郭偉鋒

（中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司，北京 100049）

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要性，要綜合考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)需求以及市場(chǎng)情況，著重考慮產(chǎn)品質(zhì)量以及最終的設(shè)計(jì)效果，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性和可行性，用于指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)生命周期，同時(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管理，協(xié)調(diào)好所有施工資源，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)出投資高、周期長(zhǎng)的特性，做好設(shè)計(jì)管理，對(duì)提高項(xiàng)目整體質(zhì)量有著積極作用，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的考慮與分析，設(shè)計(jì)出切合實(shí)際的項(xiàng)目方案，給項(xiàng)目的實(shí)施提供指導(dǎo)性建議，如果想保證設(shè)計(jì)效果達(dá)到預(yù)期，通過(guò)良好的設(shè)計(jì)管理來(lái)把控整個(gè)過(guò)程，可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量的有效控制，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，間接提升其社會(huì)地位，為社會(huì)各領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

一、BIM技術(shù)特點(diǎn)

第一，BIM技術(shù)數(shù)據(jù)可視化特點(diǎn)BIM技術(shù)作為房地產(chǎn)模型制作和建造的專用工具，可以在工程建設(shè)項(xiàng)目中以三維立體模型的形式展示項(xiàng)目的情況和進(jìn)度，輔助施工團(tuán)隊(duì)發(fā)展更強(qiáng)和實(shí)現(xiàn)更和諧的總體規(guī)劃。尤其是該技術(shù)在設(shè)計(jì)圖紙和工程施工方案中的應(yīng)用，專業(yè)技術(shù)人員將建設(shè)工程中的各種主要參數(shù)和數(shù)據(jù)信息輸入電子計(jì)算機(jī)，應(yīng)用BIM技術(shù)將其轉(zhuǎn)化為三維圖形，并根據(jù)圖形進(jìn)行開(kāi)發(fā)，信息內(nèi)容具有交互性，可以滿足工程項(xiàng)目建設(shè)的各種要求。第二，BIM技術(shù)的可移植性特征工程建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程會(huì)受到各種因素的影響，意外因素的影響甚至?xí)＜肮こ探ㄔO(shè)的整體施工進(jìn)度和質(zhì)量。這就要求完成建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的信息內(nèi)容數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)交互和傳遞，要保證項(xiàng)目施工階段的各種情況可以及時(shí)傳送到管理單元，提示設(shè)計(jì)和管理人員對(duì)突發(fā)情況進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整設(shè)計(jì)的內(nèi)容和房地產(chǎn)施工的解決方案，BIM技術(shù)可以將這種情況處理到極致，完成信息內(nèi)容和數(shù)據(jù)信息的及時(shí)傳遞，保障工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，促進(jìn)工程建設(shè)領(lǐng)域的穩(wěn)步發(fā)展。第三，BIM技術(shù)可升級(jí)性特點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)不是一成不變的。必須根據(jù)市場(chǎng)需求和建設(shè)條件等因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，不斷升級(jí)完善工程建設(shè)方案，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最大化。傳統(tǒng)的工程建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法和成本預(yù)算審批制度早已不能適應(yīng)新形勢(shì)下工程建設(shè)的要求。鑒于價(jià)格市場(chǎng)劇烈變化，施工全過(guò)程突發(fā)安全事故，效率低下的情況，依靠BIM技術(shù)可以快速準(zhǔn)確地改進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目的施工，完善原有的施工方案，提高建設(shè)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、BIM的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化

（一）深化管理

在大型和超大型項(xiàng)目中應(yīng)用BIM協(xié)助總承包管理，首先需根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)拆分BIM工作內(nèi)容，以降解項(xiàng)目復(fù)雜性，并通過(guò)深化工作使BIM模型滿足設(shè)計(jì)、施工、竣工交付及運(yùn)維等不同階段的應(yīng)用要求。根據(jù)模型深度和應(yīng)用階段不同，將BIM模型劃分為初步設(shè)計(jì)模型、施工圖模型、施工模型、竣工模型、運(yùn)維模型。其中，總承包單位為使施工模型滿足施工需求，依據(jù)施工模型管理協(xié)調(diào)各專業(yè)分包單位和指導(dǎo)施工過(guò)程，是實(shí)現(xiàn)BIM模型實(shí)施落地和應(yīng)用BIM技術(shù)提升總承包方管理水平、技術(shù)水平和信息化水平的核心。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)將BIM模型深化管理分為專業(yè)模型深化、專業(yè)間模型綜合深化。

（二）BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段信息化的應(yīng)用

首先，可以運(yùn)用BIM進(jìn)行設(shè)計(jì)可行性分析，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行模擬，可以在施工之前發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之中的不足之處，從而可以及時(shí)與設(shè)計(jì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，有利于設(shè)計(jì)圖紙的優(yōu)化，大大為施工降低了未來(lái)施工中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。其次，基于BIM技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)4D綜合模擬。該技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)階段可使用時(shí)間和有效空間的有效預(yù)測(cè)，幫助建設(shè)項(xiàng)目管理合理安排時(shí)間，科學(xué)安排空間，大大提高施工效率。因此，在施工階段應(yīng)用基于BIM的工程信息管理系統(tǒng)具有巨大的優(yōu)勢(shì)，一方面體現(xiàn)在建設(shè)團(tuán)隊(duì)可以運(yùn)用信息更好地監(jiān)控工程質(zhì)量、完成進(jìn)度與成本費(fèi)用。另一方面BIM的技術(shù)性優(yōu)勢(shì)可以有效支持和保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，最大程度上使項(xiàng)目?jī)?yōu)化建造階段技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完善和最優(yōu)化。

（三）BIM技術(shù)在工程房地產(chǎn)設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

分析BIM技術(shù)在工程建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，必須從BIM關(guān)鍵技術(shù)對(duì)提升房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)品牌和協(xié)同管理兩個(gè)方面進(jìn)行分析。首先，將BIM技術(shù)應(yīng)用于工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，促進(jìn)了工程建設(shè)設(shè)計(jì)的品牌推廣。具體表現(xiàn)為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)使用CAD軟件進(jìn)行工程圖制作和設(shè)計(jì)。工程圖作為設(shè)計(jì)人員在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的語(yǔ)言表達(dá)能力和概念表達(dá)方式，不僅要花更多的時(shí)間在開(kāi)發(fā)工程圖和設(shè)計(jì)分析上，而且缺乏對(duì)設(shè)計(jì)和關(guān)鍵點(diǎn)的清晰表達(dá)。針對(duì)這種情況，利用BIM技術(shù)開(kāi)展工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的應(yīng)用，不僅可以提高房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的效率，而且可以根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的圖紙問(wèn)題進(jìn)行合理處理，促進(jìn)房地產(chǎn)規(guī)劃和設(shè)計(jì)公司的質(zhì)量和水平得到提高。在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用BIM關(guān)鍵技術(shù)，可以合理提高各施工階段數(shù)據(jù)信息與材料的匹配度，便于設(shè)計(jì)人員多方位把握具體情況以確保設(shè)計(jì)圖紙與施工現(xiàn)場(chǎng)條件能夠充分匹配。其次，在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用BIM關(guān)鍵技術(shù)，可以在一定程度上防止因信息內(nèi)容不匹配而導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖與施工現(xiàn)場(chǎng)情況不一致的問(wèn)題。BIM關(guān)鍵技術(shù)可以在工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中詳細(xì)記錄整個(gè)施工過(guò)程，不斷完善設(shè)計(jì)圖紙，有效安裝管道、工業(yè)設(shè)備、電纜和工程機(jī)械設(shè)備等，進(jìn)而改進(jìn)工程項(xiàng)目的管理能力。其中，在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，BIM技術(shù)根據(jù)信息內(nèi)容實(shí)體模型的查詢和分析，可以獲得更加準(zhǔn)確、全面的工程圖信息內(nèi)容，也可以更加形象化地觀察工程房地產(chǎn)三維信息內(nèi)容實(shí)體模型的關(guān)鍵結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)狀態(tài)，從整體的角度處理設(shè)計(jì)過(guò)程中的各種碰撞問(wèn)題，尤其是工程地下室和復(fù)雜房地產(chǎn)建造。管道布局設(shè)計(jì)可以顯著提高管道布局設(shè)計(jì)的合理化程度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的美觀大方，具有更加明顯的功效和實(shí)際效果。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制策略

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制非常重要，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)且高回報(bào)率的行業(yè)，保證房屋房地產(chǎn)質(zhì)量是提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要路徑，采取有效的質(zhì)量控制方法，既可以獲得理想的投資回報(bào)效果，又可以提升項(xiàng)目的總體效益。首先，保證項(xiàng)目總規(guī)劃的科學(xué)性，站在項(xiàng)目質(zhì)量管理的整體角度，由專業(yè)人員完成項(xiàng)目方案的設(shè)定，經(jīng)過(guò)有關(guān)人士的質(zhì)量把關(guān)后，在沒(méi)有任何質(zhì)量問(wèn)題后投入使用。其次，全面落實(shí)招標(biāo)與管理，利用競(jìng)爭(zhēng)手段達(dá)到提高設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的目的，確保與項(xiàng)目實(shí)施要求完全吻合。最后，優(yōu)化與改進(jìn)預(yù)算方案，做好預(yù)算審核，避免浪費(fèi)更多資金成本。在進(jìn)行項(xiàng)目房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理時(shí)，還要加強(qiáng)施工圖紙的設(shè)計(jì)審核，保證設(shè)計(jì)方案的可操作性是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵所在，那么要求相關(guān)設(shè)計(jì)人員保證圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的深度，結(jié)合實(shí)際需求成立專門的審核小組，從客觀角度審核與評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)圖紙，判斷圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是否可以滿足項(xiàng)目整體需求。圖紙會(huì)審階段要加大審核力度，確保對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)意圖有著正確的理解，同時(shí)關(guān)注設(shè)計(jì)圖紙的合理性分析，及時(shí)解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中存在的各種問(wèn)題，以保證各項(xiàng)施工活動(dòng)順利開(kāi)展。如果發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中存在絲毫問(wèn)題，都要給予更高的關(guān)注度和重視度，合理運(yùn)用專業(yè)知識(shí)進(jìn)行解決與改進(jìn)，尋求最為合理的解決途徑，進(jìn)一步完善施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，以及后續(xù)的會(huì)審工作。在解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問(wèn)題時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理人員的共同參與，有條理地逐一解決圖紙會(huì)審中的問(wèn)題，并且在項(xiàng)目開(kāi)展前提，確保技術(shù)交底工作落實(shí)到位，確保施工人員與管理人員了解和掌握每個(gè)設(shè)計(jì)重點(diǎn)，使每個(gè)施工環(huán)節(jié)緊密銜接起來(lái)，符合施工要求，提升項(xiàng)目整體質(zhì)量。

（五）創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)環(huán)境

目前，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了信息化建設(shè)的相關(guān)制度，對(duì)信息化建設(shè)進(jìn)行了一定的標(biāo)準(zhǔn)化管理，如政府信息發(fā)布制度和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。根據(jù)不同的實(shí)施條件，建設(shè)環(huán)境可分為軟件和硬件兩部分。在進(jìn)行軟件開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，需要重點(diǎn)考慮硬件服務(wù)器能否滿足信息系統(tǒng)平臺(tái)的建設(shè)要求、數(shù)據(jù)庫(kù)是否具有文件備份和信息恢復(fù)功能、數(shù)據(jù)傳輸是否具有高穩(wěn)定性、數(shù)據(jù)的完整性及保密性是否得到保證等，這樣才能發(fā)現(xiàn)其中的不足，并且可以及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)以及優(yōu)化，從而創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)環(huán)境，確保房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的完善。

（六）成果實(shí)施管理

在項(xiàng)目不同階段，對(duì)BIM模型有不同精度和深度要求。在BIM模型各應(yīng)用階段存在不同類型的過(guò)程成果用于推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，直至項(xiàng)目竣工，將與實(shí)際工程一致的模型交付業(yè)主進(jìn)行輔助運(yùn)維管理。其中，BIM成果包含設(shè)計(jì)流線分析方案、設(shè)計(jì)優(yōu)化方案、管道綜合排布方案、圖紙問(wèn)題、凈高分析圖、預(yù)留預(yù)埋、支吊架及復(fù)雜節(jié)點(diǎn)處理等內(nèi)容，總承包方通過(guò)應(yīng)用不同階段的BIM成果，提早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問(wèn)題、施工重難點(diǎn)及管理薄弱環(huán)節(jié)。通過(guò)信息協(xié)同平臺(tái)進(jìn)行文檔儲(chǔ)存、圖紙報(bào)審、圖紙版本管理、模型審核、模型在線瀏覽等應(yīng)用，總承包方通過(guò)平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目參建方進(jìn)行項(xiàng)目協(xié)調(diào)和信息管理。通過(guò)信息協(xié)同平臺(tái)進(jìn)行BIM成果管理與信息傳遞，首先設(shè)計(jì)方上傳施工圖與設(shè)計(jì)BIM模型，總承包方及各專業(yè)分包方下載相應(yīng)內(nèi)容，并審核設(shè)計(jì)BIM模型，將模型深化過(guò)程中的圖紙問(wèn)題和審核結(jié)果反饋給設(shè)計(jì)方，最后由設(shè)計(jì)方回復(fù)后進(jìn)行問(wèn)題閉合。BIM深化完成后，上傳BIM深化模型交付業(yè)主審核，并歸檔整理所有文件，加強(qiáng)各專業(yè)與設(shè)計(jì)間的溝通效率。BIM成果實(shí)施運(yùn)行保障體系包括成立BIM小組、設(shè)立周生產(chǎn)BIM例會(huì)和建立BIM培訓(xùn)制度。BIM小組工作由項(xiàng)目總工負(fù)責(zé)牽頭，各專業(yè)管理人員全過(guò)程參與實(shí)施。項(xiàng)目總工開(kāi)展每周生產(chǎn)例會(huì)匯報(bào)近期工作情況時(shí)，應(yīng)專題介紹利用BIM技術(shù)配合各部門推進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量和安全管理的情況，記錄各方施工過(guò)程所需的BIM成果，并采取措施利用BIM技術(shù)輔助解決現(xiàn)場(chǎng)疑難問(wèn)題。項(xiàng)目部在BIM成果應(yīng)用過(guò)程中，將集中組織BIM軟件操作技能培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)BIM知識(shí)成果從BIM專職人員向全體管理人員遷移，主要涉及Revit，Navisworks等BIM軟件及項(xiàng)目BIM管理平臺(tái)，培訓(xùn)人員涵蓋項(xiàng)目各分包管理人員、勞務(wù)隊(duì)管理人員及其他人員，實(shí)現(xiàn)基層能做、中層能用、高層能懂的目標(biāo)。

（七）收集并利用房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的大數(shù)據(jù)

目前社會(huì)已經(jīng)處于大數(shù)據(jù)時(shí)代，國(guó)內(nèi)工業(yè)管理及時(shí)更新改革，首先進(jìn)入并適應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的趨勢(shì)。相比之下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理則落后一步，與時(shí)代發(fā)展脫軌。目前項(xiàng)目管理已經(jīng)不在局限日常紙質(zhì)版文檔的管理，依賴于BIM項(xiàng)目管理信息化帶來(lái)的革新，項(xiàng)目管理著重于大量的信息數(shù)據(jù)管理。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，要樹(shù)立信息化管理的意識(shí)，在工作中有意收集數(shù)據(jù)、整理數(shù)據(jù)，在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸類和分析中獲得更多的信息為項(xiàng)目增值，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的利益，創(chuàng)造更大的價(jià)值。這個(gè)過(guò)程是一個(gè)由量變到質(zhì)變的長(zhǎng)期的復(fù)雜過(guò)程，首先需要具有貼切市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)，其次需要具有處理評(píng)估大數(shù)據(jù)的能力，最后需要具有專業(yè)的工程技術(shù)指導(dǎo)。在長(zhǎng)期大量的工程經(jīng)驗(yàn)和大量的工程數(shù)據(jù)中完成這一數(shù)據(jù)收集和處理過(guò)程。

（八）BIM技術(shù)在房地產(chǎn)工程招投標(biāo)和竣工結(jié)算階段的應(yīng)用

借助BIM模型數(shù)據(jù)信息庫(kù)的內(nèi)容，涉及工程信息造價(jià)，工程師可以獲取許多類型的造價(jià)信息，繼而在造價(jià)管理的招投標(biāo)階段，能夠按照實(shí)際進(jìn)行的房地產(chǎn)工程情況提供招投標(biāo)的參考，使實(shí)際招投標(biāo)中漏項(xiàng)或者錯(cuò)算的現(xiàn)象得以避免。在這一過(guò)程中，依照BIM三維立體模型，房地產(chǎn)工程企業(yè)可將招投標(biāo)文件和標(biāo)底文件做好，再據(jù)此找尋價(jià)格合理和具備資質(zhì)的施工單位進(jìn)行合作。招投標(biāo)文件作為基礎(chǔ)內(nèi)容，施工單位的報(bào)價(jià)可在此基礎(chǔ)上依據(jù)工程量清單進(jìn)行，以使中標(biāo)的概率獲得較大幅度的提升。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在今后發(fā)展中的趨勢(shì)以及科學(xué)高效的措施必然是信息化。BIM的信息技術(shù)作為行業(yè)中最行之有效的信息化應(yīng)用工具，對(duì)于實(shí)現(xiàn)更加規(guī)范、高效、科學(xué)以及合理的項(xiàng)目管理工作意義深遠(yuǎn)。因此我們需不斷致力于BIM技術(shù)的相關(guān)研究和探索，堅(jiān)持對(duì)其進(jìn)行發(fā)展和完善，努力實(shí)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的飛躍。