巴雅爾 楊玉國（副教授）

（廣州華商學院會計學院 廣東 廣州 511300）

不同的企業(yè)、企業(yè)不同的生命周期，其價值目標是不同的，比如利潤最大化、股東價值最大化或者企業(yè)價值最大化。而包括投資人在內(nèi)的企業(yè)利益關聯(lián)方一般比較關注企業(yè)長遠的價值目標，但企業(yè)價值如何進行準確評估是一個難題。傳統(tǒng)的利潤指標由于忽略了股權資本，往往難以準確評價企業(yè)的價值。而EVA經(jīng)濟增加值模型，相較于傳統(tǒng)會計利潤評價，考慮了權益資本成本等因素，能更真實地反映企業(yè)的全面經(jīng)營情況和價值。但EVA經(jīng)濟增加值計算由于調(diào)整項目較多，操作難度大，因此本文以我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司綠地控股集團（以下簡稱綠地公司）為例，進行案例分析和演示，最后對EVA模型的應用提出參考建議。

一、企業(yè)價值評估與EVA模型

（一）企業(yè)價值評估理論

不同于財務報表中常見的會計利潤，通常企業(yè)的實際價值會高于其本身資產(chǎn)的賬面價值，這是由于商譽溢價等因素的影響。企業(yè)價值評估是將全部資產(chǎn)作為一個整體，基于企業(yè)資產(chǎn)的存在形式、管理方式及各資產(chǎn)要素之間的組合方式，運用合理的評估方法計算得出資產(chǎn)的價值，一方面要更真實地反映企業(yè)的獲利能力，便于管理層制定相關的發(fā)展方向及戰(zhàn)略計劃，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化；另一方面，要能提供更準確真實有效的市場信息，便于投資者發(fā)現(xiàn)價值被低估的企業(yè)，了解更真實的市場信息，能更有效地完善投資計劃進而采取高質(zhì)量的投資決策。

（二）企業(yè)價值評估方法

1.資產(chǎn)基礎評估法。該評估法是基于企業(yè)歷史成本，對企業(yè)進行分項資產(chǎn)評估，再加總各單項資產(chǎn)的評估值得出企業(yè)整體價值。資產(chǎn)基礎評估法是一種靜態(tài)的評價方法，計算較為簡便，但無法將全部資產(chǎn)作為一個有機整體來評估，難以得出企業(yè)全面、真實的價值。

2.收益現(xiàn)值評估法。收益現(xiàn)值評估法是基于企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設，同時考慮了貨幣的時間價值帶來的影響，將未來預期收益折算為現(xiàn)值進行計算的一種方法。運用該方法進行企業(yè)價值評估時，受不定因素影響較大，一是未來收益難以確定，二是只適用于市場相對穩(wěn)定的單項資產(chǎn)價值評估，可參考案例較少。但使用該方法能夠較為真實準確地反映出企業(yè)的價值，投資雙方在決策時更容易接受。

3.市場比較評估法。該方法以類似資產(chǎn)具有近似價值為理論依據(jù)，尋找市場相似或可比資產(chǎn)，并設定修正系數(shù)。在該方法下，通過參照物資產(chǎn)的評估值，經(jīng)修正系數(shù)調(diào)整進而得到被評估資產(chǎn)的價值。應用該方法進行評估包括選取可比企業(yè)、確定價值比率、綜合定價三個步驟。在選取可比企業(yè)時，主要考慮行業(yè)以及財務方面的標準。在確定價值比率時，通常采用市盈率或市凈率來確定。相較于其他評估方法，市場比較評估法數(shù)據(jù)來源獲取相對容易，計算簡便且過程易于理解，較為充分地考慮了市場因素，在評估中較為常用，但由于市盈率、市凈率等指標需要活躍、安全、規(guī)范的證券市場作為支撐，因此并不是所有企業(yè)都適用。

4.期權定價模型。相較于上述三種方法，期權定價模型很少單獨采用，原因在于：對于設定的假設條件，難以進行準確檢驗。運用期權定價模型評估企業(yè)價值，必須全面考慮企業(yè)各種投資機會及選擇權，這樣就兼顧了機會均等和趨利選擇，很大程度上彌補了傳統(tǒng)企業(yè)價值評估方法的缺陷，便于得到更合理準確有效的企業(yè)價值信息。但因其在實際運用中容易受到較多條件的制約，且操作程序復雜，需要評估人員具有較高的專業(yè)水平，在實踐中并沒有太多運用。

（三）EVA模型的計算原理

1.EVA模型的基本含義。EVA模型，即經(jīng)濟增加值模型，該模型屬于價值評估方法中的收益現(xiàn)值評估法。不同于傳統(tǒng)的評估模型，EVA評估法更注重股東權益，彌補了傳統(tǒng)價值評估忽略權益資本成本的不足，同時將股東權益計算在內(nèi)，考慮了債務資本成本與權益資本成本的影響，是基于企業(yè)剩余收益的基礎上發(fā)展起來的一種價值評估方法。在EVA模型下，對企業(yè)運行中沒有實際產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將不在當期損益中體現(xiàn)，將按權責發(fā)生制計算調(diào)整后得出稅后經(jīng)營凈利潤，一定程度上對操縱利潤的行為起到遏制作用。

2.EVA的計算指標。（1）計算稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）。稅后凈營業(yè)利潤不同于傳統(tǒng)的會計稅后凈利潤，它是企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的收入減去經(jīng)營中不包括利息費用支出的成本和費用，再調(diào)整傳統(tǒng)利潤表的利息費用、營業(yè)外收支、少數(shù)股東權益、各項準備金合計、遞延稅款、資本化研發(fā)支出和廣告費等項目得到的數(shù)額。由于會計上的利潤和稅法上的利潤存在差異，考慮到該差異帶來的影響，所以在利用EVA模型計算息前稅后利潤時，采用的是平均所得稅稅率，減少了會計與稅法核算差異所帶來的影響。綜合公式如下：稅后經(jīng)營凈利潤=息前稅后利潤+遞延稅款貸方余額的增加+少數(shù)股東權益+各項準備金合計+資本化研發(fā)支出+廣告費用+營業(yè)外支出-營業(yè)外收入。（2）計算資本總額（TC）。在EVA模型計算中，企業(yè)的資本總額并不同于資產(chǎn)負債表中所列示的資本總額，需要通過計算有息債務資本、權益資本以及相關項目調(diào)整得出。有息債務資本=短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應付債券。遞延稅款貸方余額=遞延所得稅負債-遞延所得稅資產(chǎn)。未投入實際生產(chǎn)資產(chǎn)=在建工程+金融資產(chǎn)+政府補貼。資本總額=股東權益合計+有息債務資本+資本化研發(fā)支出+廣告費用+各項準備金合計+遞延稅款貸方余額-未投入實際生產(chǎn)的資產(chǎn)。（3）計算加權平均資本成本（WACC）。加權平均資本成本計算用到的權數(shù)實際就是債務資本與權益資本的比重，具體如下：債務資本成本K=∑（各項借款金×對應利率）。權益資本成本率實際就是資本資產(chǎn)定價模型中的必要報酬率，其計算公式如下：K=R+β×（R-R）。加權平均資本成本W(wǎng)ACC=K×S/（S+D）+K×D/（S+D）×（1-T）。（4）經(jīng)濟增加值（EVA）。EVA經(jīng)濟增加值可由調(diào)整后的稅后凈營業(yè)利潤減去加權平均資本成本率乘以資本總額計算得出，其計算公式為：EVA=NOPAT-TC×WACC。

3.EVA價值評估模型。在該模型下的企業(yè)價值計算公式為：V=C+∑EVA/（1+WACC）。

（1）單階段模型。在單階段模型下，將企業(yè)在一定時間一定空間內(nèi)的發(fā)展狀態(tài)設定為穩(wěn)定增長的一種基礎評估模型。即假定企業(yè)在一定地域一定時期內(nèi)增長穩(wěn)步，保持加權平均資本成本與增長率穩(wěn)定，以第一年EVA測算值為計算基礎進行企業(yè)價值評估，進而計算得出企業(yè)價值。

（3）三階段模型。該模型是在二階段模型基礎上改進與創(chuàng)新得出的，進一步考慮了企業(yè)在高速發(fā)展歷程與穩(wěn)定增長歷程的轉變之間實際存在一定的過渡時期。相較于二階段模型評估值，更符合現(xiàn)實中企業(yè)的價值評估。

二、綠地公司權責發(fā)生制下的財務情況

（一）綠地公司基本情況

1992年綠地開發(fā)總公司在上海市成立，后來發(fā)展成綠地控股集團股份公司。2016年借殼金豐投資在上海證券交易所上市。1997年3月，綠地公司進行了大規(guī)模的現(xiàn)代企業(yè)制度改制，制定了明確科學有效的現(xiàn)代化制度，發(fā)展速度大大提升，主營業(yè)務房地產(chǎn)領域發(fā)展更為迅猛，主要以打造超高層建筑、大型城市綜合體和商務產(chǎn)業(yè)園為主營業(yè)務，同時涉及金融、消費、科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)，奠定了多元化經(jīng)營格局，實施資本化、公眾化、國際化發(fā)展戰(zhàn)略，成功躋身世界500強企業(yè)。

（二）綠地公司近五年財務情況

1.償債能力情況。2015—2019年綠地公司流動比率逐步下降，平均值1.40，近5年來低于行業(yè)均值（1.64）。其中2016年比2015年略有回升，這是因為2015年優(yōu)化了短期償債能力，財務風險降低，自2016年起，流動比率逐年降低，說明企業(yè)的營運資金流動性下降，其他短期資產(chǎn)的利用效率有所提升，負債水平相對較高，財務風險較高，受以前年度房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展波動導致房地產(chǎn)結轉資金不足影響，預收賬款和應付賬款賬面價值的比例有所上升。另外，綠地公司在大基建領域投資比重較高，流動資產(chǎn)自然被擠占，導致流動負債的增速高于流動資產(chǎn)，低于行業(yè)均值0.6，這說明綠地公司存貨占比相較于行業(yè)仍較高，實際可用于償還債務的資產(chǎn)較少，資產(chǎn)流動性較低，短期變現(xiàn)能力在行業(yè)中仍處于較低的位置。綜上所述，綠地公司近5年短期償債能力較弱，企業(yè)所承擔的財務風險較高。在長期償債能力上，近5年來資產(chǎn)負債率總體上逐年上升且逐漸逼近90%，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)前期開發(fā)資本過高，行業(yè)均值近5年保持在77%左右，而綠地公司資產(chǎn)負債率遠遠高于行業(yè)水平，這體現(xiàn)出企業(yè)資本結構存在一定問題，長期償債能力較弱。企業(yè)需要嚴格控制長期債務，保持現(xiàn)金流的平衡，以防止行業(yè)發(fā)展受阻對企業(yè)融資帶來壓力。

2.營運能力情況。房地產(chǎn)業(yè)務作為綠地公司的主營業(yè)務，行業(yè)特殊性使其在存貨方面占比較高。2015年是整個房地產(chǎn)行業(yè)的瓶頸期，2016年以來，國家實行的一系列稅費優(yōu)惠、降首付等政策，大大提高了消費者的購房意愿，此后幾年趨于穩(wěn)定。近5年來行業(yè)均值保持在0.3左右，而綠地公司存貨周轉率從2015年的0.78降至0.48。同時，綠地公司總資產(chǎn)周轉率近5年來與存貨周轉率變動趨勢趨于一致，總資產(chǎn)周轉率從2015年的0.59降至2016年的0.37后，每年周轉率保持在0.37不變。2015年到2017年間，房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)周轉率在0.27左右波動，而到了2018年更是降至0.19，而此時綠地公司的總資產(chǎn)周轉率仍保持在0.37，沒有受行業(yè)整體水平下降的影響，這與企業(yè)在2016年上市有一定的關聯(lián)。上市后綠地公司總資產(chǎn)周轉率以及存貨周轉率下降趨勢得到一定的抑制，總體趨于穩(wěn)定。從存貨周轉率與總資產(chǎn)周轉率上看，綠地公司近5年來存貨變現(xiàn)能力較強，總體銷售狀況樂觀，在行業(yè)中處于較前的位置。從財報看，綠地公司應收賬款周轉率一直是下降的，應收賬款總體呈較大幅度的上升，且企業(yè)主打單體總價普遍較高的超高層建筑、大型城市綜合體和商務產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項目，營業(yè)收入增幅小于應收賬款增幅，平均收賬時間長、應收壞賬損失增加大，資產(chǎn)負債相對增加，企業(yè)盤活短期資產(chǎn)、加快資金流通和使用的壓力陡增。

3.盈利能力情況。2015—2019年，綠地公司銷售毛利率基本呈上升趨勢，2016年公司上市后，銷售毛利率得到一定的提升，上市后，企業(yè)打造超高層建筑、大型城市綜合體和商務產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項目，一定程度上提高了銷售毛利率。同時，銷售凈利率2016年后開始平穩(wěn)增長。2016年其他板塊的營業(yè)收入彌補了房地產(chǎn)板塊的不足，銷售凈利率有所提升。2017年后，綠地公司繼續(xù)保持房地產(chǎn)行業(yè)銷量的同時，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，近年來逐漸上升，但與行業(yè)均值仍存在較大的差異。行業(yè)均值近年來均穩(wěn)定在10%以上。自綠地公司上市以來，不斷加大投資開發(fā)力度，擴大規(guī)模，使得綠地公司企業(yè)營業(yè)成本逐年增加，所以企業(yè)應加大在成本控制方面的力度，提高銷售凈利率。凈資產(chǎn)收益率在企業(yè)上市之前一年降至低點，即在2015年企業(yè)準備上市，加上行業(yè)不景氣，凈利潤有所下降，但在2016年成功借殼上市之后持續(xù)上升。總資產(chǎn)報酬率雖也在2016年起逐年上升，但因為剛上市為擴展業(yè)務導致負債的增加以及企業(yè)高端產(chǎn)品成本較高導致增速較緩。綜上，企業(yè)在2016年上市后，其盈利能力有所提高，但仍需多加關注。

4.成長能力情況。近年來，綠地公司大力進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，在繼續(xù)主抓房地產(chǎn)業(yè)的同時，大力發(fā)展多種業(yè)務。上市前，因為大規(guī)模擴張，總資產(chǎn)增長率較高，但在上市之后，經(jīng)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，將企業(yè)的擴張速度保持在合理的范圍內(nèi)，增長率增速減緩，呈現(xiàn)小幅度波動，屬于合理范圍內(nèi)的成長發(fā)展狀態(tài)。在2015年行業(yè)不景氣的背景條件下，加上企業(yè)自身業(yè)務調(diào)整帶來的影響，綠地公司各方面發(fā)展受阻，當年利潤下降，甚至出現(xiàn)負增長；但2016年隨著整個行業(yè)的升溫，再加上上市后多元化發(fā)展加快、開發(fā)結構調(diào)整，當年凈利潤大大上升，凈利潤增長率大大超過行業(yè)均值，成長性有向好趨勢。

三、基于EVA模型的綠地公司企業(yè)價值評估

運用成本法等傳統(tǒng)評估法，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)進行評估，忽略了企業(yè)在發(fā)展上的一些價值增量因素，例如品牌發(fā)展?jié)摿?、管理層水平發(fā)展等因素，而綠地公司作為房地產(chǎn)500強龍頭企業(yè)，其在各方面發(fā)展?jié)摿€是不容忽略的?；贓VA評估法對綠地公司企業(yè)進行價值評估考慮了未來因素，而且考慮了企業(yè)的資本成本，在計算過程中涉及了項目調(diào)整，減少了會計信息缺失對評估值帶來的影響。綠地公司企業(yè)自2016年借殼上市后，更加注重股東價值的最大化，EVA模型下的企業(yè)價值評估值能與管理層相聯(lián)系，根據(jù)測算出的經(jīng)濟增加值調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略。綜上，采用EVA評估法對綠地公司進行企業(yè)價值測算十分必要。選取綠地公司2015—2019年的財務報表數(shù)據(jù)，同時根據(jù)公式進行報表項目的調(diào)整，計算近5年來綠地公司歷史EVA值。本文選取連續(xù)5年數(shù)值，以保證數(shù)據(jù)連續(xù)性，使得測算結果更趨于實際情況。

（一）計算稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）

在計算綠地公司企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤時，基于凈利潤進行項目調(diào)整，計算得到全部資本的稅后投資收益。綠地公司2015—2019年稅后凈營業(yè)利潤計算如表1所示。

表1 綠地公司2015—2019年稅后凈營業(yè)利潤 單位：萬元

（二）計算資本總額（TC）

在計算資本總額時，需要考慮各項資本化費用、準備金以及遞延所得稅等帶來的影響。在建工程在轉為固定資產(chǎn)前不產(chǎn)生相關收益，金融資產(chǎn)與政府補貼為未投入實際生產(chǎn)的資本，在計算資本總額時不應將其計入。綠地公司2015—2019年資本總額計算如表2所示。

表2 綠地公司2015—2019年資本總額 單位：萬元

（三）計算加權平均資本成本（WACC）

計算加權平均資本成本，首先需要分別計算出債務資本與權益資本占總資本的比例，占比計算如表3所示。

1.債務權益資本比例。見表3。

表3 綠地公司2015—2019年債務權益資本占比 單位：萬元

2.債務資本成本。綠地公司債務資本計算是由各項債務在有息負債中的占比以及對應成本率乘積的加權得到。在本文中，各項債務資本對應的成本率選取中國人民銀行頒布的對應年利率，由于綠地公司近5年內(nèi)應付債券各發(fā)行期有重疊，需獲取各期利率難度較大，本文為減少因各發(fā)行期重疊而導致計算偏差大帶來的影響，此處不考慮應付債券的影響。在計算稅后債務資本成本時，本文采用的是平均所得稅稅率，減少因不同稅收政策影響下數(shù)據(jù)的差異性，提高數(shù)據(jù)準確性。數(shù)據(jù)詳見表4。

3.權益資本成本。計算權益資本成本時采用了資本資產(chǎn)定價模型。本文的無風險報酬率R選取財政部官網(wǎng)公布的近5年每年年末國債到期收益率，風險系數(shù)β選自國泰君安數(shù)據(jù)庫。參考近年來EVA模型下的企業(yè)價值評估文獻，為減少數(shù)據(jù)誤差，使數(shù)據(jù)更貼近市場水平，市場風險溢價（R-R）采用全國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫公布的各年GDP增長率。數(shù)據(jù)詳見表4。

4.加權平均資本成本。在計算加權平均資本成本時，根據(jù)債務資本權益資本占比、權益資本成本以及稅后債務資本成本加權計算得出。綠地公司近5年的加權平均資本成本計算如表4所示。

表4 綠地公司2015—2019年加權平均資本成本 單位：萬元

（四）計算歷史EVA

根據(jù)調(diào)整后的稅后凈營業(yè)利潤、資本總額以及加權平均資本成本計算得出，計算結果如表5所示。綠地公司經(jīng)濟增加值在2015—2017年為負值，但在2016年后，呈上升趨勢且逐漸變?yōu)檎?。企業(yè)在上市之前，股東財富較少，EVA經(jīng)濟增加值逐年下降，在上市后，資本總額在逐年提高的同時，稅后經(jīng)營凈利潤5年來也得以大幅度提高，這是因為近年來企業(yè)盈利水平提高，在2016年后保持一定的增速，2018年為正值，表明企業(yè)為股東創(chuàng)造了價值與財富。至2019年年末，綠地公司經(jīng)濟增加值達64億元，處于行業(yè)較高水平。

表5 綠地公司2015—2019年EVA值 單位：萬元

（五）預測未來EVA

在計算出綠地公司2015—2019年的EVA經(jīng)濟增加值后，本文對綠地公司以后5年內(nèi)的經(jīng)濟增加值做了預測，以便于更好地計算出綠地公司的企業(yè)價值。在對各項目進行預測時，是在項目近年來的平均增長率上做出預測，計算了各項目近5年來的平均增長率，以此作為預測增長率，考慮到以后年度房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，未來的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)，但增速會放緩，因此將每年增速在上一年基礎上減緩2%進行預測。在進行加權平均資本成本預測時，以近5年的平均值為基礎值，每年增長2%進行預測。計算結果如表6所示。

表6 綠地公司2019—2023年EVA值 單位：萬元

（六）企業(yè)價值測算

（七）結果分析

通過EVA價值評估模型對綠地公司企業(yè)價值進行評估，截至2019年年末，綠地公司企業(yè)內(nèi)在價值為55 828 596.8萬元，股權價值為30 230 624萬元，查詢企業(yè)相關報表得知，截至2019年年末，綠地公司股本數(shù)為12 168 154 385股，可算出每股價值為24.84元。在東方財富網(wǎng)上查詢得知，截至2019年年末，股價為每股6.11元。由此可以得出，綠地公司股價存在被低估的可能。在我國當前仍存在發(fā)展空間的股票市場上，股價主要受主流現(xiàn)金推動的影響，由于受多種因素影響，股價并不能夠完全反映企業(yè)真實的價值，股價偏離企業(yè)真實價值時常發(fā)生。本文通過測算出綠地公司企業(yè)價值，對比近5年年報披露的股價，經(jīng)綜合認定，近5年來股價的變動趨勢與EVA測算值走勢總體一致，呈上升趨勢。當然本文只是借助EVA模型進行的數(shù)理演算，不作為投資依據(jù)。

四、運用EVA模型進行企業(yè)價值評估應注意的問題

本文基于EVA模型下的測算，注重股東權益，考慮了債務資本與權益資本比重的影響，同時將股東權益計算在內(nèi)，彌補了傳統(tǒng)方式下忽略權益資本成本對企業(yè)價值測算帶來的不足，計算數(shù)據(jù)更符合企業(yè)實際。通過該模型計算出企業(yè)的內(nèi)在價值與股權價值，計算出基于該模型下綠地公司的每股價值，在此方法測算下，能讓企業(yè)管理層人員重視權益資本，不再只關注企業(yè)目前的經(jīng)營狀況，從而將管理層決策與企業(yè)股東財富相結合，考慮權益資本與債務資本，以減少股東財富的流失。

（一）會計科目調(diào)整時，應考慮房地產(chǎn)行業(yè)周期長的特點

為能夠反映企業(yè)的實際經(jīng)營能力，在EVA模型中，要以凈利潤為基礎進行項目調(diào)整。最初確認的調(diào)整項目達164項，從性質(zhì)上和金額上看，會對企業(yè)經(jīng)濟增加值的測算值產(chǎn)生較大的影響。調(diào)整項目過多，整個評估過程過于復雜、理解難度較大且數(shù)據(jù)準確性無法保證。在運用該模型進行企業(yè)價值評估時，應結合行業(yè)特殊性，選取影響程度大的項目進行調(diào)整。在房地產(chǎn)行業(yè)中，如企業(yè)投入廣告能為企業(yè)帶來經(jīng)營收入，在測算稅后凈經(jīng)營利潤時，應考慮其對企業(yè)價值評估的影響；開發(fā)周期長是房地產(chǎn)行業(yè)一大特點，短時間內(nèi)的在建工程無法給企業(yè)帶來收益，在計算資本總額時，也應考慮對其進行調(diào)整。

（二）測算未來EVA現(xiàn)值時，折現(xiàn)率的選擇應結合當前資本市場的特點

通過閱讀大量文獻發(fā)現(xiàn)，在折現(xiàn)率的選取上，房地產(chǎn)業(yè)通常采用以加權平均資本成本作為測算折現(xiàn)率，在近年來市場調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，而當前我國資本市場仍處于發(fā)展階段，資本市場發(fā)展帶來的變動對折現(xiàn)率的選定有一定的影響，折現(xiàn)率的選取準確性也受到一定的影響。所以在選取折現(xiàn)率時，應考慮當前資本市場的發(fā)展狀態(tài)，結合行業(yè)特征選取。

（三）預測未來收益時，增長速度的設定應結合發(fā)展狀況

企業(yè)價值測算，是基于企業(yè)以前年度歷史數(shù)據(jù)上的預測，對于未來的發(fā)展增速也是基于歷史數(shù)據(jù)進行的預測，增長速度設定應結合企業(yè)當前所處的生命周期，判斷應用企業(yè)價值測算模型，同時應結合市場宏觀環(huán)境、行業(yè)總體發(fā)展情況等進行設定，以減少僅憑歷史數(shù)據(jù)設定增長速度帶來的不足。

（四）企業(yè)價值測算時，應考慮非財務因素對企業(yè)價值的影響

在評估中，測算數(shù)據(jù)建立在企業(yè)的財務報表上，數(shù)據(jù)基本上源自企業(yè)的財務信息，而對于企業(yè)價值的評估，往往也需要考慮企業(yè)聲譽、內(nèi)控制度、人力資源等非財務因素對企業(yè)所帶來的影響，而我國目前在該模型的應用中，基本上忽略了非財務因素的影響，本文也尚未考慮非財務指標帶來的影響，因此對企業(yè)的價值評估測算也存在一定的影響。

當前EVA模型在我國發(fā)展成熟度不高，運用該模型進行企業(yè)價值評估的行業(yè)較少，在我國應用需要不斷完善。未來應分行業(yè)進行基于該模型下的企業(yè)價值評估，根據(jù)各行業(yè)性質(zhì)，建立行業(yè)調(diào)整項目標準，完善EVA模型在行業(yè)企業(yè)價值評估中的應用，提高準確性；同時，在根據(jù)財務數(shù)據(jù)進行評估的同時，應注重對非財務因素的考慮，反映更真實可靠的企業(yè)價值。

五、結論

綜上所述，EVA模型在企業(yè)價值評估中，考慮了債務資本與權益資本的比重，注重股東權益，EVA指標相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱，科學的企業(yè)價值評估方法，有利于穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展，規(guī)范市場經(jīng)營，同時，有利于企業(yè)管理層進行戰(zhàn)略調(diào)整與投資決策。本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)中的綠地公司為例進行EVA模型下的企業(yè)價值評估，分析各項財務指標，測算了企業(yè)價值，結合財務指標對企業(yè)的發(fā)展做出評價。本文通過對EVA模型的深入了解以及對案例公司的企業(yè)價值測算，提高了對該模型的認識和理解，同時也為EVA模型在房地產(chǎn)企業(yè)評價業(yè)績中應用提供借鑒和參考。但本文仍存在待改善之處，對于數(shù)據(jù)的預測和指標的選取，可能與實際存在偏差，合理性與科學性仍需提高；本文運用EVA模型進行評估選取了房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司，評估面不夠廣泛，仍需對行業(yè)中其他類型企業(yè)進行價值評估，總結行業(yè)特點，推動EVA模型在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的合理應用。