張帆

“心碎了，沒有申購公募REITs?！庇卸嗄晖顿Y經(jīng)驗(yàn)的李小月近日在朋友圈調(diào)侃。

在投資人眼里，REITs肯定是2021年的熱門詞匯之一。

REITs即不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust），是指通過匯集多數(shù)投資者資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比分配給投資者的信托基金。

李小月對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者表示，她很早就關(guān)注過此類產(chǎn)品，并且于2020年12月買入了港交所上市的一只REITs產(chǎn)品，目前價(jià)格與一年前持平。與之形成鮮明對比的是，去年上市的11只公募REITs漲勢如虹。截至去年12月30日，11只公募REITs上市以來平均漲幅超過21%。

REITs究竟是什么神奇的金融產(chǎn)品？有何優(yōu)勢和風(fēng)險(xiǎn)？值得投資嗎？

REITs于1960年起源于美國，目前已有日本、英國、新加坡、澳大利亞等40多個(gè)國家及地區(qū)發(fā)行REITs產(chǎn)品，全球總市值超2萬億美元。公募REITs是除股票、債券、現(xiàn)金外的第四大類資產(chǎn)，兼?zhèn)涔尚院蛡浴?/p>

通俗來講，可以將“買REITs”比作“做包租婆”?；饳C(jī)構(gòu)將一系列商鋪、寫字樓等不動產(chǎn)打包上市，作為基金出售。發(fā)行人能從中獲得資金支持，投資者則能從不動產(chǎn)產(chǎn)生的各類收入中分一杯羹。

經(jīng)歷多年探索，2020年4月30日，證監(jiān)會與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國公募REITs試點(diǎn)工作正式啟航。

海外REITs底層資產(chǎn)類別一般包括寫字樓、商場、酒店、工廠、房地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等。與之不同的是，目前我國公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目主要涵蓋基礎(chǔ)建設(shè)類資產(chǎn)，譬如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、收費(fèi)公路、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施。

2021年6月，中國首批9只公募REITs正式發(fā)行。當(dāng)年12月，第二批2只公募REITs上市。數(shù)據(jù)顯示，11只公募REITs募集總規(guī)模超360億元，全部獲得超額認(rèn)購。

記者梳理，截至去年12月30日收盤，底層資產(chǎn)為污染治理設(shè)施特許經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)品富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最大，實(shí)現(xiàn)57.16%的漲幅；倉儲物流產(chǎn)權(quán)類的兩只產(chǎn)品亦表現(xiàn)不俗，漲幅均超過19%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)類的四只產(chǎn)品漲幅在14%至28%之間；收費(fèi)公路特許收費(fèi)權(quán)類的產(chǎn)品分化較為明顯，華夏越秀高速REIT實(shí)現(xiàn)了21.25%的上漲，平安廣州廣河REIT小幅下跌0.06%。所有產(chǎn)品表現(xiàn)均超過同期滬深300漲幅。

據(jù)悉，第一批上市的REITs已經(jīng)有產(chǎn)品開始分紅。2021年12月20日，平安廣州廣河REIT發(fā)布2021年第一次分紅公告稱，以當(dāng)年9月30日為基準(zhǔn)日，進(jìn)行年內(nèi)首次分紅，可供分配金額為3.69億元，分紅比例100%。按照發(fā)行價(jià)格13.02元來算，股息率達(dá)4.05%。

對于公募REITs受到熱捧，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，其中一個(gè)重要原因是資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)，其底層資產(chǎn)均為成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基建收益和分紅預(yù)期比較確定。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)過了嚴(yán)格的審核。據(jù)公募REITs試點(diǎn)流程安排，相關(guān)項(xiàng)目由各省級發(fā)改委推薦至國家發(fā)改委，國家發(fā)改委再將符合條件的項(xiàng)目推薦至證監(jiān)會，由證監(jiān)會和滬深交易所分別履行注冊、審查程序。

以2021年12月6日上市的“華夏越秀高速公路REIT”為例，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為位于湖北的漢孝高速，漢孝高速由主線及機(jī)場北連接線構(gòu)成。主線路起于武漢市黃陂區(qū)，止于孝感市孝南區(qū)；機(jī)場北接線起于漢孝高速主線路甘夏灣，止于武漢天河機(jī)場北門，連接湖北東西、南北向兩大交通動脈，是福銀高速G70的重要組成部分。

漢孝高速的盈利模式是以收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主，其收入包括車輛通行費(fèi)、廣告費(fèi)、與服務(wù)設(shè)施等相關(guān)的租賃收入等各種經(jīng)營收入，以及其他因標(biāo)的公路及其權(quán)益的合法運(yùn)營、管理和處置以及其他合法經(jīng)營業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的收入。

據(jù)招募書顯示，漢孝高速2019年至2021年上半年?duì)I業(yè)收入分別為1.86億元、1.58億元、1.12億元，凈利潤分別為0.72億元、0.63億元、0.59億元。2019年上半年至2021年上半年期間，日均車流量復(fù)合增長率14.59%，通行費(fèi)收入復(fù)合增長率13.41%。

“該基金作為躋身第二批上市的公募REITs之一，是湖北省搶抓國家政策機(jī)遇，積極盤活存量資產(chǎn)的標(biāo)志性成果。”湖北發(fā)改委相關(guān)人士對記者介紹，底層資產(chǎn)的合規(guī)性尤其重要。為推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作，湖北發(fā)改委組織17個(gè)市州密集培訓(xùn)，建立了試點(diǎn)儲備庫和意向庫，密切銜接國家發(fā)改委，加強(qiáng)與地方證監(jiān)局、滬深交易所合作，組織專家輔導(dǎo)把關(guān)，幫助項(xiàng)目協(xié)調(diào)解決發(fā)行問題。

根據(jù)2021年7月國家發(fā)改委“985號文”要求，為盤活存量資產(chǎn)，下一步公募REITs還將繼續(xù)擴(kuò)容，清潔能源、保障性租賃住房、自然文化遺產(chǎn)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施以及新基建等領(lǐng)域都將納入REITs資產(chǎn)范圍。“不少相關(guān)企業(yè)可以參與其中，湖北省內(nèi)企業(yè)如湖北交投、武漢地鐵集團(tuán)、漢江國投、湖北文旅集團(tuán)等將會從中受益?！蹦硣秀y行湖北分行投資部負(fù)責(zé)人對記者分析。

此外，隨著保險(xiǎn)、理財(cái)資金的入市，市場人士預(yù)計(jì)，中國公募REITs市場前景廣闊。北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報(bào)告顯示，保守估計(jì)，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億至12萬億元?？紤]到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國。

公募REITs的投資邏輯與股票和債券不同，它屬于風(fēng)險(xiǎn)適中、收益穩(wěn)定的一類資產(chǎn)。在國內(nèi)投資者眼中，公募REITs尚屬“新物種”。

“REITs的優(yōu)勢還包括能以較小的起投金額（1000元）參與不動產(chǎn)投資，具備強(qiáng)制分紅收益，吸引了大量個(gè)人投資者?！逼桨沧C券客戶經(jīng)理高星對記者介紹，目前有不少個(gè)人投資者將其視為短期銀行理財(cái)產(chǎn)品的替代品。他表示，將買REITs當(dāng)作股票“打新”的現(xiàn)象也普遍存在。

“投資者的群體培育需要時(shí)間。日本早期REITs市場擁有大量散戶，并將REITs當(dāng)作股票來炒，如‘打新’等?！蛐隆刃袨閹砹速Y產(chǎn)價(jià)格的大幅波動。對于REITs來說，如果發(fā)行結(jié)束后價(jià)格波動太大，無論是漲或是跌，都將帶來其后續(xù)的融資困難。日本用了差不多兩年時(shí)間，才使得REITs平穩(wěn)到相對合理的價(jià)格?！鄙虾：鸵菪畔⒍麻L龐陽說。

雖然REITs有眾多優(yōu)點(diǎn)，已經(jīng)上市的11只公募REITs表現(xiàn)也十分亮眼，但其風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。投資者面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。

“投資者尤其要注意價(jià)格波動，REITs收益來自不動產(chǎn)帶來的分紅，比較穩(wěn)定，但是能在二級市場交易就一定會面臨波動風(fēng)險(xiǎn)。REITs基礎(chǔ)現(xiàn)金流、價(jià)值比較穩(wěn)定，所以建議投資者別慌著追漲，不然也會承擔(dān)高溢價(jià)回歸的風(fēng)險(xiǎn)?！鼻笆隹蛻艚?jīng)理高星進(jìn)一步解釋。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，“目前REITs市場的大漲并不會成為REITs以后的常態(tài)。對后續(xù)要參與REITs的投資者來說，當(dāng)下尤其要注意規(guī)避高溢價(jià)品種，因?yàn)镽EITs的市場價(jià)格，最終要向其內(nèi)在價(jià)值即底層資產(chǎn)價(jià)值靠攏。”

值得注意的是，面對不同的底層資產(chǎn)，投資邏輯不同，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也有所不同。

中銀證券相關(guān)人士對記者表示，“投資者要結(jié)合投資預(yù)期、回報(bào)要求、資金屬性選擇適合自己的投資類別和標(biāo)的。比如中關(guān)村REITs，底層資產(chǎn)是三棟研發(fā)樓物業(yè)，這就跟租金價(jià)格、項(xiàng)目改造情況、軟件和信息技術(shù)行業(yè)發(fā)展情況相關(guān)。對于特許收費(fèi)公路經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目，要注意公路有經(jīng)營期限，到期時(shí)要被政府收回，投資期間產(chǎn)品價(jià)值會隨著時(shí)間推移遞減，產(chǎn)品分紅率高，但資產(chǎn)未來很難大幅增值。”