文/慕巧明（青島鼎瑞策地產(chǎn)信息咨詢有限公司）

商業(yè)會計管理是在現(xiàn)有的財務(wù)管理基礎(chǔ)上運(yùn)用商業(yè)管理理念進(jìn)行的會計管理工作，商業(yè)會計管理屬于財務(wù)管理的細(xì)分領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期長，通常在工程竣工后進(jìn)行收入和成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因此專業(yè)的商業(yè)會計管理支持顯得尤為重要。

一、商業(yè)會計管理概述

商業(yè)會計管理是以市場發(fā)展為導(dǎo)向，在商品流通領(lǐng)域進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)管理活動。商業(yè)會計管理主要服務(wù)于商品流通的資金管理，根據(jù)商品的市場化要求進(jìn)行核算，以市場為導(dǎo)向擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，同時為生產(chǎn)者以及消費(fèi)者服務(wù)。

商業(yè)會計管理以商品流通過程為基礎(chǔ)，通過貨幣計量、復(fù)式記賬以及系統(tǒng)化的核算方式來反映企業(yè)經(jīng)營的實際情況。商業(yè)會計管理與其他會計管理存在一定的區(qū)別，不僅是由于會計科目不同，也是由于服務(wù)的目的不同，例如：工業(yè)企業(yè)注重的是生產(chǎn)過程，而商業(yè)會計注重的是流通環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)會計管理過程中要明確企業(yè)運(yùn)行的主要業(yè)務(wù)，例如進(jìn)、銷、存等，在核算過程中以企業(yè)的商業(yè)流通環(huán)節(jié)為主要目標(biāo)開展各項工作。

商業(yè)會計管理是對企業(yè)財務(wù)進(jìn)行連續(xù)性的管理，對企業(yè)活動進(jìn)行監(jiān)督，明確企業(yè)的經(jīng)營情況和經(jīng)營成果，使企業(yè)內(nèi)外部的聯(lián)系更加緊密。商業(yè)會計管理提供的財務(wù)信息為企業(yè)決策提供了相關(guān)依據(jù)，使企業(yè)在發(fā)展的過程中能夠認(rèn)清并立足于現(xiàn)實狀況，從而制定更加實際的決策目標(biāo)。商業(yè)會計管理需要在對企業(yè)整體管理規(guī)劃的基礎(chǔ)上，明確會計管理工作的分類，使之與企業(yè)整體管理相適應(yīng)。除用于企業(yè)管理之外，商業(yè)會計管理同樣適用于公共職能管理，以公共資產(chǎn)核算為主要目標(biāo)，以公共事務(wù)核算為依據(jù)進(jìn)行財務(wù)管理工作。各級政府部門行政單位和非營利組織的會計管理都可以適用商業(yè)會計管理方法。

鑒于企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)，企業(yè)的財務(wù)管理既要明確財務(wù)管理的內(nèi)容和目標(biāo)，同時也要在具體會計管理手段方面予以優(yōu)化，從而匹配企業(yè)管理目標(biāo)。商業(yè)會計管理作為專業(yè)的財務(wù)管理手段，要求在具體應(yīng)用中最大程度地滿足企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)，并在企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)管理中找到了契合點(diǎn)，使二者在結(jié)合過程中能夠發(fā)揮商業(yè)會計管理的優(yōu)勢，為企業(yè)的經(jīng)營管理提供可靠的支撐，同時適時調(diào)整更新相應(yīng)的財務(wù)管理流程，使會計管理工作得到有效落實。結(jié)合企業(yè)經(jīng)營管理實際以及企業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)，商業(yè)會計管理作為專業(yè)的會計管理手段，使企業(yè)在經(jīng)營管理中獲得有力的會計手段。了解商業(yè)會計管理的內(nèi)容及特點(diǎn)并在企業(yè)管理中做好商業(yè)會計管理手段的應(yīng)用，對企業(yè)的發(fā)展和商業(yè)會計管理工作的落實具有直接影響[1]。

二、商業(yè)會計管理在房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略地位

（一）從公司發(fā)展戰(zhàn)略特征進(jìn)行分析

商業(yè)會計管理在房地產(chǎn)公司中扮演了重要角色，商業(yè)會計管理既是房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的重要手段，同時也決定了房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理過程中是否能夠達(dá)到管理的要求。鑒于房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)以及經(jīng)營管理的特殊性，房地產(chǎn)公司在發(fā)展戰(zhàn)略的制定方面既要關(guān)注市場形勢，又要與企業(yè)的財務(wù)狀況相結(jié)合，讓財務(wù)管理工作在實施過程中能夠解決企業(yè)發(fā)展矛盾，為企業(yè)發(fā)展提供有力的資金保障，最終為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)。

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不確定性以及財務(wù)管理的特殊性，采用傳統(tǒng)的財務(wù)管理手段只能進(jìn)行事后管理，對資金的籌劃、債務(wù)的平衡以及房地產(chǎn)公司的經(jīng)營起到的作用相對滯后，無法根據(jù)房地產(chǎn)公司的發(fā)展實際采取及時有效的財務(wù)管理措施，從而造成房地產(chǎn)公司的發(fā)展風(fēng)險?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險，2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會議上，明確了2021年1月1日起全面推行重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”，包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo)。通過以上措施控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

在這一形勢下房地產(chǎn)商業(yè)會計管理面臨著新要求，如何做好當(dāng)前形勢下會計管理工作成為關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

商業(yè)會計管理作為有效的財務(wù)管理手段，需要針對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況采取與經(jīng)營管理相結(jié)合的會計管理模式，提高會計管理質(zhì)量，保證會計管理工作在具體落實中能夠滿足發(fā)展要求，為房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略實施和經(jīng)營管理提供更加有效的會計管理支持。從經(jīng)營的角度來看，商業(yè)會計管理需要解決房地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中資金統(tǒng)籌與發(fā)展規(guī)劃之間的平衡，為房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行提供有力保證。

（二）從公司決策戰(zhàn)略特征進(jìn)行分析

房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略決策階段需要參考公司現(xiàn)有的財務(wù)狀況，分析公司的資金籌措能力和債務(wù)償還能力，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營管理現(xiàn)狀作出發(fā)展決策。房地產(chǎn)公司面臨的市場競爭激烈，市場環(huán)境變化快，受政策調(diào)整因素影響大等問題，房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略決策方面必須要保證企業(yè)的經(jīng)營狀況良好，保證企業(yè)在資金面方面達(dá)到控制要求，一旦在資金籌措和債務(wù)償還方面出現(xiàn)問題極易造成企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。為了解決這些問題，企業(yè)需要在財務(wù)管理方面引進(jìn)新的會計管理手段，既要提高會計管理的針對性，同時又能保證會計管理工作在具體實施中圍繞會計管理的實際特點(diǎn)制定科學(xué)的管理措施，使會計管理在具體應(yīng)用環(huán)節(jié)能夠達(dá)到企業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)發(fā)展工作的落地提供有力支持，保證企業(yè)在發(fā)展中達(dá)到發(fā)展要求并提高發(fā)展質(zhì)量[2]。所以，在企業(yè)決策階段運(yùn)用商業(yè)會計管理手段非常必要，商業(yè)會計管理既要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略決策的形式，又要輔助制定企業(yè)戰(zhàn)略決策的方案，使企業(yè)在戰(zhàn)略決策方面能夠達(dá)到發(fā)展目標(biāo)。企業(yè)在發(fā)展過程中根據(jù)發(fā)展的要求、特征以及企業(yè)財務(wù)管理的具體狀況選擇商業(yè)會計管理手段，能夠為企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供有力支持。

（三）從公司管理戰(zhàn)略特征進(jìn)行分析

房地產(chǎn)公司在管理戰(zhàn)略的實施環(huán)節(jié)既要注重管理手段的針對性，同時又要按照企業(yè)經(jīng)營的實際狀況對現(xiàn)有的管理戰(zhàn)略進(jìn)行分析，明確管理專業(yè)的合理性，了解管理戰(zhàn)略的落實情況，并按照管理戰(zhàn)略的實際要求探討管理戰(zhàn)略的落實情況和配套管理方法是否具備一定的針對性。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢復(fù)雜，受市場波動和政策影響大，在發(fā)展中既要了解企業(yè)的資金狀況，同時又要對運(yùn)營管理手段和財務(wù)管理手段進(jìn)行論證，特別是檢驗財務(wù)管理手段的有效性及實施效果，保證會計管理手段符合企業(yè)發(fā)展實際制定的應(yīng)用方案。

商業(yè)會計管理能體現(xiàn)出會計管理的核心職能，在某種程度上具有決策性的作用，在提供決策相關(guān)信息的過程中，參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，利用所掌握的資料和分析定量的成果，幫助企業(yè)做出科學(xué)決策。商業(yè)會計的數(shù)據(jù)信息幫助管理人員完成各種不同類型的決定，因此商業(yè)會計就發(fā)揮了其管理的作用，對企業(yè)的發(fā)展有重要的幫助。

商業(yè)會計管理作為重要的管理手段，在具體應(yīng)用環(huán)節(jié)能夠根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的狀況做出調(diào)整，并加強(qiáng)對企業(yè)經(jīng)營管理的干預(yù)，使企業(yè)在經(jīng)營管理方面能夠得到管理手段的支持，順應(yīng)市場形勢和國家政策，在財務(wù)管理方面做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，達(dá)到優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境和提高會計管理效果的目的[3]。因此，從公司管理戰(zhàn)略的角度分析商業(yè)會計管理作為有效的管理手段，對企業(yè)管理工作的落實以及企業(yè)財務(wù)管理的升級具有直接影響。認(rèn)識到商業(yè)會計管理的作用和優(yōu)勢并在實際工作中構(gòu)建商業(yè)會計管理體系，對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定和公司管理戰(zhàn)略的推進(jìn)具有重要影響。

三、在房地產(chǎn)公司中做好商業(yè)會計管理的策略

（一）建立管理會計制度

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中為了充分提高財務(wù)管理的有效性就要建立獨(dú)立的會計管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的管理部門制定財務(wù)管理制度的目標(biāo)，就是為了提供合理的參考依據(jù)，那么，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)化流程化就要立足于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)，以改善企業(yè)的財務(wù)管理現(xiàn)狀，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計管理能夠納入到整體的管控流程中，通過業(yè)務(wù)流程管控持續(xù)優(yōu)化和升級，真正從會計核算的角度，會計制度建設(shè)的角度降低企業(yè)成本。

結(jié)合房地產(chǎn)公司的管理實際，房地產(chǎn)公司在財務(wù)管理中應(yīng)按照商業(yè)會計管理的要求和思維邏輯建立管理會計制度。商業(yè)會計管理從本質(zhì)上是管理會計的重要分支，是對會計管理理念提出了具體的要求。在會計管理過程中想要按照會計管理的具體情況和相關(guān)要求做好會計管理工作，并在推進(jìn)過程中以商業(yè)會計管理手段作為依托，就需要對企業(yè)的會計管理制度進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，保證有完善的會計制度作為基礎(chǔ)。

商業(yè)會計與管理會計具有相同職能，管理會計與一般會計的職能有一定的區(qū)別，管理會計主要聚焦于企業(yè)內(nèi)部，參與到企業(yè)的實際運(yùn)行和發(fā)展。管理會計要求在會計工作中能夠?qū)嫻芾砼c企業(yè)的經(jīng)營管理相結(jié)合，并強(qiáng)調(diào)會計管理工作的干預(yù)能力，使會計工作與企業(yè)的經(jīng)營管理相結(jié)合，既提高會計管理的針對性，同時也能在會計管理工作具體實施中提高工作效果。同樣，商業(yè)會計管理的落實需要對企業(yè)的會計制度進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化，使企業(yè)會計制度在管理的有效性方面達(dá)到管理要求，圍繞企業(yè)財務(wù)管理的目標(biāo)以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理形式對管理會計制度進(jìn)行補(bǔ)充和完善，使國內(nèi)會計制度在具體實施環(huán)節(jié)能夠有效落地，為管理會計的應(yīng)用奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）完善會計管理風(fēng)險處理機(jī)制

隨著我國科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方式和手段勢必要進(jìn)行更新和轉(zhuǎn)變，財務(wù)管理人員在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險、高投資、高回報的行業(yè)，財務(wù)管理人員需要接受相關(guān)的成本管理培訓(xùn)，能夠熟練地運(yùn)用ERP信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀進(jìn)行掌握和調(diào)整。

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理過程中資金風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，在會計管理過程中既要了解會計風(fēng)險的內(nèi)容和處置方式，同時也要對會計風(fēng)險的處理機(jī)制高度重視，在掌握企業(yè)經(jīng)營狀況的前提下對會計管理風(fēng)險處理機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步的完善，使企業(yè)會計管理風(fēng)險處理能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。運(yùn)用商業(yè)會計管理手段并根據(jù)企業(yè)的不同階段的發(fā)展形勢制定有效的財務(wù)管理措施，同時要對企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險有全面的了解，制定合理的商業(yè)會計管理應(yīng)用措施，使商業(yè)會計管理手段在應(yīng)用過程中以企業(yè)的發(fā)展實際為切入點(diǎn)，圍繞企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化管理手段，調(diào)整流程使企業(yè)在會計風(fēng)險的處置和經(jīng)營管理風(fēng)險的防范方面能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，為企業(yè)的經(jīng)營管理提供會計管理手段，確保企業(yè)在會計管理過程中能夠達(dá)到管理要求[4]。通過對企業(yè)會計管理工作的實時掌控，在會計管理工作中既要以企業(yè)發(fā)展為中心，同時也要以消除企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險為重要任務(wù)。

（三）做好賬目登記和憑證處理

會計管理工作的具體項目相對復(fù)雜，要求財務(wù)管理人員在具體的細(xì)節(jié)管理中進(jìn)行審查和核實，對整個項目的成本進(jìn)行管理，對整個項目的利潤進(jìn)行分析和調(diào)研，如果項目在運(yùn)行的過程中存在某些風(fēng)險，就需要通過會計管理手段進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)救，有效規(guī)避風(fēng)險，避免資金流失。相對復(fù)雜的房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作更要從根本上做好賬目登記和憑證處理以保證工作的全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理過程中應(yīng)了解會計管理工作的特點(diǎn)，對會計管理工作中的賬目和憑證進(jìn)行全面核對，既要保證賬務(wù)處理和行政處理合法合規(guī)，又要避免出現(xiàn)賬目登記錯誤和憑證失效的問題。房地產(chǎn)公司會計管理內(nèi)容多，涉及到的賬目數(shù)量多，所需的憑證種類繁多。在賬目登記和憑證處理中既要建立項目臺賬，同時又要對憑證的真實性進(jìn)行檢驗，避免出現(xiàn)憑證造假和賬務(wù)登記失誤的問題。

（四）核實財務(wù)數(shù)據(jù)信息

房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理中財務(wù)數(shù)據(jù)信息需要及時呈現(xiàn)給企業(yè)管理層，使企業(yè)管理層能夠及時了解公司的財務(wù)狀況，在后續(xù)的經(jīng)營管理決策制定方面有所參考，并根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)信息及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。為了提高財務(wù)數(shù)據(jù)的處理效果和數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性，在財務(wù)數(shù)據(jù)管理中應(yīng)借鑒商業(yè)會計管理手段，對財務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面核查。

商業(yè)會計管理以商品流通的資金運(yùn)動為中心進(jìn)行核算和管理。貨幣—商品—貨幣，并獲得增值，其核算方法與工業(yè)企業(yè)不同。商業(yè)會計以市場為向?qū)?。商品流通最基本的?guī)律是價值規(guī)律，從商品的價值規(guī)律及其供求關(guān)系上獲得有利時機(jī)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益。

商業(yè)會計管理手段在財務(wù)數(shù)據(jù)信息的處理和核對方面具備一定的優(yōu)勢，能夠提高數(shù)據(jù)處理的全面性，解決數(shù)據(jù)處理中的錯誤問題，使數(shù)據(jù)在處理過程中按照財務(wù)管理的規(guī)則以及要求進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析處理，保證數(shù)據(jù)在處理過程中能夠圍繞數(shù)據(jù)處理的具體情況和特點(diǎn)提高數(shù)據(jù)處理效果。通過對商業(yè)會計管理手段的分析，在財務(wù)數(shù)據(jù)信息處理中應(yīng)重點(diǎn)解決數(shù)據(jù)信息的處理問題，使數(shù)據(jù)在信息處理中能夠?qū)?shù)據(jù)的來源進(jìn)行追溯，提高數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性，使數(shù)據(jù)在具體處理中按照數(shù)據(jù)的類型做好數(shù)據(jù)的核算，使呈現(xiàn)出的財務(wù)報表在數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確性方面達(dá)到處理要求，并按照數(shù)據(jù)處理的特征和要點(diǎn)制定合理的數(shù)據(jù)處理方案，為數(shù)據(jù)處理工作奠定良好的基礎(chǔ)，解決財務(wù)數(shù)據(jù)信息不準(zhǔn)確的問題，為財務(wù)數(shù)據(jù)信息的核查和細(xì)化提供手段支持[5]。

四、結(jié)語

通過對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理工作的了解，商業(yè)會計管理作為重要的管理手段可有針對性的對房地產(chǎn)公司財務(wù)管理作出相應(yīng)的配套會計管理方案。圍繞房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理目標(biāo)制定有效的商業(yè)會計管理方案也有助于管理目標(biāo)的高質(zhì)量呈現(xiàn)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中正確應(yīng)用商業(yè)會計管理手段推動會計管理的升級，是提升房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理工作的重要工具。基于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)管理要求，在財務(wù)管理中商業(yè)會計管理作為重要的管理手段需要與企業(yè)的財務(wù)管理工作相結(jié)合，既要突出財務(wù)管理目標(biāo)，又要在財務(wù)管理中扮演重要角色，并在企業(yè)發(fā)展中圍繞經(jīng)營狀況做好會計管理工作的推進(jìn)和完善，使會計管理工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。