顧建國

摘要：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展越來越快，產(chǎn)業(yè)整合速度也越來越快。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也很難解決自己跨區(qū)域的項目管理問題。在房地產(chǎn)項目管理中，設計管理作為核心部分之一，近年來隨著市場的成熟而發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日益激烈，越來越多的開發(fā)商開始重視項目設計管理。將項目管理方法引入房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，有利于對項目設計進度、成本、質(zhì)量等內(nèi)容進行主動控制。本文對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項目管理進行了探討，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理的跨區(qū)域項目設計管理有所幫助。

關鍵詞：設計流程;設計管理;多項目;跨區(qū)域

1跨區(qū)域多項目房地產(chǎn)設計管理模式

跨區(qū)域多項目設計管理通常采用三級設計管理體系。該管理體系將總部、區(qū)域、區(qū)域公司的領導決策與規(guī)劃設計中設計、投資、營銷、開發(fā)等方面的專業(yè)意見有機結(jié)合，使設計滿足市場需求，不斷創(chuàng)新。同時，設計管理制度嚴格，分工明確。三級設計管理體系的建立，使設計管理由傳統(tǒng)的線性職能管理結(jié)構向區(qū)域公司管理結(jié)構轉(zhuǎn)變，建立了有效的設計風險管理體系，促進設計標準化體系的完善和創(chuàng)新研發(fā);形成未來房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勢?？鐓^(qū)域多項目設計管理模式的組織結(jié)構如圖1所示。

2房地產(chǎn)項目設計管理流程及要點

2.1項目設計管理流程

對于跨區(qū)域、多項目的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其管理相當復雜，包括項目管理、知識管理和業(yè)務流程管理。根據(jù)關鍵控制點、項目總計劃、專項計劃等進行分級管理?？偛抗驹谡麄€設計管理過程中起著統(tǒng)籌規(guī)劃的作用，以大方向、大政策指導整個項目的運作，控制項目的整體運作，最大限度地降低風險。區(qū)域公司的責任貫穿于項目具體實施的全過程。對關鍵工作項、關鍵控制點、批準點等要素進行批準和檢查，確保設計結(jié)果滿足組織管理和控制規(guī)范的要求。審批通過后，將設計成果提交區(qū)域公司完成。地區(qū)公司負責項目的具體實施，其流程如圖2。

2.2項目設計管理工作分工及主要工作內(nèi)容

2.2.1設計管理處

跨區(qū)域、多項目設計管理模式采用三級設計管理體系?？偛?、地區(qū)、地區(qū)分工如下：

（1）總部是設計的最高決策機構，主要負責規(guī)劃設計的風險控制，有權審批項目的設計總費用和最終設計方案。

（2）區(qū)域作為設計管理的責任單位，主要控制區(qū)域公司在規(guī)劃設計階段所有項目設計管理的全過程，對所有設計子項和節(jié)點進行審批。根據(jù)公司總體發(fā)展目標，控制設計質(zhì)量、設計進度和設計計劃，

從專業(yè)技術、產(chǎn)品標準、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面給予指導和支持，結(jié)合區(qū)域公司實際情況進行推進。

（3）區(qū)域作為設計管理的具體實施單位，負責實施和落實集團決策委員會和區(qū)域管理委員會的設計決策和審批意見。主要從事基礎技術管理和項目設計實施。主要工作可分為前期策劃階段、各設計階段的過程管理、圖紙階段的技術管理和設計單位的現(xiàn)場施工技術管理。

2.2.2設計管理的主要內(nèi)容

（1）設計合同管理的內(nèi)容主要包括：設計合同條款的約定、執(zhí)行、檢查和監(jiān)督，重點是通過設計費用的分配對設計進度（階段性產(chǎn)品）進行有效控制;監(jiān)督檢查設計進度計劃的實施、計劃的動態(tài)調(diào)整及與有關單位的溝通。

（2）設計溝通管理包括：與相關單位的協(xié)調(diào)與溝通。

（3）設計質(zhì)量控制工作主要包括：對提前提交政府的設計文件進行審查;各設計階段的設計文件應進行正式審查（除滿足設計程序、簽署程序和完整文件、政府規(guī)定的施工圖審查程序外）和實質(zhì)性審查（包括注明設計要求）

文件中的各類實質(zhì)性質(zhì)量問題、各專業(yè)綜合管線布置審查、優(yōu)化設計建議、組織特殊技術問題論證等）。

（4）設計費用控制的工作內(nèi)容主要包括：審查設計方案的經(jīng)濟性（包括工程運行維護費用）;在設計階段，對施工工藝的合理性、縮短工期、降低工程造價的可能性進行了論證;審核限額設計的實施情況（包括各專業(yè)限額設計的成本控制）;根據(jù)性價比指標優(yōu)化設計方案或調(diào)整項目投資指標。

3跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設計管理落實

3.1項目設計成本管理

在跨區(qū)域、多項目設計管理中，總行必須最大限度發(fā)揮自身職能，根據(jù)公司整體運營情況制定設計方案，初步制定項目實施戰(zhàn)略。區(qū)域公司和區(qū)域分公司需要配合總行的戰(zhàn)略方針，開展項目設計管理。

在跨區(qū)域多項目設計中，合理設置項目設計總成本，可以有效地實施成本管理。根據(jù)總行戰(zhàn)略政策，結(jié)合區(qū)域設計市場環(huán)境和開發(fā)項目特點，對各項目的成本進行了初步測算分項設計成本和總體工程設計費用，編制項目設計成本預算表，包括：初步設計、勘察、專項設計、室內(nèi)設計、景觀、施工圖設計、設計招標等，設計過程中的成本控制分為三個階段：工程擴建設計與開發(fā)、設計方案優(yōu)化和工程施工圖設計。具體來說，根據(jù)成本控制標準，區(qū)域公司負責監(jiān)督、指導、控制、審核等事項，控制分公司的項目設計成本，指導糾錯工作。

在區(qū)域企業(yè)的成本管理中，主要是加強設計成本的控制。在實際工作中，根據(jù)總行的控制原則，合理選擇各環(huán)節(jié)、各階段的合作單位或正確選擇設計單位，通過有效的商業(yè)協(xié)商，進一步提高設計成本控制的總體成本。

3.2項目設計進度管理

3.2.1區(qū)域設計進度管理

在工程建筑施工中，必須保證區(qū)域設計的準確性和有效性。在區(qū)域設計過程中，許多專業(yè)人員和設計師將結(jié)合自身的工作實踐，在工程建設的全過程中進行

原材料和資金的消耗量，是一個整體。在建筑工程區(qū)域設計中，如果能快速計算出成本區(qū)的設計，就可以對工程建設進行全面的分析控制。確保在不同項目的設計過程中，區(qū)域設計能夠在各個方面得到有效地實施。例如，在項目總體設計中，要綜合考慮項目的運營成本、項目數(shù)據(jù)、項目總體規(guī)劃所消耗的人力、物力、財力資源，盡量避免設計過程與決策的差異，從而體現(xiàn)決策的作用。

3.2.2地區(qū)設計進度管理

區(qū)域設計進度管理主要是根據(jù)區(qū)域建設需要和自身經(jīng)濟效益進行的。需要按照既定的設計進度計劃進行監(jiān)督控制，確保工程的穩(wěn)定進度。首先，應該建立完善項目推進的各時間節(jié)點，合理規(guī)劃項目建設標準。其次，每次節(jié)點通過建設項目連接，提高項目建設的完整性和完整性。最后，隨著工程進度的推進，項目建設的具體內(nèi)容要有所提高，并在科學可控的范圍內(nèi)規(guī)劃調(diào)整。

3.3多項目設計質(zhì)量管理

在跨區(qū)域多項目設計中，設計質(zhì)量管理作為設計管理的核心部分，對項目的功能和使用價值有著最直接的影響，是決定項目質(zhì)量的關鍵。對于區(qū)域性企業(yè)來說，設計質(zhì)量控制通常是通過對設計階段成果的事前控制和優(yōu)化來實現(xiàn)的。區(qū)域公司應重點控制設計圖紙審核和設計單位資質(zhì)審查，并在相關方面作出一些硬性規(guī)定和要求，確保設計方案符合公司規(guī)劃設計質(zhì)量標準。在初步設計階段，審查項目采用的技術方案是否達到項目決策階段確定的質(zhì)量標準;在技術設計階段，檢查專業(yè)設計是否達到預定的質(zhì)量標準和要求;停留在施工圖設計階段，設計方案應重點考慮其使用功能和質(zhì)量要求是否滿足。

4結(jié)論

在當前我國房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的形勢下，先進、合理、創(chuàng)新的項目設計管理模式將對房地產(chǎn)跨區(qū)域多項目設計過程中的質(zhì)量控制、成本預算、進度預期等方面起到積極的作用，對房地產(chǎn)開發(fā)具有重要的指導意義和實用價值。有鑒于此，我們應該不斷提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力、設計能力和監(jiān)管能力通過全面、寬領域、多視角的設計機制，促進我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)利用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

參考文獻

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