文／王蓉芳 煙臺市住房保障和房產(chǎn)交易中心 山東煙臺 264000

引言：

近年來，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，導(dǎo)致住房需求持續(xù)增加，但商品房供應(yīng)不能完全與之匹配。保障性租賃住房以相對較低租賃價格為住房需求者提供安居之所，其發(fā)展恰恰能夠起到填補(bǔ)供需缺口，降低市民買房的超前性。2021年7月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，即以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房為主體。提出要堅持租購并舉，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，緩解新市民青年人等群體住房困難。意見出臺之后，各省市積極跟進(jìn)落實地方政策。據(jù)分析，十四五期間全國新增保障性租賃住房將在800 萬～900 萬套之間，對應(yīng)的新增建筑面積或在4 億～4.5 億m左右。新政策中，一改既往政府投資為主的模式，確立了保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給的總基調(diào)。這其中，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房是政策一大亮點。

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房投資成本分析

保障性租賃住房建設(shè)投資費用，主要由土地費用、單位工程建筑安裝費、建設(shè)用地紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施配套費、勘察設(shè)計等技術(shù)服務(wù)費以及其它相關(guān)費用組成。

1.1 土地使用費用

集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地使用權(quán)出讓建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，建設(shè)投資上存在著土地使用費用的差異。通常情況下，農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用，是指由農(nóng)村集體土地所有者申請，將集體農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，并經(jīng)市人民政府確認(rèn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地的行為。當(dāng)發(fā)生農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用行為而無農(nóng)用地可供調(diào)換，應(yīng)參照國有土地征用的補(bǔ)償規(guī)定，對土地承包經(jīng)營者作青苗及地上建筑物、附著物補(bǔ)償。因而，土地使用費用低于土地征用所發(fā)生的土地補(bǔ)償費、土地投資補(bǔ)償費（青苗補(bǔ)償費、樹木補(bǔ)償費、地面附著物補(bǔ)償費）、人員安置補(bǔ)助費和土地管理費等，更低于國有建設(shè)用地所發(fā)生的土地出讓金。所以，集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，投資成本中土地使用費用僅參照國家和地方土地投資補(bǔ)償費和對承包經(jīng)營者損失適當(dāng)補(bǔ)償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，并按容積率1.6 分?jǐn)倶敲娴貎r。

1.2 單位工程建筑安裝費

隨著超高層建筑后遺癥逐日顯現(xiàn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》，要求嚴(yán)格控制新建超高層建筑，對審批80 米以上住宅建筑加強(qiáng)管控。此項政策，在保障性租賃住房建設(shè)中必須切實得到貫徹執(zhí)行。結(jié)合土地利用效率的科學(xué)性，投資成本中單位工程建筑安裝費按照中高層、高層7:3 的建設(shè)比例進(jìn)行估算。

1.3 建設(shè)用地紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施配套費

建設(shè)用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施配套費主要用于建設(shè)項目以外，包括城市主次干道、給排水、供電、供氣、供暖、路燈、環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化等市政公用配套設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)的。意見中明確綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度，對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。因此，投資成本中基礎(chǔ)設(shè)施配套費僅對公共服務(wù)設(shè)施和建設(shè)用地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費用進(jìn)行估算。

1.4 勘察設(shè)計等技術(shù)服務(wù)費以及其它相關(guān)費用

勘察設(shè)計、建設(shè)監(jiān)理、招標(biāo)造價等技術(shù)中介服務(wù)費，以及預(yù)備費、管理費，按照一般建設(shè)項目費用進(jìn)行估算。住宅公共維修資金按照緩交考慮。意見中確定，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，政策優(yōu)惠在建設(shè)期財務(wù)費用估算時應(yīng)予以體現(xiàn)。

1.5 基于上述情況，集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房主要投資成本估算如下

（1）樓面地價

保障性租賃住房投資樓面地價估算，僅僅考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用過程中，原土地承包經(jīng)營者投資補(bǔ)償費和損失補(bǔ)償費。依據(jù)山東省某市2021年度征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，主城區(qū)綜合地價10 萬元/畝，青苗補(bǔ)償費、樹木補(bǔ)償費和地面附著物補(bǔ)償費3 萬元/畝計取，每平方米土地費用195 元。若按容積率1.6 予以分?jǐn)?，樓面地價則約為120 元/m。經(jīng)統(tǒng)計該市2019-2021年3 個年度16 宗公開出讓使用權(quán)的國有建設(shè)用地，居住建筑樓面地價介于1050-11000 元/m，平均值為4410 元/m；居中的6 宗居住建筑樓面地價介于4470-5200 元/m，中值為4840 元/m。

由此可知，利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房所發(fā)生的樓面地價，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通過出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)費用，大大降低了保障性租賃住房投資成本。破解了過去發(fā)展保障性租賃住房中面臨的土地成本過高、收益難平衡等問題。

（2）工程建安裝修費

①單位工程建筑安裝費，選取中高層16 層、高層28 層且建設(shè)比例為7:3 的進(jìn)行建筑安裝費用估算。隨機(jī)抽取某甲級工程造價咨詢單位審核的工程造價報告，中高層、高層各6 個單位工程為樣本，每m造價平均值分別為1080 元/m和1650 元/m，按7:3 權(quán)重計算，單位工程建筑安裝費為1250 元/m。

②室內(nèi)裝修費，保障性租賃住房室內(nèi)裝修，房屋應(yīng)當(dāng)已經(jīng)做好基礎(chǔ)裝修。這其中包括水電暖燃?xì)庖约巴ㄐ啪W(wǎng)絡(luò)等，其次還有一些細(xì)節(jié)裝修比如門窗、居室客廳乳膠漆墻面和廚房衛(wèi)生間瓷磚墻面、塊料地板、衛(wèi)浴潔具、廚房衛(wèi)生間吊頂以及櫥柜等主材的裝修。承租人只需要購買家具家電產(chǎn)品后即可入住。依據(jù)某市公租房室內(nèi)裝修工程實例，計取室內(nèi)裝修費400 元/m。

③以上兩項合計，工程建安裝修費為1650 元/m。

（3）公共服務(wù)設(shè)施和紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費，為支持各地發(fā)展集中式租賃住房，住建部特此印發(fā)了《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》。對于住宅型租賃住房在相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)要求方面，強(qiáng)調(diào)按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》建設(shè)配套設(shè)施，以滿足家庭居住需求。選取中檔商品住宅小區(qū)相對應(yīng)工程內(nèi)容費用作參照，以390 元/m計入投資成本中。

（4）建設(shè)期財務(wù)費用，保障性租賃住房建設(shè)期為2年，利用貸款資金占總投資70%，總貸款分年均衡發(fā)放，年利率為4%。

貸款利息：

P 為上一年度貸款待償還余額

A 為當(dāng)年度貸款發(fā)放額

則首年利息為0.5＊2330＊70%/2＊4%=16.2 元/m

次年利息為（0.5＊2330＊70%+0.5＊2330＊70%/2)＊4%=48.8 元/m。

1.6 集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房主要投資成本估算及資金來源

意見中確定中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。若資金補(bǔ)助按每套3 萬元、戶型70m考慮，投資者投資費用抵減428 元/m后為2027 元/m。資金籌集，按30%自有資金608.1 元/m投入，剩余按貸款籌集實施。

2、集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房運營經(jīng)濟(jì)分析

2.1 保障性租賃住房運營收益分析

意見中明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70m的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。以50 萬人口以上大城市作為目標(biāo)城市分析，通過統(tǒng)計2020-2021年100 套、建筑面積在65-75m住宅市場租賃住房成交租金數(shù)據(jù)，平均租金約35 元/m。保障性租賃住房按照租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金10%水平計算，每平方米保障性租賃住房年租金收入為378 元，預(yù)期年租金收入2%遞增。

經(jīng)營年度租金收入=378＊（1+2%）

n 為經(jīng)營年度

由此，租金收入遞增第一年：378＊（1+2%）≈385.5元/m；

租金收入遞增第二年：378＊（1+2%）≈393.2 元/m；

租金收入遞增第9年：378＊（1+2%）≈456.1 元/m。

2.2 保障性租賃住房運營成本分析

（1）房屋維修維護(hù)費用

房屋維修維護(hù)費用主要考慮保證房屋具備使用功能的日常維修維護(hù)和原承租人騰退后的室內(nèi)重裝費用。費用估算參照某市公租房運行數(shù)據(jù)，房屋維修維護(hù)費首年按6 元/m，使用壽命期內(nèi)維修維護(hù)費年增加10%。

①經(jīng)營年度維修維護(hù)費=6＊（1+10%）

n 為經(jīng)營年度

由此，經(jīng)營第2年度維修維護(hù)費=6＊（1+10%）=6.6元/m；

經(jīng)營第3年度維修維護(hù)費=6＊（1+10%）≈7.3 元/m；

經(jīng)營第10年度維修維護(hù)費=6＊（1+10%）≈14.2元/m。

②騰退后室內(nèi)重裝費用按200 元/m，從第3年始騰退率按5%考慮。

重裝費用=200 元/m＊5%=10 元/m

即全部運營房屋每年重裝費用折合10 元/m。

（2）人工支出、管理費用、財務(wù)費用和稅金

①參照某市20 萬m公租房運營狀況，運營公司擁有15 名員工，平均年人工支出13 萬元。

每平方米人工支出=13 萬元＊15/20 萬m≈9.8 元/m

即全部運營房屋每年人工支出費用折合9.8 元/m。

②管理費用按人工支出30%計算，折合2.9 元/m。

③經(jīng)營年度人工支出和管理費用

預(yù)期人工支出年遞增3%,管理費用同比例遞增。

經(jīng)營年度人工支出=9.8＊（1+3%）

經(jīng)營年度管理費用=9.8＊（1+3%）＊30%

n 為經(jīng)營年度

由此，經(jīng)營第2年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈10.1元/m；

經(jīng)營第3年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈10.4 元/m；

經(jīng)營第10年度人工支出=9.8＊（1+3%）≈12.7元/m。

上列經(jīng)營年度管理費用，依次分別約為3，3.1...3.8元/m。

④財務(wù)費用中，30%自有資金按7%計息。

經(jīng)營年度自有資金財務(wù)費用=608.1 元/m＊7%≈42.6 元/m，逐年與貸款資金財務(wù)費用合并計入經(jīng)營年度財務(wù)費用；

剩余70%貸款資金，貸款償還期10年，4%計息。

經(jīng)營年度貸款資金財務(wù)費用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%

n 為經(jīng)營年度

由此，經(jīng)營首年貸款資金財務(wù)費用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈56.6 元/m；

經(jīng)營第2年度貸款資金財務(wù)費用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈50.9 元/m；

經(jīng)營第3年度貸款資金財務(wù)費用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈45.3 元/m；

經(jīng)營第10年度貸款資金財務(wù)費用=2027＊70%＊【1-（n-1）＊10%】＊4%≈5.6 元/m。

運營首年財務(wù)費用為99.2 元/m。

⑤增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等稅金

意見中對利用非居住存量土地建設(shè)保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，給予比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收方面優(yōu)惠政策，分析中暫計稅為0。保障性租賃住房運營企業(yè)所得稅以20%計算。

（3）保障性租賃住房折舊

保障性租賃住房按設(shè)計使用壽命50年為折舊年限，凈殘值率取10%，采用直線法C(1-R)/N 計提折舊。

年折舊額=C(1-R)/N=2455＊(1-10%)/50=44.2 元/m2。

C 為保障性租賃住房原值

R 為凈殘值率

N 為預(yù)期使用壽命

（4）保障性租賃住房運營現(xiàn)金流量

從運營現(xiàn)金流量可以看出，運營期至第10年，完成了貸款還本付息，實現(xiàn)了自有資本金凈現(xiàn)金流量累計708.3 元/m，全額收回了投入的自有資本金608.1 元/m。

2.3 盈利能力分析

從上述運營分析結(jié)果可以得出，靜態(tài)投資回收期在10年以內(nèi)。

以運營第10年現(xiàn)金流量表中有關(guān)數(shù)據(jù)為基數(shù)，第11年始，至設(shè)計壽命期止，靜態(tài)主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)如下：

（1）40年租金合計收入=465.2＊（1-1.02）/（1-1.02）=27912 元/m

（2）期間費用

①40年維修合計費用=騰退重裝費+日常維護(hù)費=10＊40+15.6＊（1-1.1%）/（1-1.1）=7295 元/m

②40年人工合計支出=13.1＊（1-1.03）/（1-1.03）=987 元/m

③40年管理費用合計=人工合計支出＊30%=296元/m

④40年房屋折舊合計=44.2＊40=1768 元/m

⑤=①+②+③+④=10346 元/m

（3）經(jīng)營利潤和稅后利潤

①經(jīng)營利潤=27912-10346=17566 元/m

②稅后利潤=17566＊80%=14053 元/m

若年出租率按90%考慮，經(jīng)營利潤和稅后利潤則分別為14775 元/m和11820 元/m。

3、保障性租賃住房經(jīng)營不確定性分析及對策

保障性租賃住房經(jīng)營期間，其經(jīng)營狀況會受到國家宏觀政策、租賃市場發(fā)展趨勢等因素的影響。

3.1 始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位不變

要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性并真正回歸住房居住屬性，逐步實現(xiàn)租售同權(quán)。從理論上說，房地產(chǎn)同時具有投資與居住的雙重屬性，而且居住屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資屬性。居住屬性是住房的基本屬性，投資屬性屬于住房的派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。若“商品住房”的投資、居住屬性簡單割裂開來，不僅不能解決住房市場的根本矛盾，業(yè)而產(chǎn)生了市場高度壟斷導(dǎo)致商品房價格長期畸高，使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過重，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、消費增長乏力等問題，進(jìn)一步扭曲了經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)。因此，要始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位不變。同時，要通過立法等方式，明確房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。作為保障性租賃住房，要更多的是采取市場化的方式來動作，促進(jìn)低收入家庭租金支付能力可承受的保障性租賃住房穩(wěn)步持續(xù)成長。

3.2 遵循房地產(chǎn)的特性,適應(yīng)房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境

房地產(chǎn)不可移動特性是其與資本、勞動力以及其他類型商品的最大區(qū)別，但又可以被個人或法人擁有并帶來利益，房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、交易標(biāo)的房地產(chǎn)以及交易制度等，影響著房地產(chǎn)市場的運行質(zhì)量和發(fā)展趨勢。作為保障性租賃住房，理應(yīng)去遵循房地產(chǎn)的特性,適應(yīng)房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。

（1）圍繞產(chǎn)城融合職住平衡，在項目建設(shè)選址上做文章

不僅僅要實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，還要緊密圍繞產(chǎn)城融合、職住平衡、配套完善做好文章。租賃住房供應(yīng)體系建立將會拓展家庭居住位置選擇的空間，選擇更加接近工作崗位的位置，減少通勤成本。通過工作聚居地區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的集體建設(shè)用地配套建設(shè)保障性租賃住房，是促進(jìn)城市產(chǎn)城融合，實現(xiàn)職住平衡的一個重要舉措。同時，要完善保障性租賃住房城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化居住環(huán)境。

（2）關(guān)注租賃市場發(fā)展趨勢，在項目建設(shè)規(guī)模上做文章

長期以來，住房市場存在“重購輕租”的現(xiàn)象和結(jié)構(gòu)性過剩的問題，而在租賃市場發(fā)展的短板中，租賃周期較短的問題尤為突出。發(fā)展保障性租賃住房，不僅可以有效提升租客的租房體驗，提高租房品質(zhì)，也有利于增加租賃市場的有效供給、改善租賃供需結(jié)構(gòu)。在重點解決新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房問題時，要以多種方式籌集房源，通過市場體系和保障體系“兩條腿”發(fā)力，有效增加小戶型、低租金的租賃住房供給，緩解房屋租賃市場存在的供需矛盾。要堅持供需匹配原則，開展城市保障性租賃住房需求調(diào)查，按照以需定供思路，采取新建方式用作保障性租賃住房時，科學(xué)制定保障性租賃住房年度建設(shè)計劃和中長期發(fā)展規(guī)劃，合理確定建設(shè)規(guī)模。

結(jié)語：

利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房，具有較好的社會效應(yīng)和較高的經(jīng)濟(jì)效益。政府各有關(guān)部門和單位要加強(qiáng)協(xié)作、形成合力，引導(dǎo)多主體投資，通過供給端發(fā)力，拓展房屋增量，落實好“租售同權(quán)”，推動保障性租賃住房加快發(fā)展。