“育兒、投資、醫(yī)療，過去一年來，深圳地產(chǎn)群里討論得最多的再也不是房產(chǎn)?！睋碛袃商追康牧蜗壬?，是個(gè)關(guān)注深圳地產(chǎn)圈的資深買家，“但最近聊房子的人變多了，大概率是深圳市場(chǎng)確實(shí)在回暖?！?/p>

從數(shù)據(jù)看，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月18日至24日，深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽705套，環(huán)比增長(zhǎng)率為4.8%。網(wǎng)簽量小幅增長(zhǎng)的同時(shí)，南都灣財(cái)社記者注意到，深圳市場(chǎng)上的降價(jià)房源仍屢見不鮮，買家和賣家的信心仍顯不足。

事實(shí)上，自去年深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)以來，二手房市場(chǎng)在此影響下便在趨冷的道路上一去不返。隨著四月深圳樓市逐漸進(jìn)入“小陽春”，真實(shí)的二手房市場(chǎng)情況又如何？

深圳二手房?jī)r(jià)已連跌11個(gè)月

不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了深圳今年3月份二手住宅價(jià)格指數(shù)，從數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅價(jià)格自2021年5月開始，已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比下跌。

這組數(shù)據(jù)下有人歡喜有人悲，在深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌的同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格3月同比上漲7.2%，環(huán)比上漲1.2%。漲幅再次均列全國(guó)第一。另外兩個(gè)一線城市也沒落下，3月份，上海和廣州二手住宅環(huán)比上漲0.4%和0.3%。

而在成交量方面，來自各大機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京3月二手房住宅成交近1.9萬套，上海全市共成交二手房約1.3萬套，廣州3月二手房住宅成交8000余套，環(huán)比2月增長(zhǎng)90%。

而深圳3月二手房住宅僅1291套成交。

值得一提的是，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，深圳2021年月均成交套數(shù)為3697套，今年3月成交不到其一半;而同2020年月均萬套成交的數(shù)據(jù)相比，甚至還不到其十分之一。

無論是同當(dāng)前的一線城市橫向?qū)Ρ龋€是同過去的成交量縱向?qū)Ρ?，今年深圳的二手房?shù)據(jù)都顯得底氣不足。

降價(jià)仍是主旋律

同樣底氣不足的，還有二手房市場(chǎng)上的業(yè)主、買家，以及中介。

“便宜同戶型140萬&地鐵口、戶型好”“再降50萬！帶寶中學(xué)位稀缺大戶型” “便宜同戶型150萬，寶安四房”“降價(jià)200萬，夢(mèng)回2年前價(jià)格”……在置業(yè)顧問推房渠道里，只近一周的時(shí)間，南都灣財(cái)社記者便看到不少降價(jià)出售的房源。

而在記者走訪深圳部分學(xué)區(qū)房片區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)降價(jià)幅度更大。例如百花片區(qū)的南天二花園，88平米的3室2廳房源目前業(yè)主掛牌價(jià)最低為1600萬，其余大多在1700萬左右。目前該小區(qū)參考價(jià)為12萬/平米，88平米房源參考總價(jià)大約在1066萬。

值得一提的是，南都灣財(cái)社記者曾在去年10月走訪百花片區(qū)，當(dāng)時(shí)中介告知同戶型房源總價(jià)為1880萬，彼時(shí)，中介告訴記者，“2020年同戶型的房源有2050萬成交過，當(dāng)時(shí)單價(jià)上了23萬?！边@意味著，跟最高點(diǎn)相比，該小區(qū)目前已經(jīng)跌了450萬元。

片區(qū)跌幅前列過半來自關(guān)內(nèi)

那么深圳哪里的房源跌得最狠？

樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的“深圳片區(qū)房?jī)r(jià)跌幅表”顯示，南山中心區(qū)跌了30%，華強(qiáng)北、翠竹片區(qū)跌了28%，蛇口跌了22%，百花跌了21%……排名前25的片區(qū)里，超過一半都來自關(guān)內(nèi)。

具體房源來看，南都灣財(cái)社記者查詢到一份機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的深圳市場(chǎng)真實(shí)成交數(shù)據(jù)顯示，3月30日，南山成交一套京基御景峯89平米的3房，二手指導(dǎo)價(jià)總價(jià)為911萬，最終成交價(jià)比指導(dǎo)價(jià)低了15.76%;3月23日，科技園的大沖都市花園一套80平米的2房成交，該房源指導(dǎo)總價(jià)為1040萬，最終成交價(jià)較指導(dǎo)價(jià)低了7.38%;而福田位于車公廟的泰然小區(qū)，31平米1房低于指導(dǎo)價(jià)25.57%成交，該房源指導(dǎo)價(jià)總價(jià)為352萬。

要置換和學(xué)位的買家在出動(dòng)

但深圳的二手房市場(chǎng)真的被“摁在地上摩擦”嗎？南都灣財(cái)社記者注意到，4月18日，深房中協(xié)發(fā)布深圳二手房周成交數(shù)據(jù)顯示，4月份成交量有望突破2000套，不出意外，深圳二手房成交量在接下來的日子里回到3000套以上。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至4月24日，深圳4月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為1458套，已經(jīng)超過3月全月的成交量。

“需求是客觀存在的，近期接待的多數(shù)都是置換和亟需學(xué)區(qū)的客戶，只是前段時(shí)間疫情壓抑了這部分需求，加上市場(chǎng)普遍環(huán)境不好，大家都不敢出手。”熟悉樓市情況的置業(yè)顧問告訴記者，近期一些成交都是跟了很久的客戶，有的是從去年底就開始看房的。但他也坦言，深圳市場(chǎng)不會(huì)恢復(fù)到去年前年的熱度?！爸笇?dǎo)價(jià)影響下二手房首付比例間接提高，加上稅費(fèi)的成本，剛需更愿意去看新房。”

對(duì)于近期二手房市場(chǎng)回暖的跡象，業(yè)內(nèi)人士表示這或同深圳當(dāng)前的政策傳聞?dòng)嘘P(guān)，一方面是指導(dǎo)價(jià)確認(rèn)上調(diào)，另一方面是新房招拍掛限價(jià)上浮。當(dāng)前市場(chǎng)氛圍感染下，二手房可能逐步走出低谷，但速度不會(huì)太快。

那么對(duì)于二手買家和賣家來說又該怎么做呢？走訪過程中，有掛牌的業(yè)主告訴記者，自己決定下半年再出手自己的房源，“那時(shí)行情更好，更有話語權(quán)?！倍硪贿叄敬蛩阍诟Ｌ镔I套小兩房做婚房的馬女士則放棄了在福田買二手房的計(jì)劃，“下半年新房市場(chǎng)很多項(xiàng)目出來，決定去別的區(qū)看看新房再做打算?！?p>