白云龍

(北京瑞賽科技有限公司 北京 100012)

中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)自1979年開始已發(fā)展了40余年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。但在2002年后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始出現(xiàn)地產(chǎn)化趨勢(shì)，造成很多園區(qū)運(yùn)營(yíng)的短視化與形式化。直到2018年，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量發(fā)展模式后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)才真正受到廣泛關(guān)注和重視，設(shè)施設(shè)備類資產(chǎn)管理在園區(qū)運(yùn)營(yíng)中的作用與價(jià)值才真正得到重視。

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)

1.1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)涵

企業(yè)出于有利于自身發(fā)展的角度考慮，會(huì)自發(fā)靠近人才、技術(shù)、土地、市場(chǎng)等要素富集區(qū)，時(shí)間一長(zhǎng)，就在一片區(qū)域內(nèi)形成大量相關(guān)企業(yè)的集聚，而這種集聚效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化了這些要素的富集優(yōu)勢(shì)。但企業(yè)這種自發(fā)的聚集效率太低，聚集區(qū)內(nèi)環(huán)境雜亂無序，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間狹窄。1929年全球經(jīng)濟(jì)大蕭條后，凱恩斯對(duì)自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行反思，提出了宏觀經(jīng)濟(jì)理論，主張政府應(yīng)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用，區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論正是在此理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。

產(chǎn)業(yè)園是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論的產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)園區(qū)通常為政府劃定的一片區(qū)域，由政府制定統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，并制定具有吸引力的產(chǎn)業(yè)投資與發(fā)展政策，以加速產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。早期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以工業(yè)制造園區(qū)為主，1990年后，隨著新興科技產(chǎn)業(yè)的快速崛起，各類新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛出現(xiàn)。雖然全球各地園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)模式不盡相同，但仍有共同的成功要素：技術(shù)研究與開發(fā)、核心企業(yè)與產(chǎn)業(yè)集群、組織創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新。

1.2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)發(fā)展是中國(guó)各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的核心任務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要抓手，自1979年的蛇口工業(yè)區(qū)取得巨大成功后，各種開發(fā)區(qū)如雨后春筍般不斷出現(xiàn)。中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月，中國(guó)國(guó)家級(jí)和省級(jí)開發(fā)區(qū)數(shù)量為2728個(gè)，包括21家國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、168家國(guó)家級(jí)高新區(qū)、150家國(guó)家級(jí)海關(guān)監(jiān)管區(qū)、19家國(guó)家級(jí)邊境/跨境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。

由于我國(guó)地域廣闊，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展階段及特點(diǎn)也各不相同。整體來看，發(fā)達(dá)地區(qū)的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)數(shù)量更多，科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和先進(jìn)制造園區(qū)更多更實(shí)；中等發(fā)達(dá)地區(qū)，以地區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)制造園區(qū)為主，地產(chǎn)化的園區(qū)數(shù)量更多；欠發(fā)達(dá)地區(qū)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)多為低端制造加工、低附加值類行業(yè)，并且地產(chǎn)化的園區(qū)非常普遍。

園區(qū)地產(chǎn)化現(xiàn)象在中國(guó)非常普遍。2002年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，土地出讓金逐漸成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金的主要來源。由于住宅地產(chǎn)開發(fā)具有“短、平、快”及超高回報(bào)的特征，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)打著發(fā)展產(chǎn)業(yè)的名義，而實(shí)際干著房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)。各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中的絕大部分都將房地產(chǎn)作為其重要業(yè)務(wù)，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其介入房地產(chǎn)行業(yè)的主要方式。

1.3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)

1.3.1 運(yùn)營(yíng)管理主體日趨多元化

國(guó)內(nèi)早期產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)主體為地方政府，通常以園區(qū)管委會(huì)的形式存在，全面管理園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)管理及社會(huì)行政事務(wù)等工作。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及園區(qū)數(shù)量的增加，政府一把抓的園區(qū)單一化管理模式開始力不從心，地方政府在管委會(huì)之外成立專門的城市投資公司或園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，承擔(dān)園區(qū)開發(fā)建設(shè)和招商運(yùn)營(yíng)的具體實(shí)施。隨著開發(fā)區(qū)面積的不斷擴(kuò)容及中國(guó)產(chǎn)業(yè)資本力量的不斷增強(qiáng)，開發(fā)區(qū)的招商引資開始聚焦于大企業(yè)，落地項(xiàng)目規(guī)模越來越大，“園中園”模式開始成為主導(dǎo)，即開發(fā)區(qū)管委會(huì)或地方政府負(fù)責(zé)行政管理和開發(fā)區(qū)(大園區(qū))整體性規(guī)劃，城投公司或園區(qū)開發(fā)公司負(fù)責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)和園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，而具體的項(xiàng)目園區(qū)(小園區(qū))由投資商負(fù)責(zé)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

在園區(qū)地產(chǎn)化的過程中，還出現(xiàn)了一批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其大多投資運(yùn)營(yíng)一個(gè)“園中園”項(xiàng)目，少數(shù)具有實(shí)力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始向上發(fā)展，承擔(dān)地方城投公司或園區(qū)開發(fā)公司的角色，幫助政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理等工作，而作為交換，開發(fā)區(qū)在住宅或商業(yè)等配套土地方面給予支持或特殊政策。

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的主體類型日益呈現(xiàn)多元化和復(fù)合化的趨勢(shì)。

1.3.2 從園區(qū)管理向園區(qū)綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用巨大，各地競(jìng)相推出自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為爭(zhēng)奪有限的產(chǎn)業(yè)投資，各園區(qū)不斷拔高政策優(yōu)惠力度，導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的加劇。但產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策僅在企業(yè)發(fā)展初期能夠發(fā)揮較大價(jià)值，并不是企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。而且，純政策型園區(qū)更多吸引到的是投機(jī)型企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展并無助力。

國(guó)內(nèi)外對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的成功因素的研究表明，園區(qū)技術(shù)研究與開發(fā)基礎(chǔ)、核心企業(yè)與產(chǎn)業(yè)集群狀況、組織創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境是園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的三大核心要素。園區(qū)運(yùn)營(yíng)主體必須尊重市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，重視園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和科技創(chuàng)新，并從園區(qū)管理向園區(qū)綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變，更加強(qiáng)調(diào)對(duì)園區(qū)服務(wù)的提供和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的職能。

2 設(shè)施設(shè)備管理在園區(qū)運(yùn)營(yíng)中的重要性越來越高

2.1 房地產(chǎn)存量時(shí)代物業(yè)類資產(chǎn)管理價(jià)值凸顯

增量發(fā)展是從無到有，存量發(fā)展是從有到精。在城市住宅地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，大量城市基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)被建設(shè)起來，此類設(shè)施和資產(chǎn)大部分并未真正發(fā)揮其價(jià)值，反而成為地方政府或投資運(yùn)營(yíng)企業(yè)的巨大包袱。究其原因，主要在于存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)意識(shí)與能力不足。

早在2018年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始從增量發(fā)展時(shí)代進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，但存量運(yùn)營(yíng)制勝觀念并非立即得到認(rèn)同，存量運(yùn)營(yíng)管理的模式和方法也需要時(shí)間進(jìn)行探索。2018—2022年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷著漫長(zhǎng)的收縮調(diào)整陣痛，因銷售受挫，民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛債務(wù)違約，物業(yè)類資產(chǎn)管理卻迎來了歷史最佳發(fā)展時(shí)期，截至2022年5月底，上市物管服務(wù)企業(yè)數(shù)量已超過60家，總市值近萬億元。當(dāng)今，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重要性已深入人心，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已得到較大的實(shí)踐發(fā)展。

2.2 中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要真正的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)的子市場(chǎng)，在房地產(chǎn)增量發(fā)展時(shí)代的經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)與住宅地產(chǎn)相同：賣方為主要收入來源，產(chǎn)業(yè)大多只是賣房賣寫字樓的配套。雖然少數(shù)企業(yè)在個(gè)別產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)效果優(yōu)異，但在其大規(guī)模復(fù)制的過程中，因資源與精力投入的限制，絕大多數(shù)復(fù)制項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)極為失敗。究其原因，經(jīng)營(yíng)模式導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是被包裝的、不能持續(xù)的，在項(xiàng)目招商及開業(yè)時(shí)，服務(wù)內(nèi)容很豐富，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)非常高，各種承諾也很多，但當(dāng)開發(fā)商或運(yùn)營(yíng)方主要目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之后，為節(jié)約成本，園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平會(huì)很快大幅降低。更有甚者，很多工業(yè)園區(qū)要求入園企業(yè)在入園之時(shí)一次性繳納全部入園年限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，后期若有不足，再根據(jù)實(shí)際情況臨時(shí)分?jǐn)?，這不僅增加了入園企業(yè)的資金壓力，還讓他們處在服務(wù)關(guān)系中的被動(dòng)地位。由于缺乏持續(xù)穩(wěn)定的物業(yè)資產(chǎn)管理及相關(guān)基礎(chǔ)服務(wù)，很多優(yōu)質(zhì)的園區(qū)項(xiàng)目在數(shù)年之后就變得臟亂無序、設(shè)施設(shè)備故障頻發(fā)。

我國(guó)正處于產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，讓園區(qū)及其設(shè)施設(shè)備得到持續(xù)穩(wěn)定的良好運(yùn)維，在企業(yè)需要時(shí)運(yùn)行穩(wěn)定可靠，在企業(yè)閑置時(shí)及時(shí)處置變現(xiàn)，在企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)展時(shí)迅速找到最優(yōu)解決方案，在確保這些最根本的企業(yè)服務(wù)需求的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新整合并提供更多的產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容，才是存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)最需要的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

2.3 園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理已進(jìn)入整合服務(wù)時(shí)代

傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理模式自上而下，重點(diǎn)在于招商引資，其他服務(wù)皆圍繞重點(diǎn)展開，對(duì)招商引資有幫助的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先發(fā)展，沒有幫助的服務(wù)項(xiàng)目不發(fā)展或最低標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展，這樣發(fā)展起來的園區(qū)服務(wù)是缺乏體系且不可持續(xù)的。現(xiàn)代園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是以企業(yè)客戶為中心，在保障企業(yè)最根本的園區(qū)設(shè)施使用需求的基礎(chǔ)上，自下而上沿著企業(yè)需求層次向上進(jìn)行服務(wù)的整合，企業(yè)底層需求得到充分滿足后才會(huì)產(chǎn)生上一層次的需求。

雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)模式仍處于起步發(fā)展期，但已經(jīng)開始在很多方面顯現(xiàn)出巨大的社會(huì)價(jià)值。例如，促進(jìn)基礎(chǔ)服務(wù)的合理性與完善性、突出園區(qū)固定資產(chǎn)類設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)維以實(shí)現(xiàn)增值保值、多維度降低園區(qū)企業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合成本、提高園區(qū)入住效率降低入住難度、加強(qiáng)園區(qū)文化建設(shè)及提升園區(qū)管理信息化水平等。

3 當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理中存在的問題

3.1 簡(jiǎn)單套用普通設(shè)施設(shè)備的管理模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理與其他類別物業(yè)有很多不同，很多園區(qū)服務(wù)企業(yè)在制定設(shè)施設(shè)備管理方案時(shí)，有時(shí)會(huì)忽視了其特殊性，簡(jiǎn)單套用住宅物業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)等常見方案，導(dǎo)致園區(qū)管理與服務(wù)的錯(cuò)位及缺失，尤其是關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)不力，會(huì)給園區(qū)企業(yè)科研生產(chǎn)等工作造成不可挽回的巨大損失。

3.1.1 管理與服務(wù)對(duì)象不同

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，管理的對(duì)象是企業(yè)或業(yè)主投入的固定資產(chǎn)類設(shè)施設(shè)備，而服務(wù)的對(duì)象則是入駐該園區(qū)的各個(gè)企業(yè)及組織，服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)企業(yè)和組織提供的管理和服務(wù)，并不會(huì)具體到個(gè)人。各個(gè)企業(yè)及組織員工享有相關(guān)服務(wù)，但對(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)力及費(fèi)用繳納則由企業(yè)和組織統(tǒng)一負(fù)責(zé)，與個(gè)人并不發(fā)生關(guān)聯(lián)。另外，除服務(wù)機(jī)構(gòu)制定的管理規(guī)則之外，每個(gè)園區(qū)業(yè)主或運(yùn)營(yíng)方都會(huì)制定比較詳細(xì)的園區(qū)公約，要求每個(gè)入駐企業(yè)及其員工遵守。

3.1.2 服務(wù)收費(fèi)不同

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)類別和設(shè)施設(shè)備復(fù)雜狀況有很大不同，其服務(wù)管理成本中較大部分涉及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和能源支出，因而造成費(fèi)用構(gòu)成和收取方式的較大區(qū)別。例如，研發(fā)辦公類園區(qū)的收費(fèi)內(nèi)容與方式和商辦接近，通常會(huì)按租金的一定比率(即基準(zhǔn)費(fèi)率，通常用年度物業(yè)總費(fèi)用除以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)總面積)，年付、季付的皆有；工業(yè)物業(yè)的收費(fèi)通常也按基準(zhǔn)費(fèi)率乘以面積計(jì)算，但費(fèi)用收取方式大多要求入駐企業(yè)按入住年限一次性支付。綜上，園區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理因所涉及的內(nèi)容、成本等要比普通物業(yè)資產(chǎn)管理大得多，相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用也比普通物業(yè)高出許多。

3.1.3 管理與服務(wù)內(nèi)容不同

普通物業(yè)的管理工作主要是提供“四保一服”基礎(chǔ)服務(wù)，通常包括停車管理、垃圾分類、疫情防控等方面的內(nèi)容。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)除上述內(nèi)容之外，還需要提供一些與企業(yè)生產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)，如基礎(chǔ)施工與設(shè)施運(yùn)維、文化建設(shè)服務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)、投資決策服務(wù)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)合規(guī)性審查、生產(chǎn)安全審查等一系列內(nèi)容。不同的管理內(nèi)容決定了園區(qū)管理的思路、管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成、管理能力與管理資質(zhì)等方面的不同。筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)的體會(huì)是需要重點(diǎn)關(guān)注園區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理與維護(hù)，這是一切服務(wù)工作的基礎(chǔ)。

3.1.4 管理強(qiáng)制程度不同

目前的天眼系統(tǒng)主要側(cè)重于防汛抗旱水文氣象監(jiān)測(cè)信息和中短期降水預(yù)報(bào)信息的應(yīng)用，缺乏氣候特征監(jiān)測(cè)信息應(yīng)用。未來兩三年內(nèi)系統(tǒng)將陸續(xù)收集歷史和實(shí)時(shí)氣候特征監(jiān)測(cè)信息，建立氣候特征數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)氣候特征監(jiān)測(cè)信息查詢應(yīng)用和中長(zhǎng)期降水預(yù)測(cè)的制作應(yīng)用。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)各個(gè)企業(yè)的安全運(yùn)營(yíng)與持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)對(duì)整個(gè)園區(qū)產(chǎn)生一定的影響，園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理與使用規(guī)則通常會(huì)要求強(qiáng)制執(zhí)行。若園區(qū)企業(yè)或組織出現(xiàn)重大安全問題或隱患，或有企業(yè)極度不配合園區(qū)管理，都可能被采取罰款或清退等強(qiáng)制處罰措施。而其他物業(yè)類型的管理通常沒有這樣的權(quán)利。

3.2 忽視園區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性的影響

不同產(chǎn)業(yè)屬性的園區(qū)，其主流客戶對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)和設(shè)施設(shè)備管理的需求各有側(cè)重點(diǎn)，必須在對(duì)其精準(zhǔn)分析后，才能針對(duì)性地制定最合適的園區(qū)服務(wù)方案。

(1)生物醫(yī)藥類企業(yè)通常會(huì)涉及?；返牟少?gòu)與使用，此類園區(qū)的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)服務(wù)需要滿足安監(jiān)、環(huán)保等部門的管理要求，廢棄物管理也是園區(qū)服務(wù)的重要內(nèi)容。

(2)制造或物流園區(qū)中，安全生產(chǎn)是最重要的需求，不僅涉及消防安全管理、倉庫安全管理、園區(qū)24小時(shí)安全巡查，還包括關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備的安全管理。對(duì)于技術(shù)密集型的先進(jìn)制造園區(qū)或涉密涉軍類園區(qū)，信息安全管理也是重點(diǎn)。

(3)對(duì)于研發(fā)類或大學(xué)科學(xué)園區(qū)，研發(fā)人員大多需要完善的后勤服務(wù)保障，全方位的“保姆式”園區(qū)服務(wù)能大幅提高園區(qū)企業(yè)的生產(chǎn)效率。

(4)金融互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需要與全球保持實(shí)時(shí)信息互聯(lián)互通，很多關(guān)鍵設(shè)備的不間斷電力供應(yīng)及園區(qū)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)是其剛性需求。

(5)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開放型園區(qū)，園區(qū)內(nèi)通常配置商業(yè)休閑、文化體驗(yàn)等建筑設(shè)施，園區(qū)服務(wù)對(duì)象除了園區(qū)企業(yè)及員工外，還有很多外部消費(fèi)人群，園區(qū)文化氛圍及活動(dòng)管理是重要內(nèi)容。

3.3 忽視園區(qū)企業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)的影響

產(chǎn)業(yè)園區(qū)按企業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)可劃分為單一企業(yè)園區(qū)、總部基地、主題型園區(qū)和復(fù)合型園區(qū)，不同企業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)的園區(qū)其設(shè)施設(shè)備管理模式不同。

(2)總部基地通常定位為大型企業(yè)的區(qū)域總部或中型企業(yè)的總部，園區(qū)企業(yè)數(shù)量不多，每家企業(yè)在園區(qū)內(nèi)都擁有獨(dú)棟建筑或單獨(dú)區(qū)域的建筑群，該類園區(qū)通常會(huì)涉及大園區(qū)管理(偏重公共需求)+企業(yè)小園區(qū)管理(偏重企業(yè)個(gè)性需求)的雙層設(shè)施設(shè)備管理模式，大小園區(qū)管理服務(wù)的范圍與界面也是需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。

(3)主題型園區(qū)的企業(yè)結(jié)構(gòu)通常為少數(shù)的大中型企業(yè)和大量的中小型企業(yè)組成，大中型企業(yè)是園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的核心因素，但中小型企業(yè)是園區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的主要來源，傳統(tǒng)的園區(qū)服務(wù)通常偏重中小企業(yè)的共性需求，而大中型企業(yè)的特有需求往往無法被滿足。

(4)復(fù)合型園區(qū)通常不聚焦于單一產(chǎn)業(yè)鏈，大多為開放型園區(qū)，例如文化創(chuàng)意類園區(qū)或科學(xué)研發(fā)類園區(qū)。此類園區(qū)的企業(yè)組成通常全部為中小企業(yè)，還有一些消費(fèi)類商家。此類園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理通常還會(huì)涉及商業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。

3.4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)化程度落后

目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理，尤其是工業(yè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化工作滯后，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

3.4.1 行業(yè)整體標(biāo)準(zhǔn)化工作水平低

產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理仍處于探索階段，不同運(yùn)營(yíng)企業(yè)、不同園區(qū)都有自己的管理需求，都用自己的管理經(jīng)驗(yàn)作為園區(qū)的工作標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致不同園區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理水平難以客觀評(píng)價(jià)。另外，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)的行業(yè)門檻不高，傳統(tǒng)體制和地產(chǎn)增量時(shí)代的設(shè)施設(shè)備管理思維方式尚廣泛存在，園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理能力與服務(wù)水平參差不齊，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)意識(shí)薄弱，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化處于初級(jí)階段。

3.4.2 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系不完善

目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的市場(chǎng)化程度不高，導(dǎo)致專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)很少，整個(gè)行業(yè)缺少龍頭示范企業(yè)，也造成了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系的不完善。另外，當(dāng)前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)過程中，用戶企業(yè)及服務(wù)機(jī)構(gòu)的前期介入力度不足，造成很多園區(qū)設(shè)施設(shè)備在功能上的不協(xié)調(diào)、不平衡，這種情況同樣影響了標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展。

3.4.3 服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的重視不夠

提起標(biāo)準(zhǔn)化工作，大多企業(yè)會(huì)認(rèn)為自身的管理制度就能滿足標(biāo)準(zhǔn)化的需要，并未理解標(biāo)準(zhǔn)化可以給企業(yè)帶來的深遠(yuǎn)影響。

4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理高質(zhì)量發(fā)展策略

4.1 充分考慮園區(qū)類設(shè)施設(shè)備管理的特殊性，深入開展需求分析

不僅要充分認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在整體上的服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)責(zé)任權(quán)力等方面的特殊性，還要深入了解具體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性、設(shè)施設(shè)備特質(zhì)及企業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)造成的不同側(cè)重點(diǎn)，只有這樣才能制定具有針對(duì)性且高效合理的管理服務(wù)方案。

4.2 夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)前提下順著需求層次創(chuàng)新增值服務(wù)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)對(duì)象的需求具有層次，只有在充分滿足上一層次的需求后才會(huì)激發(fā)下一層次的需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理與服務(wù)工作只有重視這一客觀規(guī)律，才能規(guī)劃出行之有效的增值服務(wù)項(xiàng)目。

園區(qū)企業(yè)第一層為基本使用需求，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

園區(qū)企業(yè)第二層為高效便捷的需求，對(duì)應(yīng)硬件設(shè)施設(shè)備的全面升級(jí)。

園區(qū)企業(yè)第三層為便利周到的需求，對(duì)應(yīng)配套功能齊全。

園區(qū)企業(yè)第四層為尊重尊貴感受的需求，對(duì)應(yīng)園區(qū)文化與客戶情感的歸宿。

園區(qū)企業(yè)第五層為共生共榮的需求，對(duì)應(yīng)以人為本，資源共享。

在具體增值服務(wù)內(nèi)容方面，通常會(huì)涉及實(shí)物資產(chǎn)管理服務(wù)、特約定制服務(wù)、園區(qū)文化服務(wù)、行政創(chuàng)新服務(wù)和產(chǎn)業(yè)培育服務(wù)幾個(gè)方面。

4.3 重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)

服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)廣泛收集相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最佳實(shí)踐，深入研究不同類型園區(qū)設(shè)施設(shè)備管理的不同模式及服務(wù)內(nèi)容差異，針對(duì)不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)包括服務(wù)保障與服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)內(nèi)基于功能實(shí)現(xiàn)的各類事項(xiàng)和活動(dòng)，通常能直接體現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部管理水平和資源組織效率；還應(yīng)包括相關(guān)崗位工作規(guī)范，該標(biāo)準(zhǔn)基于企業(yè)治理形式而設(shè)立的工作崗位，能直接體現(xiàn)出企業(yè)在用標(biāo)準(zhǔn)開展工作。

4.4 對(duì)于大企業(yè)客戶應(yīng)單獨(dú)制定物業(yè)資產(chǎn)管理解決方案

服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)該跳出具體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，站在大企業(yè)整體需求的高度考慮綜合設(shè)施設(shè)備解決方案，具體項(xiàng)目解決方案僅為整體方案中的子部或?qū)嵗弧Ｒ驗(yàn)榇笃髽I(yè)通常具有廣泛分布在各地的多種類型的園區(qū)及企業(yè)基建資產(chǎn)，是企業(yè)文化最直接、最基本的反映形式，企業(yè)的生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、辦公設(shè)施、文娛設(shè)施、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)管理及后勤服務(wù)等都是企業(yè)形象和文化的窗口，具有共同文化及價(jià)值管理的大企業(yè)需要考慮分布式設(shè)施設(shè)備管理的統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性問題。