于2021年1月1日起施行的 《民法典》，引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的調(diào)整。其中，物權(quán)變動(dòng)生效的三種情形，與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)密切相關(guān)。

本文所稱物權(quán)變動(dòng)，指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅；所稱物權(quán)變動(dòng)生效的三種情形，指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記生效情形、登記對抗情形、不登記生效情形。

登記生效情形

登記生效，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力的主張和據(jù)此主張制定的法律制度。

依據(jù)《民法典》規(guī)定，登記生效有五類情形：一是依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀那樾危欢俏餀?quán)變動(dòng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；三是建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；四是抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；五是贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。

登記對抗情形

登記對抗，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，以當(dāng)事人的法律行為為生效的充分必要條件，是否登記不決定物權(quán)變動(dòng)的效力；未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人的主張和據(jù)此主張制定的法律制度。

先從形式邏輯視角看物權(quán)變動(dòng)的生效條件。一是充分不必要條件。簡稱充分條件。充分條件是事物的形成條件，是指如果有條件A，就必然有結(jié)論B；如果沒有條件A，未必沒有結(jié)論B，那么A就是B的充分不必要條件。比如，在啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的三大因素，依申請C登記、依囑托A登記、依職權(quán)D登記中，依囑托A是不動(dòng)產(chǎn)登記B的充分條件。這是因?yàn)椋灰杏嘘P(guān)國家機(jī)關(guān)的囑托A，就一定會有依囑托引發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記B；如果沒有有關(guān)國家機(jī)關(guān)的囑托A，未必沒有不動(dòng)產(chǎn)登記B——這是因?yàn)?，依申請、依職?quán)也可能啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記。簡言之，充分條件是指，有此則必有彼，無此是否有彼不確定。

二是必要不充分條件。簡稱必要條件。必要條件是事物的存在條件，是指如果有結(jié)論B，必然有條件A；如果有條件A，不一定有結(jié)論B，那么A就是B的必要不充分條件。比如，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第9條第1款規(guī)定，申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請書A，并提交身份證明C以及相關(guān)申請材料D。其中的登記申請書A，就是不動(dòng)產(chǎn)登記B的必要不充分條件。這是因?yàn)椋惶峤坏怯浬暾垥鳤，肯定不能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記B，提交了登記申請書A，能否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記B不確定—— 這是因?yàn)椋€須提交身份證明C以及相關(guān)申請材料D。簡言之，必要條件，是指無此則必?zé)o彼，有此是否有彼不確定。

三是充分必要條件。簡稱充要條件。充要條件，是指如果有條件A，就必然有結(jié)論B；如果有結(jié)論B，就必然有條件A，那么條件A就是結(jié)論B的充分必要條件。

綜上得出，《民法典》中有關(guān)登記對抗的相關(guān)規(guī)定如下。

互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，未經(jīng)登記，互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的，不得對抗善意第三人。

五年以上流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

筆者注意到，新修訂的《農(nóng)村土地承包法》的決定，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是將農(nóng)村集體土地“兩權(quán)”變?yōu)椤叭龣?quán)”，即“三權(quán)分置”，是指在原有的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)村土地承包權(quán)基礎(chǔ)上，增加了一項(xiàng)“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)”。需要注意的是，農(nóng)村集體承包土地的流轉(zhuǎn)，不是流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，而是流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。

地役權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，地役權(quán)合同，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

保留所有權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，出賣人對標(biāo)的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

需要注意的是，民法上的擔(dān)保，依其是否為《民法典》所明文規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為典型擔(dān)保與非典型擔(dān)保。近現(xiàn)代各國民法所規(guī)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，屬于典型擔(dān)保。非典型擔(dān)保，則是指由社會交易自發(fā)產(chǎn)生，而后逐漸被承認(rèn)、利用的擔(dān)保。主要包括所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保。

需要補(bǔ)充一點(diǎn)，《民法典》第641條規(guī)定的所有權(quán)保留制度中，出賣人在將出賣標(biāo)的物交付給買受人后，該標(biāo)的物的所有權(quán)仍然保留在出賣人手中，待買受人全部償付了價(jià)款或履行了其他約定義務(wù)后，標(biāo)的物的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移至買受人。因?yàn)樗袡?quán)保留未經(jīng)登記不得對抗善意第三人，從這個(gè)意義上說，《民法典》為不動(dòng)產(chǎn)登記又新增了一個(gè)登記類型。

租賃物所有權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，出租人對租賃物享有的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

不登記生效情形

不登記生效情形，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，不經(jīng)登記，直接依據(jù)法律條文的規(guī)定，或者生效法律文書、征收決定，或者已經(jīng)成就的事實(shí)行為生效。不登記生效情形包括以下八種法定事由。

國家所有的自然資源所有權(quán)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記生效。

物權(quán)變動(dòng)自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

《民法典》將《物權(quán)法》所稱“仲裁委員會”修改為“仲裁機(jī)構(gòu)”，將“自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”修改為“自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。

因繼承取得物權(quán)自繼承開始時(shí)發(fā)生效力?！睹穹ǖ洹返?30條規(guī)定：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力?！薄睹穹ǖ洹返?30條刪除了《物權(quán)法》第29條規(guī)定的“或者受遺贈(zèng)”。繼承屬于法律事實(shí)，受遺贈(zèng)屬于法律行為，兩者生效始期不同，不能混為一談。

建造或者拆除房屋自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，不經(jīng)登記生效。

夫妻法定共有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效?！睹穹ǖ洹芬?guī)定夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬，生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益，知識產(chǎn)權(quán)的收益，非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)，其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，不經(jīng)登記生效。

夫妻法定一方所有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)，一方因受到人身損害獲得的賠償或者補(bǔ)償，遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)，一方專用的生活用品，其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不經(jīng)登記生效。

夫妻約定所有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，男女雙方可以不經(jīng)登記，直接約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用《民法典》第1062、1063條的規(guī)定。

另外補(bǔ)充一點(diǎn)，《民法典》第1065條規(guī)定的是涉婚不動(dòng)產(chǎn)的“約定所有”制，第1062條、第1063條規(guī)定的是涉婚不動(dòng)產(chǎn)的“法定所有”制。《民法典》規(guī)定的涉婚不動(dòng)產(chǎn)“約定所有”的效力，應(yīng)高于該法規(guī)定的“法定所有”的效力。是否“約定所有”，是斷定是否“法定所有”的前提。

筆者認(rèn)為，在不動(dòng)產(chǎn)登記后的任何時(shí)點(diǎn)，夫妻雙方均可以再行書面約定，改變不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理當(dāng)事人申請時(shí)，對前述情形應(yīng)當(dāng)盡夠注意義務(wù)。也就是說，原來登記在夫妻一方所有的不動(dòng)產(chǎn)，可能已經(jīng)被夫妻雙方重新書面約定歸另一方所有，或者歸夫妻共有。換句話說，對于涉婚不動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬，不一定與夫妻雙方書面約定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬相一致。

不僅如此，《民法典》第1065條將《婚姻法》第19條第1款規(guī)定的“夫妻可以約定”修改為“男女雙方可以約定”，意在強(qiáng)調(diào)，《民法典》所稱婚姻，是指異性婚姻，非同性婚姻。

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得的從權(quán)利不因未辦理轉(zhuǎn)移登記無效。依據(jù)《民法典》規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響。

對物權(quán)不登記生效情形的限制

對普通不動(dòng)產(chǎn)的限制措施?！睹穹ǖ洹返?32條體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記的“連續(xù)登記原則”?！斑B續(xù)登記原則”包括兩層含義：第一，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)的其他登記；第二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記。

《民法典》第232條規(guī)定的“登記”，首先包括“宣示登記”，其次包括“處分登記”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的“宣示登記”，是指將效力已經(jīng)成立、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，昭示于人的登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的“處分登記”，又稱“設(shè)權(quán)登記”，是指基于法律行為，導(dǎo)致創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記。非基于法律行為，僅憑法律事實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人，處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由讓渡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方申請“宣示登記”，再由讓渡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方和取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方共同申請“處分登記”。

對涉婚不動(dòng)產(chǎn)的限制措施。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間“約定取得”或者“法定取得”的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記，自書面約定成立并且生效或者自法律規(guī)定的事實(shí)成就時(shí)發(fā)生物權(quán)效力。但是，取得該不動(dòng)產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方在登記前，不得對抗善意第三人；取得該不動(dòng)產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方處分該物權(quán)時(shí)，未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。