劉茂灼

【摘要】科技園區(qū)是促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，企業(yè)聚集的空間載體，旨在以創(chuàng)新為核心，聚集高新技術(shù)，統(tǒng)籌創(chuàng)新資源，培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化。產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)在我國(guó)住宅地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)非常成熟，但在科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還鮮有研究。本文基于臨港新片區(qū)設(shè)立的時(shí)代背景，以臨港科技城為例，從產(chǎn)品研發(fā)的角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)以往產(chǎn)品進(jìn)行歸納總結(jié)，提煉合適的產(chǎn)品線，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，實(shí)踐產(chǎn)品線應(yīng)用策略，意在提高科技園區(qū)產(chǎn)品策劃和方案設(shè)計(jì)的高效性和科學(xué)性。

【關(guān)鍵詞】科技園區(qū);產(chǎn)品線;臨港科技城;產(chǎn)品策劃;方案設(shè)計(jì)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.048

1、產(chǎn)品線概述

1.1產(chǎn)品線的定義

產(chǎn)品線的概念最早源于制造業(yè)：在對(duì)產(chǎn)品使用人群、場(chǎng)景、風(fēng)格、面積段和價(jià)格段等進(jìn)行整體考慮后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行綜合規(guī)劃?？萍紙@區(qū)產(chǎn)品線是指科技園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)研意向企業(yè)客戶需求，總結(jié)過(guò)往落地項(xiàng)目，研發(fā)升級(jí)特色產(chǎn)品，最終形成標(biāo)準(zhǔn)化的易于復(fù)制的產(chǎn)品，也稱為產(chǎn)品模式[1]。

1.2科技園區(qū)產(chǎn)品線價(jià)值分析

科技園區(qū)產(chǎn)品線的內(nèi)涵是在合適的土地上為合適的客戶提供合適的產(chǎn)品。科技園區(qū)客戶分為兩個(gè)層級(jí)：政府和企業(yè)。政府最迫切的需求是促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府需求共包含三個(gè)維度：城市形象、稅收收益和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。企業(yè)客戶入駐科技園區(qū)的目的是生產(chǎn)與發(fā)展。企業(yè)客戶的需求是得到企業(yè)全生命周期所需要的各種服務(wù)。科技園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的需求包含兩個(gè)層面——戰(zhàn)略需求和運(yùn)營(yíng)需求。戰(zhàn)略需求有以下四點(diǎn)：（1）專注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求;（2）差異化競(jìng)爭(zhēng)力的需求;（3）成熟領(lǐng)先產(chǎn)品的需求;（4）核心客戶的需求。運(yùn)營(yíng)需求有以下兩點(diǎn)：（1）去化需求;（2）利潤(rùn)率需求。

科技園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身需求建立在產(chǎn)品業(yè)態(tài)對(duì)客戶需求的滿足程度上，只有給這兩級(jí)客戶帶來(lái)價(jià)值，科技園區(qū)乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)才有未來(lái)。

2、科技園區(qū)產(chǎn)品線研究——以臨港科技城為例

科技園區(qū)產(chǎn)品線可劃分為以下幾個(gè)層次：寬度（產(chǎn)品線數(shù)目）、深度（產(chǎn)品類(lèi)型數(shù)目）、密度（產(chǎn)品類(lèi)型組合）。

2.1 科技園區(qū)產(chǎn)品線寬度

科技園區(qū)產(chǎn)品線寬度是指從不同類(lèi)型科技企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求出發(fā)，根據(jù)企業(yè)不同規(guī)模、不同意向?qū)Ξa(chǎn)品體系進(jìn)行劃分。如下表所示，臨港科技城科技企業(yè)類(lèi)型可以分為大型企業(yè)，中型企業(yè)，小微企業(yè)三類(lèi)。將科技企業(yè)類(lèi)型與常規(guī)的科技園區(qū)建筑類(lèi)別相結(jié)合，而劃分出產(chǎn)品種類(lèi)。（表1）

2.2 科技園區(qū)產(chǎn)品線深度

科技園區(qū)產(chǎn)品線深度是指通過(guò)細(xì)化研究研發(fā)產(chǎn)品體系，整理設(shè)計(jì)要求，提取研發(fā)類(lèi)建筑設(shè)計(jì)的各類(lèi)規(guī)范和規(guī)定，快速準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)目標(biāo)?？萍紙@區(qū)研發(fā)類(lèi)產(chǎn)品體系可以分為基本模塊、主體空間模塊、服務(wù)模塊和設(shè)施模塊四個(gè)部分[2]。

（1）基本模塊

基本模塊由柱網(wǎng)、層高、層數(shù)和單體建筑規(guī)模等方面構(gòu)成。研發(fā)類(lèi)建筑從靈活分隔、標(biāo)準(zhǔn)化施工、裝配式建筑要求和抗震等角度出發(fā)，宜采用框架體系。臨港科技城研發(fā)類(lèi)產(chǎn)品結(jié)合地上功能和地下停車(chē)效率及舒適度，采用8.7-9m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)。從柱網(wǎng)尺寸、空間使用、功能面積等關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，首層采用6m-8m層高度，標(biāo)準(zhǔn)層采用4-4.5m層高。單體建筑規(guī)模根據(jù)客戶需求，總結(jié)為24M小獨(dú)棟（≤5000m2），40-50M塔樓（≤15000m2），60-100M塔樓（≤25000m2）三大類(lèi)。

（2）主體空間模塊

臨港科技城產(chǎn)品的主體空間模塊包括研發(fā)和中試兩方面，輔助空間包括會(huì)議室等空間。我們?cè)趯?duì)研發(fā)類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行梳理時(shí)，除了考慮研發(fā)類(lèi)建筑的一般要求，還應(yīng)對(duì)空間形態(tài)、空間尺度、功能組織、交通流線等問(wèn)題進(jìn)行深入探討。

（3）服務(wù)模塊和設(shè)施模塊

服務(wù)模塊主要由走廊、樓電梯間和衛(wèi)生間等構(gòu)成;設(shè)施模塊主要由設(shè)備機(jī)房、設(shè)備管井等構(gòu)成。服務(wù)模塊和設(shè)施模塊往往結(jié)合在一起集中布置于核心筒或交通核。核心筒是建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電三專業(yè)的復(fù)合體，布置應(yīng)盡量減小走道面積，合理高效的同時(shí)兼顧舒適性。

2.3 科技園區(qū)產(chǎn)品線密度

科技園區(qū)產(chǎn)品線密度是指產(chǎn)品類(lèi)型組合。臨港科技城的產(chǎn)品吸納采取“高低配”的產(chǎn)品類(lèi)型組合策略。“高低配”的概念最初源于住宅小區(qū)規(guī)劃，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在充分研究地塊容積率、限高和綠地率等土地出讓條件基礎(chǔ)上，在政策法規(guī)和市場(chǎng)雙重驅(qū)動(dòng)下，通過(guò)拉高一部分建筑高度規(guī)劃高層產(chǎn)品，降低一部分建筑高度規(guī)劃多層產(chǎn)品，從而形成高低配的園區(qū)建筑空間形態(tài)[3]。（圖1）

3、科技園區(qū)產(chǎn)品線應(yīng)用——信息飛魚(yú)D0401地塊實(shí)踐

3.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

“信息飛魚(yú)”全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新島是上海市特色園區(qū)，位于臨港新片國(guó)際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)。信息飛魚(yú)園區(qū)重點(diǎn)布局人工智能、區(qū)塊鏈和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等新興前沿信息產(chǎn)業(yè)。信息飛魚(yú)D0401地塊項(xiàng)目作為“信息飛魚(yú)”全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新島的首發(fā)項(xiàng)目，總用地面積約8.6萬(wàn)m2，總建筑面積約32.3萬(wàn)m2，其中地上建筑面積約23.3萬(wàn)m2，地下總建筑面積約9萬(wàn)m2。地塊容積率2. 7，綠地總面積約1.7萬(wàn)m2，綠地率20.00%，建筑密度33%。（圖2）

信息飛魚(yú)D0401地塊項(xiàng)目的概念為“創(chuàng)新軸”，以Y字形的軸線將三角形的地塊自然劃分為四個(gè)組團(tuán)。每個(gè)組團(tuán)之間各成體系，又通過(guò)景觀和步行系統(tǒng)連接。西側(cè)雙子塔既相互成就，又相互獨(dú)立，互為映射，契合了整個(gè)場(chǎng)地的對(duì)稱布局，猶如仙鶴振翅展翼，通過(guò)翼間的物理連接在兩翼之間流動(dòng)，互為鏡像的同時(shí)，塑造、強(qiáng)調(diào)建筑的伸展感，寓意舒展振翅，擁抱未來(lái)。

3.2上海臨港信息飛魚(yú)D0401地塊產(chǎn)品線應(yīng)用

3.2.1產(chǎn)品劃分與分布

信息飛魚(yú)D0401地塊產(chǎn)品最終確定的產(chǎn)品形態(tài)以組團(tuán)花園式研發(fā)辦公產(chǎn)品為主。其建筑形態(tài)以24m小獨(dú)棟、40-60m高層和60-80m高層三種研發(fā)類(lèi)產(chǎn)品為主，旨在為入駐企業(yè)提供研發(fā)、中試和配套等功能。產(chǎn)品分布如圖3所示。

3.2.2產(chǎn)品設(shè)計(jì)

（1）24m小獨(dú)棟

本產(chǎn)品具有運(yùn)營(yíng)成本低、景觀環(huán)境優(yōu)越的優(yōu)點(diǎn)，可以滿足成長(zhǎng)階段的企業(yè)建立公司品牌和形象的需要。本產(chǎn)品預(yù)留中試管道，事故池等特殊配置，比其他研發(fā)辦公產(chǎn)品功能更靈活。本產(chǎn)品的交通核采取分置式設(shè)計(jì)。此類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上非常受歡迎，全部按棟出售。

（2）40-60m高層

本產(chǎn)品租售方式靈活——可以整棟出售，也可以按層出售。交通核既可以采取分置式，也可以采取中心式，有利于留出寬敞的大空間研發(fā)辦公空間。

（3）60-80m高層

本產(chǎn)品是城市區(qū)域地標(biāo)，十分大氣，可以滿足有標(biāo)志性形象需求的企業(yè)。本產(chǎn)品采用中心式核心筒設(shè)計(jì)，公共空間劃分靈活，空間使用通用性較強(qiáng)，完全自持，按層出租，可以適應(yīng)不同的使用場(chǎng)景。（表2）

結(jié)語(yǔ)：

隨著科技園區(qū)開(kāi)發(fā)向精細(xì)化方向發(fā)展，園區(qū)產(chǎn)品由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向逐步向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，這對(duì)產(chǎn)品策劃和方案設(shè)計(jì)提出了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。本文以臨港科技城為例，將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中產(chǎn)品線的寬度、深度、密度三個(gè)維度引入科技園區(qū)產(chǎn)品線的開(kāi)發(fā)實(shí)踐中。在充分調(diào)研高科技企業(yè)客戶的實(shí)際需求后，臨港科技城從寬度（產(chǎn)品線數(shù)目）、深度（產(chǎn)品類(lèi)型數(shù)目）、密度（產(chǎn)品類(lèi)型組合）三個(gè)方面來(lái)搭建切合臨港新片區(qū)國(guó)際創(chuàng)新協(xié)同區(qū)特點(diǎn)的特色產(chǎn)品線，最終在 “信息飛魚(yú)”全球數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新島特色園區(qū)項(xiàng)目中進(jìn)行了實(shí)際運(yùn)用，這是在科技園區(qū)產(chǎn)品策劃、方案設(shè)計(jì)中進(jìn)行的一次高效和科學(xué)的產(chǎn)品線應(yīng)用實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)：

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[3]李如如，袁奇峰.“高低配”住宅小區(qū)問(wèn)題分析，形成機(jī)制及改善建議——以廣州為例[J].南方建筑，2021（03）：8.C7196F70-3838-455C-8959-78508FBD5B0B