徐映雪

案 例

A公司申請辦理一棟幼兒園教學(xué)樓的首次登記，要求將該樓登記在公司名下。經(jīng)核查，該幼兒園為小區(qū)配套幼兒園，能否直接為A公司辦理登記？

分 析

近年來，小區(qū)配套幼兒園成為人們購房時(shí)考慮的重要因素，因此幼兒園歸屬引發(fā)的訴訟也逐漸增多，出現(xiàn)了不同的聲音，而各地法院作出的判決也不盡相同。

2019年1月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于開展城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理工作的通知》第2條規(guī)定：“已建成的小區(qū)配套幼兒園應(yīng)按照規(guī)定及時(shí)移交當(dāng)?shù)亟逃姓块T……有關(guān)部門要按規(guī)定對移交的幼兒園辦理土地、園舍移交及資產(chǎn)登記手續(xù)?！蔽募雠_后，有觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)配建幼兒園應(yīng)直接首登給當(dāng)?shù)亟逃姓块T。那么，首次登記時(shí)配套幼兒園的權(quán)利主體到底是誰？

這一問題之所以困擾登記機(jī)構(gòu)，主要是因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”但對于小區(qū)配套幼兒園是否屬于“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施”，登記機(jī)構(gòu)無法予以認(rèn)定。

對此問題，有些地區(qū)出臺了相關(guān)規(guī)定，要求市、縣人民政府在土地供應(yīng)時(shí)，需在土地出讓前置條件意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或劃撥決定書等文件中，對配套幼兒園建成后的產(chǎn)權(quán)歸屬、建設(shè)要求、管理使用單位、交付方式等內(nèi)容予以明確，如河南、福建、廣東等地。

針對此前是否有約定，或約定不明確的情況，各地登記機(jī)構(gòu)存在不同的觀點(diǎn)與做法，主要包括以下幾種。

觀點(diǎn)一，應(yīng)按照“誰投資、誰所有”原則，如無明確約定的，開發(fā)單位作為幼兒園的土地使用者、投資者和建設(shè)者，通過依法建造房屋的方式取得幼兒園的所有權(quán)，同時(shí)，享有收益權(quán)。

觀點(diǎn)二，應(yīng)歸全體業(yè)主共有，因配套幼兒園提升了開發(fā)商開發(fā)地產(chǎn)的檔次，也無形中提高了房屋的價(jià)格，業(yè)主在購房時(shí)已經(jīng)分?jǐn)偭诉@部分的成本。

觀點(diǎn)三，應(yīng)核查幼兒園的建設(shè)費(fèi)用是否已計(jì)入房價(jià)成本，計(jì)入成本則說明業(yè)主的購房款中已包含了此項(xiàng)費(fèi)用，建設(shè)成本由業(yè)主分?jǐn)?，所有?quán)應(yīng)歸業(yè)主所有;未計(jì)入成本則說明此項(xiàng)費(fèi)用是由開發(fā)單位自行負(fù)擔(dān)且單獨(dú)核算的，所有權(quán)歸開發(fā)單位所有。

觀點(diǎn)四，只要約定需將幼兒園移交當(dāng)?shù)卣块T的，就應(yīng)首次登記給轄區(qū)教育部門。如登記給其他權(quán)利人后遲遲不配合辦理移交，就會涉嫌造成國有資產(chǎn)流失。

筆者認(rèn)為，觀點(diǎn)一、二均缺乏辦理依據(jù)，直接進(jìn)行登記可能會面臨登記錯(cuò)誤涉訴賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。觀點(diǎn)一未充分考慮投資建設(shè)的成本構(gòu)成，幼兒園有可能屬于住宅的配套公共建設(shè)設(shè)施，如其投資建設(shè)費(fèi)用已被業(yè)主分?jǐn)?，則可認(rèn)為業(yè)主對幼兒園進(jìn)行了間接投資，權(quán)屬直接登記給開發(fā)單位不合理。觀點(diǎn)二沒有認(rèn)識到業(yè)主并非必然分?jǐn)偭擞變簣@的建設(shè)成本，到底是誰出資，需要進(jìn)一步核查。至于觀點(diǎn)三則具有一定借鑒意義。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》9.1.4規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)……申請材料是否已明確建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等的權(quán)利歸屬?！睋?jù)此，開發(fā)單位如申請小區(qū)配套幼兒園的首次登記，申請材料必須明確該幼兒園是否屬于“其他公共場所、公用設(shè)施”。能說明此情況的材料可以有多種形式。如觀點(diǎn)三，由物價(jià)局出具小區(qū)商品房銷售的價(jià)格構(gòu)成，也可由有關(guān)部門認(rèn)可的建設(shè)成本核算資料或幼兒園建設(shè)出資是否進(jìn)行單獨(dú)核算的證明等。至于觀點(diǎn)四，雖然能避免國有資產(chǎn)流失，但將小區(qū)配套幼兒園登記給教育部門，會出現(xiàn)土地、規(guī)劃等申請材料的主體與登記主體不一致的情況。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第33條規(guī)定，首次登記的申請人應(yīng)是國有建設(shè)用地的使用者與房屋的建造者，即開發(fā)建設(shè)單位。

綜上，不能直接登記給A公司，應(yīng)先核查該宗地《土地出讓前置條件意見書》《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等文件中有無明確約定。有約定的從其約定，未約定或約定不明確的，再通過核查商品房銷售價(jià)格構(gòu)成或建設(shè)成本等來綜合判斷幼兒園的權(quán)利主體。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）