李楊，段東凝，馬錫媛

(華北理工大學 建筑工程學院，河北 唐山 063210)

房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程包括前期準備、建設(shè)施工、銷售經(jīng)營以及物業(yè)管理多個環(huán)節(jié)，涉及眾多的利益相關(guān)者。不同利益相關(guān)者所處的地位和環(huán)境各不相同，對項目的利益需求也不同，他們之間相互協(xié)作又彼此沖突，形成復雜的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)者和經(jīng)營者處于這個社會網(wǎng)絡(luò)中，必然會與其他利益相關(guān)者之間產(chǎn)生矛盾沖突，因此需要對房地產(chǎn)項目的利益相關(guān)方進行系統(tǒng)梳理并探究相關(guān)方之間的關(guān)系，以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他相關(guān)方之間的協(xié)同合作。

目前許多學者已經(jīng)關(guān)注從網(wǎng)絡(luò)視角探究利益相關(guān)者的問題，王雪青等[1]通過社會網(wǎng)絡(luò)分析(SNA)構(gòu)建建設(shè)項目利益相關(guān)者社會網(wǎng)絡(luò)，在此基礎(chǔ)上對承包商與其他相關(guān)方的關(guān)系進行分析；孫琳等[2]結(jié)合SNA與博弈論探究特大型工程投資項目關(guān)鍵利益主體之間的沖突問題；彭怡文等[3]基于SNA分析復雜大型鐵路項目利益相關(guān)者之間的關(guān)系并確定了核心利益相關(guān)者。以上學者主要是以建筑類項目為研究對象對利益相關(guān)者進行研究，對于房地產(chǎn)類項目利益相關(guān)者之間行為關(guān)系的研究還處于起步階段，尤其是從網(wǎng)絡(luò)個體成員的角度出發(fā)對利益相關(guān)者的研究仍顯不足。該項目旨在對房地產(chǎn)項目這一特定領(lǐng)域的利益相關(guān)者進行研究，通過運用SNA構(gòu)建房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者社會網(wǎng)絡(luò)模型，探究各利益相關(guān)者之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)及行為影響，并以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體對利益相關(guān)者進行分類，據(jù)此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強與其他相關(guān)方的協(xié)同合作提供對策和建議。

1社會網(wǎng)絡(luò)分析法

社會網(wǎng)絡(luò)分析(SNA)是一種借助圖論和數(shù)學方法定量分析網(wǎng)絡(luò)中行動者關(guān)聯(lián)關(guān)系的研究方法，通過分析社會網(wǎng)絡(luò)中行動者的關(guān)系對其行動結(jié)構(gòu)的影響，以此描繪關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的組成要素和整體關(guān)系結(jié)構(gòu)[4]。SNA主要由反映行動者之間關(guān)系緊密程度的網(wǎng)絡(luò)密度、行動者權(quán)力的中心度、非冗余聯(lián)系的結(jié)構(gòu)洞三部分構(gòu)成。

1.1 網(wǎng)絡(luò)密度

網(wǎng)絡(luò)密度表示網(wǎng)絡(luò)中行動者之間實際關(guān)系總數(shù)與可能的最大關(guān)系總數(shù)之比[5]。網(wǎng)絡(luò)密度越大，說明各行動者之間的聯(lián)系越密切，信息交互和資源共享的程度較高，同時受到來自網(wǎng)絡(luò)的約束也較大。網(wǎng)絡(luò)密度的計算公式如下[5]：

(1)

式中：D為網(wǎng)絡(luò)密度，N為網(wǎng)絡(luò)中行動者的數(shù)量，L表示網(wǎng)絡(luò)中實際關(guān)系數(shù)，N(N-1)表示此網(wǎng)絡(luò)中可能的最大關(guān)系數(shù)。

1.2 中心度

中心度用來描述某行動者在社會網(wǎng)絡(luò)中獲得優(yōu)勢地位和權(quán)力的程度，包括點度中心度、中間中心度和接近中心度[5]。這3個指標都能反映各行動者在網(wǎng)絡(luò)中的影響力，但其側(cè)重點有所不同。

(1)點度中心度

點度中心度側(cè)重衡量某行動者與其他行動者建立直接關(guān)聯(lián)關(guān)系的能力[5]，分為外向度和內(nèi)向度2個測量指標，外向度表示影響其他行動者的程度，內(nèi)向度表示被其他行動者影響的程度。點度中心度的計算公式如下[1]：

(2)

式中：ni指第i個行動者，N為網(wǎng)絡(luò)中行動者的數(shù)量，nn(ni)指的是與第ni個行動者有直接聯(lián)系的關(guān)系數(shù)。

(2)中間中心度

中間中心度側(cè)重衡量某行動者在多大程度上位于其他行動者的中間，處于這種地位的行動者能夠通過控制或曲解信息的傳遞而影響整個網(wǎng)絡(luò)[5]。中間中心度的計算公式如下[1]：

(3)

式中：gjk為行動者nj和nk之間的關(guān)系數(shù)，gjk(ni)則是gjk中經(jīng)過行動者ni的關(guān)系數(shù)。

(3)接近中心度

接近中心度側(cè)重分析某行動者對于信息資源傳遞的獨立性或有效性[5]，依據(jù)行動者之間的距離來衡量，分為外向度和內(nèi)向度2個測量指標，分別表示不對他人和不受他人控制的能力。接近中心度的計算公式如下[1]：

(4)

式中：d(ni,nj)為行動者ni和nj之間的距離。

1.3 結(jié)構(gòu)洞

學者Burt[6]用結(jié)構(gòu)洞來表示非冗余的聯(lián)系，認為它可以為其占據(jù)者提供更多的信息優(yōu)勢和資源優(yōu)勢。結(jié)構(gòu)洞包含有效規(guī)模、效率、限制度與等級度4個指標。

2房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的社會網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建及分析

2.1 房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的界定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者基于房地產(chǎn)項目形成一種社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過梳理已有房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者研究的相關(guān)文獻[7-12]，得到房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者共11類，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者

2.2 房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的社會網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建

由表1設(shè)計房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者調(diào)查問卷，采取滾雪球的方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府相關(guān)部門以及合作方的管理人員發(fā)放問卷，對房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進行判斷，若認為處于矩陣行位置的行動者對列位置的行動者有影響關(guān)系存在則記為1，否則為0。對收回的78份問卷進行整理和統(tǒng)計分析，得到了房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者關(guān)系鄰接矩陣，如表2所示。

表2 房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者關(guān)系鄰接矩陣

根據(jù)表2的關(guān)系矩陣，運用UCINET6.0軟件的Netdraw工具繪制出房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的關(guān)系可視化網(wǎng)絡(luò)圖，如圖1所示。圖中各個結(jié)點表示房地產(chǎn)項目涉及的各行動者，箭線表示各行動者間的關(guān)系及其方向，結(jié)點的大小代表點度中心度的大小。

圖1 房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者社會網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖

2.3 房地產(chǎn)項目的社會網(wǎng)絡(luò)分析

(1)網(wǎng)絡(luò)密度分析

運用UCINET 6.0得到房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的網(wǎng)絡(luò)密度為0.322 2，說明利益相關(guān)者之間的信任度不夠，資源共享、信息溝通和聯(lián)系的程度較低，同時受到來自網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的制約較小。通過建立信息共享平臺可以加強利益相關(guān)者之間的溝通交流和信任度，從而提升網(wǎng)絡(luò)整體密度。

(2)中心度分析

運用UCINET 6.0分析房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者網(wǎng)絡(luò)的中心度，結(jié)果如表3所示。

表3 社會網(wǎng)絡(luò)中心度指標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有最高的點度中心度和中間中心度，分別為88.889、77.778和28.833，說明他與其他相關(guān)方有著緊密的聯(lián)系，各相關(guān)方對其均有信息資源的輸入和輸出，同時也是幫助其他相關(guān)方互換資源的"中間人"，在社會網(wǎng)絡(luò)中占據(jù)優(yōu)勢地位，具有較強的話語權(quán)。勘察設(shè)計單位和其他利益相關(guān)者都具有最高的內(nèi)向接近中心度為37.500，可知其在資源的輸入方面不受到其他方制約的能力較強；政府相關(guān)部門具有最高的外向接近中心度為60.000，說明政府相關(guān)部門在資源的輸出方面具有較大的自主性。

(3)結(jié)構(gòu)洞分析

運用UCINET 6.0分析房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)洞，結(jié)果如表4～表6所示。

表4 冗余度

根據(jù)表4的冗余度可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位、金融機構(gòu)、政府相關(guān)部門和消費者的關(guān)系都具有67%的冗余度，說明其存在67%的相同利益相關(guān)方。

由表5限制度可知，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，施工單位對其控制最強為0.10，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重點關(guān)注施工單位的要求。

表5 限制度

由表6可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效規(guī)模最高為7.000，效率最高為0.778，限制度最低為0.342，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制覆蓋面最廣且不易受其他方的約束，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會網(wǎng)絡(luò)中處于核心地位。

表6 結(jié)構(gòu)洞指標

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益相關(guān)者分類

3.1 分類分析

從以上分析結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會網(wǎng)絡(luò)中處于核心地位。為更好地認識房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他相關(guān)方的關(guān)系，該項研究以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，采用凝聚子群分析法對其利益相關(guān)者進行分類，從而對不同的類別采取不同的協(xié)同合作策略。

凝聚子群描述的是一個具有相對較強、直接、緊密、頻繁聯(lián)系的子集合[5]，該項研究基于"相對頻次"的角度考察凝聚子群，即關(guān)注子群內(nèi)部行動者之間的關(guān)系頻次相對于內(nèi)、外部行動者之間關(guān)系的頻次。根據(jù)我國學者陳宏輝[13]提出的利益相關(guān)者分類方法，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者分為核心、蟄伏和邊緣利益相關(guān)者。通過Ucinet 6.0軟件的CONCOR進行凝聚子群分析，設(shè)定最大的分組值為3，得到如圖2所示房地產(chǎn)項目凝聚子群分析與分類結(jié)果。

圖2 房地產(chǎn)項目凝聚子群分析結(jié)果與分類

由圖2可得，核心利益相關(guān)者為施工單位、消費者和物業(yè)公司；蟄伏利益相關(guān)者為政府相關(guān)部門、監(jiān)理單位、供應商和金融機構(gòu)；邊緣利益相關(guān)者為勘察設(shè)計單位和其他利益相關(guān)者。

(1)施工單位是項目的直接生產(chǎn)者，負責將項目通過施工建設(shè)轉(zhuǎn)化為實體建筑，消費者為最后產(chǎn)品的使用者，物業(yè)公司的前期介入對房產(chǎn)的質(zhì)量和使用價值具有一定的提升作用，其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于社會網(wǎng)絡(luò)的核心地位，在項目中承擔較大的風險，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心利益相關(guān)者。

(2)政府相關(guān)部門決定項目的基本審批條件，監(jiān)理單位對建設(shè)施工進行監(jiān)督管理以保證項目質(zhì)量，供應商為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所供應的材料設(shè)備質(zhì)量直接影響項目的進度和質(zhì)量目標實現(xiàn)，金融機構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的大量資金是項目得以實現(xiàn)的前提，其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較為緊密的利益關(guān)系，在項目中承擔一定的風險，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的蟄伏利益相關(guān)者。

(3)勘察設(shè)計單位和其他利益相關(guān)者在社會網(wǎng)絡(luò)中處于相對邊緣位置，他們經(jīng)常被動地受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，在項目中承擔的風險較少，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的邊緣利益相關(guān)者。

3.2 協(xié)同合作對策和建議

項目的順利完成需要利益相關(guān)者之間保持良好的協(xié)同合作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中應當注意與不同類別的利益相關(guān)者進行不同程度關(guān)系的維系和增進，在項目的推進過程中體現(xiàn)出利益相關(guān)者的利益均衡，以達到高效的協(xié)同合作。

(1)對于核心利益相關(guān)者，施工單位直接參與房地產(chǎn)項目的實施，是工程質(zhì)量目標實現(xiàn)的關(guān)鍵主體；消費者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要利潤來源，其滿意度直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展；物業(yè)公司的前期介入貫穿項目的各個階段，他們從消費者的角度結(jié)合物業(yè)管理的經(jīng)驗對規(guī)劃設(shè)計等缺陷提出修改方案，從而提升消費者的滿意度，良好的物業(yè)公司對房地產(chǎn)的銷售價格及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象有重要影響。核心利益相關(guān)者在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中均扮演著不可或缺的重要角色，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務必要重視與三者之間關(guān)系的維系，及時滿足核心利益相關(guān)者的利益需求。

(2)對于蟄伏利益相關(guān)者，他們在一定程度上為房地產(chǎn)項目的開發(fā)提供必需的資源和幫助，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極維持與其之間良好的信息溝通和資源共享，從而獲得對項目必要的投入與支持，保證項目的順利實施。

(3)對于邊緣利益相關(guān)者，勘察設(shè)計單位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供設(shè)計圖和施工勘察，其他利益相關(guān)者在社會中起到一定的監(jiān)督作用，他們的訴求能極大地影響到政府的決策和企業(yè)形象，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應適當關(guān)注和考慮邊緣利益相關(guān)者的需求。

4結(jié)論

(1)運用SNA構(gòu)建房地產(chǎn)項目利益相關(guān)者的社會網(wǎng)絡(luò)模型，從網(wǎng)絡(luò)密度、中心度以及結(jié)構(gòu)洞3個方面對網(wǎng)絡(luò)中利益相關(guān)者之間的關(guān)系進行分析，通過凝聚子群分析法將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益相關(guān)者分為3類，根據(jù)分類提出了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他相關(guān)方協(xié)同合作的對策和建議。

(2)通過SNA構(gòu)建的網(wǎng)絡(luò)模型可以很直觀地反映利益相關(guān)者之間的關(guān)系，借助定量指標進行分析使結(jié)果更加科學可信。

(3)該研究在處理利益相關(guān)者之間的影響關(guān)系時采用的0-1關(guān)系矩陣，未來研究將考慮利益相關(guān)者之間關(guān)系的強弱程度以及項目各個階段利益相關(guān)者的動態(tài)性。