周冰琦

（沈陽(yáng)建筑大學(xué) 管理學(xué)院，沈陽(yáng) 110168）

0 引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)家的調(diào)控更重視市場(chǎng)的預(yù)期管理。政府對(duì)出讓土地使用權(quán)的價(jià)格界定較高，手續(xù)的辦理更為繁雜，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算成本的增加。另外，各銀行對(duì)房企的融資放貸要求嚴(yán)格。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由粗放型向精細(xì)化過(guò)渡，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，完善全面預(yù)算管理便成了第一要?jiǎng)?wù)。

1 全面預(yù)算管理概念

全面預(yù)算管理是公司實(shí)行內(nèi)部控制的方法，它是立足于公司戰(zhàn)略的一項(xiàng)管理制度，重點(diǎn)在于根據(jù)編制和執(zhí)行預(yù)算來(lái)替代管理，使其成為自動(dòng)有效的管理機(jī)制。基于此，首先，公司應(yīng)該以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接。其次，應(yīng)與公司內(nèi)部組織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行對(duì)接，落實(shí)權(quán)責(zé)對(duì)等原則及決策、執(zhí)行與監(jiān)督分離的原則。

2 房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

2.1 編制方法不合理

房地產(chǎn)公司大多選擇增量預(yù)算的編制方法，依賴上一年度的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃來(lái)編制未來(lái)年度的預(yù)算，無(wú)效費(fèi)用的支出未能得到有效控制。公司預(yù)算大多以領(lǐng)導(dǎo)的意志為轉(zhuǎn)移，應(yīng)用自上而下的管理方法，使編制的預(yù)算具有較大的隨意性，預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況脫節(jié)。另外，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)預(yù)算相關(guān)專業(yè)知識(shí)的掌握不夠完備，由于領(lǐng)導(dǎo)的粗略概算，下級(jí)財(cái)務(wù)人員編制年度資金計(jì)劃及預(yù)算數(shù)據(jù)時(shí)出現(xiàn)反復(fù)更改的狀況，工作效率低下。

2.2 預(yù)算數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確全面

近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大，公司為搶占市場(chǎng)資源，占得先機(jī)，及時(shí)做出反應(yīng)，公司要在短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目預(yù)算，所以在預(yù)算前并未搜集足夠的數(shù)據(jù)資料，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)算不夠全面準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)指標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行的情況差異較大，預(yù)算也失去了本身的指導(dǎo)意義。對(duì)于公司而言，從最初的取得土地到最后的竣工結(jié)算，公司收回全部的應(yīng)收款項(xiàng)、歸還貸款及銷售房產(chǎn)，取得貨幣資金的收益，往往需要幾年的時(shí)間。然而周期越長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性就越大，不受控因素就越多，對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性的影響就越嚴(yán)重。

2.3 缺乏全員參與意識(shí)且協(xié)同性差

公司財(cái)務(wù)主管按上級(jí)下發(fā)的數(shù)據(jù)和意見(jiàn)編制預(yù)算，而普通員工沒(méi)有機(jī)會(huì)參與其中，全面預(yù)算管理在全員參與方面欠缺足夠的意識(shí)。由于公司為了優(yōu)化內(nèi)部資源的配置而實(shí)施全面預(yù)算，但各子公司為了實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)而爭(zhēng)奪內(nèi)部資源，夸大了其所在部門的資金需求。因此，公司的資金在一定程度上被浪費(fèi)了，也造成了經(jīng)營(yíng)效益不佳，全面預(yù)算管理的效能發(fā)揮較差。

2.4 對(duì)全面預(yù)算管理職能認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)確

公司的管理層沒(méi)有清楚地意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，通常將對(duì)企業(yè)的管理與預(yù)算的管理分割開(kāi)來(lái)，認(rèn)為預(yù)算僅僅是財(cái)務(wù)主管的分內(nèi)工作，這也說(shuō)明企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理存在誤解，只了解到全面預(yù)算的工具性職能，而忽視其也是一種管理方法。此外，公司通常把具體的數(shù)據(jù)視為預(yù)算的重點(diǎn)，以至于編成預(yù)算后，體現(xiàn)的僅僅是表格與數(shù)字，而公司管理的作用并未有效發(fā)揮。

2.5 考核情況不佳

公司預(yù)算考核運(yùn)用逐月滾動(dòng)法，到會(huì)計(jì)期末進(jìn)行總結(jié)算。雖然制定了一系列的預(yù)算考評(píng)制度，但目前并未出現(xiàn)因預(yù)算工作的不當(dāng)而做出懲罰的情況。這是由于公司的全面預(yù)算管理的控制力度和執(zhí)行力度不夠，造成了預(yù)算控制及考評(píng)趨于形式化。導(dǎo)致了全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行效果差，因此也無(wú)法彰顯全面預(yù)算管理的嚴(yán)肅性，更未體現(xiàn)公司預(yù)算制度的權(quán)威及不可侵犯性。因此，全面預(yù)算的執(zhí)行成果受到了一定程度的限制。

3 房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理問(wèn)題的解決方案

3.1 以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向優(yōu)化預(yù)算編制模式

戰(zhàn)略是方向，公司全面預(yù)算管理應(yīng)依賴于戰(zhàn)略目標(biāo)。公司應(yīng)根據(jù)未來(lái)戰(zhàn)略目標(biāo)決定預(yù)算的業(yè)績(jī)目標(biāo)，再進(jìn)一步將預(yù)算的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)落實(shí)到具體的責(zé)任中心，根據(jù)全面預(yù)算管理將公司變成一個(gè)動(dòng)態(tài)的整體。公司應(yīng)運(yùn)用“上下結(jié)合”的預(yù)算工作方法，而不是單一的自上而下。由公司的預(yù)算委員會(huì)提出年度預(yù)算總體目標(biāo)及各部門應(yīng)完成的目標(biāo)后，各部門再根據(jù)指定的目標(biāo)來(lái)制訂部門預(yù)算計(jì)劃，自下而上地報(bào)送至預(yù)算委員會(huì)，等其審核通過(guò)各部門的預(yù)算計(jì)劃，擬訂全公司的預(yù)算草案，再自上而下地發(fā)放給各個(gè)部門并獲得反饋。經(jīng)過(guò)上下反復(fù)的環(huán)節(jié)，最終形成公司整體的預(yù)算，下達(dá)給各部門來(lái)執(zhí)行。這樣的自上而下、自下而上、上下結(jié)合的編制預(yù)算模式，不僅能將預(yù)算工作精準(zhǔn)化，還可充分了解下級(jí)員工的意愿，提高員工的積極性與工作熱情。

3.2 提升預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確全面性

充分把握基礎(chǔ)預(yù)算數(shù)據(jù)，保存以前年度的預(yù)算信息作為參考，完善全面預(yù)算的數(shù)據(jù)管理。在此基礎(chǔ)上總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)未來(lái)發(fā)展目標(biāo)恰當(dāng)調(diào)整。為了提升預(yù)算的準(zhǔn)確性，使預(yù)算的依據(jù)更科學(xué)合理，應(yīng)按不同類別的事項(xiàng)區(qū)別對(duì)待預(yù)算的編制，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制各事項(xiàng)的預(yù)算表。有助于各相關(guān)責(zé)任部門隨時(shí)隨地洞察各項(xiàng)目的資金占用和執(zhí)行狀況的，同時(shí)提升了完成狀況的透明度。對(duì)預(yù)算的真實(shí)性必須嚴(yán)格核實(shí)，在源頭上遏制夸大數(shù)據(jù)的機(jī)會(huì)。經(jīng)由財(cái)務(wù)部門具體的計(jì)算和校對(duì)后，經(jīng)上級(jí)管理部門反復(fù)審核后方可出臺(tái)。

3.3 培養(yǎng)員工對(duì)預(yù)算的參與及學(xué)習(xí)

公司應(yīng)加強(qiáng)員工對(duì)全面預(yù)算的參與意識(shí)，以公司的整體利益為出發(fā)點(diǎn)，加強(qiáng)公司全員的配合度及各部門的合作意識(shí)，支持員工自主參與到預(yù)算的編制當(dāng)中。另外，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)提升對(duì)預(yù)算管理的重視程度，積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容。管理者應(yīng)大力弘揚(yáng)全面預(yù)算管理的益處，預(yù)算管理直接影響著公司與員工的利益。此外，全面預(yù)算是各部門協(xié)商合作的成果，其中財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用和最后預(yù)算工作的匯總，審計(jì)部分析預(yù)算的結(jié)果。預(yù)算不僅是公司上層領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門的工作，它應(yīng)由各個(gè)部門統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)完成。公司應(yīng)定期開(kāi)展預(yù)算培訓(xùn)會(huì)，組織各部門代表參與，再經(jīng)部門代表傳授給整個(gè)部門。發(fā)放教學(xué)視頻，針對(duì)視頻內(nèi)容出考題，分?jǐn)?shù)達(dá)到60 分及格方可通過(guò)，否則將繼續(xù)學(xué)習(xí)，直至通過(guò)考試。

3.4 完善全面預(yù)算的考核監(jiān)督制度與激勵(lì)機(jī)制

3.4.1 建立科學(xué)的考評(píng)制度及指標(biāo)

在保持公司原有考核制度的基礎(chǔ)之上，對(duì)全面預(yù)算的執(zhí)行狀況進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)。考核公司全面預(yù)算的每一個(gè)環(huán)節(jié)，計(jì)算預(yù)測(cè)和實(shí)際發(fā)生額之間的差異，并分析差異的原因，進(jìn)而對(duì)全面預(yù)算的執(zhí)行狀況做出合理的評(píng)價(jià)，提出對(duì)應(yīng)的解決方案。必須對(duì)違反公司要求的行為嚴(yán)厲打擊，做出實(shí)質(zhì)性的懲罰，切勿“光說(shuō)不練”的形式化，杜絕預(yù)算考評(píng)懲罰制度成為擺設(shè)。對(duì)預(yù)算的考核應(yīng)與預(yù)算指標(biāo)相互結(jié)合，形成制度內(nèi)的環(huán)形流動(dòng)系統(tǒng)。對(duì)全面預(yù)算的考評(píng)必須堅(jiān)持客觀真實(shí)原則。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)公司主要依據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)制定預(yù)算指標(biāo)，不能滿足全面性的要求，導(dǎo)致了公司的短期行為，不利于真實(shí)的考評(píng)。

3.4.2 加強(qiáng)全面預(yù)算的監(jiān)督

全面預(yù)算的高效執(zhí)行需要強(qiáng)有力的監(jiān)督。公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的控制，因?yàn)閮?nèi)部審計(jì)不僅對(duì)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)預(yù)算的合理性同樣負(fù)有責(zé)任。加強(qiáng)事中監(jiān)督控制，事后反思總結(jié)，使公司的經(jīng)營(yíng)管理在實(shí)際運(yùn)用中受到制度的約束。另外，設(shè)置全面預(yù)算的執(zhí)行分析表，根據(jù)不足對(duì)預(yù)算分析的過(guò)程逐漸完善，形成書面報(bào)告表格，便于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并加以補(bǔ)充。

3.4.3 健全公司全面預(yù)算的激勵(lì)機(jī)制

全面預(yù)算的激勵(lì)機(jī)制是執(zhí)行的有力保障，公司不能僅出臺(tái)懲罰方案而不執(zhí)行，對(duì)故意虛報(bào)預(yù)算、不經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)算就上報(bào)的單位要給予處罰，不能只是口頭警告而使罰則形同虛設(shè)。另外，公司只頒布罰則而未出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)制度，這樣會(huì)打消了員工的積極性，在建立罰則的基礎(chǔ)上應(yīng)建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)于預(yù)算分析準(zhǔn)確、執(zhí)行有力并給公司帶來(lái)收益的單位給予貨幣上的獎(jiǎng)勵(lì)。如果實(shí)際支出的金額小于預(yù)算金額，公司應(yīng)該按照一定的比例給予員工提成，比例按公司經(jīng)營(yíng)狀況和實(shí)際情況而制定，要符合公司與員工的心理預(yù)期，提升員工的工作積極性，這也在無(wú)形之中保證了公司預(yù)算目標(biāo)的完成。

3.5 健全全面預(yù)算管理的體系

3.5.1 落實(shí)好全面預(yù)算的指導(dǎo)作用

全面預(yù)算起著制約公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支出的作用，公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)必須按照預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中，要以預(yù)算的計(jì)劃為指導(dǎo)，考慮政策及市場(chǎng)因素的變化，適時(shí)做出調(diào)整，確保預(yù)算合理。

3.5.2 建立全面預(yù)算管理的預(yù)警制度

全面預(yù)算管理的預(yù)警機(jī)制能夠強(qiáng)化公司的危機(jī)意識(shí)，有利于公司甄別非常規(guī)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，避免因小失大，減少公司蒙受不必要的損失，強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的約束力和導(dǎo)向力，在一定程度上可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.5.3 建立信息反饋系統(tǒng)

建立全面預(yù)算的信息反饋系統(tǒng)，有利于企業(yè)實(shí)時(shí)反映預(yù)算與實(shí)際履行情況的不同，在執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程當(dāng)中，公司需不間斷地收集整理有用的信息，根據(jù)反饋的信息做出精準(zhǔn)的判定，為了發(fā)揮調(diào)節(jié)并控制公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的作用，以確保預(yù)算目標(biāo)的完成，信息反饋機(jī)制應(yīng)及時(shí)上線。

4 結(jié)論

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的研究，可以總結(jié)出公司在全面預(yù)算管理工作中普遍存在的問(wèn)題，包括預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行及考評(píng)等方面。通過(guò)分析與研究，從預(yù)算的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，結(jié)合公司發(fā)展現(xiàn)狀與管理模式，引入了上下結(jié)合的編制預(yù)算的模式，將未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)與全面預(yù)算管理相互融合。同時(shí)，全面預(yù)算并不僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作，各部門密切配合才能使預(yù)算發(fā)揮出最大的效應(yīng)，應(yīng)提升員工對(duì)全面預(yù)算管理的參與度。全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)以數(shù)字報(bào)表的形式更好地體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)，它作為公司的一項(xiàng)管理工具，引領(lǐng)公司持續(xù)健康發(fā)展。