王兆超，劉深富，郭榮舜

（山東高速齊魯建設(shè)集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250000）

現(xiàn)階段，隨著中國城市化的發(fā)展和人民生活水平的提升，很多老舊住宅建筑早已無法適應(yīng)現(xiàn)代的生活要求，嚴(yán)重影響市民的生活品質(zhì)，也影響城市化建設(shè)的發(fā)展。老舊小區(qū)改造不僅僅是改善城市功能與形象的系統(tǒng)工程，而且是提高市民生存環(huán)境與生存品質(zhì)的熱門工程，也是增加投資與就業(yè)機(jī)會(huì)的重要途徑。所以，文章對(duì)老舊小區(qū)改造全過程下的管理策略進(jìn)行深入研究，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 老舊小區(qū)存在的主要問題

1.1 老舊小區(qū)衛(wèi)生條件差

老舊小區(qū)內(nèi)的違章建筑種類較多，一些私人的、臨時(shí)的建筑占據(jù)公共空間。此外，一些城市的綠地被垃圾污染，但無人清理或衛(wèi)生設(shè)施未清掃，各城市的布告欄上布滿了各種小廣告。簡而言之，社區(qū)內(nèi)的景象壓抑，缺乏一定的活力。

1.2 建筑老化嚴(yán)重，存在一定的安全隱患

據(jù)調(diào)查資料顯示，大部分老舊小區(qū)的外立面裝修有磚砌和油漆兩種。許多瓷磚用于飾面磚，其粘性和自潔能力隨著這些材料的使用年限而顯著下降，并且在雨后易發(fā)生局部剝落和污漬。安全隱患也隨著時(shí)間的推移而增加，其次，涂層材料的剝落和染色現(xiàn)象對(duì)社區(qū)的美觀有一定的影響。此外，少數(shù)老舊小區(qū)為磚石結(jié)構(gòu)，久而久之，此類墻體難免會(huì)出現(xiàn)裂縫，嚴(yán)重影響其穩(wěn)定性。并且磚墻施工受溫度影響較大，夏季散熱不足，冬季采暖不足，保溫隔音效果差。隨著人們物質(zhì)水平的不斷提高，老舊小區(qū)改造刻不容緩。

1.3 缺少公共配套設(shè)施，綠化程度低

建設(shè)老公社的初衷是為解決當(dāng)時(shí)人口增長的問題，因此設(shè)計(jì)時(shí)的公共配套設(shè)施普遍不完善，甚至有些公社還存在停車位不足、殘疾人空間不足等問題，適合老年人的設(shè)施很少。此外，極少數(shù)城市在歷史上仍然使用燃?xì)夂腿济汗?。在?dāng)前環(huán)境監(jiān)測(cè)形勢(shì)日趨嚴(yán)格的背景下，這種方式已不能適應(yīng)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展，安全風(fēng)險(xiǎn)也較大。大多城市是20 年前建成的，在當(dāng)時(shí)社會(huì)形態(tài)的影響下，市內(nèi)的綠色植被長期保存下來。隨著時(shí)間的推移，一些植被由于缺乏適當(dāng)?shù)娜藛T管理而變得越來越小?？傮w來說，老小區(qū)的綠化環(huán)境比較欠缺。

1.4 物業(yè)管理缺位

20 世紀(jì)90 年代以來，有關(guān)部門不斷推進(jìn)房改，老舊小區(qū)逐漸形成了租戶、商品房等不同形式的住房產(chǎn)權(quán)并存，產(chǎn)權(quán)組別界定不清的現(xiàn)狀。在此過程中，物業(yè)管理制度更新不完善、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一制定、物業(yè)收費(fèi)難等問題，導(dǎo)致物業(yè)管理制度的缺失。老舊小區(qū)社區(qū)管理和維護(hù)服務(wù)得不到保障，甚至部分小區(qū)無人化，這是導(dǎo)致社區(qū)服務(wù)老化的主要原因之一。

1.5 門禁與監(jiān)控系統(tǒng)缺失

受限于時(shí)代的技術(shù)因素，一些老舊小區(qū)監(jiān)控設(shè)施落后，小區(qū)的一些重點(diǎn)場所，如一些重要的出入口、走廊、停車位等，缺乏足夠的監(jiān)控設(shè)備。單位樓宇入口缺乏門禁，安全管理缺失，多數(shù)居民決定自發(fā)加裝防護(hù)措施，即安全網(wǎng)。但是，隨著時(shí)間的推移，防護(hù)網(wǎng)容易腐蝕，安全性能下降，加上社區(qū)監(jiān)控較少，容易發(fā)生盜竊。

2 老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策

為全面推動(dòng)城市老舊小區(qū)改造，克服了老街、舊院、老住房、舊設(shè)備、人居環(huán)境差的四舊一貧困難，各地政府制定了一系列相應(yīng)措施和優(yōu)惠政策。推動(dòng)老舊小區(qū)改造工程有序高效實(shí)施，從全方位改善市民的生活質(zhì)量。2019 年7 月召開的中央政治局會(huì)議和國務(wù)委員會(huì)常務(wù)會(huì)議，指出要加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施為補(bǔ)齊城市老舊小區(qū)改造等短板，尤其是開展和推動(dòng)老舊城區(qū)市政社區(qū)改革建設(shè)，要把社會(huì)基本住房服務(wù)設(shè)施作為老舊小區(qū)改建，以及財(cái)政和稅費(fèi)的保障。中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合頒布了兩份文件，明確把老舊小區(qū)改造項(xiàng)目作為城市保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，并制定了有關(guān)推進(jìn)城市保障性住房建設(shè)的具體規(guī)則。2020 年4 月16 日，國務(wù)院辦公廳例行政策通知明確構(gòu)建財(cái)政、市民、社會(huì)力量合理配置對(duì)老舊小區(qū)改建項(xiàng)目投資資金的政策激勵(lì)機(jī)制，由中央政府予以獎(jiǎng)勵(lì)，并落實(shí)各地財(cái)政支出責(zé)任；引導(dǎo)社會(huì)資金和社會(huì)力量投入改革行動(dòng)。2020 年5 月22日，十三屆全國人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中提出，2020 年將改建3.9 萬戶城市老舊居民小區(qū)，并支持安裝電梯，同時(shí)發(fā)展美食、各類社區(qū)服務(wù)等。

3 老舊小區(qū)改造工作模式

3.1 工作原則

相關(guān)部門要積極創(chuàng)新工作流程，在實(shí)施過程中堅(jiān)持三個(gè)原則：縣委領(lǐng)導(dǎo)黨的建設(shè)，政府統(tǒng)籌規(guī)劃，住房具體執(zhí)行“團(tuán)契共治”；優(yōu)先改造基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重匱乏或損毀嚴(yán)重的老舊小區(qū)，注重早期改造與后期長效管理、改造與社區(qū)建設(shè)掛鉤等成效，進(jìn)一步推進(jìn)老舊小區(qū)現(xiàn)代化改造。

3.2 保障措施

（1）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。組建老舊小區(qū)整改領(lǐng)導(dǎo)小組，由承擔(dān)督導(dǎo)任務(wù)的有關(guān)單位為主要組織成員。在領(lǐng)導(dǎo)小組內(nèi)設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，下設(shè)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室，專門承擔(dān)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和制定縣老舊小區(qū)整改工作的相關(guān)優(yōu)惠政策?？h級(jí)財(cái)政辦成員，主要擔(dān)負(fù)著上級(jí)財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金的執(zhí)行、劃撥、管理監(jiān)督工作，和全縣同級(jí)資金的取得管理等工作。住建、發(fā)展改革、土地、計(jì)劃、城管、消防等區(qū)主管部門各司其職，暢通了綠色通道，大大縮短申請(qǐng)流程。

（2）充分尊重居民意愿。住戶既是原有小區(qū)的主要用戶，也是改造的直接受益人，所以原有小區(qū)的改造內(nèi)容和改善效果能否科學(xué)合理，直接決定于住戶。在修復(fù)過程中，相關(guān)部門將充分發(fā)揮共創(chuàng)的理念，以充分適應(yīng)市民改革愿望，通過建立社區(qū)議事小組，參與內(nèi)容制訂、流程監(jiān)管以及最終評(píng)估對(duì)老街區(qū)的修復(fù)。通過讓市民參與到整個(gè)流程中，重點(diǎn)就是改變市民最迫切需要改變的生活內(nèi)容，并提供更為適宜和便捷的居民環(huán)境。

（3）強(qiáng)化資金籌措。建立健全居民資金智慧分配、單位投入、財(cái)政獎(jiǎng)助、社會(huì)捐助、市場等多渠道融資體制。根據(jù)資產(chǎn)所有者原則和誰得收益誰出錢的原則，明確明晰了居民投入義務(wù)，并研究利用住房屋頂維護(hù)基金、社會(huì)公共服務(wù)資金等辦法，擴(kuò)大城鎮(zhèn)居民投入的一部分；居民可以捐錢、捐工，或者參加老舊小區(qū)改建。水、能源、燃?xì)?、熱力、通信等單位在?xiàng)目計(jì)劃中，要優(yōu)先考慮對(duì)屬于原本單位所有權(quán)的老舊小區(qū)的管道搬遷工程和電纜的整治，并通過政府直接投入與社會(huì)財(cái)產(chǎn)性投入進(jìn)行同步。指導(dǎo)和扶持由老舊小區(qū)原有產(chǎn)權(quán)單位和社區(qū)組織共同投入的老舊小區(qū)維修。積極研究利用政府購買、有償利用新增設(shè)備的方法，吸引專門組織和社會(huì)資金對(duì)老舊小區(qū)改建。各地財(cái)政辦要改善和完善經(jīng)費(fèi)平衡，大力支持舊公社改建，統(tǒng)籌合理分配上級(jí)專項(xiàng)建設(shè)補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)。各級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)落實(shí)到具體工程項(xiàng)目，對(duì)加快前期工作、完成申請(qǐng)程序的重點(diǎn)項(xiàng)目予以優(yōu)先保障。

（4）積極探索第三方支持模式。委托國家建設(shè)科學(xué)技術(shù)研究所有限公司為第三方技術(shù)單位，進(jìn)行對(duì)老舊房屋改建技術(shù)評(píng)審、最終調(diào)試和試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等全過程的科技工作領(lǐng)域。通過科學(xué)規(guī)范的項(xiàng)目管理，可以創(chuàng)造高質(zhì)量的項(xiàng)目。

（5）密切監(jiān)督評(píng)價(jià)。定期開展對(duì)舊房整治工作開展統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)、考核與評(píng)價(jià)，并將考核結(jié)果向鎮(zhèn)政府匯報(bào)，并定期向社會(huì)公開。表揚(yáng)老舊住宅整治工作做得好、成果突出的；對(duì)進(jìn)度遲緩、檢查工作不力、弄虛作假、虛報(bào)整改任務(wù)和結(jié)果等失崗、違章的執(zhí)法情況，對(duì)有關(guān)責(zé)任者依法予以處分。各相關(guān)主管部門還應(yīng)加大對(duì)老舊小區(qū)改造工作的監(jiān)管指導(dǎo)，以保障老舊小區(qū)改造項(xiàng)目順利完成。

4 舊小區(qū)改造與管理策略

4.1 調(diào)查

縣住建辦會(huì)同縣財(cái)政、發(fā)展改革和技術(shù)支持單位對(duì)轄內(nèi)進(jìn)行綜合意見調(diào)查，編制會(huì)計(jì)賬簿。

4.2 創(chuàng)建項(xiàng)目

組織專業(yè)人員對(duì)改建后的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物主體、人居環(huán)境和配套的公共設(shè)施等進(jìn)行了結(jié)構(gòu)安全性評(píng)價(jià)、分析評(píng)估，撰寫《可行性研究報(bào)告》，并補(bǔ)充列入中央補(bǔ)助投資方案由區(qū)發(fā)改委依法在公社內(nèi)實(shí)施的屋頂改建工程等項(xiàng)目。

4.3 診斷評(píng)估

為確保舊屋改造效果，加強(qiáng)技術(shù)支持，由具有國家土建評(píng)價(jià)資質(zhì)的外部機(jī)構(gòu)協(xié)助開展對(duì)舊屋改造項(xiàng)目的診斷評(píng)估。對(duì)比分析，綜合收集居民意見，結(jié)合診斷評(píng)估結(jié)果，提出改造內(nèi)容和意見，出具批判性評(píng)價(jià)報(bào)告。

4.4 設(shè)計(jì)招標(biāo)

舊公社改造由鄉(xiāng)政府規(guī)劃，鄉(xiāng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)辦公室選擇EPC 工程總承包單位，施工帶頭（施工、設(shè)計(jì)、采購）采取政府采購和公開拍賣的形式。中標(biāo)人將制定科學(xué)合理的舊屋改造工程建設(shè)方案，納入中央補(bǔ)助資金。

4.5 設(shè)計(jì)圖評(píng)審

設(shè)計(jì)單位將根據(jù)居民的改造意見和診斷評(píng)估，在市政改造資金的幫助下，按照科學(xué)合理的原則，進(jìn)行綜合改造項(xiàng)目。從技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面委托具有國家土木建設(shè)鑒定權(quán)威的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃、審查和檢查舊項(xiàng)目設(shè)計(jì)改造，并就規(guī)劃審查提出意見。

4.6 組織實(shí)施

舊城區(qū)改建項(xiàng)目整體規(guī)劃方案和施工組織方案批準(zhǔn)通過后，為遵循綠色施工的原則，各改建小區(qū)及時(shí)公布整改內(nèi)容，并設(shè)置安全警示，以保證人員健康和人員安全。改造過程中的新材料，減少了施工能耗，有效節(jié)約了能源使用及施工用水，并降低了噪聲、揚(yáng)塵和光污染。在改建過程中如計(jì)劃進(jìn)行修改，需先向施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行簽證，之后再由外部專業(yè)機(jī)構(gòu)組織評(píng)估。

4.7 竣工驗(yàn)收

為獲得科學(xué)合理的審批，相關(guān)部門需要邀請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)專家或協(xié)會(huì)及外部專業(yè)機(jī)構(gòu)，邀請(qǐng)監(jiān)管主體、總承包商、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、房地產(chǎn)行業(yè)或協(xié)會(huì)的專家進(jìn)行設(shè)計(jì)和最終驗(yàn)收，在質(zhì)量提升辦公室的監(jiān)督下進(jìn)行。

驗(yàn)收方式如下：投資竣工后，施工單位向設(shè)計(jì)部門報(bào)送檢驗(yàn)方案，辦理工程驗(yàn)收。投資項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)由建設(shè)監(jiān)理簽字，安排由建設(shè)施工單位、工程監(jiān)理、建筑行業(yè)和中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國家民用建筑評(píng)估部門等單位組成的驗(yàn)收組，并根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收地點(diǎn)和內(nèi)容，以書面形式向相關(guān)部門通報(bào)。

驗(yàn)收程序：第一，向建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位報(bào)告施工合同的執(zhí)行狀況，及其工程建設(shè)投資等各方面有關(guān)土木工程法律、規(guī)章和使用規(guī)范的落實(shí)情況；第二，建設(shè)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、施工的審查及監(jiān)理單位檔案資料；第三，通過驗(yàn)證、觀察、使用、測(cè)試、巖芯鉆探、實(shí)驗(yàn)室測(cè)試等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量控制，重點(diǎn)關(guān)注零部件和公用事業(yè)的配置標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、外觀和實(shí)用功能；第四，對(duì)技術(shù)設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備質(zhì)量安裝及各管理環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合評(píng)估，擬定項(xiàng)目實(shí)施驗(yàn)收意見，由經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收組人員簽字，第五，合格后的工程竣工驗(yàn)收，總包方有義務(wù)按時(shí)出具工程驗(yàn)收協(xié)議書，對(duì)工程施工現(xiàn)場的組織形式、檢驗(yàn)程序、執(zhí)行工程竣工驗(yàn)收規(guī)范等實(shí)施全面監(jiān)管，對(duì)違反工程質(zhì)量監(jiān)理制度與施工管理規(guī)范的，及時(shí)整改，并采取對(duì)工程竣工驗(yàn)收的全面監(jiān)管，作為質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告的主要組成部分；單位還必須參加與有關(guān)的專業(yè)或經(jīng)濟(jì)單位進(jìn)行檢驗(yàn)，以做好現(xiàn)場檢驗(yàn)工作，并把檢驗(yàn)文件匯總成冊(cè)。

項(xiàng)目報(bào)送：首先，由市城鄉(xiāng)建設(shè)（房）主管部門自建設(shè)項(xiàng)目竣工批準(zhǔn)之日起15 日內(nèi)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目上報(bào)的全部材料進(jìn)行審查。《項(xiàng)目登記表》需先報(bào)質(zhì)改局審批備案；其次，經(jīng)市質(zhì)改局審批通過，并達(dá)到改造條件的建設(shè)項(xiàng)目，將在官方網(wǎng)站公示5 個(gè)工作日，其公示結(jié)果也將向社會(huì)公布，若無異議，則公示結(jié)果為今后項(xiàng)目資金分配的重要依據(jù)。

4.8 完善崗位管理

為切實(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后管理，使其符合老舊小區(qū)實(shí)際情況，以市場化的房地產(chǎn)服務(wù)、社區(qū)保障的物業(yè)管理，使其健康可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)業(yè)主自主管理等方式，進(jìn)行二次改造促進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展，以便于建設(shè)“有效管理”的機(jī)制。

5 結(jié)論

綜上所述，老舊小區(qū)改造是重中之重，也是熱門項(xiàng)目。相關(guān)部門需要進(jìn)一步加強(qiáng)政治意識(shí)、大局意識(shí)，全面貫徹落實(shí)國家有關(guān)政策，將老舊城區(qū)深化和評(píng)估實(shí)施效果落實(shí)到位，對(duì)比分析不同技術(shù)途徑開發(fā)效果，支持建立老舊小區(qū)改造長效機(jī)制，繼續(xù)推進(jìn)提高社會(huì)幸福感和利益感。