【摘要】當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的突出問(wèn)題就是高房?jī)r(jià)給人們帶來(lái)的壓力和負(fù)擔(dān)，從根本上來(lái)看，高房?jī)r(jià)是因?yàn)榉慨a(chǎn)供需關(guān)系失衡所導(dǎo)致，并不是因?yàn)楦叩貎r(jià)所引起。而且，隨著土地資源的越來(lái)越緊張，高房?jī)r(jià)這一問(wèn)題在我國(guó)相關(guān)政策下并沒(méi)有及時(shí)下調(diào)。所以，只有從供房量上入手，這樣才能有效地抑制房?jī)r(jià)高漲問(wèn)題。本文就針對(duì)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)和房產(chǎn)稅加以分析，為相關(guān)研究人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià);高地價(jià);房產(chǎn)稅

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.019

我國(guó)正在積極的下發(fā)相關(guān)政策，以此來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，但是在這種情況下帶來(lái)資產(chǎn)和通貨的壓力，其中高房?jī)r(jià)與高地價(jià)的聯(lián)系就是重要體現(xiàn)，如何能夠有效地控制房?jī)r(jià)，成為當(dāng)前研究的重點(diǎn)。

1、房產(chǎn)供求缺口大

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上能夠看出，價(jià)格在不斷上升，這是與需求量不斷增加有著直接的影響。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前城市在不斷發(fā)展，不管是從平均每年1000萬(wàn)人以上進(jìn)入城市來(lái)看，還是從優(yōu)化人們居住環(huán)境上分析，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)人們的房產(chǎn)需求依然較高，在這種情況下就使得房產(chǎn)的供應(yīng)和具體需求之間存在著較大的矛盾，面對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增加，那么房地產(chǎn)的價(jià)格也在不斷上升[1]。

1.1房地產(chǎn)價(jià)格上漲與政策有聯(lián)系

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相比于其他的行業(yè)而言，存在著市場(chǎng)不對(duì)稱性，出現(xiàn)這一問(wèn)題的原因在于房地產(chǎn)自身的不可再生性，土地資源緊張的情況下房地產(chǎn)越來(lái)越稀缺，使得在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)也就越來(lái)越激烈，這也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格始終無(wú)法下調(diào)的重要因素[2]。因?yàn)榉康禺a(chǎn)需求從根本上來(lái)講是貨幣需求，而貨幣需求又和利率有著直接的聯(lián)系，也正是因?yàn)槔瘦^低，所以不管是實(shí)際利率還是貸款利率，都在呈現(xiàn)負(fù)值增長(zhǎng)。使得當(dāng)前有很多人都在購(gòu)買房產(chǎn)以此來(lái)提高資產(chǎn)的保值性，進(jìn)而使得房產(chǎn)的需求在不斷增加，價(jià)格也在迅速提升。

房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然使用價(jià)格高，也作為投資產(chǎn)品，不僅能夠充分滿足人們的居住需求，而且還能夠用于投資。房地產(chǎn)的投資需求與炒作也還是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增加的原因。房?jī)r(jià)上漲和投資買房之前有著重要的聯(lián)系，價(jià)格的不斷增加使得人們對(duì)于房產(chǎn)的需求熱情也在不斷增加，進(jìn)而誘發(fā)更多的人加入到其中，帶動(dòng)的就是房地產(chǎn)價(jià)格的不斷提高。雖然，我國(guó)近幾年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格增加不是很快，但是依然還是高于人們的預(yù)期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)當(dāng)前至少有5000萬(wàn)套以上的空置房，這些都是人們投資下的產(chǎn)物[3]。在當(dāng)前我國(guó)投資方法和渠道越來(lái)越少的基礎(chǔ)上，更多的人喜歡將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化有固有資產(chǎn)，也就是房產(chǎn)。我國(guó)所提出的相關(guān)對(duì)策和政策都是為了能夠抑制投資需求，房產(chǎn)稅的改革也是針對(duì)投資來(lái)進(jìn)一步優(yōu)化。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格與供需關(guān)系

對(duì)于當(dāng)前的人們而言，住房是每一個(gè)人需要具有的基礎(chǔ)權(quán)利，也是社會(huì)得以穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。所以，需要能夠?qū)⒆》繂?wèn)題上升到基礎(chǔ)權(quán)利上。住房不僅僅是居民的生活基礎(chǔ)，也是當(dāng)前政府需要積極開(kāi)展的重要工作內(nèi)容。但是，在這其中并不應(yīng)該完全通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方法來(lái)保證供需平衡，需要政府能夠按照家庭收入來(lái)提供相應(yīng)的供應(yīng)體系。其依據(jù)來(lái)源于我國(guó)當(dāng)前的住房供應(yīng)中，主要是在中低價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)激烈，而這類住房又因?yàn)槔麧?rùn)較低，所以無(wú)法真正的通過(guò)市場(chǎng)來(lái)及時(shí)推動(dòng)。而經(jīng)濟(jì)適用房則是政府通過(guò)提供土地、控制房屋價(jià)格等等方法來(lái)為社會(huì)提供的一種住房方法[4]。因?yàn)檫@類住房更多適用于收入低、人口多的居民居住，所以只要能夠保證供應(yīng)穩(wěn)定，就能夠有效地控制房產(chǎn)價(jià)格。但是，從實(shí)際情況上能夠很好地看出，政府的財(cái)政收入上很大一部分都是來(lái)源于土地讓出所獲取到的資金。因此，如果讓政府將資金用于建設(shè)適用房上，就會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格，進(jìn)而就會(huì)影響土地的正常流轉(zhuǎn)，這也能夠看出政府并不積極的發(fā)展適用房。

2、土地使用權(quán)價(jià)格變動(dòng)的原因

2.1高房?jī)r(jià)和高地價(jià)相互聯(lián)系

研究高房?jī)r(jià)和高地價(jià)的關(guān)系，是高房?jī)r(jià)影響高地價(jià)，還是高地價(jià)影響高房?jī)r(jià)。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成，如果地價(jià)上漲那么房?jī)r(jià)也一定會(huì)上漲，但是從實(shí)際研究二者誰(shuí)為主導(dǎo)，可以理解為是高房?jī)r(jià)為主導(dǎo)。首先，因?yàn)榉课莨┎粦?yīng)求，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高，而房?jī)r(jià)升高則是導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)而激發(fā)土地供不應(yīng)求，土地供不應(yīng)求就會(huì)導(dǎo)致土地的價(jià)格變高。所以，從這就能夠看出，高地價(jià)的出現(xiàn)是高房?jī)r(jià)的表現(xiàn)，這就必須要研究土地商品特殊性。

2.2土地商品特殊性

土地商品特殊性在于不可再生，而且缺少?gòu)椥?，相比于其他的產(chǎn)品并不屬于人們能夠創(chuàng)造的產(chǎn)品，是自然在不斷發(fā)展中的產(chǎn)物。人們能夠利用土地但是卻無(wú)法再生土地。也正合適因?yàn)檫@一原因，所以隨著當(dāng)前人口不斷增加，城市不斷發(fā)展，那么土地的供給會(huì)越來(lái)越緊張，土地的價(jià)格也就會(huì)不斷提高。在這種情況下，就很容易出現(xiàn)投機(jī)或者是壟斷等行為[5]。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，只有具有土地使用權(quán)，這樣才能夠進(jìn)行土地流通，農(nóng)民的土地需要先成為國(guó)有土地，然后才能夠在使用權(quán)的情況下流通轉(zhuǎn)讓。如果在這其中說(shuō)土地使用是一級(jí)市場(chǎng)，那么土地轉(zhuǎn)讓則是二級(jí)市場(chǎng)，是能夠反映土地使用者經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要體現(xiàn)，是人們從國(guó)家手中獲取土地使用權(quán)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因?yàn)橥恋厮袡?quán)依然屬于構(gòu)架，所以這種轉(zhuǎn)讓是需要一定年限下完成，對(duì)土地使用權(quán)商品化經(jīng)營(yíng)在具體實(shí)踐中與房產(chǎn)有著密切聯(lián)系。從一定程度上分析，土地市場(chǎng)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)需要在土地上完成各類交易，所以地價(jià)和房?jī)r(jià)也不可分割，房?jī)r(jià)中需要包括地價(jià)，這樣才能夠更好地體現(xiàn)價(jià)值。相關(guān)部門(mén)在制定具體土地轉(zhuǎn)讓制度上，需要能夠與商品房產(chǎn)加以聯(lián)系，以此來(lái)充分研究。

2.3土地財(cái)政

我國(guó)地方政府所制定的土地財(cái)政可以分為兩個(gè)方面，第一就是跟土地相關(guān)的稅收，比如耕地占用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等等，當(dāng)前我國(guó)政府主要是針對(duì)房地產(chǎn)和建筑來(lái)征稅。第二，就是和土地相關(guān)的非稅收入，比如新增建筑有償費(fèi)用、土地稅金等等。當(dāng)前，地方政府更加重視土地出讓金，這也占據(jù)一些地方政府財(cái)政收入的50%左右。我國(guó)地方政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)，不僅是因?yàn)橥恋叵∪?，更多是因?yàn)橥恋夭豢稍偕?。此外，政府又通過(guò)各種方法來(lái)將土地轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，在這種情況下土地的各類交易一定會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的上漲，而地價(jià)上漲又一定會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在這其中的關(guān)鍵就在于，政府不僅僅是土地管理對(duì)象，也是經(jīng)營(yíng)對(duì)象，所以更多的是追求最大化利益，這也是出現(xiàn)土地財(cái)政的重要原因。

3、房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)影響

房產(chǎn)稅是以城市、線程等為征稅對(duì)象，是根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格來(lái)向房產(chǎn)所有人征收的一種稅，作為一種財(cái)產(chǎn)稅，自身具有穩(wěn)定的特點(diǎn)，容易控制，而且作為地方稅收還能增加地方政府財(cái)政收入。根據(jù)我國(guó)相關(guān)制度改革中明確，要針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅中存在的問(wèn)題加以分析，積極建立完善的房地產(chǎn)稅制。通過(guò)制定新的房地產(chǎn)稅制，以此來(lái)明確評(píng)估價(jià)值，并以此為基礎(chǔ)來(lái)讓房地產(chǎn)稅能夠成為地方縣級(jí)政府的主要稅種，其征稅對(duì)象就是方程。在這種情況下，很多人多認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)不斷增高的原因是因?yàn)槿藗冇脕?lái)投機(jī)賺錢。所以，在這種情況下，人們?cè)絹?lái)越買不起房，還存在著大量閑置房無(wú)人居住的問(wèn)題。因此，房產(chǎn)稅征收就成為抑制房?jī)r(jià)提高的重要方法。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度上來(lái)看，通過(guò)對(duì)財(cái)稅的有效完善，能夠?yàn)榈胤秸囵B(yǎng)更加穩(wěn)定的財(cái)政收入。在當(dāng)前地方政府財(cái)政與事權(quán)嚴(yán)重不符的基礎(chǔ)上，地方稅源就顯得非常重要，房產(chǎn)稅和資源稅也在未來(lái)可能會(huì)成為地方政府稅收的重要組成。與此同時(shí)，方程水還能夠充分發(fā)揮調(diào)整人們收入的重要方法，通過(guò)征收房產(chǎn)稅以此來(lái)更好的用于供給適用房，改善基層人們生活。

當(dāng)前，人們所關(guān)注得更多還是是否能夠在房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，使得房?jī)r(jià)下降。也就是說(shuō)房產(chǎn)稅不僅僅有調(diào)整收入的功能，還有著調(diào)節(jié)房產(chǎn)的功能，特別是調(diào)節(jié)房產(chǎn)的需求。也就是人們?cè)谫?gòu)買住房時(shí)，不管是哪一種型號(hào)、哪一種檔次的住房，都必須要能夠慎重，要能夠從各方面深入分析，只有房?jī)r(jià)能夠超出自身成本，這樣才能夠從中獲得收益，還能夠推動(dòng)空置房的使用。也就是在征收過(guò)程中，針對(duì)擁有多套房的人會(huì)考慮租出或者是賣出，并不只是將房屋閑置。因此，這些都會(huì)直接影響住房實(shí)際需求，在一定條件下減少對(duì)住房的過(guò)度需求，從而緩沖房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)。但是，從中必須要能夠充分了解，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，是受到征收對(duì)象和房產(chǎn)稅率。當(dāng)前，上海地區(qū)的房產(chǎn)稅征收對(duì)象只限制于一些高收入購(gòu)房人群，對(duì)于正常居民并沒(méi)有過(guò)多的影響。在房產(chǎn)稅具體落實(shí)下，要能夠真正地了解房產(chǎn)稅需要應(yīng)用于哪些人群，從控制房?jī)r(jià)基礎(chǔ)入手，這樣才能夠發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用，有效地調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的影響會(huì)受到稅率的影響，稅率越高，那么調(diào)節(jié)的力度也就會(huì)越大。因此，從實(shí)際分析，是否在房地產(chǎn)稅的背景下房?jī)r(jià)能夠有所下降，并不能夠抱有過(guò)多期望。想要能夠真正的控制房?jī)r(jià)，還是得從增加房產(chǎn)數(shù)量，抑制投資等方面入手，這樣才能夠控制房?jī)r(jià)。而且，改革房產(chǎn)稅從當(dāng)前情況上能夠看出，還需要不斷深入研究。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，從當(dāng)前實(shí)際情況上能夠看出，面對(duì)房?jī)r(jià)不斷升高的問(wèn)題，想要找到地價(jià)房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅之間的聯(lián)系，就需要從實(shí)際入手。其中最主要的是房地產(chǎn)供需不足問(wèn)題，供不應(yīng)求導(dǎo)致的房?jī)r(jià)不斷升高，進(jìn)而使得地價(jià)增加。雖然房地產(chǎn)稅能夠在一定程度上減少空置房的出現(xiàn)，但是其當(dāng)前的應(yīng)用面不廣，只面對(duì)一小部分群體，還是要從抑制房產(chǎn)投資，增加房產(chǎn)供求等方面入手，這樣才能夠更好地控制房?jī)r(jià)，滿足人們的住房需求，為社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：

趙玲玉，1996年12月出生，女，北京朝陽(yáng)人，碩士在讀，研究方向：土地資源。