時(shí)子言

7月8日，A股上市公司魯商發(fā)展（600223.SH）旗下物業(yè)管理板塊魯商生活服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱：魯商服務(wù)，代碼：02376.HK）敲響上市鐘聲，正式于聯(lián)交所主板掛牌上市，成為魯商集團(tuán)第三家上市公司，同時(shí)也是山東首家上市物企，受到資本市場(chǎng)高度關(guān)注。

招股書顯示，魯商服務(wù)根植于山東，公司具有物業(yè)服務(wù)一級(jí)資質(zhì)，是一家在山東省具有領(lǐng)先市場(chǎng)地位，并擁有良好的過(guò)往業(yè)績(jī)的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商。自2006年成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)多年的耕耘，公司業(yè)務(wù)范圍已覆蓋山東省幾乎所有地級(jí)市以及北京和哈爾濱等區(qū)域。本次上市，魯商服務(wù)募集資金將分別用于戰(zhàn)略合作、收購(gòu)及投資以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及多元化物業(yè)組合、加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)及進(jìn)一步開發(fā)其多元化社區(qū)增值服務(wù)、投資于技術(shù)系統(tǒng)及標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)開發(fā)技術(shù)支持社區(qū)平臺(tái)以及日常營(yíng)運(yùn)。

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000-2019年，中國(guó)商品房累計(jì)銷售面積為187.03億平方米，累積竣工面積為145.98億平方米，存量房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理公司在管總面積也隨之穩(wěn)健增長(zhǎng)。據(jù)中指院預(yù)測(cè)，中國(guó)物業(yè)管理公司在管總建筑面積將從2022年的290億平方米增加至2026年的355億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)5.2%，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入也將隨之大幅增長(zhǎng)。而隨著越來(lái)越多針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)性、鼓勵(lì)性文件的公布，將進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展多樣化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了良好環(huán)境。

在此背景下，魯商服務(wù)緊抓行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。截至2021年底，公司簽約總建筑面積已達(dá)26.2百萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)超過(guò)12個(gè)城市，在管物業(yè)共82個(gè)。其中，山東省作為公司大本營(yíng)，在管面積為20.3百萬(wàn)平方米，占在管總面積的88.6%，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯著。整體來(lái)看，公司在管總面積由2019年的10.74百萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至2021年的22.9百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)45.9%，其中，2021年公司在管面積增長(zhǎng)48%，遠(yuǎn)高于同期物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積16.69%的增長(zhǎng)率，顯示出公司卓越的業(yè)務(wù)拓展能力。

業(yè)務(wù)版圖的不斷擴(kuò)大也推動(dòng)了公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。2019-2021年，魯商服務(wù)營(yíng)業(yè)收入由3.2億元增長(zhǎng)至5.8億元，期間復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)35%;而凈利潤(rùn)則由2893.4萬(wàn)元增長(zhǎng)至7701.7億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率更高達(dá)63.2%;同期凈利潤(rùn)率由2019年的9.0%增至13.2%，盈利能力不斷增強(qiáng)，更體現(xiàn)出優(yōu)異的成長(zhǎng)性。未來(lái)，在物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)發(fā)展和資本市場(chǎng)助力下，公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)屬性有望被進(jìn)一步激發(fā)。

業(yè)務(wù)模式方面，魯商服務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)主線。據(jù)東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年上述三大業(yè)務(wù)主線收入分別為2.55億元、2.05億元和1.23億元，分別占總收入的43.84%、35.14%和21.02%。據(jù)了解，公司在夯實(shí)原有優(yōu)勢(shì)住宅基礎(chǔ)物管服務(wù)的同時(shí)，積極拓展非住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，目前公司已簽約管理寫字樓、商業(yè)綜合體、市政設(shè)施、公寓、主題小鎮(zhèn)、醫(yī)院、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、銀行及航空基地物業(yè)。2019-2021年，公司非住宅項(xiàng)目收入占物業(yè)管理服務(wù)總收入分別為30.0%、28.6%和33.2%，表現(xiàn)穩(wěn)健。

不僅如此，魯商服務(wù)依托物業(yè)管理服務(wù)板塊，以自身強(qiáng)大的資源整合能力為業(yè)主和住戶提供以需求為導(dǎo)向的社區(qū)增值服務(wù)，并通過(guò)先進(jìn)的技術(shù)解決方案和標(biāo)準(zhǔn)化的管理系統(tǒng)，傾力打造智慧社區(qū)，在持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化用戶體驗(yàn)，并借此建立了強(qiáng)大的品牌體系，獲得了更豐富的收入來(lái)源。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年公司多種經(jīng)營(yíng)收入為3.27億元，占總營(yíng)收的56.16%，收入與收入占比均高于同期物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值。

可以看出，目前魯商服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊已形成相互促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的良好格局，并且，公司在多元化業(yè)務(wù)布局基礎(chǔ)上，構(gòu)筑了豐富的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，多業(yè)態(tài)綜合管理能力正不斷增強(qiáng)。

展望未來(lái)，魯商服務(wù)表示將通過(guò)戰(zhàn)略合作、收購(gòu)及投資來(lái)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模并夯實(shí)山東省市場(chǎng)地位，通過(guò)持續(xù)改善傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，不斷提升品牌價(jià)值，為業(yè)主和住戶提供更豐富的多元化與特色化增值服務(wù)，向成為全國(guó)一流的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷奮進(jìn)。