吳 濤 青島和達創(chuàng)信置業(yè)有限公司

蓋 娟 青島市嶗山區(qū)金家?guī)X街道辦事處

1 前言

成本管控是一個企業(yè)管理的首要內(nèi)容，務(wù)必要實現(xiàn)成本的可控，才能讓企業(yè)在當前的經(jīng)濟社會發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。如果對房地產(chǎn)企業(yè)的成本有效的管控，那么就能夠提升企業(yè)在市場中的經(jīng)濟地位和競爭水平，進而為提高企業(yè)的利潤提供了一個便捷有效的途徑。經(jīng)濟全球化影響下的今天，一個企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的主要影響因素就是成本管理模式。就現(xiàn)在我國的情況看來，半數(shù)以上的企業(yè)仍然存在著成本管理和成本管控方面所對應(yīng)的問題，這會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙，不利于企業(yè)提高利潤。本文主要圍繞成本管控的重要性以及成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性展開論述，然后根據(jù)成本管理、管控在當今存在的疑問與其在發(fā)展中的難題提出相應(yīng)解決問題的對策[1]。

2 成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

2.1 良好的成本管控有助于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理目標

成本管理可以幫助企業(yè)更好的經(jīng)營，給企業(yè)帶來更多的好處。因為它既可以對企業(yè)現(xiàn)在的工作進行衡量，還能指明日后的發(fā)展方向?，F(xiàn)如今的社會形勢，一般企業(yè)都是以取得更多的利益為目的，這樣公司在成本管理工作進行時，就需要消除掉那些危害管理工作進行的因素，才能保證企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中降低成本支出。由于市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，使得企業(yè)在經(jīng)營過程中會產(chǎn)生來自同行的壓迫，為企業(yè)的前進增加了困難。成本管理立足于當代的經(jīng)濟市場，需要制定更好更完善的成本管理方案，加強成本管理制度和體系，對各項資源進行合理的安排，要實時關(guān)注日常的管理狀況和競爭者的狀況。

2.2 管控成本是市場制高點的重要組成部分

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，當前，國內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的競爭越來越嚴重，國家對房地產(chǎn)制定了一些改革的方案，這些改革方案給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也帶來了不小挑戰(zhàn)。銷售與房地產(chǎn)成本的區(qū)別是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。近幾年，我國不惜一切代價用各種方法來調(diào)控市場房價的變動，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過對房屋的銷售，取得的收入來完成經(jīng)濟效益，想更好地完成經(jīng)濟效益就要實行成本管控這種最為成功和有利的形式。面對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本管控的有效方面，深刻領(lǐng)悟到了成本管控對于房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要性，不僅使開發(fā)成本降低了，也使得企業(yè)有了很好的效益，雙方面得到了提升[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

3.1 施工材料管理不善，浪費現(xiàn)象嚴重

在房地產(chǎn)施工的各個程序中，減少材料成本是優(yōu)化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心應(yīng)該放在如何科學地儲存和掌握材料成本。然而就目前狀況來講，房地產(chǎn)企業(yè)材料的成本管理存在著弊端。施工中材料損耗情況常常與許多因素有關(guān)，也許是因為材料采購方式不對，材料儲存方法不當，更有可能是工作人員對其材料的性質(zhì)不夠了解，對材料管理不夠重視，所以無法掌握各類材料管理的適當辦法，也就造成嚴重的材料損耗問題。同時在施工過程中，當建設(shè)的房屋在一些較為偏遠的地區(qū)時，正因為地理條件問題運輸時間的延遲，在材料輸送過程中必然會造成材料損耗，所以盡量在運輸材料前做好一切降低材料損耗的措施。由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏事前的準備，運輸方案制定不夠詳細，在其過程中也會出現(xiàn)一定量的消耗。當施工原材料運送完畢后，也可能因為不正確的管理方法，導致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設(shè)過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現(xiàn)象越來越嚴重[3]。

3.2 施工設(shè)計的隨意變更，忽視質(zhì)量成本管理

通常在房地產(chǎn)企業(yè)的施工階段，導致工程成本突然變化的原因之一是設(shè)計隨意變更。設(shè)計費用屬于前期工程費，而前期工程費占整個成本構(gòu)成的5%甚至更多，變更原因復雜多變、規(guī)律難尋，有的是因為銷售的需要，有的是因為圖紙質(zhì)量方面的問題，給現(xiàn)場實施管理造成很大難度。所以說控制設(shè)計隨意變更是施工階段降低成本的一個重點。與此同時，對房地產(chǎn)企業(yè)自己本身也沒有真正意識到質(zhì)量成本是什么。輕視工程質(zhì)量會給公司帶來的莫大的經(jīng)濟損失，甚至引發(fā)生命安全。公司為了盈利會在材料方面進行控制，偷工減料甚至采購質(zhì)量成本較差的原材料。如果一直持續(xù)下去，企業(yè)的業(yè)務(wù)會逐漸變少，未來盈利也會變得不樂觀[4]。

4 基于招投標視角的房地產(chǎn)項目成本管理的控制措施

4.1 設(shè)計標準化，盡量減少非標定制產(chǎn)品的招標

為了減少房產(chǎn)公司的投標成本，應(yīng)重視設(shè)計標準化，盡可能減少非標定制產(chǎn)品的投標。擬招標的物料須事先確定，以確保在招標前符合有關(guān)標準。這樣可以有效地提高成本控制能力。

4.2 集中采購，盡可能事先批量下單

房地產(chǎn)企業(yè)需要在材料、設(shè)備、營銷等多個領(lǐng)域進行采購，將產(chǎn)品質(zhì)量、項目工期、產(chǎn)品類型和成本控制難點結(jié)合起來，有助于完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的采購過程中，也需要通過成本控制來控制同類商品的采購?？梢詭椭髽I(yè)優(yōu)化物資采購管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)對物資采購成本的管理水平和控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目成本管理過程中，應(yīng)加強對房地產(chǎn)項目成本的管理，對房地產(chǎn)項目成本進行合理估算和系統(tǒng)分析，以利于房地產(chǎn)項目資金鏈的合理管理和控制。有效地估算房地產(chǎn)項目成本和合理的預算管理控制，可以有效地幫助企業(yè)進行適當?shù)某杀竟芾?，確保企業(yè)的資金鏈不會出現(xiàn)問題，同時可以有效地緩解房地產(chǎn)企業(yè)之間在資金方面的矛盾，從而更好地控制和管理房地產(chǎn)項目的成本[5]。

4.3 優(yōu)化項目成本估算及預算管理

加強工程造價管理對控制房地產(chǎn)工程造價具有十分積極的作用。它不僅可以有效地控制和管理工程項目的資金鏈，緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的各種矛盾，還可以實現(xiàn)企業(yè)約束機制的建立，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的合理監(jiān)管。不僅可以通過實施有效的財務(wù)管理方法，還可以促進企業(yè)激勵機制的科學建立，調(diào)動員工在平時工作過程中的積極性。

4.4 完善招投標審核管理過程

在工程建設(shè)過程中，各種材料和設(shè)備的成本約占總成本的十分之七。在工程實際施工中，有效控制建材成本是一項重要任務(wù)。在確定項目成本目標時，首先應(yīng)明確采購的權(quán)限和方式、材料的具體分類范圍、項目的分包和總承包，以確定材料是屬于甲供應(yīng)、乙供應(yīng)，還是固定一方供應(yīng)。二是完善招投標工作的基本流程。逐步完善合同的簽訂、校準、投標詢價和資質(zhì)審查等基本程序。堅持公平、公開、公平的原則選擇承包商，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)降低成本的最終目標。同時，將所有供應(yīng)商信息建立成一個信息庫，明確公司的戰(zhàn)略合作伙伴。這樣不僅可以解決供應(yīng)不穩(wěn)定、質(zhì)量不高的問題，而且可以得到戰(zhàn)略合作公司的采購價格。嚴格遵守基本程序及合約，以控制工程進度。仔細審核每個施工單位的進度報告以及節(jié)點付款情況，當公司財務(wù)部門確認后才能付款。如果一個項目的合同進度付款累計達到所簽合同價值的85%，則停止付款，以確保在結(jié)算時采取主動行動。

房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工中，需要對房地產(chǎn)項目招投標審計管理過程進行完善，這也是建材成本控制的重要內(nèi)容之一。招投標管理和考核需要制定合理的合同簽訂、標書確定、資格評審和標書查詢的標準程序，以便于房地產(chǎn)企業(yè)在招標過程中選擇承包商，利用市場競爭有效降低成本，確保房地產(chǎn)企業(yè)在公平、公正選擇承包商的同時有效控制成本。完善招投標管理和考核管理，可以有效地體現(xiàn)企業(yè)成本管理控制的重要性，幫助企業(yè)有效地降低成本產(chǎn)出，幫助企業(yè)更好地發(fā)展，增加企業(yè)的利潤，提高企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。完善招投標管理和考核管理，有助于企業(yè)完善自身的管理體系，提高自身的管理能力，增強自身的綜合能力[6]。

4.5 注重完善采購招標管理信息平臺

資訊科技的進步大大提高了工作效率。在房地產(chǎn)采購招標管理中，關(guān)鍵內(nèi)容是實現(xiàn)信息管理平臺的建設(shè)，利用互聯(lián)網(wǎng)的高效性和連通性，全面了解投標公司，從而選擇合適的投標公司，有利于提高采購招標管理水平，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。在工程采購招標過程中，由于采購招標周期長、覆蓋面廣，實時監(jiān)控可以有效地減少各種負面因素，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平[7]。

4.6 做好工程量清單

在工程采購招標過程中，中標必須降低工程造價，降低工程造價必須加強建設(shè)項目各環(huán)節(jié)的造價控制，工程量清單是整個建設(shè)項目的核心，也是工程采購招標的基礎(chǔ)，也是投標人報價的主要來源，做好工程量清單，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制水平。綜上所述，要加強房地產(chǎn)項目采購招標管理，從各個方面著手，注重采購招標管理方法，才能有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本。

5 結(jié)束語

成本管理不但可以增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，還可以保障企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)企業(yè)當前運用一系列方法減少成本，達到有效果成本管理的目的，保障企業(yè)向更好的方向發(fā)展。本文通過一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀，提出了一些問題及相應(yīng)的應(yīng)對措施，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展有一定的參考意義。對企業(yè)的管理要對外加強市場調(diào)研，研究競爭對手和本行業(yè)發(fā)展趨勢。