汪國華

（杭州豐泰電商產(chǎn)業(yè)園管理有限公司，浙江 杭州 310023）

資金是企業(yè)在激烈的市場環(huán)境中謀求生存和發(fā)展的血液，對資金的管理涉及生產(chǎn)、銷售、研發(fā)等企業(yè)經(jīng)營的所有流程當中，其重要性可見一斑。然而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目需要較長的周期，在土地購買、產(chǎn)品設計、工程建造、銷售宣傳等環(huán)節(jié)中都需要大量的資金投入，都資金的需求數(shù)額較大，對房地產(chǎn)企業(yè)投融資、資金使用管理等各環(huán)節(jié)工作都提出了較高要求。加上近年來，國家為了限制房價的增長，避免過度開發(fā)問題，出臺了一系列的政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調控，更是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來了很大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要對內部管理進行調整，加強對資金的管理，以應對復雜多變的市場環(huán)境，為企業(yè)健康發(fā)展提供保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的概念和意義

資金是企業(yè)運營發(fā)展的基礎資源，各項工作的開展都離不開資金的支持。對于企業(yè)而言，其經(jīng)營的主要目標在于通過一定的資金成本來獲得更多的增值價值。資金管理是指企業(yè)為保證自身資金的安全完整，以及提高資金投入產(chǎn)出比而實施的一系列手段、方法，包括資金規(guī)劃、資金監(jiān)管以及核算等管理活動。

實踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)實施資金管理的意義主要有：第一，加強資金使用控制，提高資源利用率。房地產(chǎn)企業(yè)借助資金管理可以提前配置各活動資金使用額，制定資金使用計劃，減少資源的浪費。第二，緩解資金壓力，防控財務風險。資金管理可以將根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流動情況對資金進行統(tǒng)籌規(guī)劃，及時進行融資，緩解資金使用壓力，而且也能及時發(fā)現(xiàn)資金鏈斷鏈風險、償債風險等，提前防控，避免企業(yè)出現(xiàn)財務危機。第三，激活閑置資金，提升企業(yè)盈利能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資金占比以及剩余價值比對分析，及時審查是否存在閑置資產(chǎn)，并查看各項目資金是否全部投入經(jīng)營中，適當調整，實現(xiàn)資金在企業(yè)各項目、各部門的有效流轉，從而將資金充分投入經(jīng)營中，提高企業(yè)核心競爭力。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的管理工作主要包括資金流管理和物資流管理。物資流管理也是為了及時供應企業(yè)工程建設所需要的各項物資材料，防止資金流失與資源浪費。可以說，資金管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，是企業(yè)財務管理的重要一環(huán)，加強資金管理有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源使用效率，提升企業(yè)防控財務風險等能力，推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）缺乏完善的資金使用計劃和預算體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的過程中，沒有對資金的使用進行規(guī)劃，未開展科學的預算管理。比如前期在獲取土地時，土地整理結束以后就開展招標和拍賣，摘牌以后進行土地費用的支付，然后政府返還土地整理款。在這個過程中資金使用量較大，資金會快速周轉，如果企業(yè)不能對資金進行有效籌劃就會影響土地款的支付，就會直接影響到土地使用證的審核進程，影響項目開展。同時，企業(yè)通常都將關注點放在會計核算上，對于管理會計的職能缺乏準確的認識，造成財務管理沒有明確的目標，預算管理功能無法充分發(fā)揮，影響了企業(yè)財務管理轉型的進程。企業(yè)預算執(zhí)行缺乏力度，編制的預算無法跟企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)統(tǒng)一。

（二）對資金使用缺乏有效的管理和控制

在進行工程項目建設過程中，涉及大量資金的投入，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能對資金需求進行有效的預算并將資金投入到關鍵環(huán)節(jié)當中，就會使得項目無法按照預定進度開展。然而許多企業(yè)缺乏科學的資金風險管理意識，在項目開發(fā)過程中，管理者將工作重心放在工程質量、拿地、銷售宣傳等環(huán)節(jié)當中，對資金管理缺乏重視，使得企業(yè)在經(jīng)營中存在大量的風險隱患問題，工作中常出現(xiàn)盲目投資、融資成本偏高、融資期限不適配、借款長期占用不還、資金實際用途和申報內容不一致等現(xiàn)象，導致企業(yè)內部資金風險突出，資金使用效率不高。

（三）資金賬戶管理較為混亂

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會同時進行多個項目的開發(fā)，如果一個法人同時進行幾個工程項目，或者各個項目列入不同的法人公司名下，就會造成企業(yè)為了保證業(yè)務的有序進行，需要在一個項目進行中在多個銀行開設項目，使得項目公司的銀行賬戶變多，給企業(yè)資金賬戶的管理帶來挑戰(zhàn)，同時也都會影響企業(yè)資金使用的效率。同時，許多企業(yè)為了融資需求，會同時開設多個賬戶，這也為銀行資金管理帶來不便，使企業(yè)無法對資金進行統(tǒng)一管理，無法保證資金的合理使用。

（四）融資渠道不規(guī)范

房地產(chǎn)項目屬于高風險、搞高回報、高投入的項目，前期本身需要投入大量的資金，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)自有資金很難滿足需求，常常需要進行融資。然而，近年來，房地產(chǎn)市場遇冷，政策調控力度較大，且金融渠道緊縮，企業(yè)貸款難度和成本也隨之增加。高額貸款帶給企業(yè)的是更加沉重的資金成本，同時，而且企業(yè)通過銀行進行貸款申請過程中需要進行財務報表的提交，如果企業(yè)存在資金管理不科學、成本預算落實缺乏力度、工程款項回收不及時等問題，會增加企業(yè)貸款的難度，使得企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略

（一）制定科學的資金使用計劃和預算管理制度

科學有效的資金使用規(guī)劃和完善的預算管理制度是促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平提升的重要路徑，在進行資金預算管理體系建設的過程中，企業(yè)要設立專門的預算管理部門對預算進行編制、落實、考核和反饋。房地產(chǎn)企業(yè)為了保證戰(zhàn)略規(guī)劃的完成，在對項目投資進行科學預測的前提下進行工程預算的編制和落實，對項目整體進行全面的規(guī)劃，依據(jù)項目的規(guī)模對所需時間、工程進度等明確，但是在開發(fā)過程中會遇到各種突發(fā)問題，工程所需資金會出現(xiàn)變動。在預算執(zhí)行中會受到市場環(huán)境的影響，需要及時的對策略進行過調整，這些都會造成收入和支出產(chǎn)生改變，預算目標也會出現(xiàn)變化。在項目進行過程中，如果預算目標跟實際數(shù)據(jù)存在很大的差別，需要對具體原因進行分析，對預算值進行修訂，避免預算失去控制。對于項目整體預算進行管理和控制過程中，業(yè)務流程都要以預算目標作為基礎，需要建立一系列的預警控制指標，保證管理者能夠有效地對預算開展偏差的糾正，通過全面有效的分析，保證預算目標的實現(xiàn)。在實際的管理和控制當中，各個部門要進行有效的信息交流，利用規(guī)范化的制度和流程文件實現(xiàn)管理和約束，同時結合項目流程進行業(yè)績的考核，從而促進工作效率的提升。

除此之外，預算執(zhí)行環(huán)節(jié)需交由各個部門的負責人全權負責，在執(zhí)行過程中以預算安排為控制依據(jù)，對具體業(yè)務資金支出進度進行管控，如果部分業(yè)務出現(xiàn)超預算問題或是預算外支出，則相關負責人需要立即反饋具體問題，接受預算管理部門的整改建議，控制預算差異。同時房地產(chǎn)企業(yè)也應加強預算考核，以實際情況為考核依據(jù)，對資金預算執(zhí)行過程中偏差較大的情況進行分析，深究偏差形成原因，給出合理的整改意見，要求相關部門立即落實。

（二）提高資金管理意識，保證資金使用質量

房地產(chǎn)企業(yè)在進行資金管理的過程中，所有資金使用可以分為兩類，分別是剛性支出和非剛性支出，涉及土地工程款、承包費用、分包費用、工程支出、管理費用、稅款、銷售宣傳等，各個部門要及時地制定資金使用計劃并提交給管理部門，財務管理部門依據(jù)各部門提供的信息進行整理和分析，制成報表提交給領導層審核。財務管理人員要對款項額度較大的項目進行重點的監(jiān)督和管理，保證資金使用的安全性。各種保證金比如拆遷保證金、用電保證金、質量保證金等都需要企業(yè)進行提前支付，返款款項等也會占據(jù)企業(yè)大量的資金，財務部門要對資金開展詳細的統(tǒng)計，列出到期時間、負責人員等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要積極開展對全體人員的思想教育工作，提高全體人員對資金管理的重視，培養(yǎng)節(jié)約意識，在日常工作中，嚴格遵守資金管理制度，不浪費。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立投資績效評價體系，對資金使用效益進行精準評價。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對所有投資項目的收益和成本展開深入分析，掌握各個項目的投入產(chǎn)出比例，評價投資績效，同時建立績效責任機制，將員工的薪酬與績效掛鉤，輔以獎懲制度，對投資項目效益好的管理者和團隊成員給予獎勵，反之則要進行適當?shù)奶幜P，避免出現(xiàn)因急于占據(jù)市場而盲目投資的情況，減少投資資金浪費。

（三）加強對項目資金的管理

企業(yè)如果要在多個銀行開設賬戶，為了保證資金的統(tǒng)一管理可以設立資金管理中心部門，這一部門主要的責任是對集團公司的資金賬戶進行有關的管理，做好資金統(tǒng)一的分配和使用。分公司或者子公司項目開發(fā)過程中需要將收款單或者付款單提交給資金管理中心，通過有效的審核向銀行進行款項的支付和收取。每個階段進行財務報表的編制時，資金中心需要跟銀行進行存款收據(jù)的核對，并對所有的單據(jù)進行賬目處理，從而保證資金使用的效率和安全。獨立核算的項目可以將首付款作為整體進行單據(jù)的提交，資金管理中心受理后進行款項的收付，并協(xié)助其進行核算，從而加強對資金賬戶的管理，提高企業(yè)資金管理的水平。同時，企業(yè)在開展資金管理過程中，要重視信息化系統(tǒng)的應用，通過網(wǎng)絡平臺和信息化技術，以企業(yè)信息為對象，加強各部門之間數(shù)據(jù)的溝通和交流，搭建覆蓋企業(yè)各個部門的信息管理平臺，保證企業(yè)財務數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)能夠準確及時地進行傳遞，避免信息孤島情況的發(fā)生。

（四）對企業(yè)融資渠道進行規(guī)范和拓寬，降低資產(chǎn)負債率并控制融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的資金通常來源于銀行貸款或者工程項目的收入，為了保障企業(yè)融資渠道的多樣化，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強跟各個銀行的交流與合作，提高企業(yè)在銀行內的信用額度，利用資產(chǎn)變債券、應收賬款債券融資等多種形式將企業(yè)的沉淀資金充分激活。另一方面，企業(yè)可以利用項目融資，加大對金融工具的利用。針對資金需求較大的項目，企業(yè)如果在短時間內無法籌集到所需資金，可以利用項目融資形式，成立項目公司，把公司將來的收益當作債務承擔的責任，從而實現(xiàn)融資渠道的拓展。同時，合理利用債券、資產(chǎn)證券化、股票等金融工具，根據(jù)項目建設的實際狀況選擇合理的貸款方式，從而保證企業(yè)所需資金的充足。

降低企業(yè)資產(chǎn)負債率是保證企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展的關鍵，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過金融手段控制資產(chǎn)負債率，在籌資期間，可對負債比率進行規(guī)劃，構建最優(yōu)的資本結構，或是房地產(chǎn)企業(yè)直接采用債轉股方式，將債權轉為股權，進而優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負債結構，降低資產(chǎn)負債率。房地產(chǎn)企業(yè)在擴大融資規(guī)模的同時，需嚴防融資風險，減少風險對企業(yè)經(jīng)濟造成的損失。首先，企業(yè)應當預先設置風險預警機制，對企業(yè)的資產(chǎn)負債率、債務保障率、外部融資比率等基本融資風險指標進行檢測，在基本風險指標基礎上，建議房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)將宏觀經(jīng)濟變量考慮到融資風險預警機制內，準確識別融資風險，精準分析風險，確保企業(yè)可以及時償還債務。其次，加大對現(xiàn)金流量的監(jiān)管力度，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)所有資產(chǎn)中流動性最強的一個，在經(jīng)營過程中，政府監(jiān)管、宏觀經(jīng)濟變化、行業(yè)不確定性因素等都對現(xiàn)金流量造成較大的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應當依托于內部控制手段，對現(xiàn)金流進行監(jiān)管，結合風控部門對不確定影響因素的調查分析結果，優(yōu)化現(xiàn)金流管理措施，減少出現(xiàn)資金短缺的風險，規(guī)范融資行為，保證資金來源穩(wěn)定。最后，優(yōu)化企業(yè)的資本結構，企業(yè)自有資金難以支持項目運行，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過融資方式獲得資金支持，無論企業(yè)采用何種融資方式，在融資期間都會付出一定的代價。因而企業(yè)需要對資本結構進行規(guī)劃，降低資本成本，將稅務籌劃效益和財務杠桿收益提供給企業(yè)經(jīng)營項目，同時將資金使用期限作為依據(jù)，籌劃融資方式，最大程度地減少資金閑置現(xiàn)象。

四、結束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系還存在不少問題，需要進一步加大對資金管理的重視，從投資、融資以及資金使用管理等各環(huán)節(jié)出發(fā)，合理開展投資活動，拓寬融資渠道，健全相關管理制度，不斷促進企業(yè)資金管理質量的提升，在保證資金安全的基礎上，不斷提高資金投入產(chǎn)出比，為企業(yè)長效發(fā)展提供保障。