孫娟

摘要：本文主要以城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理思路為重點進行闡述，首先分析房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理存在的問題，其次從幾個方面深入說明并探討城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理相關(guān)措施，旨在為相關(guān)研究提供參考資料。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè);房地產(chǎn);開發(fā)規(guī)劃管理;相關(guān)措施;

為了更好地增強城市建設(shè)行政監(jiān)督水平，強化城鄉(xiāng)規(guī)劃改革，在城市建設(shè)期間逐步運用動態(tài)監(jiān)督的管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)成為城市建設(shè)與規(guī)劃的主要內(nèi)容，開發(fā)與創(chuàng)新管理工作是至關(guān)重要的。新時期下，立足于城市建設(shè)框架的背景，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都要進行開發(fā)規(guī)劃管理工作創(chuàng)新，內(nèi)化房地產(chǎn)開發(fā)的價值，不斷推動城市建設(shè)腳步，為城市的發(fā)展提供更多經(jīng)濟支持。

1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理存在的問題

（1）規(guī)劃編制不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)條件。

結(jié)合各個城市房地產(chǎn)開發(fā)情況，區(qū)域政府給予管轄的城市發(fā)展規(guī)劃進行高度重視，基本上都編制了城市發(fā)展規(guī)劃。然而在審批權(quán)限的因素影響下，一些城市編制的規(guī)劃至今為止沒有被批準，加之最近幾年部分地區(qū)行政區(qū)劃的變動，已經(jīng)編制的規(guī)劃無法給城市建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)條件?？墒浅鞘杏绕涫墙?jīng)濟迅速發(fā)展的城市開發(fā)地區(qū)，存在著區(qū)域規(guī)劃與控制規(guī)劃滯后的現(xiàn)象，不僅受到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展因素影響，還受到城市規(guī)劃方案的影響，阻礙著城市進一步開發(fā)與規(guī)劃。

比如為了處理業(yè)主上下班的問題，城市對于小區(qū)進行配備樓巴，業(yè)主數(shù)量的不斷增加，導(dǎo)致樓巴不能給業(yè)主提供對應(yīng)的需求，導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商家出現(xiàn)矛盾與沖突?；蛘邽榱颂幚順I(yè)主子女的教育問題，一些城市的小區(qū)通過開發(fā)商投資進行學(xué)校創(chuàng)辦，學(xué)校管理體現(xiàn)著民辦公助的模式，對應(yīng)的學(xué)費增加導(dǎo)致部分業(yè)主不能承擔(dān)昂貴的學(xué)費轉(zhuǎn)投公立學(xué)校，引出小區(qū)資源的浪費。

（2）規(guī)劃變動相對明顯。

其一，開發(fā)商對項目規(guī)劃進行變動。開發(fā)商企業(yè)在利益獲取目標下，結(jié)合市場信息變動處理用地規(guī)劃方案。開發(fā)企業(yè)的項目規(guī)劃在一般情況下，應(yīng)該向政府規(guī)劃單位進行申請，得到批準之后，才可以采取規(guī)劃方案。對于一些項目規(guī)劃，部分開發(fā)商沒有通知業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主由于規(guī)劃調(diào)整出現(xiàn)經(jīng)濟損失，或者部分開發(fā)企業(yè)對業(yè)主隱瞞區(qū)域規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃問題時常出現(xiàn)

。其二，政府對項目規(guī)劃進行變動。政府對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的方案進行變動，原因各有不同，有的原因是城市經(jīng)濟不斷提升，現(xiàn)有的規(guī)劃編制不能和城市發(fā)展相適應(yīng)，因此對房地產(chǎn)規(guī)劃方案進行再次調(diào)整。有的原因是按照領(lǐng)導(dǎo)的片面想法進行房地產(chǎn)項目規(guī)劃更改，導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主出現(xiàn)經(jīng)濟損失，可是對應(yīng)的損失無法得到補償。第一個層面是由于城市道路的擴建阻礙項目規(guī)劃進行，新規(guī)劃道路開發(fā)項目減少開發(fā)項目用地空間，受到噪音和空氣污染因素的影響，降低開發(fā)價值。或者城市道路兩旁減少項目用地，受到地紅線的影響阻礙房地產(chǎn)資源正常開發(fā)。第二個層面由于是任何公共設(shè)施的建設(shè)需求，對房地產(chǎn)用地性質(zhì)進行開發(fā)和變更，導(dǎo)致企業(yè)前期的費用受到損失，所以政府一般不進行補償。

2 城市建設(shè)框架下房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理相關(guān)措施

（1）構(gòu)建彈性管理制度，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的靈活性。

處于市場經(jīng)濟不斷提升的環(huán)境中，房地產(chǎn)市場波動情況和計劃經(jīng)濟的管理形式是存在差異的，城市化改革的深入發(fā)展深深地影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在繁瑣的環(huán)境中脫穎而出，應(yīng)該保證外部市場決策的正確性，給予外部市場的環(huán)境變化進行敏銳觀察，立足于企業(yè)的實際情況面對外部市場環(huán)境的變化，使得企業(yè)決策和外部環(huán)境變化傾向相統(tǒng)一。如果企業(yè)可以在最短的時間內(nèi)適應(yīng)市場變化，借助靈活地調(diào)整手段能夠提高企業(yè)經(jīng)濟效益。現(xiàn)代化的企業(yè)管理主要表現(xiàn)扁平化模式，此種管理模式確保企業(yè)能夠及時對外部環(huán)境作出反應(yīng)，保證企業(yè)相關(guān)的生產(chǎn)管理活動數(shù)據(jù)足夠準確和可靠，通過信息數(shù)據(jù)得到外部市場運作情況，相關(guān)工作者得到規(guī)劃方案，站在投資費用變化的視角有效地進行科學(xué)判斷。以此為基礎(chǔ)進行科學(xué)的開發(fā)行為，控制因為信息匱乏造成決策失誤的情況出現(xiàn)，排除房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中不確定因素和不可預(yù)見的因素，將管理機制納入在彈性體系之內(nèi)，更好地提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

目前企業(yè)在發(fā)展運行中，針對知識的需求量逐步加大，知識經(jīng)濟成為世界經(jīng)濟前進的主流，知識經(jīng)濟存在著不可預(yù)測性和分化性，和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)逐步緊密，在一定程度上導(dǎo)致知識經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)之間的劃分逐步模糊。對于傳統(tǒng)的管理模式，管理對象比較直觀化，運用固定的管理流程進行工作，無法滿足時代發(fā)展腳步。現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成靈活且具備彈性的管理模式，動態(tài)監(jiān)督房地產(chǎn)市場運作，將節(jié)點分布和市場環(huán)境進行有效地銜接，形成動態(tài)監(jiān)督系統(tǒng)及時得到信息數(shù)據(jù)，保證監(jiān)測過程受到真實的信息知識，同時把外部信息變動的內(nèi)容反饋在管理體系中，全面提升對周圍信息的處理能力和運用能力。

（2）結(jié)合管理監(jiān)測信息，完善城市規(guī)劃編制。

對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資源開發(fā)與監(jiān)督，主要是對調(diào)查的結(jié)果進行研究，并且明確對應(yīng)的規(guī)劃思路。在新時期房地產(chǎn)規(guī)劃與管理工作中，不僅僅要思考傳統(tǒng)的工作方式，還要把目標當作導(dǎo)向，獲取大量的信息數(shù)據(jù)，從多個角度上對房地產(chǎn)規(guī)劃的價值進行評估。以規(guī)劃方案積極影響城市建設(shè)為前提，具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件，使得房地產(chǎn)規(guī)劃思路更為科學(xué)與合理，充分得到多種類型的規(guī)劃數(shù)據(jù)，持續(xù)化監(jiān)測與分析，提高城市規(guī)劃的效果。與此同時得到相關(guān)工作者和企業(yè)單位的意見，對房地產(chǎn)規(guī)劃編制存在的不足進行修改，保證城市規(guī)劃方案具備連續(xù)性和可用性。參考外部單位對房地產(chǎn)規(guī)劃給予的有效建議，納入原有的規(guī)劃方案中，保證房地產(chǎn)規(guī)劃方案可以得到多方的監(jiān)督和管理。

（3）強化管理監(jiān)督，制定規(guī)范的法規(guī)要點。

在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理中，應(yīng)該重視法規(guī)技術(shù)的制定，把強化管理監(jiān)督當作基礎(chǔ)，相關(guān)人員得到社會各個渠道的數(shù)據(jù)信息，參考反饋信息建議。由于這些信息普遍代表規(guī)劃效果對實踐操作帶來的影響，因此是值得思考和研究的。在信息動態(tài)監(jiān)督過程中，要思考法規(guī)技術(shù)編制的科學(xué)性，強調(diào)在具體實施操作中反饋結(jié)果的可用性，促進房地產(chǎn)開發(fā)管理工作正常運行。如果在具體實施中，針對故意超過面積的行為尚未進行處罰，即便開發(fā)規(guī)劃單位給企業(yè)一定的罰款，也不會使得開發(fā)商受到過多的損失。故意超過面積的行為會在今后工作中影響工作者的配合程度，或者建筑設(shè)計管理單位的信息標準不夠統(tǒng)一化，難以保證后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)計劃順利進行，降低參與單位和企業(yè)職工工作的積極性，埋下房地產(chǎn)開發(fā)實踐的安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要強化規(guī)劃監(jiān)督，引進核算體系，要求多個參與單位的核算標準，可以實現(xiàn)統(tǒng)一，申報建筑的材料要結(jié)合面積進行具體計算，附帶對應(yīng)的電子文件，在測繪單位提供信息時，把附有的建筑面積內(nèi)容加以明確，便于規(guī)劃單位在整理信息數(shù)據(jù)時直接比較多種參數(shù)結(jié)果除此之外，對于企業(yè)故意不配合執(zhí)法單位進行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督工作的現(xiàn)象，要結(jié)合企業(yè)制定的處罰機制，追究其工作責(zé)任，其他單位也應(yīng)該制定對應(yīng)的法規(guī)要點，推動城市規(guī)劃單位工作，保證多個制度之間可以互相輔助，強化關(guān)聯(lián)，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的執(zhí)行力。

3 結(jié)束語

綜上所述，立足于城市建設(shè)框架的視角，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理工作中，要保證持續(xù)性和高效性，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理過程中，相關(guān)人員應(yīng)該綜合原有規(guī)劃方案的內(nèi)容，以此為前提進行不間斷的修改和優(yōu)化，強化房地產(chǎn)各項工作的運作效率。

參考文獻

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