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樓市變了 成交量連續(xù)兩月下滑,二手房?jī)r(jià)下跌成主流

2021-10-26 18:57:23張敏
投資與理財(cái) 2021年10期
關(guān)鍵詞:指導(dǎo)價(jià)二手房新房

張敏

在持續(xù)不斷的調(diào)控下,房地產(chǎn)市場(chǎng)終于從“量變”轉(zhuǎn)為“質(zhì)變”。

9月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),以及前8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。在眾多數(shù)據(jù)指標(biāo)中,量與價(jià)的變化最引人關(guān)注。

今年8月單月,全國(guó)商品房銷售面積為12545萬(wàn)平方米,銷售額12617億元。無(wú)論同比還是環(huán)比,均連續(xù)兩個(gè)月下滑。

價(jià)格方面,8月70大中城市的房?jī)r(jià)漲幅以持平和回落為主。被視為市場(chǎng)先導(dǎo)指標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格,下降的城市數(shù)量達(dá)到34個(gè),近幾年來(lái)首次多于上漲的城市數(shù)量。

若以市場(chǎng)化屬性更強(qiáng)的二手房?jī)r(jià)格作為參照,8月樓市的變化可總結(jié)為“量?jī)r(jià)齊跌”。不少分析人士認(rèn)為,樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”,在供需兩端的持續(xù)調(diào)控下,快速發(fā)展后的調(diào)整期即將到來(lái),作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”,成色恐將不足。

二手房指導(dǎo)價(jià)政策顯效

今年以來(lái),房地產(chǎn)銷售的增長(zhǎng)曲線一直在下行。今年前8月,全國(guó)商品房銷售面積114193萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)15.9%;商品房銷售額119047億元,同比增長(zhǎng)22.8%。與年初(今年1-2月)超過(guò)100%的增速相比,已經(jīng)明顯放緩。

這一方面是因?yàn)榻衲昴曛幸院?,市?chǎng)銷售的增速逐漸乏力;另一方面則是由于疫情影響導(dǎo)致去年年初基數(shù)較低,此后市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇,基數(shù)也明顯提高。

今年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模在沖高后出現(xiàn)回落。7月和8月,月度交易量連續(xù)下滑,8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩指出,除了去年的高基數(shù)外,季節(jié)因素和政策因素導(dǎo)致的銷售下滑也不容忽視。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),8月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控類政策出臺(tái)36次,自4月以來(lái)調(diào)控頻次持續(xù)增加,調(diào)控持續(xù)加碼。

其中,近期多地集中出臺(tái)的二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整,已經(jīng)直接影響到交易價(jià)格。

“二手房指導(dǎo)價(jià)”是指二手房交易的參考價(jià)格。近期,已有包括深圳、上海、廣州、合肥、西安、東莞等在內(nèi)的13個(gè)城市對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整,從而遏制實(shí)際交易價(jià)格過(guò)高。從8月的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看,這種調(diào)整效果十分明顯。

今年8月,—二三線城市的新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.2%,以回落和持平為主。同期的二手房?jī)r(jià)格漲幅分別為0,2%、0.2%和0.1%,略低于新房?jī)r(jià)格漲幅。

分城市來(lái)看,在新房?jī)r(jià)格仍以上漲為主的情況下,8月二手房?jī)r(jià)格下跌的城市達(dá)到34個(gè),上漲的城市數(shù)量?jī)H有27個(gè)。若拋開去年年初疫情的影響,最近6年來(lái),二手房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量達(dá)到最低。其中,二三線城市成為下跌的主體,昆明、南充、石家莊、牡丹江的價(jià)格跌幅靠前。

貝殼研究院認(rèn)為,除了指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的因素外,市場(chǎng)下行的預(yù)期在二手房市場(chǎng)傳遞得更快。相對(duì)而言,重點(diǎn)城市新房限價(jià)下,仍存在-二手倒掛,吸引購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

“全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2021年9月后,隨著信貸政策由寬松回歸正常,未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅有望放緩,房?jī)r(jià)下調(diào)城市的數(shù)量將不斷增加。

“金九銀十”恐落空

支撐“拐點(diǎn)”的論據(jù),除了量與價(jià)的變化外,還包括投資、融資、拿地等一系列指標(biāo)的變化。

今年8月,全國(guó)房地產(chǎn)投資(累計(jì))增速已從年初的38.3%降至10,9%。除中部地區(qū)仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)外,東部、西部和東北地區(qū)的增速都已降至個(gè)位數(shù)。同期,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10733萬(wàn)平方米,同比下降10.2%;土地成交價(jià)款6647億元,下降6.2%。

受“三條紅線”、“五檔管理”等政策的影響,房企融資也受到限制。今年1-8月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金134364億元,增速?gòu)哪瓿醯?1.2%降至14.8%。

值得注意的是,7月和8月以來(lái),部分房企采用降價(jià)的方式促進(jìn)銷售,并回籠資金,但效果并不理想。由于7月和8月的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑,房企資金來(lái)源中的“定金及預(yù)售款”、“個(gè)人按揭貸款”兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均出現(xiàn)下滑。

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,調(diào)控政策對(duì)供需兩端都帶來(lái)限制,這也導(dǎo)致房企信心普遍有所減退。同時(shí),市場(chǎng)信號(hào)的傳導(dǎo),也帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng):銷售不佳影響回款、回款不暢影響融資、融資不足影響投資。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示,8月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.85,為今年以來(lái)的最低值。

前述房企人士還認(rèn)為,在近期的第二輪集中供地中,因報(bào)名人數(shù)不足而流拍的現(xiàn)象明顯增多,說(shuō)明房企的信心仍然不足。

在這種情況下,作為傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”,市場(chǎng)走勢(shì)如何?

潘浩認(rèn)為,由于企業(yè)融資端持續(xù)承壓,因此銷售回款將繼續(xù)成為房企運(yùn)營(yíng)的生命線。面對(duì)傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售節(jié)點(diǎn),房企為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性、確保年度銷售任務(wù)的達(dá)成、穩(wěn)定回籠資金以及為年底拿地準(zhǔn)備籌碼,推出一定的促銷措施是常規(guī)操作。其中,部分存在較大現(xiàn)金流壓力的房企,可能進(jìn)行較大力度的促銷。

前述房企人士則認(rèn)為,在現(xiàn)有的政策壓力和市場(chǎng)信心下,“金九銀十”的熱度勢(shì)必不會(huì)太大。相反,在年末沖刺業(yè)績(jī)的階段,房企會(huì)實(shí)施較大力度的促銷活動(dòng),市場(chǎng)也有望在年末出現(xiàn)“翹尾”。

摘自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》

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