文/吳磊

■導(dǎo)讀之聲

近幾年來(lái)，各地全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)。但在有的地方，受多種因素影響，個(gè)別城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫現(xiàn)象，在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，賣方毀約的情形時(shí)有發(fā)生。有時(shí)，因房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超違約金數(shù)額，部分賣方為達(dá)到毀約的目的，直接向買方支付違約金。賣方違約，難道買方只能咽下這口氣收下違約金？對(duì)于該問(wèn)題，我們可以從民法典中找尋答案。

■故事聚焦

2020 年12 月，張女士通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買了李先生名下的一處房產(chǎn)，雙方簽訂了《存量房買賣合同》，合同約定存量房轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣175萬(wàn)元，買方需在2021年2月1日前將全部房款支付給賣方。合同簽訂當(dāng)日，張女士向李先生支付了5萬(wàn)元定金。一個(gè)多月后，因涉案房屋為學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)大幅上漲，李先生明確表示房屋不再賣給張女士，愿意以支付違約金為代價(jià)來(lái)解除合同。但張女士不愿意解除合同，想要繼續(xù)履行合同，雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。張女士想知道，李先生可以通過(guò)支付違約金的方式來(lái)解除合同嗎？她可以要求李先生繼續(xù)履行合同嗎？

■律師有話說(shuō)

民法典第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谖灏侔耸畻l規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)?！睋?jù)此，除非存在上面所列三種情形。違約方可以請(qǐng)求解除合同，否則守約方均可以要求對(duì)方繼續(xù)履行。

本案中，張女士和李先生簽訂了《存量房買賣合同》，該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)。李先生因房?jī)r(jià)上漲請(qǐng)求解除合同并不符合民法典第五百八十條規(guī)定的可以不履行合同的三種情形。另外，一方違約，守約方可以向違約方主張違約責(zé)任，但不能以此反推違約方可以通過(guò)支付違約金的方式來(lái)享有單方解除合同的權(quán)利。因此，在張女士不存在違約行為、李先生不享有法定解除權(quán)和約定解除權(quán)的情況下，李先生無(wú)權(quán)通過(guò)支付違約金的方式來(lái)解除合同，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同?！?/p>