利，將其視為巨大的輔助作用。特別是在營(yíng)改增的這一政策之下，企業(yè)在新一輪的政策沖擊下，可以采取一種相對(duì)開放的合作模式來降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。根據(jù)當(dāng)前稅收相關(guān)的法律政策而言，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目時(shí)提前采取合作模式，可以選擇一定的商品房自用模塊來避免繳納相關(guān)的土地增值稅，并且在實(shí)際出售商品房中，需要根據(jù)稅法去繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合作對(duì)象以及選擇怎樣的合作對(duì)象，仍然是所要考慮的重點(diǎn)問題。除此之外，要格外注意外包模式，由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)利用代建業(yè)務(wù)模式進(jìn)行住宅開發(fā)，往往需要支付足夠的資產(chǎn)，從某種角度上這并不屬于勞務(wù)輸出性質(zhì)，因此在清算時(shí)也無須進(jìn)行任何的調(diào)整，也能夠幫助企業(yè)有效地節(jié)約部分的土地增值稅。

四、結(jié)束語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，如何幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地合理避稅并且獲得更大的利潤(rùn)空間則是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理者所要考慮的重點(diǎn)問題。而利用合理合法的手段有目的、有計(jì)劃地進(jìn)行稅務(wù)的籌劃清算或是緩解資金的難題，也成了擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前亟待攻克的關(guān)鍵課題。在營(yíng)改增政策的逐步落實(shí)下，土地增值稅可抵扣的項(xiàng)目受到了限制增值稅的預(yù)繳稅額與增值額也發(fā)生了一定的變化。因此，為了有效地減輕其稅負(fù)的壓力，則更是需要做到前期適當(dāng)?shù)耐七t土地增值稅清算的時(shí)間。在時(shí)間方面占據(jù)先機(jī)，并且結(jié)合企業(yè)的客觀實(shí)際情況，采取不同的納稅方法尋求合理的商業(yè)貸款提升經(jīng)濟(jì)效益的稅收籌劃方式來減輕稅務(wù)的壓力，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。