何俊妮

7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議首次明確提到，要“保交樓?！币按遄C券中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺在多個(gè)場(chǎng)合也公開(kāi)表態(tài)化解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境，“目前最重要的就是要把‘保交房’的問(wèn)題處理好?！?/p>

本周《紅周刊》邀請(qǐng)陸挺做客“面對(duì)面”訪談欄目，暢聊當(dāng)前如何做好“保交樓”、地產(chǎn)行業(yè)下半年能否迎來(lái)復(fù)蘇拐點(diǎn)、地產(chǎn)如何走出行業(yè)困境等市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。陸挺表示，中長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍非常看好，未來(lái)更多是結(jié)構(gòu)性變化和機(jī)會(huì)。但就下半年而言，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V”型或“U”型反轉(zhuǎn)的可能性相對(duì)不大，行業(yè)復(fù)蘇拐點(diǎn)仍待確認(rèn)。

此外，其認(rèn)為，考慮到疫情和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速或?qū)⒕S持在4%附近。但在美聯(lián)儲(chǔ)等全球加息背景下，中國(guó)通脹總體可控，下半年總體將維持在3%以下。

要落實(shí)好“保交樓”，需要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（主要是占整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模80%的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商）進(jìn)行分類(lèi)。例如，盡量給予那些優(yōu)質(zhì)的民企開(kāi)發(fā)商較好的流動(dòng)性和信貸環(huán)境，讓這些企業(yè)能夠自己做好“保交樓”工作。最近銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的一些開(kāi)發(fā)貸以及其他貸款方面，就是在合理的空間內(nèi)適度給予優(yōu)秀民營(yíng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性支持。

其次，針對(duì)因土地資產(chǎn)當(dāng)前流動(dòng)性不好、土地價(jià)格出現(xiàn)下降，或者新房銷(xiāo)售快速下降等因素導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)一定流動(dòng)性問(wèn)題，但并沒(méi)有出現(xiàn)資不抵債的房企，中央和省政府可以通過(guò)省統(tǒng)籌的方式，拿出一筆專(zhuān)項(xiàng)基金作為專(zhuān)項(xiàng)貸款，幫助這些企業(yè)渡過(guò)目前的流動(dòng)性難關(guān)，后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的復(fù)蘇，這部分資金是可以完整收回的。

最后，對(duì)于明顯資不抵債，或者較大規(guī)模地停工情況的房企，則要做到及時(shí)清理，一方面中央和省一級(jí)政府可能需要有一些資金投入;另一方面需讓資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)以及大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極介入，盤(pán)活問(wèn)題房企手中的資產(chǎn)，及時(shí)清理一些負(fù)債。

今年下半年的房地產(chǎn)行業(yè)，還不能輕言復(fù)蘇。期望重現(xiàn)2009年或2016年，中央和地方開(kāi)啟新一輪寬松政策后，隨即出現(xiàn)V型反彈和大規(guī)模復(fù)蘇的情形，可能性并不高。

6月份數(shù)據(jù)搶眼，其實(shí)也受疫情影響，4～5月的部分銷(xiāo)售數(shù)據(jù)存在積壓到6月份上報(bào)的可能。但其實(shí)當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)很多指標(biāo)同比增速是在-40%、-50%，即使反彈到了-30%，還是負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。所以，不能因?yàn)閿?shù)據(jù)圖形上出現(xiàn)V型反彈，就認(rèn)為會(huì)有很大的改善。

另外，2015年到2018年期間，貨幣化棚改一定程度上透支了很多低線城市的住房消費(fèi)需求。疊加從2020年底開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入趨勢(shì)性下行階段。消費(fèi)者對(duì)樓市的信心和投資意愿下降，地方政府推出的各種寬松刺激政策，如房票，實(shí)際效果遠(yuǎn)不及往年。

當(dāng)下房地產(chǎn)復(fù)蘇需要較大規(guī)模的真金白銀。參考2015年～2018年期間貨幣化棚改，央行印了3.6萬(wàn)億的鈔票，才讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇。按照當(dāng)下的原材料價(jià)格，至少需要1～2倍于3.6萬(wàn)億的數(shù)額，才有望取得強(qiáng)勁復(fù)蘇的效果。

前面提到，目前最重要的就是要把“保交房”的問(wèn)題處理好，讓居民真正恢復(fù)對(duì)大部分生存下來(lái)的民營(yíng)房企的信心，并且這些房企要基本不再存在非常明顯的流動(dòng)性和資不抵債的問(wèn)題，能夠重新恢復(fù)正常的借貸和運(yùn)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候就可以說(shuō)走出了中國(guó)房地產(chǎn)的“沃爾克時(shí)刻”（釋義見(jiàn)文末）?，F(xiàn)在看來(lái)估計(jì)還需要幾個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)需要進(jìn)一步出清。

另外，也要對(duì)目前的房地產(chǎn)政策做一些梳理，通過(guò)調(diào)整政策真正讓房地產(chǎn)板塊重新回到比較健康的軌道。例如，較大城市逐步調(diào)整預(yù)售、限售、限購(gòu)政策，放寬甚至取消限售、限購(gòu)政策，尤其是針對(duì)新市民和剛畢業(yè)的大學(xué)生，可以給予更多的優(yōu)惠條件，從而拉動(dòng)合理購(gòu)房需求。

此外，未來(lái)幾年中國(guó)城鎮(zhèn)化的方向還是向大城市流動(dòng)，尤其是受過(guò)高等教育的年輕人更愿意到大城市去工作生活。所以應(yīng)該在原有基礎(chǔ)上，適度增加這些大城市的土地供應(yīng)，特別是住房用地的供應(yīng)。這樣，一方面我們?cè)黾恿斯?yīng);另一方面放松了限價(jià)限售限購(gòu)，也就不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升。在這個(gè)過(guò)程中，激活了需求，增加了供應(yīng)，從而把整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)起來(lái)。

可以這么講，中長(zhǎng)期看，我并不是一個(gè)悲觀主義者。我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)還是非?？春玫?，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)更多的是結(jié)構(gòu)性變化。

當(dāng)前房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈貢獻(xiàn)了我國(guó)1/4的GDP，后續(xù)雖然每年新建房屋面積可能相對(duì)之前的高點(diǎn)會(huì)逐年下滑，但是更多的房子未來(lái)會(huì)建在有人口流入的大城市、房屋質(zhì)量和各種服務(wù)也會(huì)逐漸提升。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)對(duì)中國(guó)GDP還會(huì)提供相當(dāng)高比例的貢獻(xiàn)。

一些優(yōu)秀的房企仍會(huì)找到很大的擴(kuò)張空間。相較于之前粗放式在全國(guó)很多低線城市大規(guī)模攻城略地，后續(xù)會(huì)更注重精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，把項(xiàng)目做好。個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際規(guī)模也不會(huì)明顯縮小，并且隨著很多房企出現(xiàn)并購(gòu)，企業(yè)仍可以獲得很好的成長(zhǎng)空間。

此外，我個(gè)人也非?？粗乇Ｕ戏康陌l(fā)展，如香港有50%的市民住的是政府提供的房子，新加坡比例更是高達(dá)80%。一個(gè)好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面要做好市場(chǎng)的部分，讓市場(chǎng)來(lái)解決目前中國(guó)大部分人的住房問(wèn)題。另一方面也要解決好一部分人的住房保障問(wèn)題。

但這兩方面要明確分開(kāi)，不過(guò)現(xiàn)在很多政策意愿很好，但并沒(méi)有將兩者分開(kāi)。例如，部分城市商品房限價(jià)，本來(lái)市場(chǎng)價(jià)15000元/平方米的房子，限價(jià)10000元/平方米，最后導(dǎo)致一房難求。實(shí)際上，政府應(yīng)該將通過(guò)土地銷(xiāo)售獲得的資金真正用在做好住房保障上。讓市場(chǎng)變得更市場(chǎng)化，讓政府做好保障房的供應(yīng)，這樣無(wú)論是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房，還是通過(guò)保障的通道，廣大居民都能夠各得其所、居有其屋。

現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)的主要問(wèn)題就是通脹，預(yù)期美國(guó)接下來(lái)加息的力度可能還會(huì)比較強(qiáng)。我們估計(jì)美國(guó)加息會(huì)持續(xù)到明年2月份，加到3.75%～4%之間。另外，想必大家也注意到了，歐洲央行近期也宣布11年來(lái)首次加息。

在此背景下，現(xiàn)在中國(guó)央行確實(shí)會(huì)面臨比較大的壓力，包括人民幣匯率以及資金外流的一些壓力。如今年2月份以來(lái)，因?yàn)閲?guó)外加息等原因債券市場(chǎng)的資金外流數(shù)量比較大。

但需強(qiáng)調(diào)的是，美國(guó)CPI基本已見(jiàn)頂并將在頂部徘徊兩三個(gè)月，今年年底可能會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下行，明年年底可能回落到4%～5%。目前實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)了下行的趨勢(shì)。如全球糧食、石油價(jià)格已經(jīng)跌到了俄烏沖突之前的水平。

另外，我認(rèn)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)從今年四季度開(kāi)始或?qū)?huì)出現(xiàn)衰退。因?yàn)橹挥薪?jīng)濟(jì)出現(xiàn)一段時(shí)間負(fù)增長(zhǎng)，美國(guó)CPI才有可能回到美聯(lián)儲(chǔ)所期望的2%上下。而當(dāng)美國(guó)可能會(huì)持續(xù)幾個(gè)季度出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退，美聯(lián)儲(chǔ)可能在明年下半年通過(guò)降息的方式來(lái)重新刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

下半年LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下調(diào)的空間已經(jīng)很小。一方面，中國(guó)存款利率從2015年以來(lái)沒(méi)有再下調(diào)過(guò)，因?yàn)楸旧硪呀?jīng)是過(guò)去十幾年的低點(diǎn)，沒(méi)有太大的下行空間。另一方面，如果進(jìn)一步調(diào)整LPR，銀行的利潤(rùn)空間會(huì)縮小，資金外流將進(jìn)一步加大。

而且，即使下調(diào)了，作用也比較小。中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前遇到的問(wèn)題并不是利率太高導(dǎo)致的，而是需求不足的問(wèn)題。現(xiàn)在居民考慮的最大問(wèn)題，是自己有沒(méi)有能力還款;未來(lái)居民的收入預(yù)期是否很穩(wěn)定;中國(guó)經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候能夠真正恢復(fù)正常運(yùn)行;買(mǎi)房后能否保證開(kāi)發(fā)商按時(shí)交房，這些問(wèn)題更關(guān)鍵。

不會(huì)是V型，也不是U型，下半年經(jīng)濟(jì)會(huì)復(fù)蘇，但會(huì)有波折。對(duì)于下半年經(jīng)濟(jì)同比增速，相較于市場(chǎng)上5%甚至以上增速，我相對(duì)謹(jǐn)慎，預(yù)測(cè)增速約在4%。

一方面當(dāng)前疫情攪動(dòng)因素還在，不能忽視了疫情對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能的潛在影響。因?yàn)椴《緜鞑ゾ哂胁淮_定性，疫情的局部反復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響仍可能存在。

另一方面，很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)要反彈，但其實(shí)房地產(chǎn)板塊要想出現(xiàn)真正的V型反彈，恢復(fù)正增長(zhǎng)的難度非常高。實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)相較去年同期，同比下降了四成的狀況，考慮到其在GDP中的占比，較難支撐下半年GDP恢復(fù)到5%、6%甚至更高。

是的，對(duì)比來(lái)看，中國(guó)出口增速已經(jīng)在下行了。如去年中國(guó)的出口增速為30%，今年二季度只有12.8%。而且出口數(shù)據(jù)里有相當(dāng)一部分產(chǎn)品價(jià)格上升是因?yàn)槿蛟牧虾湍茉磧r(jià)格上升導(dǎo)致。如果剔除這部分價(jià)格上升，真實(shí)的出口增速已經(jīng)有較大幅度的下行。

具體來(lái)看，多重因素導(dǎo)致中國(guó)出口產(chǎn)品增速下滑。一是，受全球通脹和經(jīng)濟(jì)衰退擔(dān)憂(yōu)影響，海外其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，需求減少;二是，當(dāng)前歐美消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向，從疫情期間購(gòu)買(mǎi)實(shí)物性商品需求轉(zhuǎn)向服務(wù)消費(fèi)需求;三是，現(xiàn)在海外其他國(guó)家的制造業(yè)逐步恢復(fù)正常，此前轉(zhuǎn)移到中國(guó)的訂單將回流，我們也面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手;四是，從全球產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈來(lái)看，疫情期間，很多跨國(guó)公司為了防止物流的中斷，會(huì)額外增加存貨，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)叫做“牛鞭效應(yīng)”?，F(xiàn)在全球物流鏈逐步恢復(fù)正常，跨國(guó)公司的庫(kù)存也會(huì)下降。

因此，綜合研判來(lái)看，下半年出口增長(zhǎng)速度可能還會(huì)進(jìn)一步下降，但不可否認(rèn)的是，它仍是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)最好的部分。

今年下半年真正對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有拉動(dòng)作用的，實(shí)際上就來(lái)自于內(nèi)需中的汽車(chē)消費(fèi)?，F(xiàn)在推行的部分乘用車(chē)購(gòu)置稅減半的政策，作為非常規(guī)政策，只適用于今年年底之前。所以從6月份到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)汽車(chē)銷(xiāo)售反彈明顯，即使如今反彈力度已經(jīng)減弱，還是有百分之十幾的增長(zhǎng)。不過(guò)，相較于地產(chǎn)板塊，汽車(chē)板塊在國(guó)內(nèi)GDP占比大概只有3%～4%，即使往上拉動(dòng)了百分之十幾、二十，它貢獻(xiàn)的GDP增長(zhǎng)大概也就0.6左右，并不足以讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的情況。

相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，今年國(guó)內(nèi)的通脹壓力非常小。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)今年受到了明顯的向下壓力，國(guó)內(nèi)需求比較弱，導(dǎo)致全球范圍內(nèi)原材料價(jià)格下跌，進(jìn)而一定程度上抑制了全球通脹的持續(xù)走高。

所以今年一方面是石油、天然氣等能源價(jià)格，因?yàn)槎頌蹙謩?shì)影響非常高。另一方面，像銅、鋼鐵、鐵礦石等很多原材料，價(jià)格卻出現(xiàn)非常明顯下跌。今年國(guó)內(nèi)PPI也是從去年的高點(diǎn)一直向下。

個(gè)人認(rèn)為，受豬周期、能源價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)CPI下半年可能會(huì)有一定的上行風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到總體需求相對(duì)比較弱，加上下半年出口壓力也會(huì)增大，對(duì)國(guó)內(nèi)制造業(yè)產(chǎn)品價(jià)格會(huì)有一定的向下壓力。所以我認(rèn)為，下半年國(guó)內(nèi)CPI有可能在個(gè)別月份會(huì)超過(guò)3%，但是不太可能出現(xiàn)持續(xù)超過(guò)3%的局面。

我覺(jué)得目前市場(chǎng)夸大了所謂的替代，實(shí)際上問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有那么嚴(yán)重，沒(méi)有必要過(guò)于悲觀。

一方面，中國(guó)在制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈方面的優(yōu)勢(shì)非常明顯。目前中國(guó)制造業(yè)占全世界的30%。市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)的那些有可能替代中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體，如越南，其全國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量可能不到中國(guó)一個(gè)省的體量。此外，得益于過(guò)去二三十年中國(guó)高等教育的突飛猛進(jìn)，中國(guó)培養(yǎng)了一批非常優(yōu)質(zhì)的科研人員、技術(shù)人員以及技術(shù)工人。

中國(guó)龐大的經(jīng)濟(jì)體量、非常復(fù)雜完整的產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈，以及龐大優(yōu)質(zhì)的技術(shù)人才儲(chǔ)備，共同搭建了中國(guó)在全球產(chǎn)業(yè)鏈中不可替代的地位，使得世界上任何其他地方，在未來(lái)四五年之內(nèi)，都很難真正替代。

另一方面，在一些面對(duì)面中低端的行業(yè)，過(guò)去一段時(shí)間確實(shí)發(fā)生了一些轉(zhuǎn)移，但這個(gè)轉(zhuǎn)移并不是負(fù)面的，它表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)。例如20 世紀(jì)初，美國(guó)超市鞋、衣服、各種小商品都是made in China（中國(guó)制造）。但最近一兩年，這類(lèi)物品很多都來(lái)自于像越南、孟加拉國(guó)等東南亞國(guó)家或者拉美國(guó)家，而非中國(guó)。這些變化確實(shí)已經(jīng)發(fā)生了，但這不是供應(yīng)鏈的替代。

此外，考慮到中國(guó)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及產(chǎn)業(yè)鏈的完整性，中國(guó)需要引進(jìn)更多的先進(jìn)技術(shù)、工藝、管理、產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)。同時(shí)也需盡可能避免或減少因經(jīng)濟(jì)制裁、地緣政治等不可抗拒因素帶來(lái)的某些核心關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)外移，影響中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程。

《紅周刊》：有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)當(dāng)前所處的很多方面與日本制造業(yè)的第三次轉(zhuǎn)型背景相似，比如房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)了更為明顯的下行壓力，老齡化少子化也已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。您對(duì)此如何看？

這個(gè)問(wèn)題其實(shí)非常復(fù)雜。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，一方面就所處的整體國(guó)情而言其實(shí)是不同的，例如，1991 年日本進(jìn)入大家所謂的“失落的20 年”的時(shí)候，它已經(jīng)是世界上最發(fā)達(dá)、人均GDP 已經(jīng)是世界上最高的幾個(gè)國(guó)家之一。但當(dāng)前中國(guó)處在中高收入國(guó)家群體，因此，在比較的基本條件上是有問(wèn)題的，兩者之間有些地方不可簡(jiǎn)單來(lái)類(lèi)比。

另一方面，在某些領(lǐng)域，日本走過(guò)的路、吃過(guò)的苦、踩過(guò)的坑，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實(shí)有很多警示的意義。比如房地產(chǎn)行業(yè)不能出現(xiàn)太大的泡沫、資產(chǎn)負(fù)債表通縮等問(wèn)題。我認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債表通縮這個(gè)問(wèn)題確實(shí)值得仔細(xì)研究。我們應(yīng)該盡量避免因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表的通縮出現(xiàn)所帶來(lái)的嚴(yán)重需求不足。

例如，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的下行，伴隨部分房企違約，房企持有低線城市土地資產(chǎn)價(jià)格下行，這在一定程度上導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表通縮;就部分低線城市家庭而言，主要資產(chǎn)就是房地產(chǎn)，當(dāng)貸款買(mǎi)的房子交付出現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)際上也都存在著家庭資產(chǎn)負(fù)債表通縮的風(fēng)險(xiǎn)。這也是我一直強(qiáng)調(diào)“保交房”是推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急的原因所在。

此外，考慮到日本當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)負(fù)債表通縮，土地價(jià)格下跌主要出現(xiàn)在東京、大阪等一線城市。我們也要防止中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)、城投公司、地方政府以及居民家庭，出現(xiàn)類(lèi)似的資產(chǎn)負(fù)債表通縮的問(wèn)題。如果有這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，應(yīng)該及時(shí)通過(guò)一些政策的設(shè)計(jì)，解決好這些經(jīng)濟(jì)主體的問(wèn)題，從而減少對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成更大的影響。