李惠琳

地產(chǎn)富豪的黃金時代，正在逝去。

2022年“胡潤百富榜”上，房地產(chǎn)落榜的富豪人數(shù)最多，達到41人。

大洗牌之下，鴻榮源的掌舵人賴海民，排名卻上升31位，首次擠進前百強，以500億身家位居第87位，在內(nèi)地地產(chǎn)富豪中，僅次于王健林、楊惠妍、吳亞軍等少數(shù)幾人。

鴻榮源不是上市公司，賴海民又是典型的潮商，素來不事張揚，且擴張謹慎，未大規(guī)模布局全國，主要盤踞在深圳，專注在舊改等擅長的事情上，不隨大流，悶聲發(fā)財。

在行業(yè)逆境中，這樣的地產(chǎn)大佬，過得從容許多。

不求規(guī)模

賴海民很少出席公開活動，媒體采訪寥寥無幾，關(guān)于他的發(fā)家史，只有零星資料，銷售規(guī)模、財富值，則全靠第三方機構(gòu)的估算。

公開信息稱，其出生于1965年，是廣東普寧人，與佳兆業(yè)老板郭英成、星河地產(chǎn)老板黃楚龍，同是老鄉(xiāng)，也在潮汕文化圈內(nèi)。

賴有著潮汕人的低調(diào)，出手的項目很吸睛。

一手打造的壹方城購物中心，是深圳單體體量最大的購物中心，年銷售規(guī)模僅次于華潤萬象城。

在地產(chǎn)圈，賴海民一度另類，不追求規(guī)模，不強調(diào)高周轉(zhuǎn)，過去幾年，在土拍市場少有拿地動作。

據(jù)公開資料，鴻榮源最近一次拿地，在2021年底，以30.94億元競得寶安區(qū)新安街道地塊。

賴海民的重心，多放在深圳、東莞的舊改項目。

官網(wǎng)披露，在地產(chǎn)開發(fā)和城市更新領(lǐng)域，鴻榮源累計綜合開發(fā)建筑面積超過1000萬平米；其在建待建項目有28個，多為舊改項目，尤其集中在寶安和龍華區(qū)。

有人統(tǒng)計，在大本營深圳，鴻榮源就有超1000萬平方米的土地儲備。

舊改項目多數(shù)體量大，開發(fā)周期長，賴海民又不追求快，近年銷售體量都在百億左右。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年其銷售額只有83億元，排名第169名。

早期拿地成本低，慢開發(fā)的時間價值，依然可觀。

賴的一大得意之作，就是深圳壹成中心項目，該項目占地面積為42.83萬平米，總建面約320萬平方米，為深圳最大的舊改項目之一。

2015年第一期住宅首發(fā)，均價達到4.3萬/㎡，六小時售罄1637套，之后每年，項目都會推出一定房源，至今仍在銷售。

這個深圳超級網(wǎng)紅盤，去年單個項目賣了73億，預(yù)計今年推售1056套，戶型85-94㎡，價格在6-7萬/㎡左右，據(jù)此估算，又吸金至少53億元。

在深圳市場，鴻榮源可以躋身10強。今年前10個月，其以97.18億銷售額排在第9位，甚至超越了中海地產(chǎn)。

賴海民的擴張非常穩(wěn)健，一出手，又往往會吃透市場。

2018年，他才首進東莞，兩年內(nèi)卻接連拿下9宗舊改項目，總面積超過400萬㎡，許多項目依然臨近深圳。

?不隨大流

這位隱秘的巨鱷，到底什么來頭？

26歲，賴海民創(chuàng)立鴻榮源，以承包工程起家，在普寧當?shù)馗?年后，他進入深圳，開發(fā)寶安34區(qū)的弘雅花園二期項目，站穩(wěn)腳跟。

民間也流傳一種說法，鼎盛時期，潮汕商幫掌握深圳七八成的地產(chǎn)、建筑業(yè)份額，無論是哪一家建筑公司，真正組織施工的就是潮汕人士。

1990年代，寶安許多區(qū)域是一片荒地，難入大房企的眼。

賴海民反其道行之，前瞻性地加大布局，大膽走高端精品路線，陸續(xù)開發(fā)了雅豪軒、御景臺、麗景城等深圳名盤。

尤其2001年開發(fā)的御景臺，以中西結(jié)合方式打造園林式社區(qū)，開售時每平米單價高達六七千元，比周邊房價高出近一倍，卻以其稀缺性備受追捧，斬獲當年寶安區(qū)銷售冠軍，鴻榮源的知名度漸漸打開。

借前海東風，寶安區(qū)慢慢成為熱門區(qū)域，賴早期開發(fā)的樓盤，價格翻了數(shù)倍。如今的御景臺，每平米售價高達8萬元以上。

“鴻榮源不太喜歡隨大流，你說創(chuàng)新也好，標新立異也好，逆向思維也好，總之我們想追求一些獨特的東西?！?賴海民親自解釋過。

2003年，鴻榮源走出寶安，擴展到深圳全市，在香蜜湖區(qū)推出大型豪宅熙園項目，收獲了“豪宅專家”的名號。

發(fā)展早期，賴海民堅持集中資源，深耕項目，顯露出極強的風險意識。

“鴻榮源沒有做過用地規(guī)模超10萬（平）的盤，每個盤建筑面積都是20萬（平）左右，每兩年出一個新盤。這種做法能夠有效地規(guī)避大風險，能夠?qū)①Y金和人力資源，配置得恰到好處?！彼谠缒甑牟稍L中說。

賴一度自稱“沒有很遠大的志向，有口飯吃就不錯了”。

其實，他也顯露過全國擴張的野心。

2007年，賴海民走出深圳，先是進軍廣州，以21億元總價拿下金沙洲地王項目，之后又頻頻在佛山、惠州、長沙出手。

拿地消耗大量資金，為了支撐規(guī)模擴張，他一度希望上市籌集資金，先是盯上赴港IPO，后又試圖借殼上市，結(jié)果均未成功。

鴻榮源一度不得不降價促銷，以加速回籠資金，甚至暫停多個在售項目施工。

這是賴海民少有的挫敗期。幸而，地產(chǎn)火熱依舊，并未傷筋動骨。

由此，鴻榮源沒有熱衷鋪攤子，聚焦在深圳及周邊穩(wěn)扎穩(wěn)打，在這輪行業(yè)調(diào)整期，他未受太大波及。

不只賣樓

賴海民的生意，并非只是賣房。

官網(wǎng)顯示，鴻榮源業(yè)務(wù)非常多元化，包括商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商辦運營、物業(yè)管理。

商業(yè)運營，尤其成功。

寶安新中心區(qū)的壹方城購物中心，2021年坐收68.8億元，疫情之下，銷售額同比大漲37.6%。

無獨有偶，位于龍華區(qū)的壹方天地全年總銷售31億元，也大漲37%。

深圳各色商業(yè)項目，2021年銷售額超過10億元的，只有16個，鴻榮源占到兩席，合計百億，這絕非只是運氣。

賴海民計劃擴充產(chǎn)品線，借助沙井的城市更新項目，進軍奧特萊斯市場，且開始探索輕資產(chǎn)運營，輸出管理。

2020年9月，鴻榮源旗下壹方商置與深圳三一集團合作，以此為開端，在成都、南京、惠州等城市，落地多個輕資產(chǎn)項目。

官方披露，鴻榮源運營管理商業(yè)建筑面積達120多萬平米，未來五年，目標管理規(guī)模為超300萬平米。

此外，賴海民開發(fā)及運營科技園區(qū)十余個，總建筑面積逾250萬平米，主打“地產(chǎn)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)運營”的產(chǎn)城融合模式。

帶領(lǐng)鴻榮源穩(wěn)穩(wěn)潛行31年，57歲的賴海民慢慢功成身退，二代已走向前臺。

目前，他仍然擔任鴻榮源董事長，部分擔子開始由長子賴俊霖接下，其擔任鴻榮源總裁、壹方置業(yè)董事長。

據(jù)稱，這位33歲的接班人熱衷電競，成立過電子競技俱樂部，在王者榮耀賽事戰(zhàn)績不菲。

次子賴柏霖則另有一番金融事業(yè)，他是深圳柏霖控股的董事長和法人，以投資入股的方式，為利安人壽、鼎誠人壽、華興銀行等多家機構(gòu)的股東。

二人整體延續(xù)父輩的低調(diào)風格，除了零星的公開露面，網(wǎng)絡(luò)上難尋關(guān)于他們個人的更多信息。

被問及為什么如此低調(diào)，賴海民淡然地說，習慣了，一直都是這樣，“宣傳對于企業(yè)來說很重要，但我們不擅長?！?/p>

過去一年多，地產(chǎn)大佬普遍財富縮水，身陷各種麻煩。

賴海民很穩(wěn)，今年的500億身家，與去年持平，更未曝出違約、裁員，在風暴中保持了獨有的泰然。