文／王雪英 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院 副教授 高級工程師

許 東 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

丁 波 錦州市招生考試委員會辦公室

曹 犇 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

馬守恒 遼寧工業(yè)大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院

引言

城市住宅經(jīng)歷了單純滿足數(shù)量需求的復(fù)蘇時期、“質(zhì)”“量”并舉的發(fā)展時期，直至目前已全面進(jìn)入商品化時期，住宅更加追求精細(xì)化設(shè)計和舒適度[1]。與此同時，城市既有住宅（區(qū)）的改造問題也越來越引起重視。存量住宅中有相當(dāng)一部分在多年使用后產(chǎn)生了不同程度的綜合性陳舊[2]，相比新建商品住宅，老舊住宅年代偏長，套型設(shè)計存在諸多問題，且不同業(yè)主對套型使用需求不同，因此二手房入住前往往面臨二次改造問題。如何有針對性地對舊住宅進(jìn)行套型改造，提高居住舒適度，延長住宅生命周期，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展是老舊住宅亟待解決的問題。

1 城市住宅套型的發(fā)展

中華人民共和國成立至今，我國的城市住宅經(jīng)歷了70 多年的發(fā)展變化，住宅套型平面大致經(jīng)歷了走道型-小方廳型-起居廳型的發(fā)展演變過程（圖1）。中華人民共和國成立初期，為解決基本居住問題，住宅套型空間是以臥室為主的獨住或合住的低標(biāo)準(zhǔn)走道型住宅（圖1a），以能安排家庭成員有床睡眠為主要目標(biāo)，甚至不能滿足生理分室的要求，起居、就餐、就寢功能不分，私密性很差。圖1a 是一梯兩戶合住套型，每戶分設(shè)廚房及衛(wèi)生間，但實際上建設(shè)初期為四家合住，而非每戶獨立成套——兩家共用一入戶門，共用過道、廚房及衛(wèi)生間，餐寢不分；90 年代，為了盡可能地改善居住條件，解決家庭人口和居住面積這一矛盾，住宅出現(xiàn)小方廳型住宅套型（圖1b），實現(xiàn)了餐寢分離。但由于方廳面積小，加之廳內(nèi)門洞集中，又多為間接采光、通風(fēng)，難以承擔(dān)起居室的功能；21 世紀(jì)初期至今，房地產(chǎn)業(yè)推行的是三大一?。ù笃鹁邮?、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室），市場上的流行套型為起居廳型（圖1c），此時套型特點是套內(nèi)各功能空間分離，起居廳成為套型內(nèi)的主要空間，擔(dān)負(fù)起家庭團(tuán)聚、社會交往、娛樂等功能，空間較大且為直接采光[3]。

2 老舊住宅套型改造原則

圖1 住宅套型平面發(fā)展演變（圖片來源：作者自繪）

圖2 既有住宅原型（圖片來源：作者自繪）

圖3 端單元套型（圖片來源：作者自繪）

圖4 改造方案一（圖片來源：作者自繪）

老舊住宅套型不應(yīng)是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低的反映，需要精心設(shè)計并力求經(jīng)濟(jì)，使居民居住在性能良好、功能齊全的住宅內(nèi)。進(jìn)行老舊住宅套型改造時應(yīng)貫徹一個指導(dǎo)思想——力求在有限的空間內(nèi)創(chuàng)造較高的居住舒適度。具體改造時可重點考慮以下原則：

2.1 滿足住宅基本功能需求

現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011 中5.1.1 條規(guī)定：住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間。具體條文說明對該條的解釋是：住宅按套型設(shè)計是指每套住宅的分戶界限應(yīng)明確，必須獨門獨戶，每套住宅至少包含臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本功能空間。本條要求將這些基本功能空間設(shè)計于戶門之內(nèi)，不得與其他套型共用或合用。但這里要進(jìn)一步說明的是：基本功能空間不等于房間，沒有要求獨立封閉，有時不同的功能空間會部分地重合或相互“借用”——當(dāng)起居功能空間和臥室功能空間合用時，稱為兼起居的臥室。根據(jù)此條規(guī)范，在具體改造時應(yīng)依據(jù)規(guī)范調(diào)整不同空間的面積指標(biāo)和采光，并考慮家具布置及人員活動等進(jìn)行空間功能設(shè)計，使其滿足空間的基本使用要求并力求舒適。

2.2 住宅套型設(shè)計精細(xì)化原則

所謂的住宅設(shè)計的精細(xì)化原則可以理解為在住宅套型設(shè)計過程中，以人的行為特征和生活方式為出發(fā)點，充分考慮人的活動需求，從建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、內(nèi)部裝修景觀等多專業(yè)出發(fā)進(jìn)行綜合設(shè)計，使住宅的每個功能空間布局功能合理、尺度宜人，使內(nèi)部各空間得以有效利用且空間符合人體工程學(xué)，管道布線美觀達(dá)到精裝修的一種設(shè)計模式。其設(shè)計的重點是人性化、高舒適度的體現(xiàn)[4]。設(shè)計的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是住宅整體性能得到改善。住宅設(shè)計需要珍惜每一平方米的面積和每一立方米的空間，將其做成一個集約高效的高品質(zhì)住宅套型。具體如廚房設(shè)計需充分考慮“洗切燒”的操作流程，冰箱入廚或住宅應(yīng)考慮洗衣機位置等等。

2.3 住宅空間設(shè)計應(yīng)力求緊湊

老舊住宅套型設(shè)計除考慮功能分區(qū)明確外，還應(yīng)盡量將相關(guān)房間集聚合并設(shè)計，平面布置應(yīng)力求緊湊，可做出DK、LDK、DL 等空間形式，利用不同功能空間之間的融合滲透，力求在小套型享有大空間。此外還需要重視多維空間的利用，如利用高度方向在交通走廊、衛(wèi)生間前室做成吊柜，利用建筑凹入空間形成儲藏空間等方法增加有效使用面積。

2.4 住宅承重結(jié)構(gòu)及共用管線不變原則

住宅套型改造過程中，不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)。如必須改造，應(yīng)在專業(yè)人員的指導(dǎo)下，通過澆注混凝土過梁或架設(shè)鋼梁等方法進(jìn)行加固，以確保安全。同時不得拆、改共用管線和設(shè)施（如共用煙道、共用上下水管道等），住宅套型改造不得妨礙其他業(yè)主的正常生活及安全。不得擅自改變房屋用途，如將廚房改成臥室，這種做法極其危險，因為一旦煤氣泄漏，后果不堪設(shè)想；將外陽臺改成廚房或臥室，此舉同樣不可取，因為外陽臺樓板的承重力一般不大，而外陽臺改成廚房或臥室后會使陽臺樓板受力增大，很可能會導(dǎo)致樓板斷裂脫落。

3 老舊住宅套型改造案例

圖2 為兩室兩廳老舊住宅原型套型，原有住戶家具擺放如圖所示。該住宅建設(shè)年代為1997年，按當(dāng)時住宅設(shè)計規(guī)范GB 50096-1999 中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方法計算，其總建筑面積為88平方米（含陽臺）。

3.1 套型的市場需求分析

圖2套型平面主要使用空間為兩個南向臥室、起居廳，衛(wèi)生間及廚房置于套型北端，與起居室相連。從城市住宅套型的發(fā)展階段分析，該套型屬于小方廳型與起居廳型間的過渡套型。該套型起居室面積較小方廳大很多，但為暗廳（間接采光）且被交通穿越，空間使用效果不如獨立起居室，且衛(wèi)生間直接面向廚房開門，均不符合現(xiàn)行《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011 的規(guī)定①②。

市場調(diào)查結(jié)果顯示，兩南臥室+暗廳套型目前仍較普遍地存在于房產(chǎn)市場中——為解決暗廳問題，該套型多數(shù)被安排在建筑端單元滿足客廳直接采光的要求，如圖3 套型起居室靠西側(cè)山墻的外窗獲得直接采光。部分開發(fā)商為增加此套型所占比例，仍將該套型安排于中間單元。為躲避施工圖審查，將一南向臥室寫成起居室，以牽強符合現(xiàn)行規(guī)范對起居室應(yīng)有直接采光的設(shè)計要求。上述現(xiàn)象的產(chǎn)生從側(cè)面反映了市場對該種套型的潛在需求。

分析此需求存在原因：該套型在滿足內(nèi)部各功能空間尺度適合的前提下，能實現(xiàn)住宅套型大進(jìn)深（進(jìn)深可達(dá)12 米以上），有利于節(jié)地；較小的套型總開間（兩南向臥室開間和為5.7 ～6.6米）可將套型總建筑面積控制在85 平方米以下，既保證了開發(fā)商的利益，又滿足了購房者求得經(jīng)濟(jì)適用的心理；此外，我國傳統(tǒng)觀念中對臥室朝南的重視（該套型兩個臥室均朝南向），也促使該套型有較大的用戶市場。

圖5 改造方案二（圖片來源：作者自繪）

圖6 改進(jìn)后的套型方案（圖片來源：作者自繪）

3.2 原型套型設(shè)計中存在的問題分析

套型中起居室成為交通廳——圖2 套型中由于廚房及兩南向臥室均面向起居室開門，套內(nèi)各功能空間的交通流線對起居室的穿越造成起居室使用面積不足實際面積的1/2，廚房推拉門使起居廳的沙發(fā)不能靠墻布置，這無疑又增加了交通面積所占的比例。電視對著廚房門窗布置，對看電視的人將產(chǎn)生二次眩光，減少了空間使用的舒適度。

此外，套型設(shè)計中還存在有其他細(xì)節(jié)問題。如套內(nèi)入口缺少過渡空間（缺少門廳）；衛(wèi)生間門開向廚房不符合衛(wèi)生要求②；衛(wèi)生間細(xì)部尺寸未能考慮洗衣機擺放；套內(nèi)缺少對餐廳空間的考慮等問題。

3.3 兩個套型改造方案

針對上述問題將原型方案進(jìn)行改造，改造后的套型方案如圖4、圖5。

方案一（圖4）考慮到原裝修已于入戶門一側(cè)的墻上設(shè)有儲物柜，為使原方案改造最小，保留用于儲物的一側(cè)墻體，僅對衛(wèi)生間及廚房部分進(jìn)行改造。具體做法是僅將廚房與起居室之間的隔墻去掉并增設(shè)餐桌椅，廚房、餐廳、起居室三個功能空間，連通形成開放式的LDK 空間。該方案不但解決了原方案缺餐廳的問題，而且擴(kuò)大了廚房的面積，衛(wèi)生間門開向起居廳過道處，內(nèi)設(shè)洗衣機（廚房面積擴(kuò)大后，洗衣機也可安排在廚房內(nèi)與衛(wèi)生間相鄰的隔墻處），解決了衛(wèi)生間門直接開向廚房的問題。改造后的LDK 空間形成套內(nèi)寬敞開放的流動空間，起居室空間的采光效果也得到了極大的改善，套內(nèi)交通面積也降至最低，有效地提高了套型實際使用面積。

方案二（圖5）將廚房與起居室間的隔墻整體移出，衛(wèi)生間前室增設(shè)盥洗功能（盥洗室內(nèi)安排洗衣機位）。廚房與起居室隔墻上通過開高窗解決起居室的采光及通風(fēng)問題。廚房門開向衛(wèi)生間前室，前室設(shè)有盥洗及洗衣機位，且解決了衛(wèi)生間對廚房直接開門的問題。餐廳功能則在擴(kuò)大后的廚房內(nèi)解決（形成DK 空間），廚房空間相對獨立，可以避免炒菜時油煙進(jìn)入客廳空間。起居室空間變?yōu)楠毩⒖臻g，但仍為間接采光（未能解決起居室應(yīng)有直接采光問題）。該方案較原型方案改動了隔墻位置，還需增設(shè)洞口，因?qū)υ醒b修破壞較多而顯得不夠經(jīng)濟(jì)。

4 適于目前房產(chǎn)市場的套型設(shè)計方案

鑒于目前市場對此種套型的客觀需求，針對本套型老舊住宅中存在的問題，嘗試將此套型進(jìn)行改進(jìn)，用于新開發(fā)住宅套型。改進(jìn)后的套型（圖6）主要特點是保留原有兩南臥室基本格局，減少了陽臺面積所占套型總面積的比重，在不增加總建筑面積的基礎(chǔ)上，力求使套型布局更加緊湊，流線清晰便捷，各功能空間分區(qū)明確，空間獨立完整。

改造后的套型入戶增加了玄關(guān)過渡空間，解決了出入換鞋、更衣、存包等問題，有效地保證了套內(nèi)空間的私密性；套內(nèi)衛(wèi)生間更靠近臥室，既方便臥室與衛(wèi)生間的聯(lián)系，又解決了起居室被來往于衛(wèi)生間與臥室的流線所穿越的問題，且兼作洗衣空間的衛(wèi)生間前室避免了主臥室門直接開向起居室的問題，同時也增加了起居空間擺放沙發(fā)的長度；起居室與餐廳直接相連形成LD 空間且空間相對獨立，餐廳起居室采光效果良好；改進(jìn)后的起居空間雖為北側(cè)采光，但空間獨立完整且解決了原型套型中看電視產(chǎn)生眩光的問題，良好的視距更適應(yīng)現(xiàn)代家庭生活大屏幕電視的觀看視距要求；廚房空間獨立，避免了中式廚房油煙對周圍空間的干擾，且與餐廳有直接方便的聯(lián)系。

結(jié)語

對老舊住宅進(jìn)行主動式開發(fā)再利用應(yīng)以改建、維護(hù)為主，采取積極的策略和態(tài)度，創(chuàng)造適宜的轉(zhuǎn)化條件和手段，而不是一拆了事[5]。老舊住宅應(yīng)根據(jù)其住宅的制約和限制條件，有針對性地采取諸如轉(zhuǎn)化建筑功能、改造內(nèi)部空間等不同措施，挖掘空間潛力（加強住宅的精細(xì)化設(shè)計、強化管線綜合設(shè)計、提高空間的多功能利用價值等），進(jìn)行建筑內(nèi)部功能改造，力求在設(shè)計中將原有建筑空間與新功能有機地融合起來[6]。并應(yīng)針對改造中存在的問題探索適于新興市場的住宅套型，避免重蹈覆轍，使改造從消極狀態(tài)轉(zhuǎn)化為積極狀態(tài)，切實推進(jìn)我國既有建筑資源化再利用工作向前邁進(jìn)。

注釋：

①《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011中7.1.3條規(guī)定起居室（廳）應(yīng)有直接天然采光[7]。

②《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 50096-2011中5.4.3條規(guī)定無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房[7]。