劉建民

（泰州市君信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，江蘇 泰州 225306）

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展是建立在房地產(chǎn)事業(yè)的不斷蓬勃向上的過(guò)程中的。尤其是近些年來(lái)人們對(duì)于房屋建設(shè)的質(zhì)量要求變得越來(lái)越高。無(wú)論是二手房還是新房，房屋質(zhì)量的評(píng)估結(jié)果成為人們開(kāi)始關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)評(píng)估能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行更加明確的量化分析，使固定資產(chǎn)以數(shù)字形式進(jìn)行展現(xiàn)，方便定價(jià)和交易。整個(gè)評(píng)估作業(yè)對(duì)于技術(shù)性的要求較高，如果缺少必要的技術(shù)手段，就很容易出現(xiàn)評(píng)估失誤的情況，甚至影響相關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)利益，因而一定要高度注重評(píng)估工作的落實(shí)。但是結(jié)合目前的評(píng)估市場(chǎng)我們可以看到，評(píng)估行業(yè)存在一些問(wèn)題導(dǎo)致與房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生脫節(jié)，為了能夠更好地促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展我們需要對(duì)目前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出對(duì)應(yīng)的解決方案。

一、關(guān)于房屋評(píng)估工作的概述

房屋評(píng)估的全稱(chēng)即房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是針對(duì)目前市場(chǎng)上掛出的房地產(chǎn)進(jìn)行合理、科學(xué)的價(jià)格評(píng)估，從而使其所具有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值更具合理性。目前從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的人員只需要具備兩證，一是《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》二是《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，具備這兩個(gè)資格證書(shū)就可以進(jìn)入到估價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行工作。在遵循估價(jià)程序的基礎(chǔ)上采用對(duì)應(yīng)的估價(jià)技術(shù)，結(jié)合目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情，綜合分析對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各類(lèi)因素之后，得出一個(gè)在特定時(shí)間區(qū)間內(nèi)的合理價(jià)格，該價(jià)格并非絕對(duì)值它是基于所有因素綜合之后的一個(gè)推測(cè)和判斷[1]。所以該價(jià)格在本質(zhì)上也并非定價(jià)估值，這是一個(gè)既需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)有需要技術(shù)支持的評(píng)估過(guò)程，它需要結(jié)合市場(chǎng)波動(dòng)、科學(xué)分析、估值藝術(shù)以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

二、目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展

步入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展與此同時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也逐步成熟和完善起來(lái)。當(dāng)然這個(gè)結(jié)果離不開(kāi)相關(guān)行業(yè)與評(píng)估工作人員的奮斗和努力。目前，針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的法律法規(guī)，在規(guī)章制度的規(guī)范作用下，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在執(zhí)業(yè)資格的認(rèn)證方面也變得更加規(guī)范有序。而且為了能夠讓房地產(chǎn)的評(píng)估工作更加準(zhǔn)確、可信，行業(yè)內(nèi)還專(zhuān)門(mén)制定了一套針對(duì)性的評(píng)估法律和評(píng)估程序，從根本上提升了評(píng)估服務(wù)工作的水平，同時(shí)也避免了房地產(chǎn)在交易過(guò)程中出現(xiàn)的虛假報(bào)價(jià)以及偷稅、漏稅的情況。盡管如此，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中受到外部環(huán)境的影響以及行業(yè)內(nèi)部發(fā)展的問(wèn)題，暴露出一系列問(wèn)題，如法律規(guī)范仍需進(jìn)一步完善、評(píng)估人員的整體專(zhuān)業(yè)水平和素質(zhì)不高以及評(píng)估行業(yè)產(chǎn)權(quán)不明確等問(wèn)題，這些都需要房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷地深入分析并逐步去解決。

（一）規(guī)范和完善相應(yīng)的法律法規(guī)

對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估工作的開(kāi)展，必須嚴(yán)格依照行業(yè)的標(biāo)注和規(guī)范進(jìn)行，對(duì)于評(píng)估程序和評(píng)估方式進(jìn)行統(tǒng)一，避免出現(xiàn)差異化[2]。確保整個(gè)評(píng)估結(jié)果公平、公正、合理符合相關(guān)的法律法規(guī)的要求。同時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估公司應(yīng)當(dāng)獨(dú)立出來(lái)，不隸屬或從屬于任何企業(yè)和房產(chǎn)單位，從而確保評(píng)估工作的客觀、公正。當(dāng)然評(píng)估工作的開(kāi)展除了遵循本行業(yè)的規(guī)范要求外還必須滿(mǎn)足目前國(guó)內(nèi)的現(xiàn)行法律標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

（二）制定職業(yè)資格證制度

針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)當(dāng)前已經(jīng)出臺(tái)了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，從制度層面把控房地產(chǎn)估價(jià)工作的實(shí)施、確保從業(yè)規(guī)范、程序規(guī)范、技術(shù)應(yīng)用規(guī)范，確保房地產(chǎn)定價(jià)的合理性、公平性和科學(xué)性。

（三）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、行業(yè)自律

我國(guó)從房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)從原有的單位進(jìn)行分離并通過(guò)公司的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)。一方面能夠提升行業(yè)運(yùn)行的靈活性，確保房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員能夠更好地、更加專(zhuān)注地發(fā)揮其自身職能。另一方面將政務(wù)與事務(wù)分開(kāi)也是確保行業(yè)內(nèi)部能夠形成更好地約束和自律，發(fā)揮政府部門(mén)的監(jiān)督作用。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所存在的問(wèn)題

（一）從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)不高

房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然也是存在市場(chǎng)內(nèi)的一種商品但是它卻與其他的商品有著極大的不同，它涉及的金額較大，所以對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確估值定價(jià)是非常重要的工作。在開(kāi)展評(píng)估作業(yè)時(shí)會(huì)考慮到與房地產(chǎn)相關(guān)的各類(lèi)因素，因此評(píng)估內(nèi)容的構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，而且每個(gè)參數(shù)都具有可變性，這就對(duì)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平有了一定的要求。房地產(chǎn)交易過(guò)程中會(huì)涉及大量的資金，因此具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。只有科學(xué)合理的評(píng)估才能夠確保買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)不受損失[3]。所以從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)將會(huì)直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，而這也與評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)水平以有著相關(guān)性?；仡櫮壳皣?guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的從業(yè)者，盡管他們具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和基本素養(yǎng)，但是卻不能與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同進(jìn)步去不斷地完善自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)和認(rèn)知水平。而且很多行業(yè)企業(yè)并不會(huì)給員工提供相應(yīng)的培訓(xùn)，在考核設(shè)置上也存在一定的問(wèn)題，所以無(wú)法促使他們不斷地提升自己的職業(yè)技能水平。而從實(shí)際出發(fā)，培養(yǎng)具有高素質(zhì)、高水平的專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)評(píng)估工作人員仍然具備一定的難度，一方面評(píng)估人員自身的行業(yè)素養(yǎng)不高，并沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)評(píng)估工作的重要性，所以在從事評(píng)估工作的過(guò)程中主觀意識(shí)占據(jù)主導(dǎo)地位，造成評(píng)估結(jié)果失準(zhǔn)。

（二）相關(guān)法律制度不完善

雖然針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作制定了對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些內(nèi)容并沒(méi)有與房地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)際相結(jié)合，也沒(méi)有結(jié)合其發(fā)展的具體需求進(jìn)行完善，造成評(píng)估工作在執(zhí)行過(guò)程中無(wú)法嚴(yán)格依照法律規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而影響了評(píng)估作業(yè)的有效性。尤其是近些年房地產(chǎn)交易數(shù)量不斷地上漲，之前法律規(guī)定中所存在的問(wèn)題和盲區(qū)也沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行更正，導(dǎo)致很多工作存在不合理的情況，在處理過(guò)程中容易引發(fā)糾紛，無(wú)法得到妥善解決[4]。比如，在一些城市由于城市發(fā)展需要，需要對(duì)房屋進(jìn)行拆改補(bǔ)償，但是由于評(píng)估工作落實(shí)不完善，對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)不健全，造成相關(guān)規(guī)定和法規(guī)無(wú)法發(fā)揮實(shí)際作用，造成拆遷矛盾無(wú)法避免甚至持續(xù)加劇。

（三）評(píng)估技術(shù)落后

目前在信息化網(wǎng)絡(luò)化的帶動(dòng)下很多行業(yè)的應(yīng)用都已經(jīng)開(kāi)始實(shí)現(xiàn)信息化的作業(yè)并利用信息化所帶來(lái)的便捷性有效地開(kāi)展工作并及時(shí)解決問(wèn)題，帶動(dòng)工作的效率。但是反觀房地產(chǎn)評(píng)估工作雖然引入了信息化技術(shù)，但是卻忽視了高端技術(shù)的應(yīng)用，比如目前應(yīng)用較為廣泛的大數(shù)據(jù)以及云計(jì)算等方式。在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中，房地產(chǎn)評(píng)估的信息一些還是依靠傳統(tǒng)的手畫(huà)筆記的方式，導(dǎo)致數(shù)據(jù)信息無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享，造成評(píng)估員在信息方面的缺失，進(jìn)而無(wú)法公平、公正的得出結(jié)論，也使得評(píng)估結(jié)論的可信度降低[5]。而高端技術(shù)的應(yīng)用缺失，也導(dǎo)致評(píng)估工作人員在信息調(diào)研和數(shù)據(jù)采集過(guò)程中必須花費(fèi)巨大的人力物力，提升了成本，降低了效率。

四、關(guān)于目前行業(yè)問(wèn)題的解決方案

房地產(chǎn)評(píng)估工作對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也具有一定的重要意義，所以我們必須著重關(guān)注其在開(kāi)展過(guò)程中所存在的問(wèn)題，并提出對(duì)應(yīng)的解決方案。

（一）提高準(zhǔn)入門(mén)檻

為了確保從事房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員具備較高的專(zhuān)業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，能夠在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中客觀、公正、科學(xué)地做出評(píng)估結(jié)論，必須通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的職業(yè)培訓(xùn)以及評(píng)級(jí)考級(jí)制度來(lái)提升從業(yè)人員的整體水平，確保房地產(chǎn)評(píng)估人員在具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)的同時(shí)也能夠具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力和操作能力。同時(shí)相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人也要鼓勵(lì)從業(yè)人員不斷地去學(xué)習(xí)并吸納最新的行業(yè)知識(shí)，不斷地充實(shí)自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，拓展自己的專(zhuān)業(yè)邊際，從而能夠跟上時(shí)代發(fā)展的節(jié)奏[6]。從根本上來(lái)說(shuō)，就是提升房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，不僅要具備對(duì)應(yīng)的學(xué)歷，同時(shí)也要有基本的職業(yè)素養(yǎng)，才能夠真正地做好這項(xiàng)工作。

（二）規(guī)范和健全法律法規(guī)

目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)工作的相關(guān)法律法規(guī)還需要結(jié)合實(shí)際發(fā)展變化進(jìn)一步進(jìn)行完善和規(guī)范。如此才能夠更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估工作的穩(wěn)步開(kāi)展，避免在工作過(guò)程中出現(xiàn)不必要的法律糾紛。這個(gè)我們還需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的一些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情制定相應(yīng)的規(guī)范制度。當(dāng)然由于不同區(qū)域之間的房地產(chǎn)估價(jià)在政策方面的要求有所不同，各地也要在滿(mǎn)足國(guó)家法律法規(guī)的前提下遵循當(dāng)?shù)氐恼叽胧Y(jié)合實(shí)際情況制定符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)章制度，并在應(yīng)用過(guò)程中不斷地進(jìn)行細(xì)化，從而發(fā)揮出其限定和約束的作用。

（三）采用先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)

隨著信息化的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展也開(kāi)始將云計(jì)算和大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用結(jié)合起來(lái)。通過(guò)這些技術(shù)能夠?qū)Ψ课莸母黜?xiàng)指標(biāo)進(jìn)行快速的分析運(yùn)算，給評(píng)估人員提供一定的輔助。而且作為數(shù)據(jù)平臺(tái)它還具有一定的擴(kuò)展能力。將不同地域的信息數(shù)據(jù)及時(shí)進(jìn)行采集并進(jìn)行分類(lèi)匯總，給評(píng)估工作提供參考。一方面增強(qiáng)了數(shù)據(jù)采集的能力，另一方面也提升了運(yùn)算力，加大了對(duì)各類(lèi)信息的處理水平，為評(píng)估工作提供助力。

五、結(jié)束語(yǔ)

近些年來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展不斷地上升，評(píng)估的結(jié)論對(duì)于關(guān)聯(lián)方具有重要的價(jià)值和意義。所以作為從業(yè)者必須嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律規(guī)范和行業(yè)制度，不斷地進(jìn)行知識(shí)學(xué)習(xí)和拓展，通過(guò)提升專(zhuān)業(yè)水平和認(rèn)知能力以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)確保評(píng)估結(jié)果的專(zhuān)業(yè)性、客觀性以及公正性，從而保障房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。