丁燕杰

(1.北京市測繪設(shè)計研究院，北京 100038； 2.城市空間信息工程北京市重點實驗室，北京 100038)

1 引 言

老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。近年來，面對時代更迭，城市中老舊小區(qū)的數(shù)量日益增多，各類型的老舊小區(qū)遺留問題錯綜復(fù)雜：建筑年久失修、市政管道老化破損、公共空間及環(huán)境臟亂差、停車等公共配套設(shè)施服務(wù)不完善、物業(yè)管理不善等等[1～3]。城市居民對人居環(huán)境的要求不斷提高，2019年，北京市“12345”熱線平臺共受理群眾訴求291.97萬件，比2018年增長了46.1%。高峰時，每天受理量達到1萬件。在市民的來電投訴中，物業(yè)管理類問題占比最大[4]。2020年7月，國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，要求按照黨中央、國務(wù)院決策部署，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。2021年北京市也發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，老舊小區(qū)的改造問題，關(guān)乎城市規(guī)劃的未來空間，更關(guān)乎居民生活的幸福指數(shù)。本文以北京市老舊小區(qū)為例，詳細闡述城市更新視角下，老舊小區(qū)的現(xiàn)存問題及改造建議，旨在推動老舊小區(qū)實現(xiàn)健康發(fā)展。

2 老舊小區(qū)評估體系的建立

2.1 研究區(qū)域

研究區(qū)域轄區(qū)總面積 4.13 km2，26個社區(qū)，133個居住小區(qū)，如圖1所示。2000年及以后竣工建成小區(qū)占比31.58%、90年代竣工建成小區(qū)占比55.64%、80年代竣工建成小區(qū)占比0.75%、70年代及之前竣工建成小區(qū)占比12.03%。研究區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化，其中央產(chǎn)占比最高達40%左右，房產(chǎn)權(quán)屬的多樣化也造成了老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的極大差異，公共空間和綠地嚴重不足、停車混亂、配套服務(wù)不足等矛盾突出。

圖1 研究區(qū)域

2.2 評估指標體系建立

結(jié)合研究區(qū)域?qū)嶋H情況，選擇建筑、居住人口、便民服務(wù)設(shè)施、安保服務(wù)情況、美化舒適程度、停車情況、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施7個專題開展評估，每個專題分若干指標(圖2)。每個居住小區(qū)建立管理水平分類標準體系，依據(jù)評估結(jié)果等屬性劃分為5個評估級別。在評估指標的設(shè)計上，考慮到指標的可操作性，選取的指標多數(shù)能從政府公開數(shù)據(jù)中計算獲得，另外一部分則需要依靠實地調(diào)查及社會感知數(shù)據(jù)計算獲得。老舊小區(qū)分類指標的構(gòu)建還要考慮其動態(tài)性，因為研究區(qū)域特點不同，需要指標能夠做到動態(tài)調(diào)整[5，6]。老舊小區(qū)評估指標體系如表1所示。

(1)建筑專題：評估居住小區(qū)占地面積、建筑面積、樓棟數(shù)量、竣工年代、產(chǎn)權(quán)單位、地下空間(人防或普通地下空間)、建筑維修情況、管道維修情況、物件維修情況。

(2)居住人口專題：根據(jù)各棟居民樓統(tǒng)計數(shù)據(jù)疊加，包括戶數(shù)、常住人口規(guī)模、各年齡階段居民規(guī)模、殘疾人口規(guī)模、低保家庭情況。

(3)便民服務(wù)設(shè)施專題：評估智能快遞柜、凈水設(shè)施、消防設(shè)施、體育健身設(shè)施、廣場、食堂、自行車棚等配套服務(wù)。

(4)安保服務(wù)專題：評估封閉/開放情況、小區(qū)門禁情況、配備保安情況、是否查進出人員身份。

(5)美化舒適程度專題：評估綠地率、綠化養(yǎng)護情況、容積率、衛(wèi)生清潔情況、垃圾分類設(shè)施及垃圾清運情況、街巷綠化情況。

(6)停車專題：評估停車位、充電樁設(shè)施。

(7)公共服務(wù)設(shè)施專題：評估商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、文化設(shè)施、教育設(shè)施等。

圖2 老舊小區(qū)評估指標體系

老舊小區(qū)評估指標體系 表1

3 老舊小區(qū)現(xiàn)狀評估實踐

3.1 停車位評估

隨著近些年城鎮(zhèn)化率和機動化水平的迅猛提升、人們生活水平的提高，特別是在城市土地資源高度緊缺的背景下，城市停車供需矛盾日益突出，由于停車設(shè)施總量嚴重不足、配置不合理、利用效率和停車管理不到位而導(dǎo)致了嚴重的停車難、交通擁堵等問題，一直是困擾城市交通發(fā)展、甚至影響市民正常生活的難題[7]。

(1)停車位評估

回想剛來團場務(wù)工的那幾年，團場實行的是工資制，夫妻倆人加起來工資不足百元，還要養(yǎng)活三個孩子。心里好似有一團火的孫改會看到團場的男人都熱衷開拖拉機，不甘落后的他也不管自己是不是剛落腳，立即向連隊積極申請，最終如愿以償當起了鐵牛55拖拉機手。他一邊積極地學(xué)習(xí)犁地、播種技術(shù)，一邊又和妻子共同承包棉花60畝。

研究區(qū)域共133個居住小區(qū)，通過實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)居民現(xiàn)狀停車位 11 451個，根據(jù)各社區(qū)住宅套數(shù)，按每戶 1∶1.1的標準計算停車位需求，需求停車位 51 119個，停車位滿足度22.4%，區(qū)域存在停車位缺口總共為 39 668個。大部分小區(qū)的停車位供給都嚴重不足、停車困難。研究區(qū)域按照停車位滿足度對居住小區(qū)進行評級，5星小區(qū)14個占比10.5%，4星小區(qū)16個占比12%，3星小區(qū)28個占比21.1%，2星小區(qū)64個占比48.1%，1星小區(qū)11個占比8.3%，如表2所示。其中，停車位需求滿足度最高社區(qū)達75%；滿足度最低的社區(qū)僅5%。

各居住區(qū)停車位現(xiàn)狀評級分析結(jié)果 表2

(2)充電樁評估

北京市政府發(fā)布實施《北京市示范性新能源小客車自充電設(shè)施建設(shè)管理細則》《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計指標》中，明確新建及改建建筑要按照不低于18%的停車位比例配建充電設(shè)施，并將此作為規(guī)劃審批條件。研究區(qū)域共133個居住小區(qū)，通過調(diào)查統(tǒng)計現(xiàn)狀共配置了55個充電樁，分布于19個社區(qū)的31個不同的居住小區(qū)內(nèi)(圖3)。76.69%的居住小區(qū)沒有配備充電樁；12.8%的居住小區(qū)每個充電樁要服務(wù)300戶以上居民、服務(wù)能力較低，未來需要積極推動配置充電樁。各居住區(qū)充電樁指標評級分析結(jié)果如表3所示。

圖3 充電樁設(shè)施配備情況分析圖

各居住區(qū)充電樁指標評級分析結(jié)果 表3

3.2 公共空間及居住環(huán)境評估

2020年隨著新冠病毒在國內(nèi)爆發(fā)以來，我國對于后疫情時代老舊小區(qū)公共空間與公共生活有了更深刻的思考。居民對小區(qū)公共空間的認知和需求發(fā)生了變化，需要優(yōu)化小區(qū)公共空間、營造鄰里健康場所[8，9]。

(1)綠地率評估

綠地是保障居住適宜性的重要指標，通過評價綠地率，判斷區(qū)域的綠地生態(tài)功能均衡性和差異性，從而為綠地規(guī)劃和景觀格局調(diào)整提供依據(jù)。居住小區(qū)綠地占總用地面積應(yīng)在30%以上，中心城區(qū)不低于25%。研究區(qū)域?qū)儆谥行某菂^(qū)，城市公共綠地面積 0.26 km2，綠地率為15.9%，如圖4所示。同時老舊小區(qū)內(nèi)部公共綠地不達標，45%的老舊小區(qū)內(nèi)部沒有公共綠地。

圖4 研究區(qū)域綠地分布圖

圖5 各居住區(qū)綠化養(yǎng)護情況分布圖

各居住區(qū)綠地率指標評級分析結(jié)果 表4

(2)廣場與體育健身場地評估

為滿足現(xiàn)代居民休閑運動的需求，在設(shè)計居住小區(qū)時往往會涉及廣場及室外運動場地。根據(jù)《北京市居民公共服務(wù)設(shè)施配置指標》京政發(fā)(2015)7號，室外運動場地按照每千人 250 m2～300 m2的標準建設(shè)，一般最小規(guī)模 200 m2/處。研究區(qū)域133個居住小區(qū)中，3.01%的小區(qū)千人廣場面積為 250 m2以上；2.26%的小區(qū)千人廣場面積在 100 m2～250 m2范圍內(nèi)；5.26%的小區(qū)千人廣場面積小于 100 m2；89.47%的小區(qū)沒有廣場等室外活動場地，如表5所示。

各居住區(qū)廣場及室外活動場地評級分析結(jié)果 表5

研究區(qū)域共有47處室外健身器材，戶外或室外健身器材就是常在體育廣場里、公園里、小區(qū)廣場里看見的用于活動身體的健身器材，旨在提高全民健身素質(zhì)。健身器材種類繁多：包括跑步器、健騎器、單杠、雙杠、上肢牽引器、壓腿杠、雙人大轉(zhuǎn)輪等。按照服務(wù)半徑 300 m計算，研究區(qū)域內(nèi)復(fù)北社區(qū)、三里河三區(qū)一社區(qū)、月壇社區(qū)、西便門社區(qū)體育健身器材服務(wù)能力不足，可結(jié)合實際情況增加配置。133個居住小區(qū)中，38個居住區(qū)內(nèi)部配備了健身器材，在小區(qū)嚴格封閉管理情況下也可進行室外體育鍛煉。其他小區(qū)內(nèi)部沒有配備健身器材，僅可以使用城市公共公園等場所中的健身器材。未來應(yīng)積極推進室外活動場地配置，整合利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、拆除違法建設(shè)騰空土地及小區(qū)周邊存量土地，用于建設(shè)各類配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增加公共活動空間。根據(jù)7號文配置要求，達到 1 000人安排不少于 200 m2的健身路徑；達到 3 000人安排標準籃球場一片、乒乓球場地一片；達到 5 000人安排標準籃球場一片、標準門球場一片、乒乓球場地一片。對改造區(qū)域內(nèi)空間資源進行統(tǒng)籌規(guī)劃，對無法獨立建設(shè)設(shè)施的，可根據(jù)實際情況利用疏解整治騰退空間就近建設(shè)區(qū)域性公共服務(wù)中心，輻射周邊多個老舊小區(qū)。研究區(qū)廣場等室外運動場地分布如圖6所示，體育健身器材配備情況分布如圖7所示。

圖6 廣場等室外運動場地分布圖

圖7 體育健身器材配備情況分布圖

3.3 便民服務(wù)設(shè)施評估

(1)智能快遞柜評估

隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，智能快遞柜是隨著快遞業(yè)不斷發(fā)展新生的事物，智能快遞柜大幅提升了物流末端的配送效率。研究區(qū)域共計133個居住小區(qū)，共配置了26個智能快遞柜，分布于17個社區(qū)的20個居住小區(qū)內(nèi)(圖8)。在新冠疫情期間，為了保障居民的安全健康，智能快遞柜也讓快遞取件更加方便、快捷、安全，既省去了居民在“快遞山”中翻找的時間，又減少接觸的風險，保障了社區(qū)的環(huán)境安全。各居住區(qū)智能快遞柜評級分析結(jié)果如表6所示。

各居住區(qū)智能快遞柜評級分析結(jié)果 表6

圖8 各居住區(qū)智能快遞柜設(shè)施配備情況分析圖

(2)微型消防站評估

微型消防站，是以救早、滅小和“三分鐘到場”撲救初起火災(zāi)為目標，配備必要的消防器材，依托社區(qū)群防群治隊伍。研究區(qū)域共配置了28處微型消防站(圖9)，為了將微型消防站打造成一支真正處置突發(fā)火情的最小作戰(zhàn)單元，制定專有的管理模式以提升隊伍的戰(zhàn)斗力。經(jīng)過升級后的微型消防站可做到隊員24小時不間斷輪流巡查，日夜守護，對突發(fā)火情做到秒級響應(yīng)，從而達到秒啟動、秒處置、秒反饋的效果。

圖9 各居住區(qū)微型消防站分布圖

圖10 微型消防站服務(wù)能力分析圖

同時，133個居住小區(qū)中，101個居住小區(qū)內(nèi)都單獨配置了消防器材，為筒子樓、平房院落等重點區(qū)域配備消防應(yīng)急箱、為街巷物業(yè)巡邏人員配備便攜式水基型滅火器、便攜式應(yīng)急包，有效提升隊伍的戰(zhàn)斗力。對于沒有單獨配備消防器材的小區(qū)，未來物業(yè)管理單位應(yīng)當提高應(yīng)急救災(zāi)服務(wù)能力。微型消防站服務(wù)能力分析如圖10所示。

(3)凈水設(shè)施評估

凈水設(shè)施已成為現(xiàn)代化居住小區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。直飲水比普通飲用水更為清澈，對人體健康是非常有益處的。研究區(qū)域133個小區(qū)中，共配置了43處凈水設(shè)施，分布于21個社區(qū)的35個不同的居住小區(qū)內(nèi)。98個居住小區(qū)沒有凈水設(shè)施，未來有必要積極推進配備(表7)。街巷綠化郁閉度計算結(jié)果示意圖如圖11所示 。

各居住區(qū)凈水設(shè)施評級分析結(jié)果 表7

圖11 街巷綠化郁閉度計算結(jié)果示意圖

4 老舊小區(qū)智能評估管理

老舊小區(qū)智能評估針對補民生短板問題，構(gòu)建了人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展評估指標體系，運用空間大數(shù)據(jù)分析判斷，科學(xué)、系統(tǒng)、精準地發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)遺留問題，有效實現(xiàn)老舊小區(qū)現(xiàn)狀問題的精確定位、精準決策、精細治理[10]，如圖12～圖14所示。

圖12 老舊小區(qū)建筑評估管理

圖13 老舊小區(qū)智能評估管理

圖14 老舊小區(qū)智能評估管理

城市體檢智能評估系統(tǒng)量化了老舊小區(qū)遺留問題，可在區(qū)域中橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)差距與問題、評估治理后效果，將在城市更新進程中，有效地輔助城市治理與城市規(guī)劃。針對各類設(shè)施服務(wù)盲區(qū)，今后可結(jié)合社區(qū)體檢、微改造、城市更新和社區(qū)自治等“繡花般”的手段對癥下藥、進行根治，促進老舊小區(qū)健康發(fā)展。

5 結(jié) 論

本文通過大量實地調(diào)研、理論研究、數(shù)據(jù)統(tǒng)計等定量科學(xué)的計算方法，創(chuàng)建了老舊小區(qū)評估指標與相關(guān)分析模型，實現(xiàn)了基于大數(shù)據(jù)方法對老舊小區(qū)現(xiàn)狀評估的技術(shù)路線，形成了完整的老舊小區(qū)評估體系。本文成果深入挖掘并量化了老舊小區(qū)遺留問題，可在區(qū)域中橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)差距與問題、評估治理后效果。在城市總體目標指導(dǎo)下，將自上而下的政府統(tǒng)籌與自下而上的城市更新活動結(jié)合起來，通過多層級、多部門、多主體聯(lián)動，研究成果將科學(xué)有序推動老舊小區(qū)品質(zhì)提升、有效地輔助城市治理與城市規(guī)劃。