文／李莉 建湖縣自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)登記中心 江蘇鹽城 224000

李群 南京梅山生活服務(wù)發(fā)展有限公司 江蘇南京 210000

引言：

建筑市場的運行機(jī)制以及房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制導(dǎo)致在建筑行業(yè)發(fā)展以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中受國內(nèi)外環(huán)境的變化影響較大，受國家政策的調(diào)整影響也較大，這也使得建筑行業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)在運行的過程中呈現(xiàn)出于其他行業(yè)不同的運行特點。

1、建筑市場運行機(jī)制

1.1 供求特點分析

建筑行業(yè)在當(dāng)下的發(fā)展速度較快，從其供求特點來看，建筑市場是用來開展建筑產(chǎn)品的交換而設(shè)置，從交易對象上進(jìn)行劃分，建筑市場的交易對象一般為業(yè)主與工程單位之間的交易、業(yè)主與設(shè)計單位之間的交易以及業(yè)主與施工單位之間的交易。這三種交易類型也確認(rèn)了建筑市場交易的主體，各個交易主體在開展交易時也應(yīng)簽訂相關(guān)的合同，而產(chǎn)品的價格也在進(jìn)行招投標(biāo)的過程中而形成。從交易對象來看，建筑市場中的生產(chǎn)者也是其供給者，負(fù)責(zé)將所生產(chǎn)的建筑商品進(jìn)入到市場中進(jìn)行交易。而建筑的有關(guān)商品在生產(chǎn)方式上一般為預(yù)定式生產(chǎn)。從建筑市場的生產(chǎn)性質(zhì)來看，建筑產(chǎn)品的供給需求可直接反映出建筑企業(yè)的生產(chǎn)水平。

從社會性質(zhì)以及規(guī)模來進(jìn)行劃分，業(yè)主方并不局限于個人，企事業(yè)單位以及政府機(jī)關(guān)等均可作為業(yè)主方，在建筑市場中提出自身的需求。在政府作為業(yè)主方時，其所投資建造的建筑物一般以公共建筑為主，為提升社會效益而構(gòu)建，或者用來利用或者開發(fā)國有資源的有關(guān)建筑。而在企事業(yè)單位作為業(yè)主方時，一般為擴(kuò)大生或者開展再生產(chǎn)所需。而個人作為業(yè)主方時，一般為滿足個人所需而提出自身的需求，如產(chǎn)品的增值以及保值或者用來進(jìn)行居住。建筑市場的需求一般與不同類型的業(yè)主的投入有著密切的關(guān)系，通常來說，建筑市場的需求與固定資產(chǎn)投資需求呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。

1.2 運行特點分析

從建筑市場的運行特點來看，建筑產(chǎn)品由于其自身特點，使得其產(chǎn)品在生產(chǎn)上的周期較長，商品的價值也較高，在工程的責(zé)任期滿之后才算交易完成，這也使得其交易的時間較長，建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)過程也可作為交易過程。建筑市場還具有明顯的地域性，集中表現(xiàn)為不同的地域在市場交易的價格、條款以及規(guī)則上均存在較大的差異性。由于建筑行業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，技術(shù)成本較低，使得建筑產(chǎn)品的需求也呈現(xiàn)獨立化，這也使得建筑市場的競爭極為激烈。由于建筑市場的需求與工程建設(shè)的需求有著密切的關(guān)系，這也使得其受政策變化以及經(jīng)濟(jì)波動影響較為明顯。在建筑供給能力上，穩(wěn)定性較高，波動較小，這也使得建筑市場呈現(xiàn)供求不均衡狀況。

2、房地產(chǎn)市場運行機(jī)制

2.1 供求特點分析

隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提升，再加上城市化進(jìn)程以及工業(yè)化進(jìn)程的推動，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下有了快速的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場中，按照需求目的的差異性，房地產(chǎn)市場一般分為投資性需求、生產(chǎn)性需求以及消費性需求三種，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成（如圖1所示）。從各個需求的內(nèi)容來看，投資性需求指的是將所購置的建筑進(jìn)行出租過著出售，用來獲得租金或者差價等，在投資性需求中，其與房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性有著密切的關(guān)系，并隨著市場的變動而出現(xiàn)波動。從其本質(zhì)屬性來看，其屬于營利性的投資活動。與其他幾種需求相比，投資性需求可有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大需求時，將所購置的建筑產(chǎn)品進(jìn)行出租或者出售可使得市場的供給增加。當(dāng)市場出現(xiàn)較大的供給時，投放投資性質(zhì)的建筑產(chǎn)品也可增加人們對于投資性質(zhì)房產(chǎn)的需求量，降低產(chǎn)能過剩的出現(xiàn)幾率。但若出現(xiàn)炒房囤房現(xiàn)象，也會導(dǎo)致投資存在較大的盲目性，使得房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出虛假旺盛的情況，導(dǎo)致房價出現(xiàn)虛高，或者使得其價值出現(xiàn)較大的變動，破壞建筑市場的穩(wěn)定性。而生產(chǎn)需求指的是為開展生產(chǎn)和經(jīng)營所出現(xiàn)的對于建筑產(chǎn)品的需求，生產(chǎn)需求的目的在于參與到社會的生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中，來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)發(fā)展。消費性需求在房地產(chǎn)市場需求中也占據(jù)較大的組成部分，其為滿足消費者的居住所需。從特點上來看，其呈現(xiàn)出一般性以及寬泛性的特點。由于人們的收入水平上呈現(xiàn)較大的差異性，也使得建筑產(chǎn)品呈現(xiàn)出檔次不同的特點，如別墅、高層及多層住宅等。

圖1 房地產(chǎn)市場構(gòu)成示意圖

從房地產(chǎn)市場的需求影響因素來看，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況是其中重要的影響因素。國民投資情況直接影響建筑物的生產(chǎn)情況，對于各種性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品也起到較大的影響作用，從發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)市場的需求隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化情況而出現(xiàn)變化。影響房地產(chǎn)需求的另一個原因在于其資本收益情況，若其收益較高，可顯著增加房地產(chǎn)的投資需求。但這種收益上的提升也會使得房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)上升，一定程度上也會使得需求下降，這也使得房地產(chǎn)的收益與需求之間的關(guān)系十分復(fù)雜。除國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及資本收益情況之外，當(dāng)下的通貨膨脹情況、利率變動以及收入水平變化等也會對房地產(chǎn)市場的實際需求情況造成影響，對于未來情況的預(yù)期也會對需求造成影響。

從供給上來看，房地產(chǎn)一般由兩種供給方式，一種為房地產(chǎn)企業(yè)新建的地產(chǎn)，來提高總量。而另一種為已經(jīng)被購置的房產(chǎn)，其可進(jìn)入到房產(chǎn)交易市場中進(jìn)行交易，可算作房屋的供給量，但不被算作總量，其在性質(zhì)上為交易二手房。在開發(fā)商建設(shè)的過程中，其在用地上的供應(yīng)情況也可直接對房地產(chǎn)的供應(yīng)情況造成影響。同時，開發(fā)商的投入成本、市場價格以及政府政策和施工的難易程度也可對產(chǎn)品的供給造成嚴(yán)重的影響。

2.2 運行特點分析

房地產(chǎn)行業(yè)與當(dāng)下大多數(shù)行業(yè)在運行特點上均具有較大的差異性。從具體內(nèi)容來看，首先，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，集中表現(xiàn)為在特定的項目中，其受周圍環(huán)境的影響較為明顯，這也使得供求關(guān)系以及房產(chǎn)的價格也呈現(xiàn)出地域性極為明顯的特征。其次，房地產(chǎn)市場運行中還具有波動呈現(xiàn)周期性的特點，由于房地產(chǎn)的供求情況受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較為明顯，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展也呈現(xiàn)出周期性變動的特點，促使房地產(chǎn)也出現(xiàn)周期波動的情況。但從詳細(xì)內(nèi)容來看，房地產(chǎn)市場的波動與經(jīng)濟(jì)的波動也存在一定的差異性，例如房地產(chǎn)的需求在反應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上時效性較強(qiáng)。但由于房地產(chǎn)自身特點，其在開發(fā)周期和建設(shè)周期上均較長，這也使得其在供給上存在一定的滯后性。第三，房地產(chǎn)市場在運行上還存在市場分層的特點，從具體層次來看，其與區(qū)域情況有著密切關(guān)系，由于房地產(chǎn)的市場地域性較強(qiáng)，即使在同一個區(qū)域灰內(nèi)，房地產(chǎn)在需求以及供給上也存在標(biāo)準(zhǔn)以及檔次上的差異性，如普通住宅以及高級住宅等。第四，房地產(chǎn)市場運行特點上，還具有多樣性以及多重性，由于房地產(chǎn)的需求不同，如投資需求、消費需求以及居住需求等，從客體方面進(jìn)行分析，促使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出多重性的特點。而在房地產(chǎn)市場的多樣性中，其表現(xiàn)在交易方式以及交易對象的多樣性，如轉(zhuǎn)讓、出讓以及租賃和抵押等。最后，房地產(chǎn)市場還呈現(xiàn)出較高的風(fēng)險性，由于房地產(chǎn)市場受外界因素變化影響較為明顯，如政策變動等，一旦政府加大對于房地產(chǎn)的干預(yù)力度，可使得房地產(chǎn)市場增加較大的不確定性，帶動風(fēng)險出現(xiàn)幾率的不斷上升，并且這種政府干預(yù)的風(fēng)險無論是對需求方還是供給方來說，均會造成極大的影響。其次為延期交房所帶來的風(fēng)險，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，延期交房屬于經(jīng)常發(fā)生的情況，這種情況一般表現(xiàn)為開發(fā)商由于自身出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險或者在施工進(jìn)度上存在問題，而無法按照合同要求在規(guī)定的時間內(nèi)交付符合標(biāo)準(zhǔn)的住房給買方，這種請款可導(dǎo)致開發(fā)商的信譽(yù)度受損，更需要賠付較多的違約金，不利于開發(fā)商實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。第三為財務(wù)風(fēng)險，如建設(shè)方在財務(wù)上出現(xiàn)問題，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)斷裂，償付能力下降的風(fēng)險，或者在需求一方，由于出現(xiàn)不可控因素，而對其支付能力造成嚴(yán)重影響，也使得風(fēng)險出現(xiàn)的幾率上升。另外兩種風(fēng)險分別為供需不平衡所導(dǎo)致的風(fēng)險以及不可抗力所造成的風(fēng)險。

3、當(dāng)下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程在不斷推進(jìn)

隨著我國不斷推動碳中和以及碳達(dá)峰的進(jìn)程，綠色低碳在當(dāng)下發(fā)展進(jìn)程不斷加快。由于房地產(chǎn)行業(yè)建筑周期較長，對于各項建筑材料的消耗較大，建筑垃圾的數(shù)量也較多。當(dāng)下，我國不斷提升對于房地產(chǎn)綠色低碳發(fā)展的重視程度，不斷出臺各類文件，并制定節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，要求各個房地產(chǎn)行業(yè)依照標(biāo)準(zhǔn)來開展建筑施工工作。截至當(dāng)下，綠色建筑的占比不斷加大，綠色房地產(chǎn)發(fā)展取得了較大成效。在市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)整下，房地產(chǎn)行業(yè)利用節(jié)約能耗以及使用綠色建材等方式來提升資源的利用率，實現(xiàn)資源的循環(huán)利用。不僅降低了建設(shè)過程中的成本投入，提升了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更實現(xiàn)了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及環(huán)境保護(hù)方面的有機(jī)協(xié)調(diào)，促進(jìn)了社會的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 監(jiān)管力度在不斷加大

從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗中可以看出，房地產(chǎn)的發(fā)展對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的刺激性十分明顯，盡管帶動了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及配套行業(yè)的發(fā)展，但從另一個角度來看，這也使得房價在近年來漲幅不斷增加。為控制房價，我國不斷出臺各類文件，如新國十條等，來遏制房價和地價的快速增長，更利用限價以及限購等方式來控制房價在合理的范圍之內(nèi)，這也表明我國當(dāng)下對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，更發(fā)揮自身的制度保障以及政策引導(dǎo)職責(zé)，營造出了房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的環(huán)境。

3.3 房價處于穩(wěn)定狀態(tài)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，一旦出現(xiàn)供需失衡情況，可導(dǎo)致房價出現(xiàn)較大幅度的波動，尤其是在人口較多的大城市中，需求量基本上均超過房地產(chǎn)的供給，由于受到市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響，房價一定出現(xiàn)上升趨勢。而在當(dāng)下，我國也在不斷出臺各類調(diào)控政策，再加上新生兒的數(shù)量下降，我國老齡化趨勢較為嚴(yán)重，也使得庫存房屋的數(shù)量不斷上升，許多中型城市以及小型城市中已經(jīng)出現(xiàn)供給大于需求的情況，這也使得房價不斷下跌。

為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需保證房價穩(wěn)定，供需關(guān)系平衡，在保證正常需求的前提之下，維持房價的相對平衡。在近些年，我國開始推進(jìn)長三角城市群以及珠三角經(jīng)濟(jì)圈等政策，來加大北上廣深等一線城市的輻射范圍，帶動周邊城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來實現(xiàn)人口的有序流動，緩解供需矛盾，形成全新的供需平衡關(guān)系，縮小房價差異，保證房價的基本穩(wěn)定。

4、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢

隨著我國不斷加大對房地產(chǎn)的管控力度，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的控制力度也在不斷減弱。但從大部分地區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力。在今后的發(fā)展趨勢上，政府需繼續(xù)發(fā)揮自身協(xié)調(diào)作用和引導(dǎo)作用，做好理性投資的引導(dǎo)工作，做好制度改革工作，來保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，最大限度的發(fā)揮房地產(chǎn)的促進(jìn)作用。

4.1 健康投資成為主要發(fā)展方向

在當(dāng)下的市場環(huán)境中，流通性開始呈現(xiàn)下降趨勢，由于資本具有逐利性的特點，這也使得許多地區(qū)在房地產(chǎn)的投資力度下降，許多城市已經(jīng)開始呈現(xiàn)負(fù)增長局面。盡管這種情況會在一定程度上使得房產(chǎn)價格下降，但從長遠(yuǎn)來看，這種情況也會導(dǎo)致投資者的投資信心下降，經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程受阻。

針對于此，在建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢中，政府需發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用和引導(dǎo)作用，做好政策的支持工作，加大理性投資以及健康投資的政策引導(dǎo)力度，鼓勵開發(fā)舊城區(qū)改造以及保障性廉租房等項目。為激發(fā)開發(fā)商的開發(fā)積極性，可在土地政策以及資金籌集上給予一定的補(bǔ)貼和優(yōu)惠，保障低收入人群的住房需求。在部分城市中，由于發(fā)展水平較低，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景較差，經(jīng)營不善以及資不抵債的企業(yè)較多。可實施兼并重組，利用收購或者出讓等方式來將這些企業(yè)進(jìn)行整合，提升其綜合實力，減少出現(xiàn)爛尾樓的幾率，實現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。還可對商品房在建設(shè)和規(guī)劃流程上進(jìn)行簡化，提升當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ仙系墓┙o水平，維持供需基本平衡。

4.2 加大各方的監(jiān)管力度

在當(dāng)下，由于流通性減弱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)一定程度的下滑，為維持商品房價格穩(wěn)定，減少大幅度的波動，可利用信貸政策來保障購房權(quán)益。在具體的實施過程中，可加大對于貸款機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度，做好政策支持，保障公眾的改善性住房需求以及自主性的住房需求，嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售時私自增加附加貸款條件，降低消費者購房壓力，提升其購房積極進(jìn)行，降低其觀望的初夏那幾率，提升流通性。另一方面，還需加大對于中介結(jié)構(gòu)以及開發(fā)商的監(jiān)管力度，全面保障購房者各項權(quán)益，對于虛假宣傳需加大打擊力度，為消費者營造出良好的購房環(huán)境。

4.3 加大預(yù)售制度的改革力度

隨著我國不斷推動房地產(chǎn)改革的進(jìn)程，商品房預(yù)售制度在當(dāng)下也應(yīng)隨之進(jìn)行改革。隨著我國不斷提升對于預(yù)售制度改革的重視程度，商品房預(yù)售在當(dāng)下也朝向規(guī)范化的方向發(fā)展。但由于房地產(chǎn)市場的變動較為頻繁，當(dāng)下所應(yīng)用的商品房預(yù)售制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需，沒有及時進(jìn)行更新和完善，不公平交易以及不規(guī)范銷售的情況時有發(fā)生，對購房者的合法權(quán)益造成較大侵害。針對于此，需加大資質(zhì)審查力度，對開發(fā)商的預(yù)售資格以及預(yù)售條件全面進(jìn)行審核，在審核通過之后再予以發(fā)放預(yù)售許可。另一方面，還需加大全流程監(jiān)督力度，針對于欺騙公眾的行為嚴(yán)格進(jìn)行打擊。同時，對于現(xiàn)房和期房，需合理調(diào)節(jié)其占比，保證現(xiàn)房的占比在一半以上，也可有效降低風(fēng)險的出現(xiàn)幾率。

結(jié)語：

隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下也迎來了快速發(fā)展。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，其在發(fā)展過程中風(fēng)險的出現(xiàn)幾率較高，不利于其實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。從發(fā)展現(xiàn)狀來看，當(dāng)下建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中開始遵循可持續(xù)發(fā)展原則，監(jiān)管力度也在不斷加大，房價整體保持在穩(wěn)定狀態(tài)下。而在建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)今后的發(fā)展趨勢上，更要加大健康投資力度，加大各方監(jiān)管力度，加大預(yù)售機(jī)制的改革力度，真正實現(xiàn)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展。