付夢嫻

（云南城投中民昆建科技有限公司，云南 昆明 650200）

房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展聯(lián)系密切，從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及后向聯(lián)動(dòng)企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)市場的投資趨勢與多個(gè)企業(yè)的發(fā)展均有不同程度的影響。房地產(chǎn)市場投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的四種主要關(guān)系、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的四種基本關(guān)系、結(jié)合我國新形勢下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀總體狀況來看，房地產(chǎn)市場投資應(yīng)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相平衡，方可不斷推進(jìn)我國的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程。

1 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系

房地產(chǎn)市場投資和經(jīng)濟(jì)增長之間主要存在以下四種主要關(guān)系。第一，房地產(chǎn)市場投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)全面增長的貢獻(xiàn)率要高于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的初始效應(yīng)同樣相對(duì)較高[1]。第二，由于房地產(chǎn)相關(guān)部門通過增加投資能夠帶動(dòng)的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)收入增加并不大，而地產(chǎn)相關(guān)部門受益回報(bào)率的增長往往較為分散且滯后，因此，房地產(chǎn)市場投資對(duì)其直接的影響作用相對(duì)也不大。第三，房地產(chǎn)市場投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生的初始效應(yīng)以及直接效應(yīng)之間的總和都要小于間接效應(yīng)，因此，我們可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接效應(yīng)有很大程度的影響。第四，一旦房地產(chǎn)市場投資在經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展中的總投資占比較大，那么勢必會(huì)影響其對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的起到的積極促進(jìn)作用，正因如此，在市場總投資一定的前提下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)市場投資的占比進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，來全方位促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的總體向好發(fā)展。

2 房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系

房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系往往有以下四種關(guān)聯(lián)。就我國房地產(chǎn)市場投資的聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)來看，可分為前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。首先，從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)市場投資往往和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)等服務(wù)行業(yè)；郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工業(yè)、煉焦核燃料加工業(yè)、儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等多項(xiàng)制造業(yè)具有一定的關(guān)聯(lián)程度。其次，就后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來講，房地產(chǎn)市場投資還與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等行業(yè)具有一定的聯(lián)動(dòng)性。再次，對(duì)于聯(lián)動(dòng)部門來講，房地產(chǎn)市場投資對(duì)其在投資以及產(chǎn)出方面起到的作用十分顯著，也就是說當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)需求項(xiàng)目，例如：消費(fèi)與投資，一旦社會(huì)需求也就是某一個(gè)單位的投資進(jìn)行增加，那么其相關(guān)聯(lián)動(dòng)生產(chǎn)額就會(huì)出現(xiàn)增加現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)投資對(duì)于第二產(chǎn)業(yè)有著極高的誘發(fā)程度，尤其對(duì)于加工業(yè)、專業(yè)設(shè)備的制造業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)來講，房地產(chǎn)行業(yè)是存在一定放大效應(yīng)的。

3 2021 年房地產(chǎn)市場投資現(xiàn)狀

當(dāng)前我國政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控正不斷加強(qiáng)，對(duì)于相關(guān)熱點(diǎn)城市的調(diào)控力度也不斷加大，不過房住不炒依然是2021 年地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。在2021年下半年主要以收緊房產(chǎn)相關(guān)政策為準(zhǔn)，國家的宏觀調(diào)控導(dǎo)致當(dāng)前我國樓市價(jià)格處于橫盤狀態(tài)。在《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》中明確指出：首先，2021 年全國總體放假較之前漲幅為5%；其次，商品房的銷售面積維持正增長且相較于之前處于新高狀態(tài)；另外，2021 年的房地產(chǎn)市場投資速度有所減緩并呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其值處于7%上下；最后，較為發(fā)達(dá)的中心城市地段會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場投資相對(duì)其他地區(qū)比較興盛，甚至發(fā)生投資過熱的現(xiàn)象，而其他城市在后疫情時(shí)代下，由于受到疫情因素影響，始終處于復(fù)蘇較慢的態(tài)勢，甚至于某些城市在房地產(chǎn)投資方向一度陷入了負(fù)增長階段，二者間的分化正逐步拉大。當(dāng)前就我國的房地產(chǎn)市場投資外部環(huán)境來看，盡管市場風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上有所下降，政府相關(guān)部門也出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，當(dāng)前房地產(chǎn)市場投資處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，不過仍舊不能保證市場完全不會(huì)出現(xiàn)大起大落風(fēng)險(xiǎn)的狀況。我國的中國社科院預(yù)計(jì)十四五時(shí)期為住房拐點(diǎn)，盡管當(dāng)前房產(chǎn)投資的總量相比較之前有所回落，不過由于其基數(shù)比較大，因此，房地產(chǎn)的住房供給、居民的住房需求以及房地產(chǎn)市場投資的總體存量仍舊比較大[2]。

4 房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析

4.1 高房價(jià)致使房價(jià)收入比過高

就目前我國國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展現(xiàn)狀來看，盡管自2021 年末以來，房價(jià)的增速已經(jīng)放緩，然而就我國的社平工資來看，是無法覆蓋房價(jià)增速的。由于某些原因例如剛需等因素會(huì)直接促使人民發(fā)出購房的舉動(dòng)，購房人數(shù)的增多就會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)購房熱的現(xiàn)象，房產(chǎn)的數(shù)量是一定的，因此，房產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)隨之上漲，房價(jià)的上漲又會(huì)引發(fā)人民的購買，長此以往，等到房產(chǎn)交易的價(jià)值交換無法繼續(xù)進(jìn)行支撐的情況，于是總的經(jīng)濟(jì)體系就會(huì)被拖垮。一部分專家就曾指出，當(dāng)代年輕人一旦不能解決其本身的住房問題，那么對(duì)于城市來講，其主要吸引力就會(huì)減弱，年輕人復(fù)合型人才就會(huì)出現(xiàn)流失的情況，于是直接降低了該城市的綜合競爭力[3]。由于近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高直接導(dǎo)致了我國的房價(jià)和其他生存物質(zhì)基礎(chǔ)相比成本過高，其他行業(yè)的發(fā)展以及收入根本無法覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，長此以往，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的走高還會(huì)對(duì)社會(huì)中其他產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展起到反作用，對(duì)于人才結(jié)構(gòu)的布局起到一定的決定作用，不利于留住人才，更不利于城市的總體均衡發(fā)展[4]。

4.2 商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)上漲

房地產(chǎn)市場投資與商業(yè)銀行之間存在著緊密聯(lián)系，自2012 年至今的十年來，我國因住房貸的個(gè)人貸款數(shù)量以及貸款金額增長了十倍有余。與此同時(shí)，商業(yè)銀行的杠桿率也隨之進(jìn)行上漲，另外商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)率在這十年間同樣上漲了將近一個(gè)百分比，貸款比例的增大無疑為商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)起到了催化作用，也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得越興盛，進(jìn)行房產(chǎn)交易，尤其是通過貸款來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易的人越多，那么商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)隨之就會(huì)增大。

4.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡

就近幾年的總體投資形勢來看，投資房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到的回報(bào)比相較于其他行業(yè)的不確定性而言，明顯極具投資優(yōu)勢，在不考慮其他因素的前提下，進(jìn)行房地產(chǎn)市場投資屬于進(jìn)行金融投資的一種絕佳投資途徑[5]。然而，一旦房產(chǎn)投資的回報(bào)率比較高，此時(shí)多數(shù)企業(yè)就會(huì)將投資重點(diǎn)向房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，而忽視生產(chǎn)性投資，由于生產(chǎn)效率不高的實(shí)體企業(yè)往往不能承擔(dān)日漸升高的生產(chǎn)要素，因此往往會(huì)處于轉(zhuǎn)行抑或是逐漸被市場淘汰，于是能留下繼續(xù)發(fā)展的就是效率比較高的生產(chǎn)者，這就是由篩選效應(yīng)造成的房價(jià)擠出生產(chǎn)，市場中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是這樣在不知不覺中出現(xiàn)不平衡發(fā)展的。

5 平衡房地產(chǎn)市場投資與經(jīng)濟(jì)增長的主要措施

受到政府以及相關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)節(jié)與控制，我們不難看出，在未來房產(chǎn)將主要以滿足人民剛需作為主導(dǎo)，房屋將更加恢復(fù)到本身居住的基本屬性，通過投資房地產(chǎn)而實(shí)現(xiàn)高收益的時(shí)代將逐漸遠(yuǎn)去，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的地位將逐步弱化，盡管其仍舊屬于剛需經(jīng)濟(jì)，然而其流動(dòng)性會(huì)逐漸降低，一旦在房地產(chǎn)市場的投資過大，勢必會(huì)對(duì)其他行業(yè)的投資發(fā)展造成一定的影響[6]。而政府出臺(tái)的相關(guān)政策明顯都在對(duì)炒房以及房產(chǎn)投資行為進(jìn)行了一定限制，當(dāng)住房回歸其居住屬性，地產(chǎn)行業(yè)投資的熱效應(yīng)受到一定沖擊，那么資金就會(huì)朝向其他行業(yè)進(jìn)行流入，毫無疑問貨幣的流通率更高了，因此將進(jìn)一步刺激市場經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，而將房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間做好平衡則可以通過以下措施來進(jìn)行有效平衡。

5.1 改善房地產(chǎn)市場投資傳導(dǎo)機(jī)制

為全面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的向好轉(zhuǎn)變，通過對(duì)房地產(chǎn)市場的投資傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行改善十分必要。由于市場經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行以來，我國的經(jīng)濟(jì)增長模式與以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下采取的增長模式就有了一定程度的變化，針對(duì)全世界能源的有限性來講，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長由以往的固定資產(chǎn)投資以及出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長為主導(dǎo)而轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)驅(qū)動(dòng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式。在此基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)市場的投資傳導(dǎo)機(jī)制發(fā)展理應(yīng)做出轉(zhuǎn)變，大量商品房的投資由于商品房本身的高價(jià)而在無形中加重了居民的購買負(fù)擔(dān)，居民在購買力減弱的情況下，消費(fèi)力往往不夠，于是造成了對(duì)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長新模式轉(zhuǎn)型的阻礙[7]。

正因如此，在接下來經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型的發(fā)展階段，針對(duì)房地產(chǎn)市場的投資應(yīng)當(dāng)采取一定辦法以及措施，轉(zhuǎn)變投資商品房帶動(dòng)緊急增長的投資思路十分重要，應(yīng)鼓勵(lì)其向社會(huì)保障性住房進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)資金的流入，以此來將居民的消費(fèi)潛力在一定程度上進(jìn)行釋放，擴(kuò)大內(nèi)需，提高居民的消費(fèi)意愿以及消費(fèi)力，借此來促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的增長。

5.2 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模

近期受到政府宏觀層面的調(diào)控，房地產(chǎn)投資規(guī)模在一定程度上得到了制約，盡管如此，房地產(chǎn)投資的規(guī)模由于其基數(shù)過大，因此與經(jīng)濟(jì)增長之間仍舊存在不平衡發(fā)展的現(xiàn)象，因此，憑借對(duì)于當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資規(guī)模的適當(dāng)調(diào)節(jié)來對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的魔洞進(jìn)行平衡以及抑制是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。

據(jù)調(diào)查研究顯示，房地產(chǎn)的投資對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)起到了重要作用，過度投資以及抑制投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長均有不利影響，一旦房地產(chǎn)投資出現(xiàn)劇烈變動(dòng)那么勢必會(huì)刺激到市場經(jīng)濟(jì)引發(fā)一定波動(dòng)[8]。

為平衡房地產(chǎn)投資與市場經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系：首先，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模進(jìn)行調(diào)控；其次，根據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)的具體傳導(dǎo)途徑和影響力來對(duì)其原因以及影響因素進(jìn)行客觀斷定，借此來決定對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的具體方式；最后，國家以及相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模出面進(jìn)行宏觀調(diào)控，在必要的情況之下進(jìn)行干預(yù)。

5.3 完善房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系

為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性增長，通過對(duì)于房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的進(jìn)一步優(yōu)化和完善，不僅能夠?qū)κ袌鼋?jīng)濟(jì)宏觀走勢和發(fā)展進(jìn)行更加精準(zhǔn)的反應(yīng)和判斷，而且基于此還能對(duì)經(jīng)濟(jì)的正向發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用，因此，對(duì)于我國房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的完善和優(yōu)化十分重要。

一方面，在當(dāng)前的房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，針對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況來進(jìn)行的反應(yīng)指標(biāo)并不多，這一現(xiàn)象對(duì)我國在總體的房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營發(fā)展來講并不利，因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)這一指標(biāo)進(jìn)行完善。

另一方面，針對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場以及三級(jí)房地產(chǎn)市場的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)不夠完善，在當(dāng)前主要的房地產(chǎn)投資指標(biāo)體系的搭建過程中，由于市場經(jīng)濟(jì)條件中的經(jīng)濟(jì)成分以及相關(guān)結(jié)構(gòu)隨著我國經(jīng)濟(jì)增長其復(fù)雜性與日俱增，因此往往存在投資主體與多元化的經(jīng)濟(jì)主要不符的現(xiàn)狀，于是造成了二、三級(jí)市場投資行為的不足，就進(jìn)一步增加了這一指標(biāo)的缺失，完善這一指標(biāo)是當(dāng)前建立房地產(chǎn)投資指標(biāo)體系的重要項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)予以重視。

除此之外，一些被低估的判定指標(biāo)在房地產(chǎn)投資體系建立與完善的過程中應(yīng)當(dāng)同樣進(jìn)行顯示與完善，比方說在房地產(chǎn)投資行業(yè)的不斷增速以及經(jīng)濟(jì)不斷增長的過程中，土地價(jià)值以及資產(chǎn)效應(yīng)正逐年增長等指標(biāo)明沒有在統(tǒng)計(jì)中被明確顯示，因此對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢來講，就存在一定缺失，為避免整體經(jīng)濟(jì)局勢的動(dòng)蕩，應(yīng)當(dāng)建立起完善的相關(guān)指標(biāo)體系。

6 結(jié)論

在對(duì)房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)增長之間的聯(lián)系進(jìn)行分析過后，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場投資不僅能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展，而且還能起到基本的決策作用，經(jīng)濟(jì)增長與此有著緊密聯(lián)系，不僅能夠由房地產(chǎn)投資的權(quán)重決定經(jīng)濟(jì)增長的方向，而且就我國總體產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資的規(guī)模、比重均能對(duì)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展起到?jīng)Q定性作用，因此，只有不斷提升并完善我國的房地產(chǎn)投資，才能促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。