朱秋雨

2019年6月7日，一位女士在山上看手機(jī)，遠(yuǎn)處是首爾的住宅區(qū)

“買房加速了我的結(jié)婚計(jì)劃?！碧旖蛉死钌焊嬖V《看世界》。

在韓國的第四年，她與男朋友共同購置了一套建筑面積91平米、實(shí)際面積66平米的二手房。

房子總價(jià)6.7億韓元（約合人民幣360萬元）。首付由男女雙方家庭各出資一半，再辦理好2億多韓元的貸款。李珊在2021年8月拿到房子，與韓國男友裝修小家、登記結(jié)婚，在異國有根的日子終于來臨。

一切似乎按了加速鍵。李珊說，她與男友本來未將結(jié)婚提上日程。但是，看到2021年“首爾房價(jià)漲瘋了”，抱著“現(xiàn)在不買以后就更沒希望（成功買房）”的想法，兩人在該年上半年決意抓緊“上車”。

韓國的房價(jià)從疫情以來出現(xiàn)大幅上升態(tài)勢。據(jù)英國房地產(chǎn)咨詢公司Knight Frank12月發(fā)布的《全球住宅價(jià)格指數(shù)》報(bào)告，韓國住宅價(jià)格第三季度同比上漲23.9%，在其監(jiān)測的56個(gè)國家中漲幅排名第一。

吊詭的是，這樣的房價(jià)漲幅并非政府不作為的表現(xiàn)。文在寅政府就控制房價(jià)多次出臺(tái)嚴(yán)厲的政策，例如征收重稅、增加供應(yīng)計(jì)劃等。

控不住的房價(jià)，加劇了工薪階層的恐慌和不滿情緒，由此衍生韓國媒體過去一年報(bào)道的熱詞—心懷不滿的“MZ一代”，即1980年至2000年出生的一代，他們所在的社會(huì)失業(yè)率上升，房價(jià)也升至遙不可及的天際。

在東亞社會(huì)重視家庭的傳統(tǒng)下，人們對房產(chǎn)的投資充滿了極度的狂熱，世界各地都有中國的房產(chǎn)買家。我們采訪了幾位在海外買房的中國人，想從他們的買房故事中，理解不同國家和社會(huì)對房子的態(tài)度，以及，到底是什么促成一個(gè)地區(qū)高不可攀的房價(jià)。

在供不應(yīng)求的韓國房市，李珊買一套房只耗時(shí)一個(gè)月。她將這一舉動(dòng)稱為“被迫買房”。

2021年碩士剛畢業(yè)的她，切身感受到了韓國房地產(chǎn)的火熱。與男友在一起的三年間，她眼睜睜地看著眾多小區(qū)住宅的房價(jià)翻了一番。韓國房地產(chǎn)委員會(huì)官方數(shù)據(jù)顯示，2021年前十個(gè)月，韓國房價(jià)上漲了8.9%，已經(jīng)超過2020年一整年5.36%的升幅。

韓國的房價(jià)以首都為核心，輻射至周邊。官方數(shù)據(jù)顯示，首爾都市圈—首爾、京畿道和仁川的房價(jià)增長率達(dá)到12.5%，遠(yuǎn)超該都市圈2020年全年6.5%的增長率?！绊n國的地鐵連接首爾與周邊地區(qū)，”李珊解釋，“即使不住在首爾，也能通過地鐵上下班通勤?！?/p>

也正因如此，到首爾地鐵擠上下班高峰，她感受到人群“比國內(nèi)北上廣”還要多，“擠都擠不進(jìn)（車廂）”。

擠不進(jìn)去的還有在首爾等候新房的大軍。李珊和男友原計(jì)劃購買新房，但在韓國，現(xiàn)階段新房的購買都需要搖號，購房者無權(quán)選擇樓層和位置—全靠隨機(jī)抽簽。

“冷門地區(qū)一搖就中，但像首爾熱門地區(qū)不知道要等多久。”李珊說。經(jīng)考量，為了抓住機(jī)會(huì)買房，2021年4月，他們最終決意買二手房。

在韓國，現(xiàn)階段新房的購買都需要搖號，購房者無權(quán)選擇樓層和位置。

一個(gè)月內(nèi)，小兩口看了十幾套房，既有位于首爾城區(qū)的，也有首爾以外的仁川市、水源市的房源。幸運(yùn)的是，她最終選上了一套位于首爾北部道峰區(qū)的理想住宅。

她把這個(gè)過程叫作“淘”，她淘到了符合雙方經(jīng)濟(jì)條件的，且離地鐵站僅7分鐘的房子。

2021年8月，她在社交平臺(tái)上喜悅地分享了自己的選房秘訣：容積率越小越好;盡量選小區(qū)住戶多的;房子建成超過35年。

這些經(jīng)驗(yàn)看似都與國內(nèi)購房的思路相反：中國居住用地土地使用權(quán)有70年的產(chǎn)權(quán)，較新的二手房更受市場歡迎。而李珊的策略，是基于其希望購買的是二手房中潛在的“再開發(fā)”房。

所謂的“再開發(fā)”，她解釋：“韓國房子到達(dá)一定年限，經(jīng)過水質(zhì)、堅(jiān)固程度等綜合素質(zhì)的檢測以后，達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，便具備拆遷蓋新樓的資格?！焙唵蔚卣f，等于她在賭房子未來能否被拆遷。

首爾地鐵上下班高峰

泰國氣候濕熱，常年下雨，房子折損率高，當(dāng)?shù)厝瞬⒉粺嶂再I二手房。

上述技巧，都是她與男友在韓國社交平臺(tái)上看了幾十條購房視頻后總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。以容積率為例，她對記者解釋，挑選老房子的關(guān)鍵是要挑容積率低、樓間距大的小區(qū)，因?yàn)檫@符合政府拆遷的思路。“政府拆這些小區(qū)的好處是，可以在原有的地皮蓋比現(xiàn)在更多的樓?！?/p>

公開資料顯示，首爾的城市再開發(fā)包括重新開發(fā)老化建筑、改造城市結(jié)構(gòu)，從而促進(jìn)城市現(xiàn)代化。據(jù)韓聯(lián)社報(bào)道，2021年2月，韓國政府宣布將放寬建筑法規(guī)并支持城市的再開發(fā)項(xiàng)目，以便在未來四年內(nèi)將全國的新房數(shù)量增加到83.6萬套。

李珊說，新任首爾市長吳世勛曾在競選期間公開提出推動(dòng)類似計(jì)劃，這都成為了她選房的依據(jù)。

至今，李珊對極速買房的決定感到滿意。她算了筆賬：“最近的房價(jià)比起買時(shí)，差不多再漲了60萬。”

與火熱的東亞市場相比，東南亞投資圣地—泰國的房價(jià)則在疫情后經(jīng)歷腰斬。據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站DDproperty的數(shù)據(jù)，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，2021年第三季度曼谷住宅售價(jià)跌至2016年以來的最低，同比下跌11%。

房價(jià)雖然跌至新低，但并未影響泰國房產(chǎn)的銷量。據(jù)了解，機(jī)構(gòu)普遍渲染泰國房產(chǎn)投資有幾大優(yōu)勢：曼谷人口密度高，自帶人口紅利;有永久產(chǎn)權(quán)的泰國公寓價(jià)格低廉，大多免費(fèi)停車，升值空間大;2020年11月達(dá)成的RCEP，加強(qiáng)了中泰兩國聯(lián)系等。

“疫情以后，投資客多了不少?！遍L居在泰國的華人房產(chǎn)中介Edward對《看世界》表示。他說，泰國如今位于低谷的房價(jià)，加上人民幣兌泰銖匯率走高，反而吸引很多中國人入手，便于今后抄底。

2018年12月，泰國清邁水燈節(jié)游行

在泰國清邁市居住5年的中國人魷魚說，她近年收到很多朋友有關(guān)投資泰國房產(chǎn)的提問?；卮鹗且恢碌模撼亲宰?，她不認(rèn)為泰國房產(chǎn)有投資價(jià)值。

她給出的理由主要有兩個(gè)：泰國總?cè)丝谏?，房子升值?泰國氣候濕熱，常年下雨，房子折損率高，當(dāng)?shù)厝瞬⒉粺嶂再I二手房。

她有自己的親身經(jīng)驗(yàn)。2016年，她為了做旅游定制創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，只身一人來到清邁。一次偶然的經(jīng)歷中，她發(fā)現(xiàn)到清邁市中心的古城做民宿生意，回報(bào)率很高。于是，她在當(dāng)年分別花330萬泰銖、320萬泰銖買下兩套聯(lián)排別墅。

“土地面積120平方米，有花園和停車位，樓層面積70平米，共兩層?！彼貞?，這樣的別墅折合人民幣，每棟僅花費(fèi)60多萬元。

買下房子改成民宿以后，魷魚才發(fā)現(xiàn)泰國的房子“質(zhì)量很不好”。剛?cè)胱〔乓荒?，墻上開始掉皮，她逐漸學(xué)會(huì)自己使用材料補(bǔ)墻。最令她崩潰的還是屋頂?shù)穆┧??！斑@邊雨季很長，從每年五六月開始到十月，每天都下雨，而且是下很久的傾盆大雨，”她說，“一下雨就慘了。”

做民宿生意三年以后，魷魚發(fā)現(xiàn)同小區(qū)的一條巷子，至少有一半別墅都在做類似生意。她后來將別墅轉(zhuǎn)手—成交價(jià)和購買時(shí)的原價(jià)沒差太多，魷魚已經(jīng)感到幸運(yùn)，“有很多二手別墅都賣不出去”。

中介Edward也同意，他不推薦沒有經(jīng)驗(yàn)的“小白”購買泰國房產(chǎn)?！昂Ｍ夥慨a(chǎn)管理不易，需要跨越很多語言和跨國辦事的障礙。”

他同時(shí)對《看世界》坦言，自己在華人市中心Rama9區(qū)購置的一套35平米的公寓，租金能收至1.5萬泰銖（折合人民幣約2900元），“回報(bào)率至5.1%”。不過，拋除物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用，上述回報(bào)率變成4%左右，這并非為高的水準(zhǔn)。

魷魚多年居泰，見證了很多投資者“房子爛在手里”。她告訴《看世界》：“有一個(gè)最重要的原因是：外國人在泰國不被允許購買住宅，無論是聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅還是土地?！币胭徺I上述住宅，需要首先在泰國成立公司，且泰國人占股超過50%。

外國人唯一能買到的，便是眾多中介宣傳的，但物業(yè)費(fèi)高昂的公寓?！斑@一類型并不受當(dāng)?shù)厝藲g迎?！濒滛~說。

擁有一套房產(chǎn)代表安全感，但并不代表能一勞永逸地生活。在很多國家，房產(chǎn)反而是負(fù)擔(dān)—往后沉重的稅還會(huì)長期影響居民生活。

據(jù)權(quán)威媒體報(bào)道，美國的房產(chǎn)稅高昂，在部分地區(qū)甚至能占一個(gè)中產(chǎn)家庭收入的20%。而來自芝加哥大學(xué)哈里斯公共政策學(xué)院的研究報(bào)告顯示，2021年，房產(chǎn)稅成為了美國地方政府最重要的收入來源。

類似的房產(chǎn)稅在很多國家都會(huì)征收，但用途并不相似。在以美國為代表的歐美國家，房產(chǎn)稅多被用于當(dāng)?shù)厥姓?、社區(qū)的建設(shè)，反哺居民。因此，一般而言，房產(chǎn)稅越高的郡或者學(xué)區(qū)，治安、環(huán)境越好;反之，則是治安環(huán)境差、人員復(fù)雜的貧民窟。

但是，在韓國、日本等亞洲國家，征收房產(chǎn)有關(guān)的稅，則用于調(diào)整過熱的房產(chǎn)市場。李珊向記者抱怨，她的韓國公公婆婆每年還要為購買多年的老房子繳財(cái)產(chǎn)稅，這是源于該房子市價(jià)超過9億韓元（約合人民幣483萬元），需要為高出的部分繳納綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。

電影《寄生蟲》里的“ 半地下生活”

2021年，房產(chǎn)稅成為了美國地方政府最重要的收入來源。

據(jù)了解，韓國綜合不動(dòng)產(chǎn)稅最早在2005年起征，主要針對擁有一定數(shù)量房產(chǎn)的人征收。2021年6月起，為了打擊火熱的樓市，政府宣布，綜合房產(chǎn)稅稅率上調(diào)至1.2%～6%。

與此同時(shí)，韓國還針對二手交易的房屋，征收一系列嚴(yán)苛稅款，例如交易稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，同時(shí)還包括印花稅、契稅、教育稅等。

盡管以各種手段遏制房產(chǎn)交易，政府依然沒法平抑韓國普通人對房產(chǎn)的熱情。據(jù)韓國公民經(jīng)濟(jì)正義聯(lián)盟（CCEJ）的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月，文在寅政府在任的五年間，首爾公寓的均價(jià)飆升了兩倍多，平均每坪高達(dá)4309萬韓元，約合人民幣23.1萬元（注：1坪等于3.3平方米）。

這與文在寅上任時(shí)，大步流星地提出進(jìn)步綱領(lǐng)時(shí)所預(yù)設(shè)的截然不同。那時(shí)，他宣稱，要從根源上解決該國日益嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)不平等問題。

但在經(jīng)濟(jì)下行、房價(jià)飆升的韓國，一切像進(jìn)入惡性循環(huán)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，由于就業(yè)機(jī)會(huì)匱乏，“MZ一代”許多人通過大額貸款轉(zhuǎn)向股票和購房投資。2021年上半年，這一群體的信貸貸款攀升至38.7萬億韓元（約合人民幣207萬億元）。

房子成為了分隔韓國富人和窮人的最明顯標(biāo)志之一，獲獎(jiǎng)電影《寄生蟲》的場景如今正廣泛地上演—在韓國，有家庭住在位于山頂?shù)某F(xiàn)代住宅中，也有人擠在街邊的公寓，一下雨房子就會(huì)被淹。

責(zé)任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com