崔穎

【摘要】選取北京市朝陽區(qū)六家集中式長租公寓品牌進(jìn)行實地調(diào)研，研究集中式長租公寓現(xiàn)狀，并調(diào)研公寓內(nèi)租戶對公共區(qū)域的配置需求。最后總結(jié)調(diào)研樣本與用戶需求的配置匹配度，希望能夠為今后集中式長租公寓的設(shè)計提供有效依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】集中式;長租公寓;公共服務(wù)區(qū)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.003

1、研究背景

房屋租賃進(jìn)入新的發(fā)展周期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，政策開始鼓勵建設(shè)無產(chǎn)權(quán)租賃住房。如今租房成為中國大城市青年群體的主要居住方式，長租公寓作為有效解決青年住房問題的得到了國家各種政策的支持。集中式長租公寓近年來蓬勃發(fā)展，作為快速發(fā)展的新型居住模式，也得到了越來越多青年群體的青睞，逐漸成為租房的重要選擇。

隨著時代的轉(zhuǎn)變，青年群體生存壓力與日俱增，現(xiàn)實原因?qū)е逻@類群體無法短期內(nèi)負(fù)擔(dān)買房的費用，需要一定的租房過渡期。但租賃市場尚未完善，租住空間的居住面積、居住環(huán)境、衛(wèi)生問題、合租矛盾、居住安全性等方面仍然存在很大的不足。傳統(tǒng)居住小區(qū)同時存在鄰里關(guān)系冷漠、缺少溝通交流空間等社會問題。這也加劇了一線城市漂泊青年群體的孤獨感與挫敗感。

基于此類現(xiàn)象，在國家政策的引導(dǎo)下，針對青年群體的租賃住房開始涌現(xiàn)，依托不同的開發(fā)企業(yè)類型，集中式長租公寓正在占據(jù)租賃市場的一席之地。按照開發(fā)商性質(zhì)分類，一般可以分為以國有企業(yè)開發(fā)建造的國企系如 “華潤有巢”;以中介企業(yè)開發(fā)的中介系如“自如寓”;以大型房地產(chǎn)商開發(fā)建造的地產(chǎn)系如“萬科泊寓”“龍湖冠寓”等;以及依托酒店開發(fā)的新型長租公寓如本文調(diào)研的“STEY服務(wù)公寓”。此類的長租公寓意圖為青年群體提供舒適、安全的生活空間。然而由于市場監(jiān)管系統(tǒng)還未完善，設(shè)計運營經(jīng)驗不足以及改造成本、拿地成本的制約等問題，當(dāng)前市場上集中式長租公寓大多還缺乏對租戶心理精神的關(guān)注。

2、實地調(diào)研

集中式長租公寓區(qū)別于傳統(tǒng)居住區(qū)的最大區(qū)別在于其內(nèi)部公共服務(wù)區(qū)。公共服務(wù)區(qū)一般不收取額外費用，是包含在房租內(nèi)的配套服務(wù)。經(jīng)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)公共服務(wù)區(qū)可以分為生活服務(wù)型及社交活動型，生活服務(wù)類的公共區(qū)域主要用于彌補(bǔ)租戶套內(nèi)缺少的功能類型，如洗衣機(jī)，廚房，就餐空間等基礎(chǔ)生活所必要的功能，而社交活動型公共區(qū)域則以提高社區(qū)社交活力為目的，營造娛樂型場所及聚會休閑場所為主。集中式長租公寓往往通過構(gòu)建社交活動型公區(qū)營造社區(qū)氛圍以提升用戶的粘性或建造生活服務(wù)型公區(qū)來減小套內(nèi)面積從而降低建造成本，以低價吸引客戶。另外有一部分長租公寓的公共活動區(qū)設(shè)置的面積很少，或功能配置十分單一，本文也將舉例論述。

為了了解當(dāng)前北京市集中式青年長租公寓設(shè)計現(xiàn)狀，作者將北京市朝陽區(qū)選定為調(diào)查范圍。調(diào)查樣本主要從有較穩(wěn)定品質(zhì)的服務(wù)及裝修配置的品牌中選擇。在對朝陽區(qū)內(nèi)集中式長租公寓品牌調(diào)研后經(jīng)過對比分析，選擇了地產(chǎn)系企業(yè)旭輝柚米寓、萬科泊寓、龍湖冠寓，中介系企業(yè)鏈家自如寓以及酒店系服務(wù)公寓Stey五個品牌作為本次的調(diào)研對象。共選取六家門店進(jìn)行實地調(diào)研，并對各門店的公共服務(wù)區(qū)基本信息進(jìn)行整合分析，以了解目前集中式長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀。

2.1整體概況

通過初步調(diào)研整合可以看出目前市場主流戶型多為一室開間及LOFT戶型，套內(nèi)面積在17-50㎡之間，其中20-38㎡之間的戶型居多，公共區(qū)域面積多為200-300㎡，僅龍湖冠寓酒仙橋店的公共區(qū)域達(dá)到600㎡并額外擁有室外露臺空間300㎡，通過表格可以發(fā)現(xiàn)公區(qū)面積和套型內(nèi)面積大小并無直接關(guān)聯(lián)，同時同一門店的房租金額與大多套型的面積及朝向有關(guān)聯(lián)。

2.2公共區(qū)域配置

公共區(qū)域配置可以分為運動、工作學(xué)習(xí)、休閑、生活四大類。通過橫向?qū)Ρ攘壹惺介L租公寓公共區(qū)域配置，結(jié)果如下：

運動區(qū)：六家長租公寓均以健身房形式提供運動區(qū)，望京陽光自如寓額外配備拳擊廳，筆者在與管家交流了解到拳擊廳位置是由之前的公共工作學(xué)習(xí)區(qū)改造而來。除自如寓之外其余五家門店均配備工作學(xué)習(xí)區(qū)。

休閑區(qū)：為滿足休閑娛樂的需求，六家門店均配備影音室，龍湖冠寓的兩家門店配備桌球區(qū)，STEY、萬科泊寓、龍湖冠寓酒仙橋店配備簡餐吧臺來滿足對于咖啡、飲料、酒品等的需求。僅龍湖冠寓酒仙橋店擁有室外露臺，用以舉辦社區(qū)活動或租戶小型聚會。

生活服務(wù)區(qū)：龍湖、萬科、旭輝的四家門店有室內(nèi)的售賣區(qū)，龍湖冠寓望京北路店為獨立小超市形式，其余門店以自助售賣機(jī)模式售賣。STEY雖無售賣區(qū)，但服務(wù)區(qū)提供免費的咖啡及飲料礦泉水。公共廚房主要作為社區(qū)交流平臺或補(bǔ)充無廚房的戶型使用，STEY所有戶型都配備專業(yè)廚房模塊，僅在社區(qū)活動時使用。套內(nèi)未配備洗衣機(jī)的門店均配備公共洗衣房。六家門店均配備會客區(qū)和快遞存放區(qū)。

2.3、實例分析

以下將選取生活服務(wù)型公共區(qū)域：龍湖冠寓望京北路店（圖1），社交活動型公共服務(wù)區(qū)：Stey服務(wù)公寓798店（圖2），以及功能配置十分單一的望京陽光自如寓（圖3）三家門店進(jìn)行對比分析。

2.3.1、龍湖冠寓望京北路店

龍湖冠寓望京北路店，由于距離地鐵較遠(yuǎn)，租戶群體多為公寓周邊公司的上班族，公共服務(wù)區(qū)集中分布在建筑首層。功能配置包括健身房，洗衣房，共享廚房，辦公學(xué)習(xí)區(qū)，休閑座椅，售賣區(qū)六個板塊。公寓內(nèi)存在部分面積較小的內(nèi)窗房，套內(nèi)未配備洗衣機(jī)，公共洗衣房主要為了補(bǔ)充這部分房間缺失的洗衣功能。公寓全部房間均未配備專業(yè)廚房，公共廚房設(shè)置一是為了補(bǔ)充套內(nèi)缺少的烹飪功能，另外也承擔(dān)了社區(qū)公共聚會活動的功能，最多可容納15人使用。與管家交流后得知公共廚房利用率很低，租戶大多選擇外賣等方式就餐，辦公學(xué)習(xí)區(qū)面對墻體布置，在調(diào)研的6家公寓內(nèi)，本案的辦公學(xué)習(xí)區(qū)利用率最高，在對租戶進(jìn)行訪談后得知面對墻體單向布置桌椅私密感較強(qiáng)，更適合獨處。而室內(nèi)的桌子尺寸較小因此很多租戶選擇使用公共區(qū)域的桌椅辦公休閑。而公區(qū)內(nèi)的休閑座椅、吧臺、臺球桌都因為布置較為分散圍合感較差，利用率極低。健身房設(shè)施簡陋利用率也很低。公區(qū)內(nèi)的小賣店屬公寓自營，彌補(bǔ)了周邊沒有大型商超的缺陷，使用率較高。E3151E09-23D9-4F69-A62C-74E33E78D2AB

2.3.2、Stey服務(wù)公寓-798店

Stey服務(wù)公寓在所調(diào)研的六家公寓內(nèi)空間活力最高，在200㎡內(nèi)有限面積內(nèi)卻涵蓋了極多的功能。共享廚房與用餐區(qū)結(jié)合布置，利用島臺聯(lián)結(jié)了烹飪者與用餐人員的關(guān)系可同時容納25人同時使用兩空間，廚房可容納十二人同時操作。吧臺是共享廚房與休閑客廳之間的分隔區(qū)，以玻璃材質(zhì)分隔，吧臺桌面位置作推拉窗，既有效防止油煙也加強(qiáng)了廚房與休閑客廳之間的聯(lián)系。休閑客廳內(nèi)貼墻布置兩組四人桌椅較為私密但也同中間的圍合沙發(fā)區(qū)域有實現(xiàn)交流。同時投影幕布布置在四人座椅之間的墻面，兼顧影音區(qū)的功能。走道空間的休閑座椅與置物架結(jié)合設(shè)計，座椅空間為柜內(nèi)洞口，可容納單人蜷坐于內(nèi)，可與休閑客廳與走道空間都有視線交流。洽談空間比較密閉，以玻璃幕隔絕，視線比較通透但可隔絕聲音。健身房配置與洗衣房均配備了較為專業(yè)的設(shè)備，利用率也很高。公寓套內(nèi)均未配備洗衣機(jī)，但在洗衣房內(nèi)布置了洗衣機(jī)烘干機(jī)及掛燙機(jī)。

2.3.3、望京陽光自如寓

望京陽光自如寓公共區(qū)域布置于負(fù)一層，一層建筑入口處布置前臺空間，僅布置簡單座椅用于接待臨時訪客。公共區(qū)域分為休息區(qū)、健身區(qū)、拳擊廳、書吧/活動室四大區(qū)域，運動區(qū)域占用面積較大。書吧/活動室面積約20㎡但功能復(fù)合程度較高，兼顧活動室，書吧，影音室的功能，也有租客購買橢圓機(jī)放在此間內(nèi)私人使用，但由于空間十分封閉，很少有租客單獨進(jìn)入使用，多半在租戶組織的私人聚會時使用，利用率較低。健身房及拳擊廳對租戶免費使用，同時也對外收費開放，作為公寓盈利的來源。

3、需求度匹配

筆者在對公寓內(nèi)租戶進(jìn)行走訪調(diào)研后，得出租戶對于公共區(qū)域配置的需求。通過對比調(diào)研對象的現(xiàn)有配置，期望能夠?qū)窈箝L租公寓公區(qū)配置提出針對性意見。

經(jīng)過問卷及深入訪談，總結(jié)出租戶對于娛樂類及學(xué)習(xí)辦公類功能需求更高，其中60%的用戶需要咖啡酒吧區(qū)域，需求度最高，生活類配置中對55%的用戶對快遞存放區(qū)有需求。公區(qū)需求度排序為：酒吧（咖啡）（60%）>快遞存放區(qū)（55%）>工作學(xué)習(xí)區(qū)（37%）>會客區(qū)（36%）>影音室（30%）>公共廚房（25%）>售賣區(qū)（22%）=桌球區(qū)（22%）>洗衣房（16%）>室外露臺（15%）>公共晾曬（10%）。結(jié)果顯示大部分門店公共區(qū)域區(qū)配置與租客需求匹配度較高。其中STEY服務(wù)公寓匹配度最高，萬科泊寓勁松店和龍湖冠酒仙橋店匹配度較高，其余三家在配置上仍有不足，有待改善。

4、結(jié)語

在租賃市場飛速發(fā)展以及青年居住需求生活方式改變的背景下，集中式長租公寓的配置亟需與時俱進(jìn)，除了基本的生活需求，青年群體對于社交活動的需求使得對娛樂類的公區(qū)配置的需求與日俱增，希望在今后的集中式青年公寓的公共區(qū)域配置時相應(yīng)完善。

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