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地產(chǎn)股上漲多是佯攻行情

2022-08-02 08:21玄鐵
證券市場紅周刊 2022年29期
關(guān)鍵詞:牛市樓市房價(jià)

玄鐵

謹(jǐn)慎來看,股市樓市雖然同為結(jié)構(gòu)性行情,股市核心資產(chǎn)新陳代謝較快,一線城市房價(jià)的長牛市格局并未改變。

樓市和股市,誰是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表?答案都不是,因?yàn)槎叨甲凡簧辖?jīng)濟(jì)增長的步伐。過去15年里,“崩潰論”此起彼伏,依據(jù)是一線城市樓市房價(jià)收入比過高。其實(shí),自從2007年樓市股市共振式資產(chǎn)重估行情結(jié)束以后,結(jié)構(gòu)性行情是主基調(diào),一線城市虹吸全國資金,房價(jià)螺旋式上漲,不少三四線城市滯漲。A股同樣是局部牛市——核心資產(chǎn)300股在牛市,平庸企業(yè)3000股在猴市。

樓市和股市的最大不同,是樓市權(quán)重盤一線城市房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超多數(shù)三四線城市,若錯過北上廣深樓市牛市,等同于A股“賺指數(shù)不賺錢”。1998年,中國開啟住房市場化定價(jià),深滬股市亦開始發(fā)行公募基金,機(jī)構(gòu)主導(dǎo)式定價(jià)模式開始盛行。

過去14年來,全國商品房每平方米的均價(jià)從1998年的2063元,上漲至2021年的10141元,累計(jì)上漲3.9倍??墒牵績r(jià)的上漲不僅追不上居民收入增長的步伐,更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。全國居民人均可支配收入從1998年的5425元,上升至2021年的35128元,同比增長5.48倍。中國GDP總值從1998年的7.95萬億元,上漲至2021年的114.37萬億元,增長13.38倍??梢哉f,只要居民收入增長持續(xù)快過房價(jià)增長,所謂全國樓市系統(tǒng)性泡沫多半是杞人憂天。

相比之下,滬綜指從1997年年底的1194點(diǎn),上漲至去年底的3639點(diǎn),僅上漲2.05倍,不僅跑輸給GDP,連CPI都未戰(zhàn)勝。

當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)已在滯脹邊緣,多數(shù)國家將選擇加息治通脹,而非降息保經(jīng)濟(jì)。

本周,IMF將2022年和2023年的全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期分別下調(diào)至3.2%和2.9%,CPI增速預(yù)期分別上調(diào)至8.3%和5.7%。這或許是不最差,還可能更差。比如俄烏沖突導(dǎo)致歐洲陷入能源危機(jī)、通脹日前根深蒂固、歐美央行收緊金融環(huán)境可能會加劇經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn),以及多國債務(wù)危機(jī)爆發(fā)……若風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)上升,IMF預(yù)測全球經(jīng)濟(jì)今明兩年增速將分別下降至2.6%和2.0%。據(jù)悉,自1970年代以來,全球經(jīng)濟(jì)年度增速僅有五次跌破2%。

謹(jǐn)慎來看,全球經(jīng)濟(jì)可能告別“三低一高”(低增長、低通脹、低利率,股市高漲)的時代,進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)差和股市熊”的長周期。當(dāng)大國經(jīng)濟(jì)同步下蹲,追趕型國家若能爆發(fā)后發(fā)優(yōu)勢,則有望彎道甚至換道超車。統(tǒng)計(jì)顯示,中國目前人均GDP只是世界平均水準(zhǔn),而日本之所以在1990年開始由盛轉(zhuǎn)衰,是因?yàn)樵鲩L潛力已透支。

“東亞模式”的增長國上限是1995年的日本。當(dāng)年,日本GDP的總量和人均分別為5.45萬億美元和4.34萬美元,同期美國分別為7.64萬億美元和2.87萬美元。日本以1.5倍于美國的人均GDP,創(chuàng)造了美國經(jīng)濟(jì)總量的71%。可是,到2021年,日美人均GDP分別為3.9萬和6.93萬美元,日本樓市股市泡沫破滅的根源在于國民收入增長優(yōu)勢不在。

相比之下,我國2021年的GDP總量和人均值占美國的比例分別為77%和18%,勞動力紅利仍有較大上升空間,這決定了產(chǎn)業(yè)和人口集聚城市仍有較大的房價(jià)升值空間。世行本月公布2021年高收入門檻為13205美元/人。截至2021年,以美元計(jì)價(jià)的中國人均GDP已達(dá)到12551美元/人。若到2035年進(jìn)入2.5萬美元/人的中等發(fā)達(dá)國家門檻,僅需GDP本幣計(jì)價(jià)的實(shí)際復(fù)合增速和人民幣的年均增速分別為4%和1%,這并非高不可攀。

樂觀來看,中國經(jīng)濟(jì)總量若在未來十年內(nèi)超過美國,中國增長模式將由投資驅(qū)動轉(zhuǎn)型為消費(fèi)驅(qū)動,居民收入增速將趕上經(jīng)濟(jì)增速。老百姓有錢了,當(dāng)是中國資產(chǎn)重估良機(jī),將迎來類似今日美國資產(chǎn)擁有的所謂流動性溢價(jià)和本幣紅利。

理想再豐滿,也掩蓋不了現(xiàn)實(shí)的骨感,更不能忽視短期的“剩者為王”策略。

滬綜指今年以來下跌9.81%,表現(xiàn)再度弱于全國房價(jià)。房地產(chǎn)板塊指數(shù)(880482)亦趨弱,2020 和2021 年跌幅分別為10.65%、6.56%,今年以來截至周四繼續(xù)下跌4.05%,最新收盤點(diǎn)位較2015 年的峰值縮水52%,仍在長熊市周期。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,7 月以來,已有近70 個城市發(fā)布穩(wěn)樓市政策。悲觀者預(yù)測調(diào)控失靈,樂觀者看到底部已現(xiàn)。只是國際買家仍在撤離。美聯(lián)儲周三宣布加息75 個基點(diǎn),美國股市和樓市均進(jìn)入長加息周期,在降息到來之前,不要輕易樂觀。香港內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)周四收于2526 點(diǎn),本月下跌32.5%,較2020 年1 月的高位大跌近7 成。

謹(jǐn)慎來看,自從2016 年年初失守250 天K 線以來,房地產(chǎn)板塊指數(shù)多數(shù)時間在年線下方運(yùn)行,其間脈沖式上漲皆被證明是佯攻行情。從中長期來看,在中國故事再度響徹全球之前,房股熊市格局難改,跑輸房價(jià)仍是大概率事件。

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