原凱敏 楊學(xué)峰

摘 要：隨著地價體系的不斷完善以及我國土地交易市場的不斷變化，各種不同地類不同權(quán)利的地價被要求盡快確定，這給還原利率的測算提出新的難題。該研究對集體建設(shè)用地和農(nóng)用地的還原利率測算方法進(jìn)行初步探討，并選擇樣點地塊進(jìn)行試驗，以地價的測算結(jié)果分析還原利率確定的合理性。

關(guān)鍵詞：還原利率;集體建設(shè)用地;農(nóng)用地

中圖分類號 F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-7731（2022）01-0112-03

Study on Calculation Method of Reduction Rate of Collective Construction Land and Agricultural Land

YUAN Kaimin1 ?YANG Xuefeng2

（1Hebei Jihua Land Planning & Design Co.， Ltd.， Shijiazhuang 050000， China; 2Shijiazhuang Land Planning and Design Institute， Shijiazhuang 050000， China）

Abstract： with the continuous improvement of the land price system， as well as the continuous changes in China land market， different types of land prices of different rights are required to be determined as soon as possible， which also puts forward a new problem in the calculation of Reduction rate. In this paper， we will discuss the calculation method of the Reduction rate of collective construction land and agricultural land， and select sample plots to carry out experiments， and analyze the rationality of the determination of the reduction rate based on the results of land price.

Key words： Reduction rate; Collective construction land; Agricultural land

1 研究背景

2014年12月，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議和中央政治局常委會會議，審議通過《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，賦予集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等權(quán)能，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地納入建設(shè)用地統(tǒng)一市場進(jìn)行公開交易。2017年7月，《國土資源部辦公廳關(guān)于加強公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)[2017]27號），提出“完善農(nóng)用地和集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價”，要求“有條件和有市場需求的地方，省（區(qū)、市）國土資源主管部門應(yīng)抓緊研究部署開展集體土地基準(zhǔn)地價制定工作”。2019年8月，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案，新土地管理法明確指出，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。隨著我國土地制度的改革，土地交易市場在不斷變化，地價體系也在不斷完善，特別是集體建設(shè)用地入市和農(nóng)用地三權(quán)分置的政策出臺，各種不同地類不同權(quán)利的地價被要求盡快確定。

收益還原法作為地價評估的主要方法，基本概念是在預(yù)期每年土地純收益的基礎(chǔ)上，將待估對象在未來每年的土地純收益以適當(dāng)?shù)倪€原率折算成評估期日收益總和的方法，適用于有收益亦或是擁有潛在收益的土地評估[1]。對于交易市場尚不活躍的集體建設(shè)用地和農(nóng)用地，收益還原法是眾多評估方法中比較適宜的一種。而利用收益還原法準(zhǔn)確測算土地價格的關(guān)鍵問題之一就是還原利率。還原利率是將土地純收益轉(zhuǎn)化為購買價格的比率，其實質(zhì)是一種資本的收益率，確定方法主要有4種：純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資收益率綜合排序插入法和綜合投資收益率法[2-3]。筆者將對集體建設(shè)用地和農(nóng)用地的還原利率測算方法進(jìn)行初步探討。

2 還原利率的測算方法

2.1 純收益與價格比率法 純收益與價格比率法，即選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與評估對象相似的交易實例，以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率，即租價比法[4]。對于建設(shè)用地，大部分樣點是房地一體的交易樣點，為測算土地價格，需要分別確定綜合還原率、房屋還原利率以及土地還原利率3個還原利率。但集體建設(shè)用地和農(nóng)用地土地交易市場剛剛起步，大多數(shù)為租賃樣點，買賣樣點極少，尚不足以支撐還原利率測算。

根據(jù)《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》（中估協(xié)發(fā)[2020]16號）文件，集體建設(shè)用地在缺乏適用的市場交易資料而選擇其他方法測算還原利率時，考慮交易主體的市場風(fēng)險偏好等影響，集體建設(shè)用地的還原率通常高于同區(qū)域、同類型國有建設(shè)用地，一般上浮比例不超過3個百分點。據(jù)筆者調(diào)查，多數(shù)估價師將其確定為1%左右。

對于農(nóng)用地來講，實踐中還存在3點問題：一是選用種植純收益進(jìn)行測算時，很難將土地資本收益和其他資本收益剝離開來;二是農(nóng)用地交易市場發(fā)育不足，土地價格缺失;三是土地純收益存在異議，主要原因是管理制度的缺乏導(dǎo)致農(nóng)用地的使用用途多變，比如耕地上種植園地、林地，甚至養(yǎng)殖，其收益差異性很大，以耕地的低價地租進(jìn)行流轉(zhuǎn)后獲取高產(chǎn)值、高收益的情況普遍存在，如何確定土地的純收益是個難題。因此選用純收益與價格比率法來確定農(nóng)用地的還原利率存在較大困難。

2.2 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法即在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險調(diào)整值作為還原率。無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會成本，一般取各時期定期存款利率或國債利率，或二者的加權(quán)值作為安全利率。風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補償，具體是對估價對象自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險補償。

集體建設(shè)用地由于入市政策剛出，大部分地區(qū)尚無經(jīng)營案例，可參考國有建設(shè)用地的風(fēng)險調(diào)整值進(jìn)行確定，考慮到集體土地市場尚不成熟，資金優(yōu)惠政策尚不明確，一般集體建設(shè)用地風(fēng)險調(diào)整值略高于當(dāng)?shù)貒薪ㄔO(shè)用地。需指出的是，宅基地作為村集體內(nèi)部的交易，其風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)低于商服和工業(yè)用地，且不得參照城鎮(zhèn)住宅進(jìn)行確定。

耕地可選用糧食產(chǎn)量多年平均波動系數(shù)（多年波動系數(shù)是指每年產(chǎn)量與多年平均產(chǎn)量的均差絕對平均值占多年平均總產(chǎn)量的百分比）、畝均農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值動態(tài)變率作為風(fēng)險調(diào)整值。園地由于前期投入大、收入小，一般2～5年才能實現(xiàn)收益，而且由于水果保鮮性要求高，若長時間不能售賣則受損大，市場銷售風(fēng)險影響大。自然災(zāi)害、病蟲害也有一定影響。因此園地的風(fēng)險調(diào)整值高于耕地。可將園地歷年平均產(chǎn)量的離均差視為風(fēng)險調(diào)整值。林地一般分公益林、生態(tài)林和經(jīng)濟林，由于公益林和生態(tài)林不存在土地交易情況，因此筆者所指林地指經(jīng)濟林，即有收益的、可流轉(zhuǎn)的林地，一般以苗圃、楊樹、桉樹等為主。經(jīng)濟林前期投入種植2～5年后可獲取收益。近幾年苗木市場波動較大，如國槐等樹種銷量變化較大，同時受自然災(zāi)害、病蟲害影響，故種植林地的風(fēng)險高于種植耕地。可將多年林木產(chǎn)品價格指數(shù)平均離差占平均值的百分比作為風(fēng)險調(diào)整值。

另外，承包經(jīng)營集體土地需面對多家多戶的生產(chǎn)關(guān)系，在管理上會較承包國有土地增加風(fēng)險性支出，因此集體土地的平均風(fēng)險率略高于國有土地，其還原利率也要略高。

2.3 投資收益率綜合排序插入法 投資收益率綜合排序插入法，即將社會上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高排序，制成圖表，根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的行業(yè)還原利率應(yīng)該落在哪個范圍之內(nèi)，從而確定出所要求取的還原利率。一般情況，可調(diào)查估價時點一年期定期存款利率、國債年利率、保險業(yè)中萬能險年平均利率、貸款年利率、各行業(yè)股票投資收益率等。根據(jù)高報酬率對高風(fēng)險的原則，建設(shè)用地還原利率應(yīng)高于一年期定期存款、國債、保險等固定利率，低于股票投資收益，且商服用地最高，宅基地最低。考慮到商業(yè)開發(fā)尚需向銀行進(jìn)行貸款，收益水平應(yīng)該高于貸款利率。農(nóng)用地還原利率應(yīng)高于一年期定期存款利率，且經(jīng)濟林收益最高、耕地最低。

2.4 綜合投資收益率法 ?綜合投資收益率是指考慮投資中的資金組合，對投資各資金分配的收益率進(jìn)行加權(quán)平均，求取總投資資金的收益水平。計算公式為：綜合資金收益率=自由資金收益率×自由資金在總投資中的比重+貸款利率×貸款占總投資中的比重+其他來源資金收益率×其他來源資金占總投資的比重。

3 案例分析

本次研究選用河北省某縣作為案例分析對象，該縣地處河北省東部，燕山余脈南麓和華北平原北部交接處。通過對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟數(shù)據(jù)、土地市場交易情況、集體建設(shè)用地交易情況、農(nóng)用地投入產(chǎn)出收益情況、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況等資料的搜集，最終選定安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資收益率綜合排序插入法、綜合投資收益率法綜合確定各類用地還原利率：集體商服用地、工業(yè)用地、宅基地的土地還原率分別為8.83%、6.08%、5.1%，國有耕地、園地、林地（經(jīng)濟林）還原利率為3.50%、8.5%、10.36%，集體耕地、園地、林地（經(jīng)濟林）還原利率為3.75%，9%，10.88%。

為驗證還原利率的合理性，選取了商服、工業(yè)、宅基地、集體耕園林、國有耕園林各3個宗地進(jìn)行了宗地評估。評估結(jié)果為商服用地價格342～579元/m2，工業(yè)用地價格220～239元/m2，宅基地價格205～278元/m2，集體耕園林價格10～18、11～22、16～24元/m2，國有耕園林價格13～19、12～21、18～25元/m2。并征詢宗地使用者及本村村民的意見，大部分認(rèn)為價格評估比較合理，符合心理預(yù)期和當(dāng)?shù)貎r格水平。

4 討論

根據(jù)本研究思路確定的還原利率與常規(guī)水平基本一致，具有一定合理性。但由于當(dāng)?shù)丶w土地、農(nóng)用地土地市場發(fā)育仍不成熟，測算過程中可參考的資料有限，不同權(quán)利不同地類風(fēng)險調(diào)整值、不同行業(yè)資金分配收益率等參數(shù)仍需進(jìn)一步論證核實。

參考文獻(xiàn)

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[2]惲建平，曹霞，曹天邦.農(nóng)用地土地還原利率的確定方法研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2007（03）：794-795.

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[4]張燕燕.農(nóng)用地定級估價方法研究——以溫江區(qū)為例[D].成都：四川師范大學(xué)，2009.

（責(zé)編：徐世紅）