□ 朱迪

案 情

近日，家住某市南山區(qū)鐘樓街道中凱小區(qū)的莫先生等20 名業(yè)主以不服國有土地使用權(quán)收回行政賠償為由起訴了該市自然資源局、區(qū)國資委、區(qū)征拆服務(wù)中心等部門。

原因是該市快速路建設(shè)需要收回中凱小區(qū)的部分土地，家住中凱小區(qū)的莫先生等業(yè)主在等待補(bǔ)償款發(fā)放時(shí)，卻被告知公共道路、綠地等區(qū)域土地的補(bǔ)償款支付給了區(qū)國資委、街道衛(wèi)生中心、送變電公司以及小區(qū)業(yè)委會等單位。相關(guān)業(yè)主在向區(qū)征拆服務(wù)中心提出異議時(shí)，被告知快速路建設(shè)沒有涉及收回莫先生等業(yè)主名下的土地，莫先生等業(yè)主不是利害關(guān)系人，無權(quán)主張征收賠償款。

莫先生等業(yè)主不服，于2022 年2 月向南山區(qū)人民法院提起了行政訴訟，請求撤銷區(qū)征拆服務(wù)中心與區(qū)國資委等單位簽訂的國有土地使用權(quán)收回補(bǔ)償協(xié)議，并向其支付土地補(bǔ)償款。雖然在門牌上統(tǒng)稱中凱小區(qū)，但與中凱花園小區(qū)其他業(yè)主通過購買商品房的方式取得房產(chǎn)不同的是，莫先生等業(yè)主是通過購買自建房方式建房取得的房產(chǎn)，這類業(yè)主是否享有小區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)呢？

分 歧

因自建房產(chǎn)權(quán)形成方式不同于商品住宅，其配套設(shè)施是否共有各方爭議較大。

莫先生等業(yè)主認(rèn)為，他們作為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，自1999 年向原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦購地建房起距今已經(jīng)23年，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦將宅基地出售給他們的時(shí)候，小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)包括道路、綠地等，這些設(shè)施是決定宅基地價(jià)格的重要因素，他們是按照建設(shè)規(guī)劃部門核發(fā)的許可證進(jìn)行的建設(shè)；從門牌、社區(qū)等管理措施也可以看出，當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒔值擂k等政府部門是將中凱小區(qū)作為完整的小區(qū)進(jìn)行管理。按照《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，他們享有中凱小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施的共有產(chǎn)權(quán)，有權(quán)獲得收回土地的補(bǔ)償款。

南山區(qū)國資委認(rèn)為，經(jīng)核查原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦的管理檔案，中凱小區(qū)為原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦下屬的中凱建材廠的廠區(qū)，1999 年，中凱建材廠因管理不善歇業(yè)后，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦以盤活企業(yè)資產(chǎn)為由，將廠區(qū)入口道路兩旁的土地分割出售給莫先生等人作為宅基地建房，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦并未向莫先生等人出售道路、綠地等區(qū)域的土地使用權(quán)，后因上述做法涉嫌違規(guī)被叫停，部分土地由原國土資源局收回并出讓給送變電公司等單位。南山鎮(zhèn)撤鎮(zhèn)并區(qū)后，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦撤銷，其資產(chǎn)均由南山區(qū)國資委接收管理。快速路建設(shè)收回涉及原中凱建材廠未出售或未出讓給其他單位的剩余土地的補(bǔ)償款理應(yīng)由其按國有資產(chǎn)進(jìn)行管理。

南山區(qū)征拆服務(wù)中心認(rèn)為，經(jīng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、街道辦等部門了解，原中凱建材廠的廠區(qū)范圍統(tǒng)稱為中凱小區(qū)，來源于門牌登記、居住登記等管理習(xí)慣，這并不能證明中凱小區(qū)屬于住宅小區(qū)的建筑區(qū)劃，廠區(qū)的圍墻在開發(fā)建設(shè)過程中早已拆除，除自建房的區(qū)域外，街道衛(wèi)生中心、送變電公司等單位已形成封閉的產(chǎn)權(quán)范圍，且均不認(rèn)可莫先生等人提出分享其共有產(chǎn)權(quán)部分收益的要求。即便是自建房前用于通行的道路、綠地等雖未從原中凱建材廠名下收回，但其多年來已按市政街巷管理，修繕維護(hù)費(fèi)用一直由街道承擔(dān)，其產(chǎn)權(quán)亦不屬莫先生等人所有。

中凱花園小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，中凱花園小區(qū)是該市某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015 年通過公開招標(biāo)拍賣掛牌取得土地進(jìn)行開發(fā)的住宅小區(qū)，建有獨(dú)立封閉的圍墻，范圍并未包括莫先生等人的自建房，小區(qū)總平面圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等都標(biāo)明了共有部分產(chǎn)權(quán)全體業(yè)主共有，莫先生等人不是小區(qū)業(yè)主，無權(quán)主張共享中凱花園小區(qū)的公共部分產(chǎn)權(quán)?？焖俾方ㄔO(shè)占用小區(qū)部分土地補(bǔ)償款也與莫先生等人無關(guān)。

市自然資源局認(rèn)為，原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦銷售宅基地建設(shè)住宅屬不規(guī)范做法，此類房屋既沒有前期整體規(guī)劃，也沒有后期建設(shè)監(jiān)管，事實(shí)上并沒有建設(shè)相應(yīng)配套設(shè)施，即便是道路也是借用原廠區(qū)道路通行，莫先生等人的主張無依據(jù)。

分 析

第一，主張共有產(chǎn)權(quán)，須有權(quán)屬來源依據(jù)?；A(chǔ)配套設(shè)施作為構(gòu)筑物，其產(chǎn)權(quán)的形成離不開相關(guān)建設(shè)成本投入。商品房住宅小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)形成相對規(guī)范清晰，首先是由開發(fā)商購買土地按住宅小區(qū)規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，建設(shè)費(fèi)計(jì)入商品房銷售價(jià)格，因其建設(shè)成本由業(yè)主共擔(dān)，進(jìn)而形成小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)。住宅小區(qū)完成銷售后，基礎(chǔ)配套設(shè)施移交業(yè)主委員會管理，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)將其登記為全體業(yè)主共有，商品房業(yè)主可通過小區(qū)總平面圖、《商品房買賣合同》、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等充分證明基礎(chǔ)配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共有。然而，以購買宅基地方式建設(shè)房屋的情形中，自建房的業(yè)主支付購買宅基地的價(jià)格并沒有包括基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地價(jià)值以及建設(shè)成本，宅基地售賣方也未允諾建設(shè)并向其移交基礎(chǔ)配套設(shè)施，取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書自然也就沒有標(biāo)注基礎(chǔ)配套設(shè)施的相關(guān)產(chǎn)權(quán)表述。自建房的業(yè)主通常無法提供基礎(chǔ)配套設(shè)施的權(quán)屬來源證明材料。

本案例中，莫先生等人與原南山鎮(zhèn)企業(yè)辦簽訂的購地協(xié)議，沒有基礎(chǔ)配套設(shè)施的約定，通行所使用的是原中凱建材廠的廠區(qū)道路，道路及兩旁綠化帶在建設(shè)開發(fā)過程未被征收，其土地使用權(quán)仍歸原中凱建材廠所有。

第二，判斷規(guī)劃配套，須結(jié)合建筑區(qū)劃。判斷基礎(chǔ)配套設(shè)施是否屬于業(yè)主共有所依據(jù)的法律規(guī)定，主要是《民法典》第二百七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的相關(guān)規(guī)定，按照此項(xiàng)規(guī)定要確認(rèn)道路、綠地是否為住宅配套屬業(yè)主共有，首先要判斷是不是在建筑區(qū)劃內(nèi)，還要排除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地等情形。雖然建筑區(qū)劃范圍如何確定尚未有細(xì)化規(guī)則，實(shí)踐中，自然資源主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政管理部門判斷建筑區(qū)劃，大多是以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，并綜合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素綜合確定。這樣的判定原則也在相關(guān)的司法判例中得以適用。

本案例中，莫先生等人主張共有的道路、綠地等基礎(chǔ)設(shè)施，既不在其持有的國有土地使用權(quán)證的宗地紅線范圍內(nèi)，也不在其持有的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖標(biāo)示范圍內(nèi)，其提出屬規(guī)劃配套的主張沒有法律依據(jù)。

第三，門牌另有規(guī)則，不能替代規(guī)劃審批。住宅小區(qū)門牌的命名規(guī)則主要依據(jù)的是《地名管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第753 號）。從該條例來看，住宅小區(qū)的名稱并不是完全依據(jù)規(guī)劃、建設(shè)等審批情況來命名。也就是說，即便是部分建筑區(qū)域在地名統(tǒng)稱為某住宅小區(qū)，也并不意味著它是按城市規(guī)劃確定的規(guī)模統(tǒng)一建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)模及數(shù)量均按小區(qū)住宅總面積核算，且配套齊全、相對封閉獨(dú)立的住宅區(qū)域，也不一定符合《民法典》所規(guī)定的業(yè)主共有共管的住宅小區(qū)形態(tài)。僅以門牌、地名等主張共有產(chǎn)權(quán)歸屬，并沒有法律依據(jù)。

本案例中，2022 年3 月，南山區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為中凱小區(qū)雖有小區(qū)之名，但并不是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，莫先生等人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并沒有標(biāo)注公攤面積，土地面積僅為房屋占地，不能依據(jù)《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，將原廠區(qū)道路、綠地等設(shè)施判斷為中凱小區(qū)共有，裁定駁回了莫先生等人的起訴。

正如房屋產(chǎn)權(quán)來源有購買商品房、居民自建房、集資建房等多種形式，住宅小區(qū)名稱形成既有因集中規(guī)劃建設(shè)，也有因地名管理習(xí)慣形成。并不是所有的房屋都如同商品房一樣擁有完整的基礎(chǔ)配套設(shè)施，且業(yè)主在享有房屋專有部分的所有權(quán)外，還享有共有部分的共有權(quán)益。自建房是通過購買宅基地建設(shè)房屋，進(jìn)而取得房屋所有權(quán)的方式，與房屋相關(guān)的配套設(shè)施應(yīng)由購地方還是售地方負(fù)責(zé)建設(shè)沒有統(tǒng)一的規(guī)范。若自建房的業(yè)主未出資建設(shè)基礎(chǔ)配套設(shè)施，也就無法構(gòu)成共有權(quán)益的合法權(quán)屬來源。即便是后期由于地名管理習(xí)慣等原因取得“住宅小區(qū)”之名，但其并不會有建筑區(qū)劃之實(shí)，也就不能依據(jù)《民法典》第二百七十四條的規(guī)定，主張基礎(chǔ)配套設(shè)施等住宅小區(qū)業(yè)主共有權(quán)益。

自然資源主管部門在組織收回涉及此類情況的國有土地使用權(quán)時(shí)，主要依據(jù)權(quán)屬來源、規(guī)劃審批等情況來綜合分析確定應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)闹黧w，而不是門牌地址等。自建房的業(yè)主需正確理解《民法典》中關(guān)于建筑區(qū)劃的規(guī)定，在主張涉及基礎(chǔ)配套設(shè)施共有產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)提供合法有效的權(quán)屬來源、規(guī)劃審批等材料。

《民法典》與人們生活息息相關(guān)，越來越多的群眾開始了解和使用《民法典》。然而，在處理物權(quán)相關(guān)事宜時(shí)，生硬地理解和照搬條文，易導(dǎo)致無謂的行政糾紛。因此，相關(guān)管理部門要在工作中主動(dòng)宣傳《民法典》，引導(dǎo)群眾正確適用法律規(guī)定，避免此類問題的發(fā)生。