馬艷

目前，市場對房地產(chǎn)行業(yè)的需求逐漸減少，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量也逐漸低迷，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到限制。使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必會(huì)更關(guān)注于加強(qiáng)內(nèi)部成本管理，通過加強(qiáng)對資金的控制從而使利益最大化。在企業(yè)運(yùn)營中大部分活動(dòng)都會(huì)涉及成本，而占用成本比例大的部分的就有稅務(wù)成本，如果能夠?qū){稅進(jìn)行籌劃和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，那就能達(dá)到降低成本的目的。下文中將討論房地產(chǎn)企業(yè)如何來籌劃當(dāng)前納稅問題以及如何來避免在納稅過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行分析，提出解決建議。

近幾年樓市火爆，不少企業(yè)投身房地產(chǎn)事業(yè)中，房企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量大幅增加。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)93426家，2019年增至99544家。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量現(xiàn)在正在向10萬家逼近。

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)之一，關(guān)系著企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)不強(qiáng)、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國家財(cái)政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，文章以納稅籌劃為切入點(diǎn)，在稅法允許的范圍內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)理論概述

（一）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)理論

房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是以實(shí)現(xiàn)合法避稅為目標(biāo)的財(cái)稅活動(dòng)，其可分為企業(yè)避稅籌劃、企業(yè)節(jié)稅籌劃、企業(yè)稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃、規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)等層面，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的核心內(nèi)容。稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)稅務(wù)籌劃工作的始終過程，是稅務(wù)籌劃工作中的不確定因素或負(fù)面影響因素，具有伴隨性、突發(fā)性的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)直接且強(qiáng)烈的干擾、沖擊房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利準(zhǔn)確開展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)納稅籌劃管理的概念和意義

企業(yè)的財(cái)務(wù)納稅籌劃管理和其他企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是存在一些區(qū)別的。比如說企業(yè)的財(cái)務(wù)管理側(cè)重于管理，以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為支撐，為優(yōu)化管理提供決策;而企業(yè)的財(cái)務(wù)納稅籌劃側(cè)重于稅務(wù)，通過合法的稅務(wù)籌劃手段達(dá)到節(jié)稅目的。因此，在企業(yè)運(yùn)營的過程中，怎么樣才能夠更好地去處理財(cái)務(wù)管理中所遇到的稅務(wù)問題是很重要的，因?yàn)樗軌蚴沟闷髽I(yè)在面對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)相關(guān)的工作人員可以做出更靈活的應(yīng)對，從而使得企業(yè)減少一些危害和損失，保證我們企業(yè)方面的經(jīng)濟(jì)是安全的。

有效的財(cái)務(wù)納稅籌劃管理可以幫我們實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的資金周轉(zhuǎn)，可以幫助我們預(yù)防一些財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)收益最大化。比如說在拿地階段的財(cái)稅籌劃案例1：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買了C公司股東B所持有的全部股權(quán)，已知C公司實(shí)收資本賬面價(jià)值1000萬元，A公司出資3000萬元，成為C公司唯一股東，C公司資產(chǎn)主要為一座辦公樓。購買目的：拆舊獲得土地;籌劃目的：購買股權(quán)手續(xù)簡便，省稅;案例2：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在A市競得土地一塊，在A市成立子公司乙，以甲、乙、A市國土局名義簽訂三方協(xié)議，將購地主體由甲公司變更為該項(xiàng)目的開發(fā)公司乙公司。協(xié)議目的：將土地使用主體變更為乙公司;籌劃目的：減少了土地由甲公司轉(zhuǎn)讓于乙公司環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。

（三）稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)類別

1.經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)具有基礎(chǔ)性、風(fēng)險(xiǎn)性、帶動(dòng)性的特點(diǎn)，其規(guī)模大小、方向發(fā)展等都與建筑行業(yè)、服務(wù)行業(yè)，生產(chǎn)制造行業(yè)等緊密關(guān)聯(lián)、相互影響，這樣的經(jīng)營背景下無疑增加了諸多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素。而且近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)以優(yōu)先快速發(fā)展，成為稅務(wù)部門的重點(diǎn)稽查行業(yè)之一，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)制定符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的健全性、完善性稅務(wù)籌劃機(jī)制，以此提升其對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

2.政策性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是國家宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作受政府政策影響很大，需嚴(yán)格按照稅務(wù)籌劃法規(guī)、會(huì)計(jì)核算制度等開展，同時(shí)政府政策可直接性地對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場整頓、規(guī)范等行為執(zhí)行，例如，限購政策、房貸利率調(diào)整政策等。給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)沖擊，而政策調(diào)整及其帶來的風(fēng)險(xiǎn)是不可控因素，促使房地產(chǎn)企業(yè)不得不在稅務(wù)籌劃工作中深入全面考量政策執(zhí)行落實(shí)或變更下會(huì)對企業(yè)造成的風(fēng)險(xiǎn)影響，并制定相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對舉措。

3.操作性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入巨大，其日常管理、業(yè)務(wù)開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)都需要大量資金盤活，大量資金流轉(zhuǎn)管理既增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃空間，也提升了伴隨性的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。尤其房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍的拓展外延及稅務(wù)籌劃政策的革新變動(dòng)下，其財(cái)務(wù)管理及稅收籌劃的要求與難度與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃操作性風(fēng)險(xiǎn)顯著提升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）對我國稅收的政策不夠了解

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)應(yīng)該意識(shí)到，可能會(huì)存在選擇所執(zhí)行政策的風(fēng)險(xiǎn)或因政策變化而帶來風(fēng)險(xiǎn)。首先房地產(chǎn)企業(yè)在選擇所執(zhí)行政策時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)因企業(yè)中負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員沒有將該政策理解透徹，從而導(dǎo)致納稅籌劃人員最初制定的規(guī)劃與實(shí)際活動(dòng)的效果存在較大差異。隨著市場不斷變動(dòng)，政策也是可能存在隨時(shí)變化的，風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)往往都是納稅籌劃人員在沒有及時(shí)關(guān)注國家相關(guān)部門頒布的最新政策，使得前期所做工作無法滿足最新政策的條件，從而導(dǎo)致前期成本的投入無法取得收益，給企業(yè)帶來直觀的損失。上述問題，在目前市面上大部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)頻率較高，例如某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)雖然已經(jīng)對最新的政策進(jìn)行了嚴(yán)格的分析與利用，但可能因超過政策的時(shí)效，從而導(dǎo)致操作失誤，那將面臨巨額的罰款。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃理念運(yùn)用不正確

我國企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的時(shí)間不算長，相關(guān)可參考的案例也比較少，各行業(yè)稅收籌劃工作并不成熟，所以很多企業(yè)的稅務(wù)管理人員并未擁有正確的稅收籌劃理念。調(diào)查發(fā)現(xiàn)他們通常更重視稅務(wù)關(guān)系的維護(hù)和經(jīng)營，而并未做好相關(guān)各類法律法規(guī)的深入研究，也沒有很好地運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和綜合素質(zhì)去做好稅收籌劃工作。然而，在我國房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱之一，它的稅收在國民收入中占據(jù)重要地位，也一直是稅務(wù)征管和稅務(wù)稽查的重點(diǎn)對象。所以，企業(yè)稅務(wù)關(guān)系至上的理念并不能真正提高企業(yè)的稅務(wù)管理水平，反而容易受稅務(wù)人員經(jīng)常變動(dòng)的影響，并不利于真正提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。