易憲容

關(guān)于2022年中國住房工作任務(wù)，今年政府工作報告首次明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。筆者認為，這意味著要通過具體政策讓房地產(chǎn)市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，而不是把房地產(chǎn)當(dāng)作刺激經(jīng)濟增長的工具。

在中國房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，高房價推高土地價格，從而增加了地方政府的土地財政收入，促進了經(jīng)濟增長，相比之下，市場對保障性住房關(guān)注并不多。這種房地產(chǎn)市場發(fā)展模式存在一定缺陷，許多問題及風(fēng)險都由此而生。對此，中國相關(guān)機構(gòu)在2020年推出、2021年實施的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”的政策，對平抑房價發(fā)揮了初步作用，但與此同時，由于現(xiàn)存的制度路徑依賴，關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索還是一個漫長的過程。

中國國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月份.，商品房銷售面積同比下降9.6%,住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額下降了19.3%,住宅銷售額下降22.1%。其中值得注意的是，住宅銷售額下降的幅度大于住宅銷售面積下降的幅度，兩者相差達到8個百分點以上，這種情況是2007年以來首次出現(xiàn)。2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有46個和30個，同比下降城市分，別有24個和39個。從數(shù)據(jù)來看，受疫情和外部環(huán)境的沖擊，今年年初中國房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)疲弱狀態(tài)。

從今年4月央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，第一季度居民新增貸款只有7539億元，同比少增3940億元。2月份數(shù)據(jù)也顯示居民的住房按揭貸款下降達16.9%。這意味著投資者購買住房的意愿信心減雨，對住房市場價格上漲預(yù)期正在逆轉(zhuǎn)。

針對這種情況，部分地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始松動，如中央關(guān)于征收房地產(chǎn)稅的試點范圍正在收縮，銀行的按揭貸款利率普遍下降；地方政府的限購限貸政策全面松綁，多個地方政府出臺限制房價下跌令，推出各種購買住房補貼政策等。

上述嘗試有可能給目前存在下行壓力的房地產(chǎn)市場帶來一些好于預(yù)期的變化，但希望通過放松房地產(chǎn)調(diào)控政策來刺激房地產(chǎn)市場及保證經(jīng)濟增長并非易事，原因有四個方面。第一，只要“房住不炒”的房地產(chǎn)市場定位不改變，地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的全面松綁尺度應(yīng)該會有所約束；第二，經(jīng)過20多年發(fā)展，中國房地產(chǎn)的存量已經(jīng)太大,，國內(nèi)地市居民的住房持有度達89%以上。有人估算，目前中國的存量住房足以讓12億多人口居住，在三線以下城市特別是四線城市，住房過剩已經(jīng)是一種態(tài)勢，要想讓新市民或農(nóng)村居民來接盤的可能性不大；第三，在住房過剩的城市，隨著房價下跌，住房投資的風(fēng)險越來越高，投資者是否會再進入市場存在不確定性。當(dāng)然還有更重要的一點，就是人口結(jié)構(gòu)的變化和購買住房的人口結(jié)構(gòu)變化。一根據(jù)中國國家統(tǒng)計局今年公布的數(shù)矗,2021年末大陸31個省區(qū)市總?cè)丝跒?4.126億人，全年出生人口1062萬人，人口出生率為7.52‰。人口出生率下降是影響市場預(yù)期一個重要方面。此外，今年以來，互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員消息不斷，從各互聯(lián)網(wǎng)大廠披露的消息看，裁員原因有多種，但經(jīng)營業(yè)績下滑似乎是最直接的動因。這不僅意味著這些公司在職員工薪資將有可能減少，還有不少員工面臨著失業(yè)的風(fēng)險。而這個群體是前幾年最有實力購買住房的大軍，如果他們對收入預(yù)期下降，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的住房需求將會同時受到影響。

還有，如果目前仍然要把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟增長的工具，就意味著要用托市政策來推高房價，否則投資者很難進入市場。而過高的房價不僅會增加不少地方住房過剩的壓力，進一步吹大房地產(chǎn)泡沫，還會離房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的模式越來越遠，風(fēng)險也會進一步增加。

因此，今年2月，國新辦就推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹表示，2022年，還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）