楊銳

房地產(chǎn)市場景氣度正在快速下行。

9月15日，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-8月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，8月商品房銷售面積和金額同比跌幅快速走闊至-15.5%和-18.7%，而7月的數(shù)據(jù)則分別為-8.5%和-7.1%。而且，從9月前兩周來看，銷售面積同比跌幅仍接近兩成，銷售降溫趨勢仍在延續(xù)。

事實上，8月除了竣工之外，房地產(chǎn)行業(yè)多項重要指標均全面下行。

受信貸收緊、銷售降溫的影響，房企資金環(huán)境全面收緊，7、8月全國房企到位資金均維持高個位數(shù)跌幅。在這一背景下，8月房地產(chǎn)投資完成額同比增幅回落至零附近（7月+1.4%），新開工面積同比跌幅仍維持在雙位數(shù)（8月-16.8%，7月-21.5%）。同時土地市場也明顯降溫，從9月上旬開始密集進行的22城第二輪集中土拍，不僅溢價率較首輪明顯下行，同時流拍率也顯著提升。

同日，國家統(tǒng)計局還公布了2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市新房價格無論是環(huán)比還是同比漲幅上，均總體延續(xù)回落態(tài)勢。同時，不管新房還是二手房，房價下跌城市個數(shù)較上月均繼續(xù)增多，再創(chuàng)年內新高。新房中，50個城市房價上漲，20個城市房價下跌，上個月有16個;二手房中，36個城市房價上漲，34個城市房價下跌，上個月為26個。

樓市拐點正在顯現(xiàn)。中信證券表示，當前行業(yè)信用風險不斷累積，基本面快速向下，土地市場也遇冷。地產(chǎn)行業(yè)信用重構正在加速推進，部分企業(yè)或會被動離場，更多企業(yè)可能在很長一段時間控制拿地，應付融資償付要求。政策走向鼓勵剛需和防范泡沫并重，銷售速度則會快速回落。本輪周期和歷史上每一輪都有差異，出清速度可能更快，政策演變可能更快，優(yōu)質公司的崛起機遇也會更大。

東方金誠認為，當前房地產(chǎn)投資下行拐點已經(jīng)確立，樓市降溫明顯，頭部房企債務風險持續(xù)發(fā)酵。著眼于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟運行，“防止在處置其他領域風險過程中引發(fā)次生金融風險”，接下來房地產(chǎn)調控政策有望“由緊轉穩(wěn)”，房地產(chǎn)行業(yè)風險大規(guī)模暴露的可能性不大。

拐點來臨

8月，從中央到地方，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)長效機制進一步全面落實，樓市迅速降溫。從房價及房企表現(xiàn)來看，樓市拐點或正在顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年前8個月，全國商品房銷售額和銷售面積分別約11.9萬億元和11.42億平方米，同比增長22.8%和15.9%;比2019年同期增長24.8%和12.1%，兩年平均增長11.7%和5.9%。

但增速方面，2021年前8個月，全國商品房的銷售面積環(huán)比增速和銷售額環(huán)比增速已從2021年1-2月的高位連續(xù)六個月回落，其較前7個月分別收窄5.6個百分點和7.9個百分點。

單月來看，8月銷售規(guī)模創(chuàng)年內新低，回落態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。商品房銷售額和銷售面積分別為1.26萬億元和1.26億平方米，環(huán)比分別下降6.67%和3.08%。

再看房價變動情況，8月中國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。

以一線城市為例，8月新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，但漲幅分別比上月回落0.1和0.2個百分點。同比來看，8月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.7%和9.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.9個百分點。

除此之外，隨著調控政策持續(xù)發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月新房、二手房上漲城市數(shù)量均降至年內最低水平。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為46個，7月有51個;二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量僅27個，7月有41個。整體來看，8月各類城市的房價都不同程度出現(xiàn)回落，部分城市的房價甚至止?jié)q轉跌。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，8月百強房企整體業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期，百強房企在8月的銷售操盤金額同比下降20.7%、環(huán)比下降10.7%，這也是7月、8月百強房企連續(xù)兩月單月業(yè)績同比下跌。

隨著“三道紅線”等金融監(jiān)管的不斷加強，8月份，房企對資金的使用更為謹慎，與此同時，市場土地供應逐漸減少，房企投資力度進一步減弱。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.81萬億元，同比增長10.9%;比2019年1-8月份同比增長15.9%，兩年平均增長7.7%。從增速來看，盡管維持正增長，但1-8月份地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速已從2021年1-2月份38.3%的高位，連續(xù)6個月收窄，累計增速與前7個月相比，再次放緩1.8個百分點。

在拿地方面，房地產(chǎn)調控系統(tǒng)性地再升級，土地市場降溫顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1-8月的土地購置面積為10733萬平方米，同比下降10.2%，較1-7月下降0.9pct，其中，8月單月土地購置面積同比下降13.9%，漲幅較7月下降16.8pct。1-8月的土地成交款為6647億元，同比下降6.2%，較1-7月下降1.4pct，其中，8月單月土地成交款同比下降10.6%，較7月下降8.1pct。

申萬宏源認為，8月房地產(chǎn)投資進一步走弱，主要源于：一是目前行業(yè)庫存進一步走低導致復工支撐施工邏輯逐步減弱;二是“三道紅線”從嚴限制了房企有息負債擴張能力從而約束了拿地開工;三是市場銷售的快速走弱也降低了房企拿地開工的意愿和能力，綜合導致投資呈現(xiàn)進一步走弱趨勢，并且預計在政策不調整的假設下，2022年仍將繼續(xù)下行。