摘要：2022年的融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調，政策助力維穩(wěn)房地產，促進行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購融資、預售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號，與此同時金融機構以及地方政府等也幫助企業(yè)進行紓困，積極維護企業(yè)的正常融資需求。不過當前市場觀望情緒仍重，市場底部尚未出現(xiàn)。房地產到位資金仍居低位，當前房地產到位資金壓力仍然較大。

關鍵詞：金融政策;融資需求;資金壓力

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0011-06 收稿日期：2022-05-05

作者簡介：丁祖昱，易居集團CEO。

3月以來，多部門針對房地產政策暖風頻吹。

3月16日，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題，其中針對房地產企業(yè)，提出“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施”。人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局均在同日作出表態(tài)，防范化解房地產市場風險，積極推動房地產行業(yè)轉變發(fā)展方式，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

4月央行、外匯局出臺了23條舉措全力做好疫情防控和經濟社會發(fā)展金融服務，并提出執(zhí)行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。

2022年的政策延續(xù)2021年底的政策基調，政策層面支持力度加強，不過當前市場觀望情緒仍重，市場底部尚未出現(xiàn)。房地產到位資金仍居低位，當前房地產到位資金壓力仍然較大。

1 政策回暖加速，但融資量未有明顯回暖

2022年初，政府持續(xù)出臺維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，支持房企穩(wěn)妥有序開展并購貸業(yè)務，針對出險企業(yè)承債式收購，相關并購貸不計入“三道紅線”相關指標;在保障性租賃住房方面，項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有利于推動保障性租賃住房的發(fā)展;在預售資金監(jiān)管方面，改為“重點額度監(jiān)管”，有利于企業(yè)緩解資金壓力;同時多城市出臺政策維穩(wěn)市場，下調首付比例、調降房貸利率等，政策穩(wěn)中向暖，見表1。

然而，2022年4月18日國家統(tǒng)計局公布2022年1～3月房地產行業(yè)數(shù)據(jù)，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元，下降22.7%;二者降幅較1～2月擴大4.2%和3.5%。受此影響，占據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)到位資金半壁江山的銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）降幅繼續(xù)擴大。2022年1～3月銷售回款為18621億元，同比下降27.3%，較1～2月的累計降幅23.9%進一步擴大。

同時，由于政策傳導不及預期，房地產到位資金的其他組成部分恢復情況不佳。1～3月到位資金中國內貸款為5525億元，同比下降23.5%，降幅環(huán)比擴大2.4%;自籌資金12395億元，同比下降4.8%，降幅收窄1.4%。綜合影響下，2022年1～3月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%，降幅環(huán)比1～2月的17.7%進一步擴大?？梢钥吹剑陔m有較多的調控政策寬松但傳導到資金端并未立刻見效，房地產到位資金仍居低位，當前房地產到位資金壓力仍然較大，見圖1。

2 企業(yè)融資仍較難，融資總量同比下滑較大

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年1～4月100家典型房企的融資額為2823億元，同比大幅下降49.5%。同比降幅較大的原因在于2021年同期行業(yè)未爆發(fā)企業(yè)大規(guī)模違約事件，市場情況仍相對較好，融資基數(shù)相對較大。2021年底政策頻繁出臺以維穩(wěn)市場，而后2022年以來政策持續(xù)保持2021年底的基調，繼續(xù)釋放更多利于市場回暖的信號，使得前4月融資較2021年底有所微升。

從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達到969億元，環(huán)比上升27%，主要在于每年年初是企業(yè)的到期高峰，1月作為高點房企需借新還舊，疊加年初機構額度相對寬松的原因，導致融資量環(huán)比增長較大。但同比仍下降了54%，金融機構放款較為謹慎。2月仍延續(xù)這種態(tài)勢，融資額為403億元，創(chuàng)2017年3月以來單月融資額新低。3、4月受疫情影響，并沒有迎來大幅回暖，恢復情況仍然較慢，3、4月的融資量分別為858億元和641億元，分別同比下降31%和45%，融資量較往年千億元以上的融資量來看，仍然較小，見圖2。

從各個企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年1～4月有約72%的房企融資規(guī)模同比有所減少，規(guī)模減少的房企中有約39%的企業(yè)同比降幅超過50%。從梯隊上來看，四個規(guī)模梯隊的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP11～30的房企下降幅度最大，同比減少59.7%至764億元，而TOP10規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為36.9%，降幅最小，見表2。

3 境內債權融資占比環(huán)比上升21%

從融資結構來看，境內債權融資占比最大，占比同比上升了21個百分點至67%，也較2021年四季度占比上升了5個百分點;境外債權融資自2021年一季度以來占比就逐步下降，2022年1～4月占比進一步降低至13%。主要在于房企境外債券暴雷頻發(fā)的情況下，境外投資者信心不足，與此同時境內政策對企業(yè)進行紓困，當前準予發(fā)債的企業(yè)可以獲得成本更低的境內融資，此消彼長下，是以境內債權融資占比進一步上升，見圖3。

從100家典型房企的債券發(fā)行監(jiān)測情況來看，2022年1～4月企業(yè)債券發(fā)行總額1378億元，同比下降52%。其中，境內發(fā)債1027億元，同比下降34%;境外發(fā)債351億元，同比降低74%。占比來看，1～4月境外債券占比為26%，同比大幅下降21個百分點。整體來看，房企的發(fā)債結構變化較大，境外債券發(fā)行受阻，房企發(fā)債回歸境內，同時由于整體風險未出清，企業(yè)整體發(fā)債量下滑幅度較大，見圖4。

4 房企債券發(fā)行轉向境內，結構性拉低整體融資成本

從企業(yè)的債券類融資成本來看，2022年1～4的新增債券類融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個百分點，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個百分點，境內債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個百分點。整體成本的下降主要是在于境外債券發(fā)行量的下降，2022年1～4境外發(fā)債占比較2021年全年下降了16%，而歷來境外發(fā)債成本相對境內較高，從而結構性拉低整體的融資成本。與此同時，境內進行發(fā)債的房企多為優(yōu)質民營企業(yè)及央企國企，債券發(fā)行成本較低，中海地產、招商蛇口、萬科地產、上實城開等企業(yè)發(fā)行的中期票據(jù)成本達到3.00%以下，保利置業(yè)、大悅城、中國金茂等發(fā)行的公司債利率也均在3.00%左右浮動。

單月來看，2021年1～4房企單月的融資成本均在5.50%以下，并且呈現(xiàn)逐月降低的特點，主要在于1月境外發(fā)債相對較多，而2月以及3月份債券發(fā)行量相對較小，而歷來境外發(fā)債成本則相對較高，從而結構性拉使得整體的融資成本逐步降低，見圖5。

5 市場各方觀望情緒仍重，融資量短期內恢復緩慢

整體來看，融資環(huán)境持續(xù)維持2021年底的基調，政策助力維穩(wěn)房地產，促進行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，并在保障性租賃住房、并購融資、預售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號，與此同時金融機構以及地方政府等也幫助企業(yè)進行紓困，積極維護企業(yè)的正常融資需求。

但當前行業(yè)風險未出清，疊加疫情影響等多重原因，政策傳導不及預期，企業(yè)融資恢復仍較為緩慢。從典型房企1～4月的融資情況來看，維持2021年底以來的態(tài)勢，同比2021年同期融資量下滑較大，特別是境外融資量2、3、4月幾乎“停滯”。此外，對于1～4獲得大力支持的并購融資，雖較多企業(yè)獲得大額額度，但根據(jù)監(jiān)測的情況來看，仍未有企業(yè)針對出險企業(yè)有較大的并購動作，也側面反映出在政策執(zhí)行未有較大落地及明顯回暖之前，無論是市場投資者、購房者、開發(fā)企業(yè)各方的觀望情緒較濃。

而從企業(yè)的償債壓力來看，2020年四季度以來房企發(fā)債及到期債券呈現(xiàn)剪刀差，房企發(fā)債量小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。與此同時，由于當前企業(yè)風險出清未結束，2022年前4月的債券發(fā)行量僅是到期量的61%，企業(yè)償債持續(xù)承壓，接下來的6、7月則達到年內的償債高峰期，月均到期量達到700億元以上。

展望今年下半場，當前政策暖風頻吹下，市場回暖只是時間問題，但行業(yè)“三道紅線”調控的基調維持不變的情況下，政策回暖的傳導落地仍然是一個較為緩慢的過程，同時由于疫情反復，恢復效果不明朗，并且在新的發(fā)展邏輯之下，即使是發(fā)展穩(wěn)健的企業(yè)也較為謹慎，防范信用及流動性風險，因而房企的融資量也將呈現(xiàn)緩慢恢復的態(tài)勢，整體短期內仍保持較低的融資量。房企仍應加大企業(yè)銷售回款，提高企業(yè)運營能力，并適時把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房、REITs等多方面進行嘗試。