張華強

（遼寧大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，遼寧 沈陽 110030）

一、什么是“內(nèi)循環(huán)”

要解決這個問題，首先要理解的一個關(guān)鍵詞為“過?！?。例如，在一個經(jīng)濟體中的廠商和村民，廠商雇傭村民生產(chǎn)商品，那么就會涉及分配問題了。如果這個經(jīng)濟體中村名共計生產(chǎn)了2000元的商品，而廠商要從中抽取30%即600元利潤，那么村名們就拿到了70%即1400元的報酬。但是從另外一個角度講，當村民作為消費者來消費這種產(chǎn)品的時候，他們要用1400元來購買2000元的商品，在這種情況下，剩余的600元商品是怎么買都買不完的。而在這里就產(chǎn)生了“過剩”的600元商品。為解決“過剩”的方法之一就是把過剩的商品賣給其他國，但這有時候就會導(dǎo)致國家之間的矛盾，因為如果其他國不接收這些過剩的商品呢？最終結(jié)果就是過剩的產(chǎn)品越來越多，工廠倒閉，村民失業(yè)。為了解決這個問題，村民可能會向資本家借錢，來滿足村民的消費需求，但是這種做法會導(dǎo)致金融危機。也就是說依靠外部市場，依舊會有過剩的產(chǎn)能，那么這個時候，就需要借助內(nèi)循環(huán)也就是我們所講的自產(chǎn)自銷來解決過剩的商品。在我國經(jīng)濟的三駕馬車中，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵核心就是消費，也就是我們所說的內(nèi)需。受當前國際形勢的影響，我國在國際貿(mào)易市場上對于其他國家的依賴度已經(jīng)大幅度下降，這為我國當前“以內(nèi)循環(huán)為主”，大力刺激內(nèi)需的主張?zhí)峁┝擞欣拇蟓h(huán)境。

二、我國內(nèi)循環(huán)市場的潛力

我國內(nèi)循環(huán)市場的潛力是很大的，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)的預(yù)測，中國在2020年將在世界零售銷售市場上博得首位，也就是100年以來第一個在零售銷售市場上超越美國的發(fā)展中國家。根據(jù)專家的預(yù)計，截止到今年底，相對于美國4.894萬億美元的零售消費市場總額，我國2020年底會實現(xiàn)5.072萬億美元的零售市場消費總額。預(yù)計中國零售消費市場規(guī)模在2024年將達到6.123萬億美元?？傮w上說，中國的年度國民生產(chǎn)總值大于100萬億元，人均國民生產(chǎn)總值僅僅趕超了一萬美元。擁有中產(chǎn)階級大約四億人以及低收入人群大約六億人，城鎮(zhèn)化率水平在我國仍然存在有很大的擴大空間。根據(jù)2019年底我國進行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，戶籍人口城鎮(zhèn)化率以及常住人口城鎮(zhèn)化率在2019年都達到了40%以上，甚至是60%。但是由于中國是一個人口大國，這就使得我國要做到整體城鎮(zhèn)化較為困難，目前我國沒有落戶的人口仍達到2.27億，這就是導(dǎo)致我國流動人口多、市場規(guī)模龐大的原因，而正是這一國情形成了推動我國內(nèi)循環(huán)發(fā)展的巨大優(yōu)勢。

三、為什么房地產(chǎn)市場要給“內(nèi)循環(huán)”讓路呢？

房地產(chǎn)市場作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很多年了，很少有市場能替代房地產(chǎn)市場在我國的重要地位。具體而言，我國國民生產(chǎn)總值的大約七分之一就被房地產(chǎn)和建筑業(yè)所占據(jù)；廣義財政收入的五分之一就是土地出讓金；而狹義財政收入的約六分之一就是房產(chǎn)稅。也就是說，繼續(xù)用房地產(chǎn)市場來作為拉動我國GDP的方法是不適用于當前我國的發(fā)展需要的，而拉動內(nèi)需正彌補了這個不足或者說是缺口。例如如果老百姓用他們的儲蓄都拿來購買房屋，那么大多數(shù)人會由于資金不足而產(chǎn)生房貸，這種情況下多數(shù)人未來幾十年的儲蓄都要用來償還房屋貸款，就很少有錢去消費了，也就無法拉動國家的內(nèi)部需求。另外，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度講，在地方政府過度重視土地政策的情況下，相應(yīng)的其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就不會得到重視，這樣會阻礙技術(shù)進步，更不利于我國產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化升級。在科學(xué)技術(shù)方面無法取得進步的話，會不利于我國競爭力的提升。例如，華為公司目前就面臨著無芯片可用的困境，而字節(jié)跳動公司則面臨著被收購，我國的企業(yè)在國外就會一直被針對。因此，當前我國依舊將房地產(chǎn)市場作為發(fā)展經(jīng)濟的重要手段是不適用于當前我國的發(fā)展要求的，更不利于更好地推動內(nèi)需，但是由于房地產(chǎn)市場在我國已經(jīng)占據(jù)了很大市場和很多就業(yè)崗位，在這種情況下，國家和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)力度和方式就要穩(wěn)中求進緩慢調(diào)節(jié)，運用合理的手段擠出現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場泡沫，使得我國的商品房擺脫前些年被賦予的金融屬性，從而回歸到房屋最原始的居住用途。

四、基于“內(nèi)循環(huán)”背景下，未來我國的房價是會上升還是下降呢？

房價問題在我國一直都受到普遍的關(guān)注，尤其是未來我國房價的走勢如何。那么在當前我國推行內(nèi)循環(huán)的情況下，我國的房價未來走勢又是怎么樣的呢？從短期和長期的角度看，短期來講，我國房價在很大程度上都不會受到很大的影響，更不會有所下降，相反短期我國房價可能會有所增長，只是增長速度較為緩慢。究其原因是因為房地產(chǎn)市場在我國占了較為大的市場份額，我國的商品房，尤其是大中城市的商品房一直都備受人們的爭相購買。因此在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場還是會繼續(xù)保持在我國的市場上的較大市場份額。也就是說在未來很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍然是經(jīng)濟的重要組成部分，并且我國的房地產(chǎn)市場能夠刺激我國的就業(yè)和消費，目前還提供了很多就業(yè)崗位，解決了我國很多就業(yè)問題。但另一方面，從長期的角度來看，未來我國的房價趨勢會呈現(xiàn)兩極分化的趨勢。一方面，例如在北上廣這類大中型城市的房價預(yù)計就會穩(wěn)中上漲，在很多發(fā)達國家也是如此；而對于二三線城市而言，他們應(yīng)該會走新加坡的組屋模式，就是在安居房的推進下，中低收入的人也有房可住，居住環(huán)境肯定會比商品房差，而這些地區(qū)收入較好的人可以購買商品房。大城市的購房率還有上升的空間。但是相對，中小城市的購房需求會降低，消費力也會跟著下滑，將出現(xiàn)的就是，大城市發(fā)展越來越好，中小城市發(fā)展原地踏步甚至是倒退的問題。

總體而言，內(nèi)外雙循環(huán)是大勢所趨，也是我國未來發(fā)展的大方向。在當前我國強調(diào)內(nèi)循環(huán)的背景下，房地產(chǎn)市場問題明顯是一個迫切的有待于解決的問題，因為當前我國房地產(chǎn)市場并不利于促進內(nèi)需，從而不利于推動我過當前的發(fā)展，因此在經(jīng)濟“內(nèi)循環(huán)”的大背景下，房地產(chǎn)市場會淪為配角。對于每一個國家而言，其發(fā)展方式和重點都會隨著整個國際局勢以及不同時期的發(fā)展需求的改變而改變，促進內(nèi)需，強調(diào)內(nèi)循環(huán)正是我國經(jīng)過綜合全面考慮下做出的重大決定。自2020年至2040年這二十年，我國會把重點放在壯大本國內(nèi)消費市場上，并且為了提高我國在國際市場上的國際競爭力，在促進內(nèi)需的同時，國家和政府更應(yīng)該著力培育高新技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)，以構(gòu)建形成一條有促進效用的科技發(fā)展內(nèi)循環(huán)。

五、我國發(fā)展“內(nèi)循環(huán)”背景下房地產(chǎn)市場的應(yīng)對策略

在我國把擴大內(nèi)需作為重點任務(wù)的大背景下，房地產(chǎn)市場應(yīng)該如何發(fā)展調(diào)控就變得十分重要。實施精準調(diào)控，完善房地產(chǎn)體系。

首先，房地產(chǎn)市場是一個政策性市場，政策調(diào)控對于房地產(chǎn)市場十分重要，房地產(chǎn)政策的細微變化都會很大程度影響房地產(chǎn)市場。2020年末的經(jīng)濟工作會議以及十四五發(fā)展規(guī)劃建議中都強調(diào)了2021年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個政策關(guān)鍵詞：第一個關(guān)鍵詞“穩(wěn)”。自2018年起，我國提出建立長效的房地產(chǎn)市場機制，2019年又確立了“房住不炒”的核心政策。以穩(wěn)為主：精準調(diào)控。首先如因城施策、因地制宜等對于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展而言都是格外重要的。未來我國中小房地產(chǎn)市場也許會出現(xiàn)局部分化。因此在經(jīng)濟內(nèi)外雙循環(huán)的大趨勢下，我國房地產(chǎn)市場應(yīng)該順應(yīng)這一核心趨勢，堅持房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。而國家對樓市的調(diào)控也不會放松，并且現(xiàn)在的樓市調(diào)控周期要逐漸由短期過渡到長期，意味著之前樓市調(diào)控過后會帶來新一輪房價上漲的情況會得到有效控制，這會使得房價不會急劇上漲，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展。在當前我國全方位創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)市場更應(yīng)該借助科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，利用信息技術(shù)發(fā)展來降低自身成本，提升市場流動效率，推動房地產(chǎn)新新市場發(fā)展，發(fā)展房地產(chǎn)新模式，刺激新消費。

其次，第二個關(guān)鍵詞：“因地制宜”。2020年末關(guān)于“京城”“邊城”“雙城格局”，因此房地產(chǎn)政策還是需要遵循因地制宜這一靈活調(diào)控的機制，尤其是在一些大城市如北京、上海等與小城市的發(fā)展政策必定有所不同。例如中小城市城市通過人才引進、人才落戶等政策來吸引人才，為科技創(chuàng)新人才提供發(fā)展空間，帶動當?shù)亟?jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。為了刺激居民消費，就必須建立完善的公共服務(wù)和住房保障體系，尤其是中小城市，中低收入者占大多數(shù)，只有保障了他們的住房后，才有利于提升消費者的消費能力。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年增速非?？?，而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場真真進入市場競爭時代，使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大十分困難。尤其是在我國促進內(nèi)循環(huán)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了很大變化，土地競爭、市場競爭、融資競爭將更加激烈。當前房地產(chǎn)市場中小企業(yè)經(jīng)驗不足、實力不夠的房企會尋找新選擇、新發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整是不可避免的。一些房地產(chǎn)企業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，一些房地產(chǎn)企業(yè)會重新整合，調(diào)整發(fā)展思路，一些房地產(chǎn)企業(yè)將采取聯(lián)聯(lián)合作、優(yōu)勢互補的方式來爭取市場競爭的主動權(quán)，來共同促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，為消費者提供更舒適、更安全、更適合的一個消費產(chǎn)品。

最后，要保證樓市供需平衡。房屋價格上漲的一大原因就是樓市供需關(guān)系不平衡，房屋供給過少，房屋建設(shè)用地少，而消費者購房需求多。而現(xiàn)在國家提倡要推動樓市向商品房＋保障性住房發(fā)展轉(zhuǎn)變，也要推動集體土地入市，因此未來房屋建設(shè)用地會增加，保障性住房也可以解決很大一部分人的住房需求。一方面要控制治理炒房行為以減少購房需求，另一方面更要強化供給面改革，供給側(cè)改革的一大目標就是對房屋建設(shè)用地，特別是大城市住房建設(shè)用地進行調(diào)整，擴大用地面積以擴大住房供給。而為了推動土地供需平衡，完善創(chuàng)新土地制度、土地政策十分關(guān)鍵，例如要增加我國幾個都市群以及城市群的房屋建設(shè)用地，深化土地改革成為推動我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵。此外，構(gòu)建城市和鄉(xiāng)村融合的房地產(chǎn)市場，推動農(nóng)村土地改革制度，為我國雙循環(huán)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。