何帆

中國(guó)的房?jī)r(jià)貴不貴？當(dāng)然貴了。

何以見(jiàn)得呢？先做個(gè)國(guó)際對(duì)比吧。盡管中國(guó)的人均收入剛剛跨過(guò)1萬(wàn)美元，但一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)比肩人均收入4萬(wàn)美元以上的發(fā)達(dá)國(guó)家大城市的房?jī)r(jià)。2019年全球核心城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)比中，北京、上海、深圳這三個(gè)中國(guó)內(nèi)地一線(xiàn)城市位居前十，房?jī)r(jià)與紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市處在一個(gè)水平。

再細(xì)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)不僅貴，而且貴得不講武德。大城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比小城市的房?jī)r(jià)貴，這我們認(rèn)了。但是，大城市不僅核心區(qū)域的房?jī)r(jià)貴，而且連偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)也貴，這就很奇怪了。房地產(chǎn)的黃金法則不是位置、位置、位置嗎？可是，北京的房?jī)r(jià)，并不是二環(huán)以?xún)?nèi)的比三環(huán)以?xún)?nèi)的貴，三環(huán)以?xún)?nèi)的比四環(huán)以?xún)?nèi)的貴。四環(huán)以外，甚至五環(huán)以外，都可能會(huì)有高得離譜的樓盤(pán)。

深圳呢？隨手查下房?jī)r(jià)，假如要買(mǎi)50平方米的一居室，在深圳的核心區(qū)域，比如南山區(qū)，大概要700萬(wàn)元。要是到偏僻一些的郊區(qū)，比如在龍崗區(qū)買(mǎi)呢？要花300萬(wàn)左右。正常的房?jī)r(jià)分布可不是這樣的。比如，在日本東京或者美國(guó)紐約，同樣一套房子，如果在市區(qū)買(mǎi)需要花700萬(wàn)，到了郊區(qū)就只需要100萬(wàn)了。

中國(guó)的房?jī)r(jià)這么高，究竟合理不合理呢？這里面既有合理的成分，也有不合理的成分。

先說(shuō)合理的成分。其實(shí)最核心的就一條，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快。過(guò)去二十年，中國(guó)的名義GDP增長(zhǎng)了20倍，人均GDP增長(zhǎng)了10倍，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率從36%增長(zhǎng)到63%。高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)讓人均可支配收入快速增加，自然而然就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

那不合理的成分是什么呢？

最不合理的地方是住房土地的供給跟不上。越是人口流入的城市和地區(qū)，住房土地的供應(yīng)反而越緊俏。這其中有很多原因，比如地方政府想要通過(guò)限制土地供應(yīng)，維持比較高的地價(jià)，從而獲得更多的土地收入。于是，高地價(jià)成了高房?jī)r(jià)的最主要推動(dòng)因素。

然后是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本太貴。過(guò)去這些年，中國(guó)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)最常用的一招是限制貸款，特別是限制房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)想要要融資，正規(guī)渠道借不到錢(qián)，就會(huì)走偏門(mén)，比如，去找信托公司、私募基金借錢(qián)，這種情況下融資成本可能是10%甚至更高。有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)去海外資本市場(chǎng)借美元，融資成本同樣也比較高。這么高的融資成本，當(dāng)然會(huì)體現(xiàn)到房?jī)r(jià)里，推升房?jī)r(jià)上漲。

還有一個(gè)重要原因，就是中國(guó)老百姓除了買(mǎi)房，真的沒(méi)有其他好的投資渠道。北京大學(xué)發(fā)布過(guò)一份中國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)（CFPS）。這份報(bào)告發(fā)現(xiàn)，2010-2018年，只有收入排名前10%的家庭買(mǎi)股票才是賺錢(qián)的，剩下的家庭分組投資股票，基本都是賠錢(qián)的。再有，中國(guó)還沒(méi)有大面積推行房產(chǎn)稅，所以持有房地產(chǎn)沒(méi)有任何成本。所以，老百姓早就看明白了，既然A股永遠(yuǎn)躺平，那還是買(mǎi)房更踏實(shí)。

房?jī)r(jià)這么高，大家都不開(kāi)心。有人說(shuō)，高房?jī)r(jià)趕走了企業(yè)，讓企業(yè)無(wú)利可圖。你看，華為都從深圳搬到東莞去了。也有人說(shuō)，高房?jī)r(jià)讓老百姓不敢花錢(qián)，因?yàn)榈脭€錢(qián)買(mǎi)房。魏尚進(jìn)老師就有一篇非常出名的學(xué)術(shù)論文，說(shuō)中國(guó)男人攢錢(qián)是為了滿(mǎn)足丈母娘對(duì)房子的要求。

這些說(shuō)法對(duì)不對(duì)呢？也對(duì)也不對(duì)。

高房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)讓企業(yè)發(fā)愁，但企業(yè)也有應(yīng)對(duì)的辦法。一種應(yīng)對(duì)的辦法是把房?jī)r(jià)的成本轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價(jià)格中，讓消費(fèi)者為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單。另一種應(yīng)對(duì)的辦法是提高效率，降低其他方面的成本，把高房?jī)r(jià)帶來(lái)的成本上升對(duì)沖掉。當(dāng)然，最常見(jiàn)的應(yīng)對(duì)辦法是從房?jī)r(jià)高的地方搬走。比如，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在考慮在武漢、成都這些內(nèi)陸城市建研發(fā)中心，京東把北京的物流樞紐遷到了河北。最差的情況是，企業(yè)老板受不了高房?jī)r(jià)，直接關(guān)門(mén)不干了。但是，以我這么多年的調(diào)研的經(jīng)歷來(lái)看，我經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到企業(yè)家抱怨房?jī)r(jià)高，還從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)哪個(gè)企業(yè)家因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高決定不干了。

大部分中國(guó)家庭持有的財(cái)富是家里買(mǎi)的房子，那么，高房?jī)r(jià)會(huì)有財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)漲了，居民的資產(chǎn)多了，會(huì)更愿意消費(fèi)?？墒?，如果房?jī)r(jià)太高，為了買(mǎi)房必須勒緊褲腰帶，高房?jī)r(jià)就會(huì)抑制消費(fèi)。還有，房?jī)r(jià)上漲，本來(lái)是個(gè)價(jià)格信號(hào)，意味著買(mǎi)房者看好這個(gè)城市、這個(gè)社區(qū)，這個(gè)城市或社區(qū)應(yīng)該因此變得更有活力，能提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)?？墒?，很多時(shí)候，你會(huì)看到，房?jī)r(jià)漲了，公共服務(wù)一點(diǎn)也沒(méi)改善。你還是買(mǎi)了個(gè)寂寞。

中國(guó)的高房?jī)r(jià)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。從今以后，除了少數(shù)一線(xiàn)城市的核心區(qū)，我們或許再也看不到房?jī)r(jià)大漲了。

為什么會(huì)這樣？再給你推薦一個(gè)研究，這個(gè)研究來(lái)自清華大學(xué)的吳璟和徐曼迪兩位老師。這兩位老師把中國(guó)的新增住房需求分成了三個(gè)來(lái)源：人口增長(zhǎng)、城市化和城市更新。人多了要買(mǎi)房，人搬到城市了要買(mǎi)房，城里的老舊小區(qū)要改造拆遷，原來(lái)的居民就要買(mǎi)新的房子。

吳璟和徐曼迪測(cè)算了2001-2010年和2011-2015年這兩個(gè)時(shí)期，三類(lèi)驅(qū)動(dòng)因素對(duì)中國(guó)每年新增住房需求的貢獻(xiàn)。他們發(fā)現(xiàn)，在2001-2010年間，中國(guó)平均每年新增住房需求大概是812萬(wàn)套，這主要來(lái)自城市化和城市更新帶來(lái)的新增住房需求，兩項(xiàng)加起來(lái)占90%。到了2011-2015年，中國(guó)平均每年新增住房需求大概974萬(wàn)套，但這其中城市更新帶來(lái)的新增住房需求就有758萬(wàn)套，占比接近80%。

他們結(jié)合預(yù)期的人口增速和城市化進(jìn)程，測(cè)算了2021-2025以及2026-2030年的新增住房需求。結(jié)果表明，2021-2025年的新增住房需求只有656萬(wàn)套，少了30%。到2026-2030年只有455萬(wàn)套，少了50%。

這個(gè)研究說(shuō)明，中國(guó)快速城市化階段已經(jīng)過(guò)去，大規(guī)模造城運(yùn)動(dòng)已經(jīng)停止，人口規(guī)模已經(jīng)見(jiàn)頂，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要力量都開(kāi)始轉(zhuǎn)弱。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)碰到了天花板，而且這個(gè)天花板會(huì)不斷下降。

你又焦慮了：那我到底該不該買(mǎi)房？

很遺憾，最值得買(mǎi)的房，恰恰是你買(mǎi)不起的房。也就是說(shuō)，一線(xiàn)城市，最核心地段，房?jī)r(jià)大概率不會(huì)下跌。一線(xiàn)城市的偏僻郊區(qū)呢？其實(shí)性?xún)r(jià)比不高。二三線(xiàn)城市呢？除了突然崛起的少數(shù)內(nèi)陸省會(huì)城市，也就是所謂的新一線(xiàn)城市，大部分中小城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有多大的上升空間了。

你可能會(huì)說(shuō)，那我買(mǎi)房，總能跑贏通貨膨脹了吧。別著急，咱們先來(lái)簡(jiǎn)單地算個(gè)賬。中國(guó)持有房地產(chǎn)的租金收益率大概是1.5%左右，大城市會(huì)更低一些。銀行理財(cái)一年的預(yù)期收益目前是3%-3.5%，兩者差了大概有2%左右。換句話(huà)說(shuō)，如果房子不能每年漲2%，那這筆投資就是虧的。而且，你還要注意，這么算的前提是，買(mǎi)了房子可以租出去，以及不會(huì)征收房產(chǎn)稅。

既然焦慮也沒(méi)有用，我建議你還是老老實(shí)實(shí)選擇臥倒。啥也不投資，雖然看起來(lái)賺不了大錢(qián)，但至少還能保住老本。忘記收益率吧。還是要回到投資的基本理念：不賠錢(qián)比賺大錢(qián)更重要。