周蓉

摘要：在我黨新時(shí)期的指引下，確定了建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的規(guī)劃，激活農(nóng)村土地資產(chǎn)，保障農(nóng)村振興的用地需要。在實(shí)際工作中需要加強(qiáng)，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的深入性分析，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)確定不同方案的利弊，并在地區(qū)中進(jìn)行試點(diǎn)，逐漸的完善集體建設(shè)用地的使用權(quán)出讓模式，為后續(xù)工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本文論述了集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地;用地使用權(quán);使用權(quán)出讓;出讓方式

一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不同出讓方式的利弊和思考

（一）利弊分析

出讓主要是指出讓人選擇受讓人以及締結(jié)相對(duì)的合同方式，我國(guó)國(guó)有土地出讓方式中，以最初的協(xié)議到現(xiàn)在的拍賣和掛牌等不同的方式形成了完成的出讓規(guī)則和程序，這對(duì)于集體土地的使用來(lái)說(shuō)產(chǎn)生了較多的影響。

首先在初期建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式中，采取的是協(xié)議的方式，揭開(kāi)了我國(guó)土地市場(chǎng)化的趨勢(shì)，但是隨著國(guó)有土地市場(chǎng)的不斷完善，其弊端也在逐漸的顯露出來(lái)，其適用性已經(jīng)受到法律法規(guī)的嚴(yán)格限制。掛牌的出讓方式符合市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)格，能夠使得土地資源通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化性配置，并且還可以保證集體產(chǎn)權(quán)和個(gè)人的利益，使得整個(gè)工作能夠具備公開(kāi)和公平的特征，維護(hù)當(dāng)前市場(chǎng)秩序。協(xié)議出讓僅由出讓方和受讓方協(xié)商一致就可以進(jìn)行日常操作，整個(gè)手續(xù)非常的簡(jiǎn)單，但是在協(xié)議出讓過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)主體壟斷和主體單一的問(wèn)題，并且出讓價(jià)款等事項(xiàng)就由協(xié)商決定，而非取決于當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制。這在一定程度上導(dǎo)致出讓價(jià)格偏低或者土地價(jià)值很難顯示的問(wèn)題，造成了土地資源的浪費(fèi)。同時(shí)在協(xié)議出讓過(guò)程中不公開(kāi)特征是非常突出的，很容易會(huì)形成暗箱操作行為滋生嚴(yán)重的腐敗問(wèn)題，影響土地出讓市場(chǎng)的秩序。

其次，在招標(biāo)出讓方式方面結(jié)合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，考慮到投資者的資質(zhì)和信用等方面選擇最佳的受讓者，有利于保證土地出讓公平和公正，但是交易主動(dòng)權(quán)掌握在招標(biāo)人的手中。招標(biāo)程序的設(shè)計(jì)和具體招標(biāo)資格都由政府部門單方面確定，在這個(gè)出讓中缺乏有效的監(jiān)督，所以在招標(biāo)時(shí)很容易會(huì)出現(xiàn)串標(biāo)的問(wèn)題，或者政府內(nèi)定相對(duì)應(yīng)的投標(biāo)者，影響了整個(gè)招標(biāo)工作可以進(jìn)行。

再次，在實(shí)際工作中拍賣情況屬于市場(chǎng)化程度較高和競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的方式，能夠滿足公平公正方面的要求，全面的提高土地資源的利用率，充分彰顯出現(xiàn)代化的土地價(jià)值。但是在出讓時(shí)會(huì)出現(xiàn)反復(fù)出現(xiàn)，反復(fù)競(jìng)價(jià)和多次報(bào)價(jià)行為，很容易會(huì)出現(xiàn)非理性的競(jìng)拍，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)導(dǎo)致于地區(qū)地價(jià)的不斷上升，影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

最后屬于掛牌的方式，遵循價(jià)高者得的原則，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值的最大化，同時(shí)掛牌時(shí)間比較長(zhǎng)，允許多次報(bào)價(jià)能夠保證土地需求的合理滿足，并且通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)解決在以往工作中所暴露出來(lái)的問(wèn)題，但是整體的掛牌時(shí)間較長(zhǎng)，具體時(shí)間是由政府而確定的，這為后臺(tái)操作提供諸多的便捷。也會(huì)導(dǎo)致公平公正存在較大的隱患，影響了整體工作效率提升。

（二）啟示

在我國(guó)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式方面，不同的模式存在著各自的利弊，在實(shí)際工作中需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行精準(zhǔn)性的選擇，從而避免對(duì)后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響。在實(shí)際工作中需要根據(jù)具體土質(zhì)的優(yōu)勢(shì)考慮不同方式的利弊，之后，再根據(jù)其土地的特點(diǎn)來(lái)選擇最佳的方式和規(guī)則。在實(shí)際工作中政府容易出現(xiàn)壟斷的行為，并且還會(huì)對(duì)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生一定的干涉，所以在實(shí)際工作中需要加強(qiáng)對(duì)不同主體權(quán)力的全面提升，并且做到自律和公正，為后續(xù)出讓工作科學(xué)實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)還需要規(guī)范相對(duì)的規(guī)章制度，避免對(duì)后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響，以此來(lái)逐漸的規(guī)范整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展流程，提高最終的出讓效果和水平。在協(xié)議出讓方式上面程序操作非常的簡(jiǎn)單，對(duì)于其他出讓方式以規(guī)則為主要的支撐，根據(jù)實(shí)際情況編制相應(yīng)的文件發(fā)布相對(duì)應(yīng)的信息，這對(duì)于條件和能力的限制作用非常的突出，能夠體現(xiàn)出公平和公正的特點(diǎn)。因此在實(shí)際工作中需要根據(jù)程序公開(kāi)性的特征融入先進(jìn)的管理模式，從而保證市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的優(yōu)化策略

（一）因地制宜

為了實(shí)際集體用地使用權(quán)出讓方式能夠得到全面的優(yōu)化，在實(shí)際工作中需要貫徹落實(shí)因地制宜的原則，按照不同地區(qū)來(lái)確定最終的工作方式，避免出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)的問(wèn)題。在實(shí)際實(shí)施時(shí)需要做到科學(xué)合理和謹(jǐn)慎選擇，首先土地制度改革并不是一蹴而就的，需要和國(guó)有土地改革進(jìn)行相互的融合，并且按照市場(chǎng)的需求來(lái)提高后續(xù)工作的效果，在協(xié)議出讓方式方面要按照及土地的要求以及標(biāo)準(zhǔn)做好科學(xué)的材料和確定，并且根據(jù)提取情況來(lái)確定最終的協(xié)議方式。在實(shí)際工作中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)的要求以及標(biāo)準(zhǔn)，做好全面的把控，避免對(duì)后續(xù)的土地管理造成一定的影響，相關(guān)地區(qū)可以鼓勵(lì)采取掛牌的出讓方式進(jìn)行交易并且建立起具有競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展市場(chǎng)，等到集體土地制度逐漸完善之后，再確定協(xié)議方式適用范圍之后，再完善土地的出讓制度。不斷擴(kuò)大其使用的范圍，這樣一來(lái)可以使國(guó)有用地建設(shè)和市場(chǎng)需求進(jìn)行相互的匹配，避免在后續(xù)工作中存在諸多的影響因素。

（二）以權(quán)制權(quán)

在集體土地出讓時(shí)健全民主決策制度，并且還要受到這一地區(qū)人們的充分監(jiān)督，防止出現(xiàn)徇私舞弊和暗箱操作的行為。在實(shí)際工作中可以建立村民委員會(huì)，共同的表決土地的出讓，形成書面的表決同意書，這樣一來(lái)可以提高整體的民主管理效果。在后續(xù)工作中要建立相對(duì)集中的組織，或者是村委會(huì)形成良好的監(jiān)督和制約作用，防止出現(xiàn)濫用權(quán)力的問(wèn)題。其次還需要完善公示制度客觀信息公示渠道，保證農(nóng)民本身的知情權(quán)，不斷的提高整體的監(jiān)督效果，在后續(xù)工作中可以建立獨(dú)立的村內(nèi)監(jiān)督管理體系，加強(qiáng)不同主體之間的監(jiān)督，將農(nóng)民享有監(jiān)督權(quán)落實(shí)到實(shí)處。通過(guò)權(quán)力之間的制約來(lái)提高后續(xù)的管理效果，保證農(nóng)民各項(xiàng)利益的基本實(shí)現(xiàn)，防止出現(xiàn)損傷利益的行為。

（三）統(tǒng)分結(jié)合

在統(tǒng)分結(jié)合中主要是為了實(shí)現(xiàn)利益主體的分離，防止出現(xiàn)損傷利益的行為，在各地實(shí)踐中要根據(jù)建設(shè)用地的出讓方式，建立專業(yè)性較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)常的監(jiān)督以及管理，避免對(duì)后續(xù)工程建設(shè)產(chǎn)生一定的影響。與此同時(shí)，還需要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)集體用地和國(guó)有土地的同步進(jìn)行，在基層管理部門中需要建立完善的操作主體，并且還要由村集體經(jīng)濟(jì)來(lái)確定最終的工作模式，建立統(tǒng)一的交易平臺(tái)，比如對(duì)于招標(biāo)和掛牌出讓要做好相關(guān)事宜的精準(zhǔn)性確定，建立針對(duì)性較強(qiáng)的組織形式之后，在網(wǎng)站中進(jìn)行全面的公開(kāi)，自覺(jué)接受來(lái)自人民的監(jiān)督，防止在后續(xù)出讓時(shí)存在一定的干擾因素。另外還需要掛靠國(guó)有土地系統(tǒng)的使用平臺(tái)，由政府部門進(jìn)行統(tǒng)一的管理，方便資源優(yōu)化性配置，節(jié)約不必要資源的浪費(fèi)。另外還需要尊重普通組織本身的知情權(quán)，獲取重要的信息，為后續(xù)出讓方式的確定和管理模式優(yōu)化奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

結(jié)束語(yǔ)：

在進(jìn)行集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式確定方面，要根據(jù)集體土地市場(chǎng)的發(fā)展方向和土地本身的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地制度不斷改革，同時(shí)還要選擇正確的信息交流方式，明確各個(gè)出讓方的實(shí)施條件以及程序，考慮不同出讓方式的利弊，這樣一來(lái)可以統(tǒng)籌好農(nóng)村的土地資源，彰顯出土地資源的價(jià)值，滿足建設(shè)用地入市的改革需要。

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