張備戰(zhàn)

【摘要】在時代不斷進(jìn)步的過程中我國土地資源管理者工作也迎來更高的發(fā)展，信息化技術(shù)在其中得到廣泛應(yīng)用。運用“大數(shù)據(jù)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等信息技術(shù)，使新時代國有土地儲備管理與互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)高質(zhì)量融合發(fā)展，形成與時俱進(jìn)的國有土地儲備管理信息系統(tǒng)，為調(diào)控房地產(chǎn)市場提供強有力的信息技術(shù)支撐，可實現(xiàn)國有土地儲備信息的高效共享利用，保障房地產(chǎn)等土地市場健康、平穩(wěn)、有序地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地儲備管理;管理信息化融合;國有土地儲備

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.114

地儲備制度是中國城市土地使用制度改革進(jìn)程中探索出的制度創(chuàng)新。制度建立初期主要是為了解決城市土地多頭供應(yīng)、毛地出讓等問題，逐步建立了基于“收儲-前期開發(fā)-供應(yīng)”的實施環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了地方政府掌控土地一級市場供應(yīng)，保障了招拍掛公開出讓制度的實施，促進(jìn)了城市土地市場發(fā)展和城市建設(shè)。在20多年的發(fā)展歷程中，土地儲備制度在提高供地能力、調(diào)控市場供求、防止土地資產(chǎn)流失、保障民生項目落地等方面均發(fā)揮了重要作用。然而，新時代背景下土地儲備制度目標(biāo)與地方實踐需求的矛盾日益凸顯，引發(fā)社會對土地儲備制度正當(dāng)性與價值性的質(zhì)疑。因此，明晰當(dāng)前土地儲備制度實施過程中的問題癥結(jié)，提出未來土地儲備制度的發(fā)展方向，對于重塑新時代土地儲備制度的活力具有重大意義。

1、土地儲備的意義

從城市土地管理實踐分析，土地儲備為重要措施，經(jīng)過多年的發(fā)展和實踐，促使土地儲備制度日益完善，獲得不錯的應(yīng)用效益。推進(jìn)土地儲備制度的轉(zhuǎn)型發(fā)展，必須堅持以公共利益為導(dǎo)向的基本原則，積極發(fā)揮政府的作用，推進(jìn)土地儲備制度轉(zhuǎn)型。通過做好土地儲備管理，深度挖掘土地資源的價值，助力社會經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展。以某城市為例，機動車擁有量和停車泊位缺口不斷增加，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的供需矛盾。為了解決此難題，使用儲備土地建設(shè)公共臨時停車場6個，規(guī)模為20000m2，大約480個停車位。通過合理利用儲備土地，解決社會問題，發(fā)揮地塊的公益用途，提升城市生活水平。

2、當(dāng)前土地儲備工作面臨的主要挑戰(zhàn)

2.1土地儲備機制適應(yīng)力不強

征收、收購、收回和置換四種方式仍然是進(jìn)行土地儲備工作的主要方式。其中，征收是最主要的征地方式，具有快速、程序健全等特點，隨著《中華人民共和國土地管理法》（新修訂）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地儲備管理辦法》（新修訂）的實施，土地儲備項目不再屬于固定資產(chǎn)投資項目審批管理范疇，土地儲備的主導(dǎo)內(nèi)容是經(jīng)營性用地儲備，其土地儲備來源主要方式之一是征收，如何協(xié)調(diào)儲備土地與拆遷征收、經(jīng)營性用地與社會公益性、解決民生需求的內(nèi)涵關(guān)系，在一定程度上影響土地儲備工作的開展。在征收拆遷與公共性相符度較低的情況下，如何通過城市更新對存量建設(shè)用地進(jìn)行再開發(fā)、再利用成為土地儲備工作需要思考、實踐的問題。土地儲備工作理念更新慢，管理粗放，專業(yè)性、技術(shù)性與新時代土地儲備全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精細(xì)化管理，從而進(jìn)一步影響儲備土地的出讓時序、經(jīng)濟(jì)收益和社會效益。

2.2缺乏規(guī)劃

土地管理信息化建設(shè)較為復(fù)雜，主要源于管理涉及部門多且信息龐雜，還關(guān)乎民眾權(quán)益、耕地保護(hù)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等方面的穩(wěn)定性，為此土地管理信息化建設(shè)需具有規(guī)劃性，避免有的部門或信息游離于該管理系統(tǒng)之外，降低土地管理綜合性。當(dāng)前，土地管理信息化存在上級優(yōu)于下級問題，雖然各部門積極建設(shè)信息化管理體系，但各方聯(lián)動性不強，管理信息共享性較差，不利于土地管理信息系統(tǒng)的建設(shè)與發(fā)展。

3、促進(jìn)土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理信息化的措施

3.1建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫

土地利用轉(zhuǎn)型以從下而上的工作方法為基礎(chǔ)，各層級的基本土地，其利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃地圖上的比例各不相同，導(dǎo)致難以實現(xiàn)各數(shù)據(jù)平臺的有效連接。應(yīng)在現(xiàn)有土地利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，并加強土地使用狀況、總體規(guī)劃等數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為各層級的土地規(guī)劃提供統(tǒng)一依據(jù)。數(shù)據(jù)庫的建立必須以土地全生命周期業(yè)務(wù)管理流程為軸，包括建設(shè)用地的規(guī)劃、儲備、審批，土地征用、交易、登記、供應(yīng)、監(jiān)管、執(zhí)法檢查等信息。

3.2構(gòu)建土地儲備信息化工作平臺

一是整合土地儲備數(shù)據(jù)，構(gòu)建土地空間資源和資產(chǎn)分布“一張圖”，支撐信息化下土地儲備高質(zhì)量精細(xì)化管理。建立以儲備權(quán)屬數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)圖庫的核心數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建資金和儲備地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系數(shù)學(xué)模型，更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化地管理多源數(shù)據(jù);通過土地儲備信息化工作平臺與國土空間基礎(chǔ)信息平臺對接，整合國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、不動產(chǎn)和基礎(chǔ)測繪等相關(guān)數(shù)據(jù)，將破碎分散的權(quán)屬整合到統(tǒng)一權(quán)屬上，充分挖掘數(shù)據(jù)對決策的輔助作用。二是采用信息化手段，以各級政策和法規(guī)文件為依據(jù)，全面梳理和完善土地項目辦理業(yè)務(wù)流程，采用“互聯(lián)網(wǎng)+”、數(shù)據(jù)庫、地理信息、流程定制等技術(shù)，構(gòu)建以業(yè)務(wù)工作流為導(dǎo)向的土地儲備信息化工作平臺體系，建立一套完整的數(shù)據(jù)共享、平臺應(yīng)用、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)、成果應(yīng)用交匯機制，實現(xiàn)土地儲備供應(yīng)項目從傳統(tǒng)臺賬式管理向信息化和空間化管理的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)土地儲備機構(gòu)下屬部門的精細(xì)化、無紙化、移動化、全過程、全覆蓋的實時分級管理，為各級管理層在規(guī)劃、決策、監(jiān)督、管理、控制、績效評價等工作中提供信息化服務(wù)，提高整體工作效率和管理執(zhí)行力。

3.3 建立高效有序的多元融資渠道

目前，各級地方政府土地儲備所需資金來源渠道主要為銀行貸款、發(fā)行土地專項債券等。土地儲備的融資金額且融資成本較高，易對國民經(jīng)濟(jì)運行造成很大壓力。高額的融資成本會推高土地儲備成本，為了盡快回籠土地儲備融資成本，各級地方會向市場投放大量的儲備土地，甚至?xí)淹恋貎r格推高，偏離土地儲備市場規(guī)律，對儲備產(chǎn)生不利影響，有悖于建立土地儲備制度的初衷。為此，要積極建立一條多元化的融資渠道，降低融資風(fēng)險，促進(jìn)土地儲備融資健康平穩(wěn)發(fā)展。對于多渠道融來的資金，要提高利用率，提高資金盤活率，按照土地儲備年度計劃將土地儲備庫中儲備土地上市，確保資金高效回籠;同時各級地方政府要加強對資金使用情況的監(jiān)管，保障土地儲備資金高效使用。

3.4向開放式管理系統(tǒng)過渡

根據(jù)土地利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設(shè)要求，利用大數(shù)據(jù)云計算平臺，將傳統(tǒng)的土地管理信息系統(tǒng)逐步優(yōu)化，使其從內(nèi)部管理系統(tǒng)向開放式管理系統(tǒng)過渡。解決土地資源管理信息化問題，必須將信息化建設(shè)作為土地資源管理的重點，強化土地資源管理系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化和自動化。土地資源管理信息系統(tǒng)的建設(shè)不應(yīng)盲目進(jìn)行，應(yīng)側(cè)重于管理水平的提高，實施統(tǒng)一、綜合規(guī)劃和試驗戰(zhàn)略，以支持規(guī)劃信息管理系統(tǒng)的管理。

3.5建設(shè)專業(yè)隊伍

在土地管理領(lǐng)域內(nèi)加大懂技術(shù)、會管理、善創(chuàng)新人才的培育力度，使之成為遙感、測繪、地質(zhì)礦產(chǎn)及土地資源領(lǐng)域復(fù)合型人才，為不斷應(yīng)用新技術(shù)提供人才保障，使土地管理信息化建設(shè)隊伍更加專業(yè)。

結(jié)語：

新時代對我國的土地儲備開發(fā)工作提出了新的要求，當(dāng)前我國土地儲備開發(fā)工作存在較多的不足，往往受到政府沒有充分發(fā)揮作用以及資金無法得到保障等因素的影響。對此，應(yīng)合理地做好土地工作規(guī)劃，確保土地儲備開發(fā)項目順利開展，使土地儲備開發(fā)工作在新時期下快速發(fā)展，取得更輝煌的成就。

參考文獻(xiàn)：

[1]侯利.土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理策略分析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2019（6）：202.

[2]王詩雨.試論土地資源管理與土地利用轉(zhuǎn)型分析[J].農(nóng)業(yè)開發(fā)與裝備，2019（4）：154-155.

[3]馮昌中.社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲備及其模式選擇[J].地理科學(xué)，2019（6）：28-293.

[4]吳東仙，羅思榮.完善土地儲備制度的法律思考[J].杭州商學(xué)院學(xué)報，2017（5）：7.