文／孫岳 五礦地產(chǎn)有限公司 北京 100010

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)提速的必要性

在政策端，自十九大以來，中央一直強調(diào)“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控政策日趨嚴(yán)格，在土地供應(yīng)、房屋銷售與融資方面，都不斷釋放出抑制房地產(chǎn)市場過熱、引導(dǎo)市場回歸理性的政策信號。特別是2020年以來，相繼出臺的房企監(jiān)管“三道紅線”與土地出讓“兩集中”政策，都體現(xiàn)出國家合理引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展的決心。而在企業(yè)端，集中度進(jìn)一步提升，特別是前30強房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模在仍然進(jìn)一步增加，這說明優(yōu)秀企業(yè)的項目開發(fā)能力不斷提高，而專業(yè)化程度低、管理能力差的企業(yè)將逐漸失去了競爭力，行業(yè)呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。為了生存，房企必須提高管理能力，通過合理的手段盡快回籠資金，減小資金壓力，因此，提高項目開發(fā)速度是十分必要的。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)提速

2.1 項目開發(fā)提速的目的

房地產(chǎn)項目開發(fā)投資金額大、開發(fā)周期長、資金回流慢，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商自身的資金是比較有限的，想要保證房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈保持完整，就需要加快房地產(chǎn)開發(fā)項目的速度。房地產(chǎn)企業(yè)投資是為了回報，因此開發(fā)提速的最終目的就是通過縮短項目開發(fā)周期來更好的回報股東。項目開發(fā)周期可以劃分為拿地周期、開盤周期與結(jié)轉(zhuǎn)周期。項目開發(fā)提速實質(zhì)上就是從土地獲取后到實現(xiàn)開盤這個階段的提速，目的是實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流的快速周轉(zhuǎn)，核心是提早銷售與快速去化，避免由于錯過市場窗口期而產(chǎn)生過多的滯銷庫存。如果項目能早一些回款，就可以早一些降低股東資金占用，早一些結(jié)轉(zhuǎn)，從而更早地實現(xiàn)股東資金與開發(fā)團隊的滾動發(fā)展。

2.2 項目開發(fā)提速的主要舉措

開發(fā)商如果想要實現(xiàn)項目的開發(fā)提速，不僅需要由項目團隊在操作層面上推進(jìn)具體工作，同時也需要集團總部與區(qū)域公司在授權(quán)和決策機制進(jìn)行優(yōu)化的支持。在目前主流的集團總部、區(qū)域公司、項目公司（部）的三級管理模式下，優(yōu)化工作主要是從差異化授權(quán)機制方面開展，由上級公司根據(jù)管理半徑、項目數(shù)量、開發(fā)能力的差異，對下屬公司進(jìn)行差異化授權(quán)，主要方式是根據(jù)不同的管控類型，設(shè)置不同的審批層級，比如對于采取戰(zhàn)略管控的區(qū)域公司適度精簡審批環(huán)節(jié)，節(jié)約時間，減少協(xié)調(diào)消耗。

在管理層級優(yōu)化方面，隨著項目數(shù)量的增多，如果所有項目的節(jié)點均由總部管理，會造成管理工作量過大，決策流程過長等問題，從而制約項目開發(fā)速度的提升。因此首先應(yīng)當(dāng)對開發(fā)計劃進(jìn)行分層級管理，項目里程碑計劃如開盤、交付等由總部決策層管理，通過總部審批、OA線上監(jiān)控、考核；項目一般節(jié)點計劃，如工程開工、主體達(dá)到預(yù)售條件等下放至區(qū)域公司或項目公司在執(zhí)行層面審批，總部可以定期下沉一線進(jìn)行監(jiān)督。除了對開發(fā)計劃的管理實施分層授權(quán)之外，對于工程、成本、采購、營銷、財務(wù)等不同職能條線也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分層授權(quán)?？偛堪芽卮蠓较?、區(qū)域和城市公司負(fù)責(zé)具體實施。如果企業(yè)總部層面仍有大量工作是項目實施的細(xì)節(jié)，而很少進(jìn)行戰(zhàn)略層面的標(biāo)準(zhǔn)化研究，將過多的精力參與到本應(yīng)由區(qū)域公司或項目公司承擔(dān)的事項中，造成審批環(huán)節(jié)過多、審批周期過長；另外由于管理半徑過大，對當(dāng)?shù)鼐唧w政策、市場環(huán)境不了解，很容易造成管理方向偏差，耽誤了項目開發(fā)，反而對公司資源造成了浪費。因此，在管理方面需要提前就財務(wù)并表要求、股權(quán)分配機制、項目管控模式、各階段操盤、資金實際支持等內(nèi)容進(jìn)行邊界清晰劃分，只有在實施開發(fā)之前將其逐一落實，才能夠減少房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中決策的管理分歧，提升房地產(chǎn)項目的管理決策效率與房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率。項目公司董事會可以定期召開臨時會議對房地產(chǎn)項目開發(fā)的事宜進(jìn)行商定以及調(diào)整，會議舉辦頻率在現(xiàn)金回流之前可適當(dāng)靈活，爭取盡早確定房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體流程并進(jìn)行效率的提升。其中，主要會議的內(nèi)容與財務(wù)預(yù)算、開發(fā)計劃、規(guī)劃設(shè)計、成本招采、營銷管理以及其他種類的各類資金、利潤、股東審議等方面有關(guān)。其中董事會會議審議的核心要點是聚焦在房地產(chǎn)項目指標(biāo)偏差方面，比如在項目開發(fā)過程中，實際耗費與預(yù)算目標(biāo)相差了5%，或價格定位與實際售價之間有5%及以上的差距，施工環(huán)節(jié)距離計劃中相差1-2個月左右等情況，都需要及時召開會議商討，要求總部對實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)大方向有一定的把握，避免房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)問題或數(shù)據(jù)偏移導(dǎo)致項目開發(fā)進(jìn)程停滯不前。

在房地產(chǎn)開發(fā)決策定位方面，房地產(chǎn)項目在施工前要對項目中各項條件環(huán)境進(jìn)行參考，設(shè)置合理定位，這樣一來，在方案設(shè)計以及施工過程中就能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)配置，避免因定位誤差導(dǎo)致的項目臨時調(diào)整，提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度。房地產(chǎn)項目的開發(fā)可以分為規(guī)劃定位、環(huán)境定位、空間布局定位、格局比例定位、價格定位、推廣定位六個部分。（1）規(guī)劃定位主要是對房地產(chǎn)項目的整體結(jié)構(gòu)以及設(shè)計思路進(jìn)行定位，在房地產(chǎn)項目中，大部分的功能都是居住，也就是住宅房地產(chǎn)項目。在住宅房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，要做到以人為本的理念規(guī)劃。隨著經(jīng)濟水平與科技水平的上升，居民對房地產(chǎn)項目的需求也開始向功能性需求過渡。因此房地產(chǎn)項目規(guī)劃中應(yīng)充分考慮到居民的需求，打造出適合人們休養(yǎng)生息的環(huán)境。在規(guī)劃定位時要對建筑群、綠地結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、道路結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合性思考，規(guī)劃出最適合的房地產(chǎn)項目配置，并將可能出現(xiàn)的問題以及規(guī)劃在實際中出現(xiàn)偏差的方面進(jìn)行方案預(yù)防設(shè)計，為施工時出現(xiàn)類似問題提供及時的解決方案，避免在問題考察和解決方面浪費時間。（2）房地產(chǎn)項目中的環(huán)境定位主要是以建筑物為核心，通過對建筑物的空間節(jié)點以及時間節(jié)點進(jìn)行分析，從而得出建筑物的相關(guān)實際屬性以及環(huán)境配套設(shè)施的設(shè)計，實現(xiàn)建筑物中功能性設(shè)定。在設(shè)計與應(yīng)用方面，對環(huán)境的定位應(yīng)是生態(tài)、交互、搭配，保證整個建筑在項目中與周邊環(huán)境的自然搭配。通過對房地產(chǎn)項目的環(huán)境定位，能夠精準(zhǔn)確認(rèn)房地產(chǎn)項目的環(huán)境建設(shè)主旨，節(jié)省了相應(yīng)的環(huán)境施工確認(rèn)環(huán)節(jié)，提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)效率。（3）空間布局定位在房地產(chǎn)項目中是比較重要的因素。房地產(chǎn)項目在進(jìn)行空間布局規(guī)劃時，應(yīng)結(jié)合實際開發(fā)情況進(jìn)行布局的創(chuàng)新融合。在空間布局定位中，要對建筑施工的實際地點進(jìn)行考察，確認(rèn)施工地點的實際情況，并依此對整體建筑布局進(jìn)行中層、高層、多層建筑的設(shè)計以及定位，避免在后續(xù)開發(fā)過程中，因為缺失對建筑物的空間布局定位，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)布局不符合當(dāng)?shù)氐木用窕蛏虡I(yè)要求，從而對整體項目進(jìn)行臨時整改，導(dǎo)致大量的成本與時間被浪費。（4）格局比例定位主要針對的是建筑物內(nèi)部的空間比例劃分，一般的建筑物空間比例為2室1廳1衛(wèi)，也有更加細(xì)致與更加大格局的劃分。格局比例劃分是為消費者的需求與購買能力進(jìn)行劃分的，針對受眾群體的差異性，對于格局比例劃分自然不同。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應(yīng)盡早對周邊的居民進(jìn)行調(diào)研考察，計算出最適合當(dāng)?shù)鼐用竦母窬直壤齽澐?。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的空間布局定位時就要同步進(jìn)行各級比例定位的調(diào)研，節(jié)省時間，提高格局比例定位的效率。（5）價格定位是企業(yè)的成本控制最重要的一環(huán)，其中能夠起到最大影響的就是成本、稅金、利潤以及地段差價幾方面。與此同時，價格定位還會受到市場以及經(jīng)濟因素的變動影響。在市場供求關(guān)系上對于建筑的價格進(jìn)行定位是最為合理的。因此，可以采用成本分析、定價模型以及市場分析進(jìn)行房地產(chǎn)項目的價格定位。提前進(jìn)行完善的價格定位能夠避免后期的市場以及經(jīng)濟政策出現(xiàn)較大的變動，造成當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目價格出現(xiàn)變化，可以幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)時靈活地處理應(yīng)對經(jīng)濟形勢以及房地產(chǎn)整體趨勢的變化。（6）推廣定位包括整個房地產(chǎn)項目的主要的營銷方向，決定房地產(chǎn)項目是向當(dāng)?shù)氐暮畏N人群進(jìn)行推廣。在推廣定位方面，要與價格定位同時進(jìn)行，要提前依據(jù)格局比例定位的調(diào)研結(jié)果以及價格定位的趨勢及時制定推廣定位的具體信息，保證在房地產(chǎn)項目開發(fā)的收尾階段呈現(xiàn)出完備、科學(xué)、合理的房地產(chǎn)項目推廣定位方案。

在工作前置優(yōu)化方面，根據(jù)對行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)開發(fā)流程的經(jīng)驗總結(jié)，房地產(chǎn)項目開發(fā)可以分為投資拓展、產(chǎn)品策劃、實施啟動、開工建設(shè)、開盤銷售、竣工交付等六個階段。（1）投資拓展前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是周邊環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響，如場地、地質(zhì)條件、原有建筑物的拆除方案等因素，特別是要重點把握產(chǎn)品定位及概念設(shè)計的深度。（2）產(chǎn)品策劃前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是市場、政策環(huán)境。要盡早將項目總圖、立面、戶型等事項與政府間建立對接聯(lián)系，定位與概念設(shè)計同步啟動，特別是要盡早確認(rèn)銷售代理、招標(biāo)代理、設(shè)計公司、造價咨詢、精裝修、景觀施工單位與詳勘工作。（3）實施啟動前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是方案設(shè)計、工程管理策劃、營銷策略評審、目標(biāo)成本及盈利測算，如設(shè)計產(chǎn)品是否滿足報建需求、招標(biāo)采購工作可否前置，特別是要重點把握方案設(shè)計與示范區(qū)、樣板間設(shè)計的并聯(lián)，要盡早確認(rèn)樁基單位，確保總圖批復(fù)后立刻進(jìn)行樁基施工。（4）施工建設(shè)前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是樁基及土方、主體結(jié)構(gòu)、精裝修和市政景觀施工。項目順利推進(jìn)的前提是要確保在樁基施工前總圖獲得批復(fù)，避免返工，特別是要重點把握在總包進(jìn)場前完成樁基檢測，統(tǒng)籌安排示范區(qū)與首開區(qū)的施工。（5）開盤銷售前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是示范區(qū)開放、到達(dá)預(yù)售條件且按理想的價格開盤，確保在面積預(yù)測繪、物管單位確認(rèn)、行政部門詢價、預(yù)售資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)不出問題，特別是要重點把握銷售價格能否攻克限價，銷售承諾須與實施承諾一致。（6）竣工交付前置工作，應(yīng)關(guān)注的要點是驗收與客戶收房程序，相關(guān)繳費、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時能夠組織及時整改，滿足客戶要求，特別是要重點把握工程進(jìn)度分階段驗收，為交房環(huán)節(jié)留出富裕時間。

在項目標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)周期優(yōu)化方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)要用少量啟動資金，盡快實現(xiàn)開盤銷售和回款，帶動項目建設(shè)，并盡快投入新的項目開發(fā)，實現(xiàn)規(guī)模擴張。而這種開發(fā)方式如果失去合理控制，就會造成房價上漲、庫存積壓、債務(wù)危機等。目前大多數(shù)城市為了控制房地產(chǎn)市場過熱，采取的方式是要求新開發(fā)項目將毛坯房屋竣備交付改為精裝修房屋竣備交付，項目開發(fā)周期有所延長，因此開發(fā)商需要重新梳理各階段工作的搭接關(guān)系，提高效率[1][2]。其中的要點是：（1）充分發(fā)揮戰(zhàn)略合作關(guān)系，將營銷策劃、招標(biāo)代理、造價咨詢、勘察設(shè)計單位在項目啟動前確定意向，并進(jìn)行內(nèi)部方案討論，確保在土地獲取后盡早將項目定位策劃方案敲定。（2）將外部專家評審與專項評審?fù)瑫r進(jìn)行，合法合規(guī)的盡早開始穿插審批，盡早通過圖紙審批，并且發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同合作關(guān)系，啟動總包招標(biāo)，確保獲取施工許可證后立即開工；另一方面可以盡早啟動價格審批。經(jīng)過授權(quán)決策機制、各階段工作前置優(yōu)化后，可以得出提速后的開發(fā)周期（表1）。

表1 項目開發(fā)提速周期

以常見的高層住宅為例，項目開發(fā)的四大里程碑時間節(jié)點是：（1）土地獲取后6個月完成總圖批復(fù)，確保建筑基底不會變動方可啟動樁基礎(chǔ)施工；（2）12個月內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件，并且提前面積測繪、物價備案等手續(xù)完成預(yù)售開盤；（3）30個月內(nèi)完成竣工驗收備案，達(dá)到毛坯房交付條件；（4）毛坯房交付后6個月內(nèi)，完成精裝修竣工備案及整改工作，實現(xiàn)分批交付。

在項目施工方面，由于房地產(chǎn)項目中的是施工過程中包含眾多復(fù)雜因素可能會影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的工期延誤，因此要注意在房地產(chǎn)項目開發(fā)中進(jìn)行相關(guān)管理的調(diào)配與改進(jìn)。其中的要點是：（1）在進(jìn)行施工現(xiàn)場管理時，為了提高施工過程的效率以及質(zhì)量，要在管理中采用相關(guān)的技術(shù)模型構(gòu)建。BIM技術(shù)就是通過計算機構(gòu)建數(shù)據(jù)相關(guān)模型的技術(shù)，能夠應(yīng)用在房地產(chǎn)項目開發(fā)的施工階段，能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)項目的事前管理與事中控制。在施工階段時間較長時，BIM技術(shù)能夠兼顧信息化的特點以及大數(shù)據(jù)模型的分析特性，在房地產(chǎn)項目工作人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的管理時，BIM技術(shù)能夠?qū)⑹┕み^程中的相關(guān)信息收錄進(jìn)系統(tǒng)中，之后再進(jìn)行實時的施工過程監(jiān)控，將施工過程中的變化及時傳遞給施工管理人員，節(jié)省了信息傳遞與管理人員分析數(shù)據(jù)的時間。在施工的其他環(huán)節(jié)中，BIM技術(shù)能夠縮短相應(yīng)的流程與耗費的時間，在比如采購、各部門交流、項目返修以及項目問題修復(fù)等方面，BIM技術(shù)能夠通過信息傳遞的便利性以及其模型建立與大數(shù)據(jù)分析的科學(xué)性對其進(jìn)行及時的信息傳遞與精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)定位，減少了施工環(huán)節(jié)中的計算時間與信息傳遞時間，能夠極大地節(jié)省房地廠項目開發(fā)過程中的額外時間耗費。（2）在施工過程中要善于使用先進(jìn)設(shè)備，實行動態(tài)管理。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設(shè)備的使用是必不可少的，能夠幫助完成施工中的部分難度較大的工作，還能進(jìn)行精準(zhǔn)化操作。施工設(shè)備的合理使用與管理能夠在房地產(chǎn)項目方面起到提效增速的作用，要組織好施工管理人員對設(shè)備的使用以及保養(yǎng)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，機械設(shè)備在施工過程中要實現(xiàn)合理地運用，管理人員要定期對施工過程中的設(shè)備維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)、設(shè)備工作情況進(jìn)行檢查。保證設(shè)備的完好性以及操作的精準(zhǔn)性，避免因使用過度和操作不當(dāng)導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)損壞或故障。設(shè)備的缺失會導(dǎo)致施工過程的效率大大下降，影響到施工的整體效率。管理人員還要對設(shè)備使用限制的問題重視起來，設(shè)備的運行能夠?qū)⑹┕み^程的效率提升數(shù)倍，因此要保證設(shè)備不過度使用的前提下也不能出現(xiàn)閑置狀態(tài)，管理人員要做好系統(tǒng)記錄設(shè)備使用運行情況，避免造成資源浪費和工期延誤。（3）人員管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)中流動性比較大的部分，由于人員流動性強，導(dǎo)致在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的管理力度不足，容易出現(xiàn)項目質(zhì)量問題與安全問題。管理人員在施工過程中要注意人員安全意識的普及，對人員的防護(hù)措施、安全意識、規(guī)范操作、監(jiān)督機制等方面進(jìn)行完善。各級領(lǐng)導(dǎo)要組建起監(jiān)察隊伍進(jìn)行監(jiān)督，避免部分人員在施工過程中偷懶或操作不規(guī)范導(dǎo)致整體項目效率受影響?？梢栽O(shè)立勞動競賽、獎懲制度、內(nèi)部控制制度進(jìn)行有效地管控，提升工作效率，加快項目的交付進(jìn)程。

結(jié)語：

綜上所述，項目開發(fā)提速是房地產(chǎn)企業(yè)核心市場競爭力之一，不僅體現(xiàn)了項目團隊的執(zhí)行能力，同時對總部和區(qū)域?qū)用娴墓芸睾蛥f(xié)調(diào)能力也提出了更高的要求，因此，必須要通過合理的授權(quán)機制、工作前置、合理優(yōu)化開發(fā)周期等措施實現(xiàn)項目開發(fā)提速，切實提高股東資金的回報效率，推動企業(yè)更好地應(yīng)對政策與市場變化，實現(xiàn)更好的效益，進(jìn)而實現(xiàn)更高質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展。