孔峰

摘要：近年來，隨著我國各地城市化建設(shè)進(jìn)入“快車道”，各行業(yè)的發(fā)展都對(duì)土地資源有了更高的需求，土地收儲(chǔ)措施也成為有關(guān)各方的重點(diǎn)研究內(nèi)容。為此，文章從土地整理中心的視角入手，分析了當(dāng)前土地收儲(chǔ)工作中所面臨的難題和基本解決方案，并在此基礎(chǔ)上詳細(xì)探討了優(yōu)化土地收儲(chǔ)措施的有關(guān)策略，以期為今后的相關(guān)工作提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：土地整理中心;土地收儲(chǔ);收儲(chǔ)措施

前言：近年來，隨著我國城市化進(jìn)程的突飛猛進(jìn)，國家有關(guān)部門也對(duì)土地收儲(chǔ)措施予以更高程度的重視，并對(duì)相應(yīng)的措施進(jìn)行不斷的優(yōu)化創(chuàng)新，以滿足城市發(fā)展建設(shè)的需要。當(dāng)然，從目前來看，國內(nèi)的土地收儲(chǔ)措施尚處于發(fā)展階段，各地區(qū)的土地收儲(chǔ)措施還存在一定的差異，個(gè)別地區(qū)因缺乏中長期規(guī)劃，出現(xiàn)了融資困難等現(xiàn)象。為此，需要對(duì)現(xiàn)有的土地收儲(chǔ)措施做進(jìn)一步研究，總結(jié)出一套具有普適性的土地收儲(chǔ)措施。

1優(yōu)化土地收儲(chǔ)措施的重要意義

1.1有效促進(jìn)土地資產(chǎn)管理工作

各地區(qū)在開展土地收儲(chǔ)工作時(shí)，都是依據(jù)國家出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》執(zhí)行的，再結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況，對(duì)具體的土地收儲(chǔ)工作進(jìn)行部署，確保土地收儲(chǔ)工作能夠有條不紊地進(jìn)行，滿足地方政府對(duì)土地的宏觀調(diào)控要求，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用。由此可見，對(duì)現(xiàn)有的土地收儲(chǔ)措施進(jìn)行優(yōu)化，有助于推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展[1]。

1.2避免國有資產(chǎn)的流失

當(dāng)前，我國城市地區(qū)土地資源普遍緊張，土地收儲(chǔ)工作也主要面向已有的存量土地，如老城區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部等。由于這些區(qū)域人口混雜，管理難度高，土地歸屬權(quán)混亂，因此這些區(qū)域的土地收儲(chǔ)工作歷來都是難題，以往的經(jīng)驗(yàn)表明，這些地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)因歸屬權(quán)混亂造成國有資產(chǎn)的不必要的流失。這就需要對(duì)現(xiàn)有的土地收儲(chǔ)工作進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)各種土地進(jìn)行分類整理，并輔以必要的補(bǔ)償措施，規(guī)避部分開發(fā)商投機(jī)取巧的行為[2]。

1.3對(duì)土地市場進(jìn)行有效調(diào)控

由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，因此其土地收儲(chǔ)的規(guī)模和范圍也存在差異，這就需要各地區(qū)政府部門結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行合理規(guī)劃，優(yōu)先儲(chǔ)備利用率低的存量土地。同時(shí)，政府部門可采取置換和補(bǔ)償?shù)却胧?，將區(qū)域內(nèi)較為分散的土地進(jìn)行集中，確保這些閑置土地能夠發(fā)揮更大的作用。

2土地整理中心土地收儲(chǔ)措施的幾個(gè)主要方向

2.1面向城中村的土地收儲(chǔ)措施

城中村多位于城區(qū)邊緣，其發(fā)展水平與市區(qū)存在明顯的差距，如不進(jìn)行改造則會(huì)拖慢整體的城市發(fā)展步伐。由于城中村居民主要為外來務(wù)工人員和農(nóng)村居民，因此其通常涉及范圍較廣，資金需求量也較高，特別是在居民臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)和資金補(bǔ)償?shù)确矫嬉恢倍即嬖谥^高的難度，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)，則容易導(dǎo)致土地收儲(chǔ)措施無法達(dá)成既定目標(biāo)，甚至影響當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定。為解決這些問題，在城中村土地收儲(chǔ)措施開展之前，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好以下幾方面的工作：（1）組織編制城中村改造項(xiàng)目整體計(jì)劃和工作安排，提前做好各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)判和核算，同時(shí)為避免一些不可抗力因素帶來的影響，在費(fèi)用核算完成后，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)追加一部分資金作為機(jī)動(dòng)資金，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的不可抗力因素。（2）做好前期論證工作，特別是要加強(qiáng)對(duì)城中村地區(qū)的各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)的收集，明確土地收儲(chǔ)工作中會(huì)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本。（3）根據(jù)成本預(yù)算，制定完善的土地收儲(chǔ)方案，并按計(jì)劃執(zhí)行，同時(shí)在資金使用過程中加強(qiáng)審計(jì)工作，確保資金使用與城中村土地收儲(chǔ)工作的進(jìn)度相匹配，避免成本增長過快或整理周期過長等情況。

2.2面向老城區(qū)的土地收儲(chǔ)措施

老城區(qū)的建成時(shí)間相對(duì)較長，其基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)較為落后，無法滿足現(xiàn)代生活條件的各項(xiàng)需要，為了提升城市整體形象，和為居民營造便利的生活環(huán)境，老城區(qū)改造一直以來都是各地區(qū)城市建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，為實(shí)現(xiàn)改造目標(biāo)，政府部門就需要通過土地收儲(chǔ)的方式來進(jìn)行。在老城區(qū)土地收儲(chǔ)工作中，其主要面臨的困難在于，老城區(qū)內(nèi)存在著大量的國有企業(yè)和居民區(qū)，國有企業(yè)的職工安置、居民拆遷安置等問題均較為突出，且拆遷工作量巨大，在工作中需要由規(guī)劃局、發(fā)改委、環(huán)保局、財(cái)政局等多部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，如出現(xiàn)差錯(cuò)，則容易給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定均帶來嚴(yán)重的影響。為了避免上述問題的出現(xiàn)，在老城區(qū)改造工作中，對(duì)于土地整理中心而言，其主要工作在于，與規(guī)劃局、國土資源局、建設(shè)局等多個(gè)部門加強(qiáng)溝通合作，加強(qiáng)項(xiàng)目拆遷交地進(jìn)度，確保土地收儲(chǔ)工作不影響其他的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，為了加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)動(dòng)合作，可考慮成立工作組，抽調(diào)各部門的部分工作人員開展土地收儲(chǔ)相關(guān)工作[3]。

2.3面向公益資源整合的土地收儲(chǔ)

“公益資源”主要指的是醫(yī)療和教育等有關(guān)用地，對(duì)這些公益資源進(jìn)行土地收儲(chǔ)，有助于整合當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療、教育等多方面的優(yōu)質(zhì)資源，讓這些優(yōu)質(zhì)公益資源發(fā)揮更大的作用，為公眾提供更高質(zhì)量的服務(wù)。由于面向公益資源整合的土地收儲(chǔ)工作在開展過程中難免會(huì)影響到部分機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行，因此這類土地收儲(chǔ)工作需要盡量在較短的時(shí)間內(nèi)完成，對(duì)于效率和質(zhì)量均有著很高的要求，工作人員也面臨著較大的工作量和工作壓力，如出現(xiàn)差錯(cuò)，則會(huì)嚴(yán)重影響公益資源的效用，給公眾的生活帶來很大的不便。為規(guī)避上述問題，在面向公益資源整合的土地收儲(chǔ)工作中，土地整理中心應(yīng)當(dāng)從以下幾方面著手解決問題：（1）在土地收儲(chǔ)工作開始前，要對(duì)資金情況進(jìn)行預(yù)算，包括相關(guān)機(jī)構(gòu)的建設(shè)資金，以及土地收儲(chǔ)工作完成后的成本回收情況，以實(shí)現(xiàn)資金平衡，避免資金缺口的出現(xiàn);（2）采取倒排工期的方式，克服項(xiàng)目時(shí)間要求緊和工作量大的困難，在最短時(shí)間內(nèi)確定各項(xiàng)要求，避免延誤拆遷進(jìn)度。

3土地整理中心土地收儲(chǔ)措施的優(yōu)化策略

3.1加強(qiáng)對(duì)相關(guān)行業(yè)的研究

首先，土地整理中心要把握好自身的定位，理順工作關(guān)系。當(dāng)前，受到土地政策和金融政策大環(huán)境不確定性增多的影響，土地整理中心要多與有關(guān)部門合作，爭取各部門在政策和資金上更大的支持力度，提高自身抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)土地整理中心要合理引導(dǎo)下設(shè)的各個(gè)土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)開展工作，避免各機(jī)構(gòu)的工作出現(xiàn)交叉[4]。

其次，土地整理中心要從宏觀角度分析該行業(yè)的變化，包括國家法律法規(guī)和政策的更新對(duì)土地收儲(chǔ)工作帶來的影響范圍和程度等，同時(shí)土地整理中心要對(duì)此開展理論研究，在以往的工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外在土地收儲(chǔ)工作中已取得的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工作中遇到的問題進(jìn)行深入研究。土地整理中心也可與高校、科研院所等加強(qiáng)合作，找出工作中一些疑難問題的解決方法。

最后，土地整理中心要加強(qiáng)信息化技術(shù)的應(yīng)用，開展更為高效的工作。具體來看，土地整理中心應(yīng)當(dāng)與相關(guān)企事業(yè)單位合作，開發(fā)土地收儲(chǔ)信息管理系統(tǒng)，并培訓(xùn)相關(guān)工作人員如何操作該系統(tǒng)，確保該信息管理系統(tǒng)能夠發(fā)揮其統(tǒng)計(jì)和分析等方面的最大效用。在此基礎(chǔ)上，土地整理中心要進(jìn)一步完善土地收儲(chǔ)數(shù)據(jù)報(bào)送工作機(jī)制，及時(shí)向有關(guān)部門上報(bào)數(shù)據(jù)信息。同時(shí)，土地整理中心還可考慮引入大數(shù)據(jù)技術(shù)，整合已有的數(shù)據(jù)信息，對(duì)下一階段的土地收儲(chǔ)工作做好研究、分析和預(yù)測，為今后的工作提供參考。

3.2明確工作方向

就目前的情況來看，由于各地區(qū)都已經(jīng)長期進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作，因此城市地區(qū)基本已經(jīng)不具備可收儲(chǔ)的土地資源，在今后的收儲(chǔ)工作中，土地整理中心應(yīng)當(dāng)將工作重點(diǎn)放在城市外環(huán)線以外的地區(qū)，這些地區(qū)未來會(huì)隨著城市的發(fā)展而擴(kuò)建，具有較大的增值空間，有助于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地整理中心要確保土地收儲(chǔ)工作的“精細(xì)化”，對(duì)于已收儲(chǔ)的土地，要加快這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作，最大限度地提升土地價(jià)值，為招商引資提供必要的基礎(chǔ)。除此之外，土地整理中心還需要重視中長期的土地收儲(chǔ)計(jì)劃，這樣有助于把握土地市場的整體運(yùn)行趨勢，避免在工作環(huán)節(jié)中存在過高的隨意性，這也有助于做到“防患于未然”，預(yù)先規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，降低未來工作中的不確定性[5]。

3.3積極拓展融資渠道

縱觀現(xiàn)有的土地收儲(chǔ)工作，其資金大多來源于銀行貸款，在這種情況下，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)面臨著還款的壓力，其在工作中難免也會(huì)出現(xiàn)“畏手畏腳”的情況，影響部分功能的正常發(fā)揮[6]。顯然，土地整理中心應(yīng)當(dāng)積極采取措施，拓寬融資渠道，形成有效的項(xiàng)目資金流來保障土地收儲(chǔ)工作的正常實(shí)施。具體來看，主要可采用以下幾種方式進(jìn)行：（1）建立土地儲(chǔ)備基金，該基金可來源于土地出讓收益和政府財(cái)政撥款等方式;（2）面向社會(huì)發(fā)行土地儲(chǔ)備債券和股票進(jìn)行融資，或是將土地整理中心改組為土地開發(fā)股份企業(yè)，以進(jìn)行資金籌集;（3）加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金支持體系的研究，構(gòu)建市場化和多樣化的土地儲(chǔ)備資金支持體系，使土地儲(chǔ)備資金始終保持在合理的規(guī)模，從而確保土地儲(chǔ)備工作實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

3.4完善土地收儲(chǔ)措施中的保障措施

由于土地收儲(chǔ)工作涉及到多個(gè)部門的共同參與，因此，土地收儲(chǔ)措施中的保障措施也是必不可少的，不同的部門也需要在構(gòu)建保障措施的過程中承擔(dān)不同的任務(wù)，具體如下。

對(duì)于政府部門而言，政府部門在土地整理中心的土地收儲(chǔ)工作中起著主導(dǎo)性作用，這有助于避免投機(jī)行為的發(fā)生，無論從國內(nèi)還是國外的經(jīng)驗(yàn)，其重要性均不可忽略。因此，政府部門在土地收儲(chǔ)工作中，要重點(diǎn)發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，對(duì)土地整理中心及有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督，確保各項(xiàng)政策措施得到有效落實(shí)，消除以往土地市場存在的盲目性和滯后性等問題，推進(jìn)土地收儲(chǔ)工作有條不紊地進(jìn)行。同時(shí)，政府部門要對(duì)現(xiàn)有的土地收儲(chǔ)制度予以優(yōu)化，特別是在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系方面予以優(yōu)化，這就需要建立統(tǒng)一的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系，并將擬定的指導(dǎo)價(jià)格予以公示，以解決土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)存在的惡意競爭等問題，維護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益[7]。

對(duì)于土地整理中心而言，為了確保土地收儲(chǔ)措施的有效落實(shí)，其需要從以下三個(gè)方面加強(qiáng)保障措施：一是人才保障，土地整理中心要加強(qiáng)對(duì)職工的專業(yè)培訓(xùn)，并加強(qiáng)對(duì)專業(yè)化人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，打造一支專業(yè)化的人才隊(duì)伍，推動(dòng)土地收儲(chǔ)工作科學(xué)合理進(jìn)行;二是組織保障，土地整理中心要對(duì)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)和工作流程予以優(yōu)化，及時(shí)取消冗余的組織機(jī)構(gòu)和工作環(huán)節(jié)，確保土地收儲(chǔ)工作的高效率開展;三是文化保障，土地整理中心應(yīng)當(dāng)將“團(tuán)結(jié)協(xié)作、堅(jiān)忍不拔、開拓創(chuàng)新”等精神品質(zhì)融入到團(tuán)隊(duì)文化當(dāng)中，并加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳，以提高團(tuán)隊(duì)凝聚力，確保團(tuán)隊(duì)能夠始終圍繞工作目標(biāo)而奮斗。

結(jié)束語：

總而言之，土地整理中心所開展的土地收儲(chǔ)措施，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。為此，土地整理中心和其他有關(guān)部門都需要對(duì)這項(xiàng)工作予以高度重視，在日常工作中，要在已有的工作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，積極探索和借鑒相關(guān)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身情況，打造最適合自身的土地收儲(chǔ)措施，以此來不斷優(yōu)化土地收儲(chǔ)工作質(zhì)量，確保土地資源的合理利用。

參考文獻(xiàn)

[1]卓德軍.城市土地一級(jí)整理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].中華建設(shè)，2021（08）：68-69.

[2]王光明.土地開發(fā)整理工作的問題分析及其應(yīng)對(duì)策略[J].華北自然資源，2021（04）：127-128.

[3]李杰.土地開發(fā)整理的問題及對(duì)策[J].山西農(nóng)經(jīng)，2021（13）：51-52.

[4]龍雙全.關(guān)于土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理的對(duì)策思考[J].中華建設(shè)，2021（06）：44-45.

[5]姜?dú)g歡，李鐵鋼.城市土地儲(chǔ)備調(diào)控優(yōu)化建議[J].國土資源，2018（10）：40-41.

[6]徐曉燕. 土地儲(chǔ)備制度中的政府環(huán)境責(zé)任研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，2018.

[7]朱登民，閆學(xué)廣，趙國軍.土地收儲(chǔ)工作的必要性及策略探析[J].居舍，2017（23）：8-9.