□文/任立剛

（中國農業(yè)大學 北京）

［提要］高鐵開通運營提升沿線城市的可達性，對經濟發(fā)展特別是房地產、旅游等產業(yè)帶來重要影響。本文在對武廣沿線部分城市進行實地調研基礎上，從理論和實證角度分析高鐵對房地產業(yè)發(fā)展的影響，并在探討武廣高鐵為沿線城市房地產業(yè)發(fā)展帶來機遇的同時，提出相關建議。

一、引言

截至2020年底，我國高鐵運營里程已經達到3.91萬公里，逐漸成網(wǎng)，對沿線城市宏觀經濟、產業(yè)發(fā)展以及居民生活等方面都帶來了巨大影響。武廣高鐵于2009年12月開通，目前已形成一定的經濟輻射作用，催生了我國南部3小時經濟圈，為沿線經濟社會發(fā)展注入新的活力，對于加速區(qū)域經濟互通和融合產生了重要影響。武廣高鐵在迅速擴大城市群生活半徑，重新塑造著沿線地區(qū)的經濟、文化，催生“高鐵生活圈”的同時，還引發(fā)了新一輪的投資熱潮，武漢、咸寧、岳陽、長沙、廣州等15座城市火車站周邊崛起的新城，所處地段的價值正日漸顯現(xiàn)，成為所在城市發(fā)展的新地標。因此，本文將聚焦高鐵對房地產業(yè)的影響，在分析其影響機理的基礎上，探討武廣高鐵開通對沿線城市房地產業(yè)的影響。

二、高鐵開通對房地產行業(yè)的影響機理分析

高鐵開通會通過提升區(qū)域可達性，促進城市間生產要素和人口的流動，使得城市間經濟聯(lián)系更加密切，產生經濟集聚效應，促進產業(yè)的進一步升級和產業(yè)結構優(yōu)化，形成城市經濟規(guī)模效應。同時，高鐵建設帶動沿線城市土地價格上漲，影響房地產價格的變動。

（一）提升可達性帶來空間經濟聯(lián)系效應。高鐵開通會壓縮時空成本，提升沿線城市可達性，實現(xiàn)地理空間的有效收斂，帶來經濟聯(lián)系空間結構變化，以區(qū)域中心城市為核心沿高鐵方向或沿高鐵網(wǎng)絡布局進行延展，空間相鄰的城市間經濟合作得到加強，有利于中心城市的經濟輻射能力，惠及周邊城市，形成以點帶面的經濟發(fā)展格局。但密切的空間經濟聯(lián)系可能形成兩種結果：一種結果是使得資源向著中心城市等經濟發(fā)達地區(qū)匯聚，形成更顯著的經濟集聚現(xiàn)象，導致周邊小型城市發(fā)展更加困難，形成更顯著的地區(qū)經濟兩極分化，加劇經濟發(fā)展的不均衡問題；另一種結果是通過高鐵的引流達到解放中心城市壓力的效果，通過擴散效應帶動周邊地區(qū)城市經濟發(fā)展，使得區(qū)域一體化程度更高，區(qū)域間更加均衡發(fā)展。

（二）促進人口流動和資源流動效應。高鐵開通為要素在區(qū)域間的流動提供了新的載體，可達性的提高縮短了沿線區(qū)域的時空距離，時間成本、運輸成本的減少為勞動力、資本、技術、信息等要素的流動提供了便利。其中，勞動力在所有生產要素中能動性和流動性最強，高鐵開通會在很大程度上促進人員往來活動的聯(lián)系。高鐵對勞動力的影響，一方面表現(xiàn)為通過帶動產業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造出更多的就業(yè)機會，吸引周邊地區(qū)居民前往高鐵沿線城市就業(yè)和居??；另一方面高鐵建設對勞動力需求的快速增長促使就業(yè)成本增加，勞動力成本的提高將吸引外地勞動力前往該地區(qū)就業(yè)。這兩方面的作用都會增加高鐵沿線城市人口，從而增加對房地產的需求。

（三）產業(yè)結構優(yōu)化效應。高鐵的建設會使沿線城市間的經濟流動、物質流動、信息流動以及人才流動等速度加快，使得城市間的經濟交流更加頻繁和密切。不僅會加速沿線經濟的發(fā)展，還會帶動空間布局優(yōu)化和產業(yè)結構的進一步調整。以高鐵站作為中心的產業(yè)圈和經濟圈具有極強的經濟輻射能力，為眾多新興城市帶來了新的發(fā)展機遇。高鐵的建設也促使物流體系進一步的完善，在推動產業(yè)快速發(fā)展的同時，為新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)提供了良好的支持。地區(qū)產業(yè)梯度受高鐵建設影響進一步優(yōu)化，區(qū)域內產業(yè)資源的分配也變得更加合理。

（四）提升房地產價格效應。高鐵開通會導致沿線城市產生時空壓縮效應，促進要素在區(qū)域間的流動，產生巨大的溢出效應，增加該地區(qū)對于房地產的需求，提升周邊土地價值，給周邊房產的開發(fā)帶來明顯的增值效應，對現(xiàn)有房價產生顯著的影響，從而吸引更多的房地產企業(yè)在沿線城市開發(fā)房地產項目，促進沿線城市房地產行業(yè)的發(fā)展。

三、高鐵開通對武廣沿線城市房地產行業(yè)影響分析

（一）可達性帶來的空間經濟聯(lián)系。本文采用各城市城鎮(zhèn)人口規(guī)模占兩城市城鎮(zhèn)人口之和的比重來對引力模型進行修正，修正后的引力模型計算公式如下：

在參考畢秀晶（2013）、方大春（2015）、李磊（2017）等學者研究的基礎上，確定了本文的研究所用模型以及相關指標。其中，經濟規(guī)模指標（vi）用各個城市的GDP進行表示，人口規(guī)模指標（pi）表示各個城市的常住人口，距離（Dij）選用兩所城市的最短旅行時間來表示。在高鐵開通前最短旅行時間選取普通列車最短旅行時間代替，若兩城市間沒有開設直達列車，則在遵循時間最短原則的基礎上，通過中轉來確定最短旅行時間（不計算換乘中的等待時間）；而在城市高鐵開通后，最短時間選取高鐵最短旅行時間表示，方法同上。選取武廣高鐵沿線的10個城市作為樣本城市，由修正的引力模型計算出的結果構成10×10的矩陣，表示了各城市間經濟聯(lián)系強度，計算結果見表1、表2。（表1、表2）

表1 2017年武廣經濟帶城市間經濟聯(lián)系強度矩陣一覽表

表2 2008年武廣經濟帶城市間經濟聯(lián)系強度矩陣一覽表

通過對比高鐵開通前后各城市之間經濟聯(lián)系強度可以發(fā)現(xiàn)，高鐵沿線城市的經濟聯(lián)系快速增加，說明武廣高鐵的開通極大地拉動了沿線城市經濟發(fā)展、促進了沿線城市資源合理配置，密切了沿線城市之間的聯(lián)系。此外，可以發(fā)現(xiàn)郴州市受高鐵的影響最大，經濟聯(lián)系上升尤其顯著。郴州市位于湖南、湖北、廣東三省交界處，受其地理位置優(yōu)勢的影響，郴州市與沿線城市之間的經濟聯(lián)系愈發(fā)緊密，將逐漸成為武廣經濟帶上一個新的增長極。

（二）人口和資源流動。通過對比2011～2018年武廣沿線高鐵開通城市和未開通城市的常住人口增長率變動趨勢，明顯可以看到設有高鐵站點的城市人口增長率基本均是在不斷上升的，說明這些城市的人口流動性較大，武廣高鐵的開通顯著增加了這些城市的人口吸引力；而未開設站點的城市常住人口增長率則是在逐年下降，呈現(xiàn)人口外溢現(xiàn)象。（圖1、圖2）

圖1 武廣沿線開通高鐵部分城市常住人口增長率變動趨勢圖

圖2 武廣沿線未開通高鐵城市常住人口增長率變動趨勢圖

（三）產業(yè)結構優(yōu)化。本文選取武廣高鐵沿線代表性城市武漢市、長沙市、廣州市作為典型城市進行產業(yè)結構的分析。武漢市自2010年以來一直著力發(fā)展第二產業(yè)和第三產業(yè)，對于第一產業(yè)的涉及較少，2018年三次產業(yè)之比為2.44∶42.96∶54.61。其中，第一產業(yè)、第二產業(yè)在近些年間占比不斷下降，第三產業(yè)已經逐漸成為武漢市的核心力量，由2010年的51.44%上升至54.61%。此外，房地產業(yè)的發(fā)展也在加速。而長沙市的產業(yè)結構轉變與武漢市的基本一致，2018年三次產業(yè)之比為2.90∶42.35∶54.75。但是，房地產業(yè)在長沙經濟中的地位則相對2010年有所下滑，主要是由于長沙市住房限購政策在近些年的推行與實施，使得房地產業(yè)由高速發(fā)展轉為中速平穩(wěn)發(fā)展。廣州市的經濟結構與武漢市、長沙市相似，但第一產業(yè)在廣州的經濟中正在逐漸淡出，2018年三次產業(yè)之比為0.98∶27.27∶71.75，第一產業(yè)占比僅0.98，第三產業(yè)則超過2/3，房地產業(yè)發(fā)展較武漢市更快。（表3、表4、表5）

表3 2010～2018年武漢市產業(yè)結構一覽表（單位：%）

表4 2010～2018年長沙市產業(yè)結構一覽表（單位：%）

表5 2010～2018年廣州市產業(yè)結構一覽表（單位：%）

以上分析可以看出，武廣高鐵開通對于優(yōu)化沿線城市產業(yè)結構具有較強的作用，進一步推動產業(yè)集聚，加速了第三產業(yè)發(fā)展，促進了房地產業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產價格提升。武漢市、長沙市、廣州市的商品房平均售價在2002～2018年間分別增長6.3倍、4倍、4.8倍，截至2018年商品房平均售價已分別達到每平方米13，108.25元、8，206.49元、20，013.60元。通過圖3可以看到，三市的商品房平均售價波動情況基本一致，2006～2007年間具有極高的增長率，主要由于這兩年是我國房地產業(yè)高速發(fā)展的黃金時期。而在2009年高鐵開通后房地產市場又分別出現(xiàn)了兩次波峰，分別是2011年和2017年左右，2011年的房價高速上漲可能部分源于高鐵開通帶來的溢出效應。（圖3）

圖3 2003～2018年武漢、長沙、廣州商品房平均價格增長率走勢圖

武漢市、長沙市、廣州市的住宅平均售價在2002～2018年間分別增長6.6倍、4.7倍、5.4倍，截至2018年住宅的平均售價已分別達到每平方米12，678.48元、7，796.20元、21，581.78元。從圖4可以看出，住宅平均價格的波動趨勢與商品房大致相同，但顯然住宅的增長率較商品房的更高。武廣高鐵的開通對住宅的影響相對其他類型的樓盤影響更大，但房價的上漲速度并沒有預期中迅速，主要由于高鐵周邊缺少相關配套設施以及產業(yè)集聚水平較低，而高鐵新城的建設也需要一定的周期，因此在房價上會表現(xiàn)出一定的滯后性。（圖4）

圖4 2003～2018年武漢、長沙、廣州住宅平均價格增長率走勢圖

四、武廣高鐵沿線城市房地產業(yè)發(fā)展機遇、問題及建議

（一）機遇

1、推動高鐵節(jié)點城市發(fā)展，形成高鐵經濟帶。武廣高鐵的開通更加凸顯了武漢、長沙、廣州中心樞紐城市的地位，也使得清遠等中小城市迅速崛起。武廣高鐵的開通使得沿線城市交通格局發(fā)生深刻的變化，打破了傳統(tǒng)的經濟圈空間發(fā)展格局，造就了高鐵經濟帶，通過經濟帶上的節(jié)點城市輻射周邊。人口和資金在高鐵沿線的迅速流動，推動了高鐵節(jié)點城市的異軍突起，這些城市在未來的3～5年間經濟發(fā)展會有一定的飛躍，進而拉動經濟帶增長，促進產業(yè)轉移。

2、進一步擴大房地產市場。武廣高鐵的開通將逐漸顛覆沿線城市人們的時空觀念，改變固有的區(qū)位觀念，增加對不同區(qū)位房產選擇的機會。隨著武廣高鐵的開通運營，湖北、湖南、廣東的時間距離極大地縮短，使得沿線城市逐漸形成了2小時經濟圈，這將打破三省各城市間的時空壁壘，城市邊界的概念變得模糊。沿線城市工作的居民可能會選擇定居在長沙、武漢或廣州這樣的節(jié)點城市，享受更為先進的醫(yī)療、教育等服務，進一步拓展沿線城市房地產市場。

3、推動房地產價格上漲。武廣高鐵開通后，極大地改善了沿線城市的區(qū)位條件，省內其他城市的居民以及外省投資者的購房需求進一步增加，在未來幾年將逐漸推動沿線城市房價不斷上漲。受從眾心理的影響，外省居民不斷增加住房消費時，本地人的購房熱情也可能會更加高漲，將進一步帶動房價上漲。同時，高鐵開通后，受區(qū)位因素的影響，廣州、長沙、武漢等地房價的上漲可能會影響到其他沿線城市，帶動沿線城市房價上漲。

4、城市空間結構的改變和基礎設施建設。武廣高鐵可達性提升會帶來人口聚集，形成大量的旅客流，帶動城市第三產業(yè)如餐飲、住宿、購物等服務業(yè)的發(fā)展。高鐵站點附近將成為新的經濟活動中心，房地產也將成為投資的熱點，導致土地開發(fā)密度提高，吸引大型購物商貿中心、生活配套項目入駐。高鐵新城將形成城市新的經濟中心，打破原有城市空間結構，吸引城市內外的人口、產業(yè)轉移，為房地產業(yè)發(fā)展帶來更多機遇。

（二）問題

1、高鐵沿線產業(yè)布局同質化、單純房地產化。調研中發(fā)現(xiàn)，武廣高鐵沿線不同規(guī)模城市高鐵站周邊開發(fā)的產業(yè)功能存在同質化現(xiàn)象，應當量力而行、循序漸進、有序發(fā)展。此外，部分城市高鐵站附近純房地產化趨勢嚴重，高鐵站周邊開發(fā)建設存在功能定位偏高、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問題，難以持續(xù)健康發(fā)展。

2、高鐵新城經濟發(fā)展周期較長。不是所有的“高鐵新城”都能獲得成功，一些人口增量少、人口競爭力弱的中小型城市，“高鐵新城”存在發(fā)展緩慢，缺少相關配套基礎設施等問題。房地產企業(yè)的投資在短時間內可能難以得到預期的高收益，而長期的投資則需要企業(yè)具有較強的經濟實力，因此房地產企業(yè)應該根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理評估自身實力，再決定是否參與高鐵新城的開發(fā)。

（三）建議

1、政府引導高鐵新城健康發(fā)展。在高鐵新城的建設完善過程中，一定要發(fā)揮政府的支持引導作用，明確管理權限、開發(fā)節(jié)奏，城市規(guī)劃做到資源的合理優(yōu)化配置。武廣高鐵沿線城市的政府應當明確新城的定位，適當出臺扶持政策，清晰準確地將政府與企業(yè)、政府與市場、政府與社會組織的權責進行劃分，扮演好武廣新城開發(fā)建設過程中的角色，切實履行規(guī)劃者、保護者、運營者的職責。

2、加速推進產城融合。將高鐵新城的建設融入到產業(yè)結構的布局、升級過程中，讓新區(qū)伴隨產業(yè)有規(guī)律的自然形成?，F(xiàn)代城市的發(fā)展離不開產業(yè)結構的優(yōu)化升級，建設一個新城，無論是過度關注產業(yè)發(fā)展而忽視相關生活配套，還是單純地進行房地產開發(fā)，沒有產業(yè)支撐都難以實現(xiàn)城市的健康發(fā)展。在高鐵新城的建設過程中，必須實現(xiàn)城市與產業(yè)的共同發(fā)展，加速推進產城融合發(fā)展，這樣才會使新城的發(fā)展有穩(wěn)定充足的動力。