文｜廣東省國土資源技術(shù)中心 趙海強；城鄉(xiāng)院（廣州）有限公司 陳小燕

2016年起，我國開始進行不動產(chǎn)登記，根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的要求，對存量數(shù)據(jù)進行整合利用，構(gòu)建完善的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)信息查詢、信息共享、制度落實等工作奠定良好的基礎(chǔ)，促進不動產(chǎn)審批、交易等信息的收集和共享，并根據(jù)相關(guān)法規(guī)提供不動產(chǎn)信息查詢服務(wù)，為群眾辦證提供更多便利條件，使辦證效率進一步提升，避免信息孤島的問題。采用不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的方式，可以完善登記信息，有助于社會征信體系的構(gòu)建，為不動產(chǎn)交易提供更多安全保障。但在分散登記的過程中，很多數(shù)據(jù)存放比較分散，而且格式也各不相同，需要根據(jù)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范整合并建立數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)信息基礎(chǔ)管理平臺的日常運行提供更多數(shù)據(jù)信息。

1 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理的現(xiàn)狀

1.1 業(yè)務(wù)分析

目前，我國十分重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作，并且提出了明確的業(yè)務(wù)管理和落實方法，為不動產(chǎn)登記的規(guī)范化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)范化工作既是國土資源基礎(chǔ)性工作，也是服務(wù)保障工作，關(guān)系財產(chǎn)權(quán)保護、部門共享協(xié)同和下一步自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記等工作。不動產(chǎn)登記工作涉及的登記類型有很多，包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、預(yù)告登記等等[1]。雖然不同類型的登記在內(nèi)容上有所相似，但也存在決定性的差異，在登記的時候應(yīng)該多加注意、避免混淆。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)組成具體如圖1 所示。

圖1 不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)組成

1.2 數(shù)據(jù)分析

不動產(chǎn)登記的信息內(nèi)容較多，包括水域、房屋、林地等等，這些內(nèi)容與權(quán)屬、空間信息有很大的關(guān)系。例如，土地登記和房屋登記中涉及很多空間信息，雖然都需要進行詳細(xì)的記錄，但相比之下，土地登記對空間信息記錄的要求更加嚴(yán)格，不僅要準(zhǔn)確的標(biāo)注幾何特征，還要保障尺寸的精確度。此外，房屋登記應(yīng)該包含土地登記的內(nèi)容，有很多房屋都可能處在相同的土地范圍之中。與之相比，林地、草地等權(quán)利則在物權(quán)范圍內(nèi)，沒有與土地所有權(quán)銜接數(shù)據(jù)，所以經(jīng)常會出現(xiàn)相互矛盾的情況，不利于管理工作的落實。

1.3 信息系統(tǒng)

目前，各個行業(yè)都在向信息化方向發(fā)展，登記工作和管理工作都應(yīng)該采用信息化手段，充分發(fā)揮現(xiàn)代信息技術(shù)的作用，全面確保登記信息的準(zhǔn)確性。在信息化發(fā)展的過程中，可能會存在一些問題[2]，包括技術(shù)應(yīng)用不廣泛、應(yīng)用效果不明顯等等。尤其在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，信息技術(shù)還沒有廣泛普及，在登記過程中還采用傳統(tǒng)的登記方式，不僅數(shù)據(jù)精確性得不到保障，而且工作效率也比較低。

2 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作的難點

2.1 數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性較差

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合的過程中，經(jīng)常會遇到各類問題，進而增加數(shù)據(jù)整合的難度。目前，很多地區(qū)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫還沒有及時更新，登記數(shù)據(jù)沒有及時關(guān)聯(lián)到檔案數(shù)據(jù)中。因為很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟水平較低，所以可以投入的資源、人力有限，造成工作落實受到影響，存在現(xiàn)勢性差的問題，影響工作效率的提升。

2.2 房地關(guān)聯(lián)性較低

目前，很多地方都存在無法關(guān)聯(lián)的房地，難以進行落宗，部分地區(qū)存在有地?zé)o房、有房無地等問題，需要進行大量的實地勘察工作。不僅如此，在分散記錄的方式下，造成歷史信息比較散亂，很多位置并沒有進行清晰的記錄，造成登記混合空間信息難以相互關(guān)聯(lián)；一些土地證、房屋證并沒有保存在同一個人手中，使信息關(guān)聯(lián)的難度進一步加大。

3 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存量數(shù)據(jù)整合利用方式

3.1 存量數(shù)據(jù)分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落實之前，不同的登記資料分散在不同的登記之中，包括土地、林地、房屋等等，在市級、縣級國土資源、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門中分布，因此需要對相關(guān)數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化的整合，將分散的歷史登記信息集合在一起，包括土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域、林權(quán)等等，應(yīng)該將這些信息數(shù)據(jù)登記在同一個數(shù)據(jù)庫之中[3]。其中，存量數(shù)據(jù)包括三種，分別是：空間數(shù)據(jù)，也就是基礎(chǔ)地理信息、房屋分戶平面圖、宗海圖等數(shù)據(jù)信息，包括文字、圖片等多種形式；登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，包括權(quán)利人、權(quán)利、不動產(chǎn)單元信息、補充信息等內(nèi)容，對不動產(chǎn)單元歸屬變化過程進行了詳細(xì)的記錄，可以為行政審批、歷史追溯、不動產(chǎn)交易等工作提供依據(jù)；檔案數(shù)據(jù)，包括紙質(zhì)登記檔案資料，采用掃描的方式登記存儲，包括已有檔案系統(tǒng)數(shù)據(jù)和沒有電子化的數(shù)據(jù)。

3.2 登記數(shù)據(jù)整理入庫

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記存量數(shù)據(jù)整合利用的過程中，應(yīng)該先對數(shù)據(jù)現(xiàn)狀進行分析，根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)要求建立符合標(biāo)準(zhǔn)要求的數(shù)據(jù)庫，要重視本土化的處理。針對原本的業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，要做好遷移處理，主要包括土地登記圖形、房產(chǎn)分戶圖、檔案數(shù)據(jù)等內(nèi)容，應(yīng)該初步構(gòu)建基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)信息庫。要對遷移數(shù)據(jù)的質(zhì)量進行分析，要從完整性、一致性、記錄條數(shù)、特殊樣本幾個方面進行檢查，確認(rèn)是否存在引用外建、不同位置相同含義的數(shù)據(jù)是否一致、新舊數(shù)據(jù)庫記錄的條數(shù)是否一致、新舊數(shù)據(jù)庫的樣本是否一致。如果原本業(yè)務(wù)系統(tǒng)中登記的數(shù)據(jù)信息不夠全面，則需要先補錄業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)信息的完整準(zhǔn)確?？梢岳脵n案資料進行數(shù)據(jù)補錄，同時補錄業(yè)務(wù)、圖形等相關(guān)信息，主要做好土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理中產(chǎn)生信息、檔案等內(nèi)容的補錄，構(gòu)建完整的生命周期追溯體系，使數(shù)據(jù)庫可以充分應(yīng)用作用。如果歷史數(shù)據(jù)中存在無法進行提取和補錄的信息，在日常業(yè)務(wù)受理的過程中，使用樓盤表等數(shù)據(jù)信息時，可以以測繪結(jié)果為基礎(chǔ)，在業(yè)務(wù)落實的同時完成補錄、落宗的工作。例如，自然資源部要求加快推進不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合匯總并印發(fā)了《關(guān)于加快推進不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合匯交工作的函》，不僅健全了登記數(shù)據(jù)接入質(zhì)量工作機制，同時解決了錯誤報文修改不及時、重復(fù)上報、登記簿關(guān)鍵字段值為空等問題。對數(shù)據(jù)進行規(guī)范管理，強化信息網(wǎng)絡(luò)安全意識，全面落實安全風(fēng)險評估、等級保護等工作。為了保障數(shù)據(jù)接入質(zhì)量，還對不動產(chǎn)權(quán)證號、權(quán)利人名稱、受理時間等字段加強校驗。

對空間和非空間數(shù)據(jù)進行整合，并且增加數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性，明確宗地、幢基地、樓盤表、房屋之間的關(guān)系，建立邏輯關(guān)系信息圖，形成具體詳細(xì)的工件掛接關(guān)系表。在數(shù)據(jù)整合的過程中，可以使用宗地編號關(guān)聯(lián)宗地與不動產(chǎn)單元，不動產(chǎn)報表號則可以用于管理不動產(chǎn)和相關(guān)權(quán)利。此外，也可以采用業(yè)務(wù)號關(guān)聯(lián)不動產(chǎn)權(quán)利和登記過程，確保各項數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)性，使各項信息更加清晰完整，確保數(shù)據(jù)信息可以充分發(fā)揮作用。在數(shù)據(jù)整合利用的過程中，做好日常數(shù)據(jù)整合尤為重要，應(yīng)該保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確真實。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)落實數(shù)據(jù)整合工作，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)要求進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，不能隨意更改，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，可以記錄下來，在后續(xù)工作流程中進行修改。日常數(shù)據(jù)整合可以為相關(guān)工作提供便利，在日常工作中逐步記錄、修改，減少相關(guān)經(jīng)費的投入。但整合效率相對較低，可能會出現(xiàn)數(shù)據(jù)缺失時間過長的情況，針對此類情況，可以進行適當(dāng)?shù)墓ぷ髡{(diào)整。

4 結(jié)語

綜上所述，做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作對我國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有很大的幫助，在實際登記的過程中，應(yīng)該重視各項數(shù)據(jù)的整合利用。針對當(dāng)前數(shù)據(jù)整合中存在的問題，要采取有效的改進措施，提升數(shù)據(jù)整合利用的效率，為各項業(yè)務(wù)工作提供更多數(shù)據(jù)信息依據(jù)。