王巧菊

山東省濟(jì)寧市梁山縣自然資源和規(guī)劃局 山東濟(jì)寧 272600

房地產(chǎn)市場在近年來的發(fā)展勢頭是很猛，但是正由于發(fā)展速度過快，所以不可避免地出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫的問題，一旦不能及時處理，那么可能會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 外部影響因素分析

我們發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要有內(nèi)外兩個因素，具體來說，其外部的因素主要涉及到金融，市場，土地和國家的相關(guān)政策。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)較為密集，并有著相對較強的資金依賴性，企業(yè)需要加速自身的內(nèi)部資金運作，同樣需要加強自身的市場資金運作，確保資金能夠準(zhǔn)確的進(jìn)入到市場之中，并能夠支撐起整個房地產(chǎn)的市場。與之同時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與金融方面存在諸多聯(lián)系與不同。另外，對于房地產(chǎn)項目來說，其買賣的主要是土地資源，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中規(guī)定土地是一種商品，消費者和地產(chǎn)的開發(fā)商交易的實質(zhì)在于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，土地直接影響了房地產(chǎn)市場的波動。最后，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家通過各類出臺的相關(guān)政策等對經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了宏觀的控制，其相關(guān)的措施也對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生較大的影響。

1.2 內(nèi)部影響因素分析

一直以來房地產(chǎn)與市場的供求矛盾長期存在，客戶需求量大供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)的價格也會隨之上漲，反之則會下降，近年來市場對房地產(chǎn)的需求量越開越大，市場達(dá)到一種供不應(yīng)求的一種市場效果，導(dǎo)致房價近年來不斷上漲，從而導(dǎo)致社會上很多資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，但是由于房地產(chǎn)與市場的供求關(guān)系很難達(dá)到一個長期的穩(wěn)定，從而房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動也比較大。

2 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度過快

近年來我國整體的城市化發(fā)展水平有了顯著提高，大量的農(nóng)村居民都在向城市轉(zhuǎn)移，這就使得城市的人口數(shù)量越來越多，住房問題也相應(yīng)成為整個發(fā)展過程當(dāng)中的一個重要方面，而人們的住房需求則直接帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。近幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于一個繁榮的態(tài)勢當(dāng)中，這便直接促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長，甚至超過了一些發(fā)達(dá)國家的發(fā)展水平，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是要和我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相契合，所以在長時間的發(fā)展過程當(dāng)中，其問題也會相應(yīng)的凸顯出來，房地產(chǎn)市場巨大的經(jīng)濟(jì)效益吸引到了資本家的關(guān)注，所以就有大量的資金涌入了房地產(chǎn)市場當(dāng)中，但是供需不平衡的狀態(tài)卻使得房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展態(tài)勢不平衡，仍舊有很多的人們買不起房子，所以這就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了泡沫問題，過多的資金投入營造出了市場虛假繁榮的發(fā)展態(tài)勢。由此便直接導(dǎo)致市場發(fā)展平衡被打破，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，也會相應(yīng)對我國社會整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不良影響，因此在未來的發(fā)展過程當(dāng)中，有必要限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過快增長。

2.2 剛性需求不穩(wěn)定

住房問題是和人們的生活現(xiàn)狀息息相關(guān)，就我國社會當(dāng)前的發(fā)展來看，對于一個普通家庭而言，住房是最大的支出。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房價不斷攀升，而早期政府對于房地產(chǎn)的價格也相應(yīng)的缺乏有效監(jiān)管，這就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的剛性需求缺乏穩(wěn)定性，由此便相應(yīng)的出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫問題。為了緩解這個狀況，我國政府也出臺了一系列抑制房地產(chǎn)過快發(fā)展的措施，采取了廉租房、保障房、安置房、限購、限價等的方式來做出改善，使得很多在城市生活的人可以有房子住，但是整體來看，住房對于很多人來說仍舊是一個大問題，剛性需求難以得到有效保障。

3 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢

3.1 房價會漸漸趨于穩(wěn)定

雖然說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展能夠在一定程度上提升人們的生活水平和生活質(zhì)量，但是，近幾年房價的迅猛上升，使得很多人都對房子望而卻步，很多購房需求者都買不到房子，這說明我國如今的房價確實是偏高，尤其是在一些大城市里，房價高得離譜，讓很多工薪階級的工人望塵莫及，這樣一來，人們的需求完成不了，人們的生活水平也會大打折扣，這樣就降低了社會中的平均消費能力，更會影響到我國的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。但是，我們國家已經(jīng)嚴(yán)重意識到這個問題，并提出了許多問題解決的措施和方案，我國的經(jīng)濟(jì)體系已經(jīng)逐漸趨于完善，加上國家的相關(guān)政策和宏觀調(diào)控，我國的房價最終將會趨于穩(wěn)定，關(guān)于房價浮動的范圍也會越來越小，當(dāng)然了，具體的房價浮動的范圍和穩(wěn)定的價格也要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來確定，不能做統(tǒng)一的規(guī)定。

3.2 房地產(chǎn)的發(fā)展將更加注重對于環(huán)境的保護(hù)與改善

在我國，一直提倡可持續(xù)發(fā)展，我國實行的可持續(xù)發(fā)展政策已經(jīng)在我國的各行各業(yè)實施開來，所以說，房地產(chǎn)行業(yè)也不能例外。房地產(chǎn)行業(yè)是一個高浪費和高耗損的行業(yè)，所以說房地產(chǎn)行業(yè)勢必要走可持續(xù)發(fā)展的道路。在未來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，相關(guān)的投資開發(fā)者在開發(fā)的過程中，會慢慢地意識到環(huán)境保護(hù)的重要性，任何房地產(chǎn)的開發(fā)都要堅持以人為本的建設(shè)理念，爭取把保護(hù)環(huán)境和房產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，進(jìn)一步完善房產(chǎn)建設(shè)的結(jié)構(gòu)，使得房產(chǎn)建筑物能夠與周圍的綠化環(huán)境和諧相處，達(dá)到一個平衡的狀態(tài)。在未來的房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)中，即將會進(jìn)一步的把相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施完善建設(shè)，可以適當(dāng)?shù)呐c當(dāng)?shù)氐囊恍┚用竦膼酆谩嶋H的文化背景和風(fēng)俗等結(jié)合起來，建立一些能夠供人們休閑娛樂的公共設(shè)施和公共場所，比如說，廣場、文化館、公園、健身房以及圖書館等?，F(xiàn)在很多新的房型有了新的賣點，那就是綠化，很多人們在購買房子的時候，都會考慮綠化的問題，所以說，這種人們的需求，就給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的方向，房地產(chǎn)的綠化一定會越來越好，這已然成為一種趨勢，在未來的房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中，一定會注重綠化的建設(shè)，建設(shè)主體也會變成人文生態(tài)文化和綠化。

3.3 盡可能滿足中低收入者的住房需求

高額的房價對于很多中低收入者來說是一個很大的壓力，當(dāng)前城市人口數(shù)量愈發(fā)集中，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡則直接導(dǎo)致大多數(shù)居民存在著購房困難，為此房地產(chǎn)企業(yè)和國家相關(guān)部門都要對這個問題加以重視，并且在政策和資金等的方面都要相應(yīng)的予以支持。此外還需要重視保障房的建設(shè)工作，既要保證房子的質(zhì)量，同時也要盡可能地規(guī)避資源方面的浪費，使得中低收入者可以購買到低價房，滿足他們的住房需求。

3.3 保障金融體制的合理性

在經(jīng)濟(jì)市場運行期間，難免會引發(fā)金融資金流量不清晰的現(xiàn)象，根源就在于既有的體制不夠健全，進(jìn)而令許多生產(chǎn)商蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。如若不及時針對這類問題加以協(xié)調(diào)處理，追究有關(guān)人員責(zé)任，不僅會助長此類問題的再生，還會引發(fā)大規(guī)模的社會恐慌。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當(dāng)下要做的，則是及時精準(zhǔn)性地把握行業(yè)發(fā)展實況，開拓出更加多元化和可靠性的房產(chǎn)融資渠道，建立起更加完善的融資系統(tǒng)和銀行信貸業(yè)務(wù)。如制定更加豐富的優(yōu)惠政策來扶持有關(guān)資金項目，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展活力，維持房地產(chǎn)市場的流動性。又如竭力健全既有的金融管理體制，并做到持續(xù)挖掘和完善房地產(chǎn)行業(yè)中的缺陷問題，進(jìn)一步促成房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.4 提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的預(yù)防

投資是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，發(fā)展，擴大的前提條件，大量投資是發(fā)展的重點。當(dāng)出現(xiàn)資金鏈條斷裂時時，行業(yè)的發(fā)展將陷入停滯狀態(tài)。為了增加房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)過程中的資金供應(yīng)，應(yīng)加強政府和社會的合作，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，增加資金來源，保證建設(shè)資金到位。由于房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的借貸，一旦出現(xiàn)問題，就會牽連到銀行和整個經(jīng)濟(jì)社會，造成嚴(yán)重?fù)p失，因此，應(yīng)加強防范工作。在房地產(chǎn)的資金投入方面，國家層面的引導(dǎo)一定要做好，調(diào)整對于高中低端房地產(chǎn)品的資金投入規(guī)模，大力發(fā)展普通住宅建設(shè)，采取不相同的信貸，稅收等方法，降低炒房的熱度，促使房地產(chǎn)居住價值的實現(xiàn)。有關(guān)部門要強化對土地租用的監(jiān)管，房地產(chǎn)市場的投機活動應(yīng)受到限制。銀行需要重視投資風(fēng)險，建立相關(guān)體制機制，降低風(fēng)險發(fā)生幾率。

4 結(jié)語

基于當(dāng)前的現(xiàn)狀，在未來的發(fā)展過程當(dāng)中需要進(jìn)一步對房地產(chǎn)問題做出分析，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來相應(yīng)作出判斷，并且適當(dāng)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展監(jiān)督，既需要政府部門來做出宏觀調(diào)控，同時房地產(chǎn)市場也需要加強自我監(jiān)督，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。