2022年開年，山東省菏澤市率先降低商品房首付，在市場上一石激起千層浪。

近日，市場有消息稱，菏澤市工行、建行、農(nóng)行，對于名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點。

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年以來銀行在房地產(chǎn)貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少，兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產(chǎn)市場形勢、金融形勢的變化等有關(guān)。

除了山東菏澤，多地都已對房地產(chǎn)市場進行因城施策調(diào)控，另外，1月份以來，中國一線城市新房價格環(huán)比上升0.6%，而上月為下跌0.1%。當月，北京、上海、廣州、深圳新房價格已全部“轉(zhuǎn)漲”，分別上漲1.0%、0.6%、0.5%、0.5%。

中原地產(chǎn)研究院在日前指出，當前中原監(jiān)測的兩個市場領(lǐng)先指標，也就是新開盤認購率以及中原新房來訪指數(shù)均出現(xiàn)反彈，預計3月市場“小陽春”可期。

2月17日，記者從中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行山東省菏澤市相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點處獲悉，四大銀行下調(diào)了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

對于個人住房貸款首付比例下調(diào)一事，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行菏澤市相關(guān)網(wǎng)點工作人員均予以證實，“該政策是在菏澤全市執(zhí)行的”。

媒體記者致電中國銀行菏澤某營業(yè)網(wǎng)點，其貸款部門客戶經(jīng)理告訴記者：“沒錯，最近剛剛下調(diào)，全菏澤現(xiàn)在都按照這個政策來執(zhí)行?！薄暗唧w還要看貸款人是否是‘無房無貸’，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的?！鄙鲜隹蛻艚?jīng)理進一步說。

另外，菏澤農(nóng)行一位信貸經(jīng)理對記者證實，該行“無房無貸”購房者的首付比例的確已由30%下調(diào)至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調(diào)至當前的5.6%、5.95%。

業(yè)內(nèi)人士表示，2021年以來銀行在房地產(chǎn)貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。

“兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產(chǎn)市場形勢、金融形勢的變化等有關(guān)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業(yè)貸款首付要求，才是最關(guān)鍵的。

從易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2021年下半年，菏澤市房地產(chǎn)市場迅速降溫。菏澤市牡丹區(qū)新房銷售在2021年10月達到階段性高點之后，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。

進入2022年，菏澤市商品房市場繼續(xù)調(diào)整。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，菏澤城區(qū)整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的1900套下降了約5%，較去年1月的3100套，下降約42%。

根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，菏澤市常住人口約879.6萬人。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調(diào)整，特別是針對首套房的調(diào)整有助于釋放剛性住房需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處于房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出臺也有利于穩(wěn)定房企運營。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也稱，下調(diào)首付比例釋放積極信號，預計會對當?shù)厥袌銮榫w形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調(diào)整壓力較大的三四線城市。

早在2016年，人民銀行、銀監(jiān)會就曾下發(fā)通知稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款末結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

銀保監(jiān)會副主席肖遠企曾在2020年2月25日銀保監(jiān)會通氣會上表示，目前房地產(chǎn)金融政策沒有調(diào)整和改變，依舊是“一城一策”，地方可根據(jù)自己情況，在不違反大的政策框架下自行安排。但銀保監(jiān)會將進一步監(jiān)測，動態(tài)掌握，關(guān)于各類房地產(chǎn)融資的監(jiān)管標準沒有放松。

一直以來房地產(chǎn)市場強調(diào)實行“因城施策”，而作為非“限購”城市，本次菏澤首套房按揭貸款首付比例最低20%仍然職能部門的政策要求內(nèi)，且是由菏澤地方住房、金融職能部門根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

實際上，在2020年2月，浙商銀行就曾發(fā)文對非“限購”城市的居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例從30%調(diào)降至20%。而自2021年房地產(chǎn)市場調(diào)控力度增加，房地產(chǎn)信貸環(huán)境收緊后，多地銀行普遍執(zhí)行首套房按揭貸款首付比例30%的水平。

支持調(diào)整首套房貸款的信號也早已釋放，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在2021年10月21日發(fā)布會上就曾表示，將在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。將因城施策，指導派出機構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

進入2022年后，房地產(chǎn)市場寬松信號不斷釋放，但市場表現(xiàn)依然較為低迷。不過，中原地產(chǎn)研究院在日前指出，當前中原監(jiān)測的兩個市場領(lǐng)先指標，也就是新開盤認購率以及中原新房來訪指數(shù)均出現(xiàn)反彈，預計3月市場“小陽春”可期。

除本次山東菏澤外，多地都已對房地產(chǎn)市場進行因城施策調(diào)控。

1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，提出繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

1月18日，四川自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，明確既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《進一步做好近期促進消費工作若干措施》，其中提出，引導房產(chǎn)、汽車、家電銷售企業(yè)在春節(jié)消費旺季，通過分期免手續(xù)費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

中國國家統(tǒng)計局2月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，中國一線城市新房價格環(huán)比上升0.6%，而上月為下跌0.1%。當月，北京、上海、廣州、深圳新房價格已全部“轉(zhuǎn)漲”，分別上漲1.0%、0.6%、0.5%、0.5%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1月一線城市新房價格升幅創(chuàng)下7個月以來環(huán)比新高，觸底回升勢頭明顯。其中，京滬新房價格領(lǐng)漲，而前期受開發(fā)商信用風險、疫情等沖擊的廣深樓市，也逐漸擺脫陰霾，開始反彈。

他認為，2022年以來樓市調(diào)控中，“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的權(quán)重在提升。近月來，金融監(jiān)管部門頻頻釋放穩(wěn)樓市信號，今年樓市資金面會比2021年有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢明顯。一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律。

此外，今年2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，此次政策在春節(jié)假期后發(fā)布，向市場傳遞出穩(wěn)預期、穩(wěn)信心的明顯信號，有助于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進而促進擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，維護宏觀經(jīng)濟大局穩(wěn)定。

值得注意的是，央行2022年工作會議明確，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；同時，央行在最新一期貨幣政策執(zhí)行報告中表示，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

廣發(fā)證券資深宏觀分析師鐘林楠分析稱，“較三季度（2021年三季度貨幣政策執(zhí)行報告）邊際變化主要是刪去了‘保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性’的表述，新增強調(diào)‘更好滿足購房者合理住房需求’，整體態(tài)度更為主動積極。”