關(guān)鍵詞：合作住房;社會(huì)住房;德國(guó)

? 一、德國(guó)合作住房的歷史

國(guó)外的合作住房作為一種成熟住房保障體系，距今已有200多年的歷史，有著成熟的運(yùn)作、保障模式及法律地位。19世紀(jì)工業(yè)革命快速發(fā)展，造成歐洲城市住房短缺、居住環(huán)境惡劣等社會(huì)問題。在政府無法保障居住條件的情況下，以工人為主體的中低收入群體自發(fā)結(jié)社解決住房問題。

德國(guó)的合作住房模式在歐洲比較具有代表性，并且合作住房發(fā)展歷程較早。1867年普魯士就出現(xiàn)了住房合作社。二戰(zhàn)后，聯(lián)邦德國(guó)為了應(yīng)對(duì)住房短缺，開展保障性住房建設(shè)以及推廣住房合作社。兩德合并后，原東德地區(qū)再度面臨住房短缺問題，聯(lián)邦德國(guó)政府再次開展大規(guī)模的合作住房運(yùn)動(dòng)。合作住房有效地解決了戰(zhàn)爭(zhēng)、政治變動(dòng)對(duì)德國(guó)住房體系的沖擊，目前合作住房仍然是德國(guó)住房體系中的重要環(huán)節(jié)。

? 二、德國(guó)合作住房的主要模式

德國(guó)的合作住房主要有兩種形式：社會(huì)住房與合作社住房。社會(huì)住房由愿意遵守規(guī)則的開發(fā)商承建。開發(fā)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)承擔(dān)社會(huì)義務(wù)，將住房以低于市場(chǎng)價(jià)提供給住戶，作為回報(bào)可以獲得例如低息貸款，優(yōu)先土地審批等。住房合作社大多以股份制公司的形式成立，房屋所有權(quán)屬于合作社，居民以購(gòu)買股份的形式享有住房的使用權(quán)。兩種合作住房都能享受聯(lián)邦及地方政府的補(bǔ)貼。離開合作社時(shí)，根據(jù)不同合作社的規(guī)定，股份按照市場(chǎng)價(jià)盈虧自負(fù)，或是按照原價(jià)退還。

截至2018年，德國(guó)共有社會(huì)住房總量112萬套，約占住房總量的3%。合作社住房總量189萬套，約占住房總量的5%。德國(guó)的住房合作社擁460萬居民，占德國(guó)人口的6%，合作住房約為10%德國(guó)人口提供了居所。

? 三、德國(guó)住房合作社的主要特點(diǎn)

1.政府干預(yù)支持

德國(guó)的住房市場(chǎng)采取的是政府強(qiáng)干預(yù)模式。首先，住房用地受到政府的監(jiān)管與資助。市政當(dāng)局可以根據(jù)項(xiàng)目的社會(huì)作用、影響進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，通過法律手段干預(yù)私人土地的大規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目，保證起到一定社會(huì)作用，而不是將土地分配給出價(jià)最高者，并預(yù)留土地給社會(huì)住房開發(fā)商或是住房合作社。

例如漢堡市為近年公共土地上的新開發(fā)項(xiàng)目預(yù)留20%土地配額，讓合作社通過租賃獲得土地。萊比錫近年批準(zhǔn)了一批合作社租賃土地，租期從30年到99年不等。

其次，合作住房受到政府的資助與監(jiān)管。聯(lián)邦政府和大多數(shù)地方州政府向所有愿意遵守法律規(guī)定的開發(fā)商直接給予補(bǔ)貼與低息貸款。例如在柏林和漢堡，合作社可以通過無息或低息貸款獲得來自聯(lián)邦的財(cái)政支持，用于建設(shè)以及購(gòu)買建筑。滿足條件的住房合作社可以免交聯(lián)邦公司稅。此外，政府對(duì)于合作住房項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查，確保其起到社會(huì)功能，住房變更用途以及商業(yè)化轉(zhuǎn)型都受到限制。

2.健全完善的相關(guān)法律

德國(guó)對(duì)于合作住房及相關(guān)組織有較為完善與嚴(yán)格的法律?！堵?lián)邦合作社法》于1889年首次通過，經(jīng)數(shù)次修訂沿用至今。該法規(guī)范了合作社的組織規(guī)則、商業(yè)行為，將合作社定義為造福其成員的企業(yè)，規(guī)定了合作住房的集體互助、非營(yíng)利原則。它對(duì)解散合作社和合作社資產(chǎn)商品化、私有化設(shè)置了障礙，但并沒有完全阻止。此外還有《租金管制法》規(guī)定了業(yè)主的義務(wù)和責(zé)任，包括租金上限以及上漲幅度等。以上法律對(duì)合作住房的盈利化轉(zhuǎn)型做出了限制，一定程度確保合作住房的穩(wěn)定發(fā)展。

3.特殊的融資體系

德國(guó)住房融資別具特色，除審查機(jī)制嚴(yán)格之外，融資渠道多元化也是特點(diǎn)之一。德國(guó)很多金融機(jī)構(gòu)從事住宅相關(guān)貸款，主要包括儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲(chǔ)蓄銀行、信貸合作社、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行等。此外，德國(guó)大型合作社還擁有自己的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，用來吸納成員的存款，利率略高于商業(yè)銀行。為住房合作社提供了周轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)的資金。

德國(guó)的住宅金融政策、多年來比較低的貸款價(jià)值比，嚴(yán)格的資信審查和較低的通貨膨脹率，長(zhǎng)期以來政府和各類非盈利組織以低息、無息和長(zhǎng)期貸款等多種方式為合作住房組織與住戶提供資金援助。多元化的融資有利于金融機(jī)構(gòu)分散風(fēng)險(xiǎn)。

4.廣泛的受眾

德國(guó)住房政策一直有為“廣泛階層”服務(wù)的理念，社會(huì)住房的入住資質(zhì)上限非常高。想使用社會(huì)住房的人需要向當(dāng)?shù)刈》哭k公室申請(qǐng)，申請(qǐng)人家庭收入需要低于規(guī)定上限。在六、七十年代，德國(guó)70%人口有資格使用社會(huì)住房，即使根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)定，仍有40%人口擁有入住資格，并且入住資格是永久的，入住后收入超過規(guī)定范圍也被允許繼續(xù)居住，只須支付額外的租金稅。

此外，聯(lián)邦州政府也可以直接分配住戶給社會(huì)住房，根據(jù)《聯(lián)邦住房促進(jìn)法》規(guī)定，市政當(dāng)局有權(quán)將社會(huì)住房分配給低收入群體。指名的住戶必須被社會(huì)住房所有者接受，例如不來梅和柏林已經(jīng)與社會(huì)住房的業(yè)主簽訂合同，業(yè)主承諾每年將固定的住房配額留給弱勢(shì)群體。廣泛的受眾群體不僅促進(jìn)了社會(huì)住房的發(fā)展，還使弱勢(shì)群體得以安居，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

? 四、在我國(guó)開展合作住房的主要困難

當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)住房矛盾日益凸顯，人民對(duì)住房需求及住房需求改善的期望逐步增加。同時(shí)城市住房供需矛盾突出。一系列因素導(dǎo)致住房成本居高不下，對(duì)購(gòu)房者造成了沉重負(fù)擔(dān)，因此德國(guó)合作住房模式可以成為有價(jià)值的參考。但目前國(guó)內(nèi)尚無合作住房組織及案例，究其原因主要有兩點(diǎn)困難。

一是尚無相關(guān)法律法規(guī)?，F(xiàn)階段，我國(guó)的法律及相關(guān)政策未有關(guān)于合作住房的相關(guān)規(guī)定。合作住房項(xiàng)目有被判定為非法集資的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要擁有合法地位，才能保證合作建房發(fā)展。

二是土地成本居高不下。目前我國(guó)的土地情況復(fù)雜，特別是在市場(chǎng)化運(yùn)作下，土拍價(jià)格屢創(chuàng)新高，準(zhǔn)入門檻依然過高。因此多渠道的土地供應(yīng)，降低成本才能為合作住房組織提供空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]方敏，羅憶寧，仇保興.發(fā)展住房合作社的經(jīng)驗(yàn)與啟示——基于西方國(guó)家的模式與我國(guó)的初步實(shí)踐.城市發(fā)展研究，2016（4）.

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（作者單位：山西師范大學(xué)歷史與旅游文化學(xué)院 楊文博）